中古マンションの購入に失敗しない選び方5選とマンション購入におすすめの住宅ローン

中古マンションを購入するのは新築マンションを購入する場合と選ぶ基準が全く違います。新築マンションとは違い、中古マンションの場合はすでに物件がある状態ですので、築年数や、入居後の修繕の必要せいなど、中古マンションならではの確認事項があります。さらに、マンションには戸建てと違って、マンションとして確認すべきポイントもあります。

 

では、中古マンションの購入時にどのような基準で選べば良いのでしょうか?中古マンション購入時の選び方を解説します。

 

 

中古マンション購入時に注意すること5選

中古マンションを選ぶときに気を付けるべきポイントは5つあります。購入時にポイントをしっかりと確認して納得できていれば、後でマンション選びに失敗したと後悔することはないでしょう。

 

それでは、中古マンションの購入時に注意することを紹介していきます。

 

注意点1・水回りが劣化していないか

水回りは中古マンションを購入するときに一番気を付けるべき部分です。築年数が数十年経過している場合は勿論ですが、築年数が浅い場合でも注意が必要です。

 

例えば、マンションで築年数5年の非常に綺麗な状態のマンションと紹介されていれば印象も良いでしょう。しかしながら、水回りの点検・交換時期は5年目から出てきます。入居してすぐに駄目になるのか、数年後に駄目になるのかは答える事はできません。しかし、ある程度の築年数が経過した中古マンションの場合は水回りのリスクを考えないといけません。

 

中古マンションを購入する時は、築年数が深いか浅いかに関わらず水回りの交換を前提として考えておいた方が良いでしょう。ローンを組む時に住宅ローン・リフォームローン一体型を検討した上で不動産・銀行側に予め相談しておけば、住宅ローンを活用することも可能です。

 

<リフォーム資金を含めて住宅ローンを借入する方法>

>>リフォーム資金を住宅ローンで借入することはできる?

 

 

注意点2・固定資産税額

住宅を購入すれば、新築でも中古でも固定資産税は必ず請求されます。固定資産税はマンションだけでなく、戸建て住宅でもかかります。その固定資産税ですが、ご存知の通り場所によって額は変わってくるのです。

 

ここで勘違いをしてしまいがちなのは、新築だと固定資産税が高く、中古の場合は固定資産税が安くなると思っている方がいます。しかしながら、固定資産税は土地の価値によって決まる部分も大きく、建物の資産価値や築年数だけで決まるわけではありません。むしろ、都心部のマンションであれば、土地の影響の方が固定資産税に対する影響はv大きくなることもあります。

 

例えば、新築でもマンション周辺に人気の施設もなく、交通の便が良くなかったりと、人気が悪いエリアといった場合は固定資産税が安い可能性があります。

 

しかし、中古マンションでも閑静な住宅街で交通の便が良く、都市中心部からも近い場合は固定資産税が高くなります。土地の価値が下がれば安くなるし、価値が上がれば資産税も高くなります。購入した後で固定資産税の通知が来て、あまりの高さにびっくりしたなんてことを避けるためにも事前に固定資産税は調べておきましょう。なお、通常は仲介などの不動産屋に聞けば、ある程度の固定資産税額は教えてもらえます。

 

中古マンション購入時の注意点

 

注意点3・住民トラブル

マンションは戸建てとは違い、同じ建物で色々な人たちと住むことになります。それは、全てが自分にとって良い影響を与える人ばかりではありません。そのため、マンション購入時は、人間関係は大丈夫だろうか?お隣さんは良い人だったらいいなと思いますよね。

 

新築マンションの場合は誰が購入したかまでは分からないでしょう。しかし、中古マンションの場合は既にお隣さんが住んでいることが多いので気になるでしょう。一番多いとされているのが騒音トラブルです。

 

マンションの場合は色々な人が住んでいるので生活リズムも変わってきます。仕事で夜遅くになっているひともいたり、夜勤で朝に帰宅する人もいるでしょう。また、趣味で楽器をしている人、ペットを飼っている人もいます。

 

その他にも、マンションの近くが国道で車の騒音に悩まされる、近くにカラオケ店があって歌声が響き渡るなど様々です。中古マンション購入時は、必ず騒音などの住民トラブルに問題がないかどうかを不動産屋にも確認しておくようにしましょう。また、事前に不動産の内覧などに行く際、マンションの掲示版などにトラブルに関する掲示がないかを確認しておくのも良いでしょう。

 

注意点4・結露問題

中古マンションともなると浅い深いは関係なく築年数はどうしても経過しています。築年数が経過すると断熱性能が低くなり結露が頻繁に発生していることがあります。

 

