住宅ローンを借りるのに必要な手数料や諸費用を一覧でご紹介

住宅を購入するには大きな金額が必要となりますので、住宅ローンを含めた資金計画が重要になります。しかし、住宅の購入金額だけを見ていて、諸費用を考慮していないと、住宅購入の直前になって実はお金が足りないことに気付いて慌てるということもあります。

今回は住宅ローンを借入するときに必要となる手数料や諸費用について解説します。諸費用を含めた資金計画を誤らないように確認しておきましょう。

必要となる諸費用・手数料の一覧

最初に住宅ローン借入時に注意したい諸費用・手数料の一覧をチェックしておきましょう。住宅ローン借入時に必要となるものには以下のようなものがあります。

・保証料
・銀行の事務取扱手数料
・印紙代
・登記費用

住宅ローン借入時に必要となる費用は以上の通りです。それでは、それぞれの項目ごとにいくらの金額が必要となるのかを解説していきましょう。

最も高額な費用は保証料

住宅ローン借入時に最も高額で必要となる諸費用・手数料が「保証料」です。

住宅ローンの保証料と言われて、なんのための費用なのかピンと来ない方も多いと思いますが、これは住宅ローンの基本的な仕組みに基づいて発生する費用です。最初に、住宅ローンの簡単な仕組みについて確認しておきましょう。

保証料はなんのための費用？

大部分の銀行の住宅ローンでは以下のような仕組みによって住宅ローンが融資されています。

<住宅ローンの基本スキーム>

注目したいのは保証会社（上図の下部会社）の存在です。銀行が行う住宅ローン融資には保証会社が連帯保証を行います。

銀行は借入人が住宅ローンの返済を行ってくれないと、融資を回収できずに損する可能性があります。そういった回収リスクを避けるために、銀行は保証会社が返済を連帯保証してくれる条件で融資を行います。

そして、もし住宅ローンの借入人が返済できなくなった場合には、保証会社は借入人に代わって、銀行に住宅ローンの返済を行なってくれます。そのため、銀行は保証会社が保証してくれるので安心して住宅ローンの融資ができることになります。

大部分の銀行は保証会社の利用を住宅ローンの借入条件に加えています。そのため、保証が受けられなければ住宅ローンを借入できなくなりますので、住宅ローンの借入希望者にとって保証を得られることは非常に重要になります。そして、この保証を受けるための費用が「保証料」というわけです。

なお、万一、保証会社が銀行に住宅ローンの返済を代わりに行ってくれても、住宅ローン借入人の返済義務が無くなるわけではありません。

住宅ローンの借入人は銀行ではなく、保証会社に対して返済義務を負うことになります。つまり、返済する相手が銀行から保証会社に代わるだけであり、借金がなくなるわけではありません。

保証会社を利用しないことはできるか？

住宅ローンの借入人の状況はそれぞれ異なります。なかには高額所得者もいますし、両親などの親族を連帯保証人に加えても構わないという人もいるでしょう。では、こういった住宅ローン利用者は保証会社を利用せずに住宅ローンを借入することができるのでしょうか。

もし、保証会社不要で住宅ローンを借入できれば、高額な費用となる保証料を節約できるかもしれません。

しかし、こういった保証会社の省略は原則できません。

住宅ローンの融資スキームは既に出来上がってしまったものであり、借入人ごとに柔軟に変化させるということはできません。そのため、住宅ローンを借入するには必ず保証会社を利用する必要があり、別に連帯保証人を用意したからと言って保証会社を省くことはできないのです。

保証会社不要のネット専業銀行は本当？

近年、ネット専業銀行と呼ばれる新興の銀行が増加するなかで、「保証会社不要」・「保証料不要」を宣伝する住宅ローンが見受けられます。

しかし、こういった保証会社を使わないタイプのネット専業銀行の大部分でも諸費用・手数料の金額は大きく変わりません。こういった銀行の多くは保証料を不要とする代わりに事務手数料を多めに受け取りますので、実質的な諸費用の総額は変わりません（詳細は後述します）。

そのため、実質的に保証料不要の住宅ローンは存在しないと思った方が良いでしょう。

保証料の金額はいくら？

保証料の金額は銀行ごとに異なりますが、平均的な水準は「借入金額×2.0％+消費税」です。つまり、4,000万円の住宅ローンを借入する場合、保証料として86.4万円（＝4,000万円×2.16%/税込み）を支払う必要があるのです（2019年7月現在）。

住宅ローン借入時の保証料は高額な費用ですので良く認識しておく必要があります。保証料を忘れてしまっていると、住宅購入時にお金が足りなくて慌ててしまう原因になります。

事務取扱手数料

保証料とは別で銀行に対して支払う必要があるのが「事務取扱手数料」です。事務取扱手数料は銀行が住宅ローンの利息以外に要求する最低限の費用になります。

事務取扱手数料を考えるうえでは、前述の保証料を合わせて考える必要があります。

保証料は「保証会社」に対して支払う費用と説明しましたが、この保証会社というのは銀行の関係会社となっているケースが多く、保証料は銀行が貸し倒れに備えて、事前に受け取っている保険料としての位置づけになっています。

しかし、一部のネット専業銀行を中心として「保証料不要」をうたう銀行が増加しています。

こういった保証料不要のネット専業銀行の多くは、わざわざ保証料として費用を受け取るのではなく、実質的に保証料として扱われてきた諸費用・手数料を、事務取扱手数料に含めて徴求するように変化してきています。