特に築年数が何十年も経過している物件の場合は断熱材そのものがないこともあります。その状態で冬を超すには、かなり厳しいと思ったほうが良いでしょう。しかも、マンションは戸建てとは違い窓が少なく、気密性が高い建物です。ですので、湿気が住宅内部に留まってしまい、外に排出できなくなってしまいます。

 

その結果として結露が起きます。できるのであれば、梅雨時期などの湿気が多いときに気になる中古物件の下見をして湿気が溜まりそうな窓や、押入れの隅々まで見てみましょう。カビを発見した場合は、結露を疑った方が良いでしょう。

 

その時は、結露を防ぐためにはリフォームが必要なのかどうかを早い段階で調べる必要があります。結露対策には時間とコストが掛かりますので注意をしてください。

 

結露など中古マンションならではの問題点も確認する

 

注意点5・液状化現象

東日本大震災や北海道胆振東部地震などの震災時に液状化現象という言葉を耳にしなかったでしょうか?液状化現象は地震などで地盤が液体状になることです。

この液状化現象が起きると地盤が歪んで建物が沈下したり、傾いてしまうといった被害がでます。住みたい地域が決まったらネットで液状化マップと検索しましょう。住みたい場所の液状化危険度を知ることができます。

 

不動産会社の担当者にマップを見てもらい、安全度を一緒に確認するのも良いでしょう。日本は地震大国なので、マンションを購入して引っ越しをした次の日に大地震が起きてしまう可能性も0ではありません。

 

マンションの契約をして引っ越す前に地震が起き、マンション自体に被害がなかったものの周辺環境には多大な被害があったため、キャンセルしようとしたけれどキャンセル料が数十%掛かると言われ、泣く泣くマンション購入に踏み切ったという話もあります。

 

液状化現象が起きた周辺の土地は、資産価値がかなり減少してしまいます。土地購入前には必ず調べるようにしましょう。

 

中古マンション購入の流れ

中古マンションを購入したいと考えるようになった時、具体的にどういった流れで手続きを進めていけば良いのか解らない方もいるでしょう。ここでは、具体的な中古マンション購入の方法を確認しましょう。中古マンションを購入する際には、以下の流れで手続きを行っていくことになります。

 

物件探し・不動産屋探し

中古マンションを購入する場合、最初に行うべきは物件探しです。実際に欲しいと思う中古マンションを探すところから始まります。この時、ご自身が希望する地域や、間取り、広さなどを材料とし、インターネットなどで探し始めることになります。希望にある物件が出てきたら、取り扱っている不動産屋にコンタクトを取ります。

 

なお、以下のような不動産購入の仲介サイトもおすすめです。

 

現地見学

実際に希望にあう中古マンションがあれば、積極的に現地見学、内覧を行うようにしましょう。中古マンションは特に、実際の不動産を見てみないと判断できません。前述したような確認項目を現地見学でチェックしていく必要があります。

 

中古マンションの内覧は仲介の不動産屋に連絡して、具体的な日時を決めます。中古マンションのオーナー側の都合もありますので、こちらの希望日時の候補日をいくつか示し、その範囲でアポイントを取ってもらいます。

 

価格相談と購入申込

内覧後、実際に購入したいと思う中古マンションが見つかった場合、不動産屋を介して購入価格の調整と申込を行うことになります。内覧時にオーナーと直接相談するのではなく、相談している不動産の事務所や、中古マンションの共有部分などで相談することになります。

 

通常、中古マンションには売却希望価格が既に設定されていますが、多少の値引き交渉などを行えることもあります。希望する物件が見つかった場合には、購入意思を伝えるとともに、最大限価格の交渉を行ってもらうようにしましょう。

 

住宅ローンの事前審査

中古マンションの購入希望価格で売主側との調整ができそうでしたら、住宅ローンの事前相談を行うことになります。中古マンションの売買契約を締結するためには、購入希望者が実際にそのマンションを購入できる資力があることを証明する必要があるため、住宅ローンの事前審査に通過しておく必要があります。もちろん、自己資金だけで購入できるなら問題ありませんが、そういった方は稀でしょう。

 

そのため、住宅ローンの事前審査に通過していないと、中古マンションを購入できないのです。中古マンション購入時のポイントとしては、不動産屋の紹介する銀行の住宅ローンと、ご自身が希望するネット銀行住宅ローンの事前審査を同時並行で行うことがあげられます。

 

不動産屋としては手続きを円滑に進めることや、最低でも1件の事前審査に通過するため、取引実績のある銀行を紹介してくれるでしょう。しかし、こういった住宅ローンの金利が本当に良いものとは言えません。やはり、金利などの条件面で選ぶならネット銀行の住宅ローンがおすすめですが、不動産屋を介して事前審査の申込を行うことができないため、ご自身で手続きを行う必要があります

 

そのため、不動産屋の紹介する銀行とネット銀行で同時並行で相談するようにしましょう。

 

売買契約を締結

銀行の事前審査に通過して、中古マンション購入の意思が固まれば、売買契約を締結します。売買契約を締結する時には不動産購入の手付金を支払う必要があります。手付金の金額は相談しだいですが、100万円以上を求められるケースが多いでしょう。住宅ローンのフルローンを希望する場合、極力手付金を少なくしておく必要があります。

 

また、住宅ローンの正式申込後の審査に落ちた場合、売買契約は無償で解除されますが、その他の理由で解除する場合には手付金を放棄することになります。購入申し込みから1週間程度で売買契約を締結するかどうかを決断する必要がありますが、本当にその物件で良いのかを良く考えておく必要があります。

 

住宅ローンの正式申込

売買契約を締結したら、急いで住宅ローンの正式申込を行います。住宅ローンの申込には売買契約書自体も必要となりますので、このタイミングでの申込となります。不動産屋が紹介してくれた住宅ローンであれば不動産屋経由で申込を行い、ネット銀行などの場合には、ご自身で手配を行います。

 

通常、売買契約から1ヶ月以内に住宅ローンの審査に通過することが求められます。

この期間内に住宅ローン審査に通過できないと、売買契約が解除されてしまうこともあります。一般的な住宅ローンでは、申込書類を提出後、審査に2~3週間程度の時間がかかります。審査状況によってはさらに時間がかかることもありますので、極力早めに対応する必要があります。特に、ネット銀行の方が審査に時間がかかる傾向がありますので、金利の低いネット銀行を希望するなら、急いで手続きをするようにしましょう。

 

住宅ローン契約

無事住宅ローンの審査に通過したら、住宅ローンの契約を行います。

通常、住宅ローンの契約後、実際に融資を行ってもらうまでに1週間程度の時間がかかります。不動産の引き渡し時期から逆算して、住宅ローンの契約時期を決定することになります。

 

代金決済・不動産の引き渡し

最後に住宅ローンの実行と代金決済、不動産の引き渡しが行われることになります。住宅ローンの融資を受ける銀行の支店や、不動産屋の応接室などに、中古マンションの売主や不動産屋、司法書士、銀行の担当者などが集まって行うことになります。

 

住宅ローンの融資実行後、お金は中古マンションの売主に直接振込されることになりますので、住宅ローンのお金を見ることはありません。代金決済が行われた後、鍵の引き渡しや、登記の移転手続きなどが行われて終了となります。

 

 

マンション購入に使える住宅ローン

住宅購入には住宅ローンの利用がつきものです。ここでは2019年現在、最もおすすめの住宅ローンをご紹介いたします。

 

なお、銀行への相談は2~3行程度を同時進行で行うのがポイントです。適用される金利優遇幅は事前審査結果によって異なりますし、複数銀行で相談することが銀行との交渉材料ともなります。

 

三菱UFJ銀行(ネット受付専用)

三菱UFJ銀行住宅ローン13年連続1位

 

最初におすすめするのは「三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン」です。三菱UFJ銀行は12年連続で国内No1の取り扱い実績を誇る住宅ローンです。つまり、日本で一番人気・実績のある住宅ローンと言えます。これから住宅ローンを借入するなら、是非とも検討対象の1つに加えたい商品でしょう。

 

本来、三菱UFJ銀行は「店頭型銀行」の代表とも言える銀行です。しかし、三菱UFJ銀行では、店頭相談では利用できない、ネット専用の住宅ローンも提供しています。三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローンは他行に比べて、圧倒的に低い金利がメリットになります。

 

さらに、3年固定金利の適用金利は0.39%(2020年6月現在)と圧倒的な低金利です。三菱UFJ銀行の当初金利引き下げ型の場合、当初期間終了後も、通期引き下げプラン並みの金利優遇が維持されるおすすめ住宅ローンです。これから住宅ローンの借入を検討されているなら、是非、検討対象に含められるのがおすすめです。

 

▼三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン

三菱UFJ銀行住宅ローン
4.95




☆三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン
☆13年連続で日本で最も利用されている住宅ローン
☆変動金利 0.475%(2021年1月現在)
☆3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.64%(2020年11月現在)
☆申込手続きなどはネットで完結
☆7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ&セブン<Plus>も利用できます

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利 0.475%、3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.64%(2021年1月現在)

その他優遇など

7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ&セブン<Plus>

 

 

住信SBIネット銀行

 

ネット銀行住宅ローンのなかでも金利の低さで有名な「住信SBIネット銀行」です。金利の低さがメリットのネット銀行のなかでも、圧倒的に金利が低いのが住信SBIネット銀行です。住信SBIネット銀行では、変更金利なら0.5%以下で借入可能です(2019年12月現在/優遇金利を活用時)。

 

さらに、住信SBI銀行は、ネット銀行の住宅ローンのなかでも、申込できる方の要件が少ないことが魅力です。他行の住宅ローンのように、最低年収の基準や、勤続年数などの条件が少ないのが特徴です。

 

<関連:住信SBIネット銀行の審査基準>

>>住信SBIネット銀行住宅ローンの口コミ・評判をチェック!