そのため、住宅ローンの事務取扱手数料は、保証料を受け取る銀行と、受け取らない銀行で水準が大きく異なっています。住宅ローンの事務取扱手数料を整理すると以下のようになります。

<事務取扱手数料の金額>

以上の通り、住宅ローン借入時の保証料不要を宣伝する銀行の多くは、保証料の代わりに事務取扱手数料として同額程度の費用を要求しています。

そのため、保証料＋事務取扱手済料で比較すると、大部分の住宅ローンに大きな差はありません。

印紙代

住宅ローンを借入するときには、銀行と借入人の間で「金銭消費貸借契約」を締結する必要があります。つまり、お金を借入するための契約書を締結するわけです。

こういった金銭消費貸借契約を締結するにあたっては、法律で定められた印紙税を納付する必要があります。印紙代は住宅ローンの借入金額によって異なります。整理すると以下の通りです。

<印紙代の一覧>

例えば、住宅ローンで3,000万円を借入する場合、印紙代は20,000円になります。印紙代も借入する住宅ローン金額によっては無視できない金額になります。

登記費用

住宅ローンを借入する時には、購入する住宅に対して銀行が抵当権を設定することになります。

抵当権とは住宅ローンを借入した人が返済できなくなった時に、住宅を売却した代金から銀行が優先的に返済を受けるための法的な担保のことです。この抵当権を設定するにも費用がかかりますし、抵当権の設定費用は借入人が負担することになります。

登記費用として必要な費用は「登録免許税」と「司法書士報酬」です。

登録免許税とは名前の通り税金です。抵当権を設定するのにも税金がかかるのです。

一方、司法書士報酬は依頼する司法書士によっても多少金額は変動します。しかし、住宅ローン借入時に利用する司法書士は銀行から指定されるのが通常です。住宅ローン借入人が手数料の安い司法書士を探して利用するということは原則できません。

＜登記費用まとめ＞

登録免許税の軽減措置を受けるためにはいくつかの要件を満たしている必要があります。例えば、主要な軽減措置の要件をあげれば以下の通りです。

・登記簿上の床面積が50㎡以上
・住宅の取得時期が2020年3月31日までに行われること
・築年数がマンションで25年以内、木造一戸建てで20年以内であること

登記簿上の床面積は、一般的に住宅のパンフレットやちらしなどに記載されているものとは異なり、登記簿上の面積の方が狭くなります。そのため、購入時に50㎡以上と聞いていても安心できません。軽減措置を受けるためには登記簿上の面積を確認しておく必要があります。

仮に、住宅ローンで4,000万円を借入する場合、登記費用は登録免許税が16万円（＝4,000万円×0.4％）と、司法書士報酬として50,000円～100,000円程度が必要になります。つまり、総額で21万円～26万円程度が必要になりますので、意外と大きな金額がかかってしまいます。

諸費用・手数料はいつ払う？

住宅ローン借入時の諸費用・手数料は整理できましたが、それではこういった諸費用・手数料はいつ支払うことになるのでしょうか。資金計画を考えるうえでは、諸費用・手数料の金額だけでなく、いつ払うのかも大切です。

それでは、住宅ローン契約時などに前払いで支払う必要があるのでしょうか。

結論を言えば、大部分の費用は「住宅ローンの融資実行時」に支払うことになります。

住宅ローンの融資実行時、つまり、住宅ローンを実際に銀行から借入する日です。住宅ローンの借入時には、銀行から借入希望者の口座に融資金が入金されます。その際に、必要となる諸費用・手数料が同時に口座から出金されます。

そのため、住宅ローンの借入人が受け取ることのできる金額は、「住宅ローンの借入額 – 諸費用・手数料」になります。つまり、住宅ローンの借入額全額を受け取れるわけではないのです。

住宅ローンの借入時に必要となる諸費用・手数料を自己資金で用意できていないと、住宅の売主に支払うお金が足りなくなってしまうことに注意が必要です。

住宅購入にも諸費用・手数料が必要

今回は住宅ローン借入時に必要となる手数料・諸費用を解説しました。しかし、住宅購入時には住宅ローンだけでなく、住宅購入自体にも諸費用・手数料が必要となります。

住宅ローンの諸費用だけでなく、住宅購入の諸費用を知っておくことも資金計画には大切です。以下に、参考として住宅ローン以外の住宅購入に関する諸費用を列挙しておきます。

＜住宅購入時の費用＞

おすすめの住宅ローン

住宅ローンを借入する際に是非とも検討対象に加えたいおすすめ住宅ローンのご紹介です。2019年現在で最も金利やサービスなどでメリットのある住宅ローンを選りすぐってご紹介します。

諸費用・手数料のまとめ

以上の通り、住宅ローン借入時の諸費用・手数料を項目ごとに解説しました。

住宅購入時の資金計画を立てる際には、住宅の購入金額だけでなく、住宅ローンの借入可能額や諸費用・手数料の金額を確認しておく必要があります。

住宅ローン借入時には以下の手数料・諸費用が必要です。

＜住宅ローン借入時に必要な手数料＞

諸費用・手数料を良く理解して、資金計画を誤ることの無いように準備するようにしましょう。