>>住信SBIネット銀行なら対面相談でも利用できる!?

 

▼住信SBIネット銀行への申込

住信SBIネット銀行
4.98

★住信SBIネット銀行の住宅ローン
★業界トップクラスの低金利
★1/4~3/31にて期間限定の借換キャンペーン金を実施(変動金利0.380%)
★新規購入時の変動金利は0.41%(2021年1月現在)
★全疾病保障保険の特約を無料で利用できる

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利0.41%(借り換え時 0.398%) ※所定の条件を満たした場合の金利となります

所要時間

申込から融資実行まで1ヶ月程度

その他優遇など

全疾病保障特約を無料で付加、一部繰上げ返済手数料無料

 

 

SBIマネープラザ

 

金利が住宅ローン業界でトップクラスに低いことで有名な住信SBIネット銀行はネット専業銀行です。ネット専業のデメリットとしてあげられることの多い対面相談できない問題を解消するものとして、SBIマネープラザが設けられています。SBIマネープラザは対面相談が可能な店舗で、ネット専業銀行の住宅ローンと同条件の金利・サービスが受けられるのが特徴です。

 

なお、SBIマネープラザは店舗数が少なく、相談には予約が必須となります。以下から、ご予約のうえ相談してみてはいかがでしょうか。

 

 

 

au住宅ローン(じぶん銀行)

au住宅ローンならauユーザ以外でもお得に利用できる

 

じぶん銀行とは三菱UFJ銀行とauを運営するKDDIが共同で設立したネット銀行です。新しくできたネット銀行ならではの低金利とお得な団体信用生命保険の制度が魅力です。

 

au住宅ローンの団体信用生命保険には通常の死亡保障に加えて50%がん保証が付加されています。50%がん保証+全疾病保障とは、以下の3つの保証が追加された団体信用生命保険です。

 

①死亡もしくは指定の高度障害、もしくは余命6ヶ月以内の診断

②すべての病気・けがを対象として入院が180日以上継続された場合

①、もしくは②の場合、住宅ローン残高は0円になります。

 

加えて、

③がんと診断された場合には住宅ローン残高が50%に減額されます。

 

この①、②、③の保証が付いた団体信用生命保険を、利用者の負担0円で加入することができます。もちろん、auユーザー以外の一般の方もau住宅ローンを利用できます。

 

 

2020年6月現在、変動金利は0.410%、10年固定金利でも0.55%で借入可能です。

 

▼ご相談はこちら

au住宅ローン(新規申込)
4.95

じぶん銀行住宅ローンバナー

☆じぶん銀行のau住宅ローン
☆業界最低水準の住宅ローン金利
☆がん50%保障団信が無料で利用可能
☆auユーザー以外の方でもお申込みできます
*じぶん銀行は三菱UFJ銀行とauの共同設立のネット銀行

借入可能額(最大)

2億円

適用金利・手数料など

変動金利 0.41%、10年固定金利 0.53%(2021年1月時点)

所要時間

申込から融資実行まで1ヶ月程度

その他優遇など

一般団信・がん50%保障団信の保険料が無料、一部繰上返済手数料が無料

 

 

まとめ

中古でも新築でも、住宅購入は人生で最大規模の大きい買い物になる方が多いでしょう。

だからこそ、住宅を購入するときは建物以外にも色々と注意することがあります。特に中古マンションの場合は、不安要素が全くない場所はないと思って良いでしょう。

 

中古マンションの場合、住宅ローンを組むときにリフォームローンのことも踏まえた上で購入することをおすすめします。後から修繕すると逆に費用がかさんでしまう可能性があります。

 

中古マンションを選ぶときは、とにかく下調べをすることが重要です。マンションの住民、築年数、購入費用、住居後の費用、周辺地域についてなど調べることは山ほどあります。マンションの間取りや配置などある程度の妥協部分が出てきます。しかし、費用、住民、土地、マンション周辺地域に関しては絶対に妥協してはいけないところです。

 

マンションを購入する場合は一生住む自宅になる可能性があります。絶対に妥協してはいけないところがあります。慌てて購入に踏み込むよりも、じっくりと時間を掛けて中古マンションを選ぶようにしましょう。

 

 

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