住宅ローン5000万円を借入できる年収はいくら?5000万円を借入すると月々の返済はいくら必要になるのか?

マイナス金利と言われるほど金利が低くなっている今だからこそ住宅を購入したい方は多いでしょう。

しかし、東京都内や、全国の大都市圏など、住宅価格が5000万円を超えることも少なくありません。   5,000万円の住宅をフルローンで購入場合に注意したい以下のような事項を取り上げます。

  • 5,000万円借入後の返済額はいくらか?
  • 5,000万円借入するのに年収はいくら必要か?
  • 5,000万円の住宅ローン借入の費用はいくらか?
  • 5,000万円の住宅ローン審査を通す方法
  • 5,000万円の住宅ローン返済で失敗しない方法

住宅ローンで5,000万円借入することを審査と返済の両面から説明します。

 

住宅ローン借入時の注意点

住宅ローンを借入する時に気を付けておきたいいくつかのポイントがあります。

一般的に、住宅ローンの申込時に気にされることが多いのは審査に通過できるかどうかです。しかし、住宅ローンで重要なのは審査だけではありません。住宅ローン借入時には「審査に通過して借入できるか」だけでなく、借入した後に「ちゃんと返済出来るか」や、借入する際の費用がどれだけ必要かなどのポイントが大切です。

住宅ローンで5,000万円を借入するケースを考えるうえで大切な点をまとめておくと以下のようになります。

 

<知っておきたいポイント>

 月々/年間の返済額

 5,000万円借入時の完済までの総返済額

 5,000万円借入する諸費用

 5,000万円の住宅ローンを借入できる年収

 5,000万円の審査難易度

 住宅ローンを無事に完済する注意点

今回は、住宅ローンで5,000万円を借入する場合を対象として、これらのポイントを順にご説明していきます。

 

5000万円借入時の返済額

最初に5000万円の住宅ローンを借入した時に毎月の返済額がどれだけになるのかを計算しましょう。

「5000万円の住宅ローン審査」というのは、毎月・年間の返済額の延長戦上で行われますので、返済額を確認しておけば、審査の難易度を知る参考にもなります。

住宅ローンを借入すれば、もちろん借入した元金だけでなく利息も支払う必要があります。利息の額は借入する額の大きさに比例しますが、それだけでなく、金利条件や、借入期間などでも変化します。

これから住宅ローンで5000万円借入する場合に、毎月、年間、それに借入期間全体で、利息を含めてどれだけ支払う必要があるのかを見てみましょう。

 

35年間で借入する場合

住宅ローンで5,000万円を35年間借入した際の返済額を計算します。

なお、35年間とは一般的な住宅ローンで借入できる「最長期間」です。最も長めに借入する分、35年間の借り入れは月々や年間で見た返済額を低めに抑えることができます。

借入の前提条件

 借入金額5000万円

 元利均等返済方式

 借入期間35年

 借入金利1.0%/期間中の変動なし

 ボーナス返済なし(毎月返済のみ)

以上の条件で住宅ローンを借入するものとして計算します。金利は借入期間(35年間)を通じて、1.0%のまま変動しないものと仮定します。

 

■ 借入条件/ 返済金額

借入金額5,000万円
借入期間35年間
金利1.0%/35年間変動なし
返済方式元利均等返済
ボーナス返済利用せず
毎月返済額14.2万円/月
年間返済額170.4万円/月
総返済額5,928万円

 

住宅ローン5,000万円借入時の返済額は月額14.2万円/年間170.4万円

この条件で計算すると、5000万円の住宅ローンへの返済額は月額142千円/年間170.4万円になります。そして、35年間での総返済額は5,928万円です。

つまり、5000万円を35年間借入したことでの利息は928万円ということですね。

住宅ローンで5,000万円を借入した時の返済額・利息

金利が上昇する影響は?

次に住宅ローンの適用金利が変動するケースを考えてみましょう。 先程の計算では、金利1.0%が35年間継続する前提で計算しました(35年間を通じての平均金利が1.0%という前提ですね)。現在の住宅ローンの金利水準であれば、金利優遇後に1.0%以内で借入できる住宅ローンはたくさんあります。

また、長期固定金利の住宅ローンであるフラット35でも、団信付きで1.0%前後の金利は可能ですので、妥当な水準の金利だと思われます。

最近は借入時の金利水準の低さを狙って変動金利で借入する方が多いようです。

 

しかし、変動金利なら0.5%前後で借入可能ですが、借入期間中に金利が変動するリスクもあります。

住宅ローン金利は景気変動や、様々な情勢によって変動し、金利が上昇する可能性もあります。近年は長引いた不況の影響から低水準な金利で推移していましたが、今後、金利が上昇してしまうという可能性も考えておいたほうが良いでしょう。

 民間銀行住宅ローンの過去推移

民間銀行住宅ローンの金利推移(住宅金融支援機構)

住宅ローン金利が変動する影響を測るものとして、住宅ローン5000万円を借入した後に金利が平均1.5%に上昇する影響を確認してみましょう。

借入の前提条件

 5000万円を元利均等返済方式

 借入期間35年

 借入金利1.0%→1.5%に上昇

 ボーナス返済なし(毎月返済のみ)

 

■ 借入条件/ 返済金額(金利が1.5%に上昇)

毎月返済額15.4万円/月
年間返済額184.8万円/月
総返済額6,430万円

 

5000万円の住宅ローンを、金利1.5%で借入する場合(その他条件は先ほど同様)、月々の返済額は15.4万円、年間で184.8万円の返済が必要になります。

さらに、35年間の総返済額は6,430万円となります。

 

1.0%で5000万円の住宅ローンを借入する場合に比べて、月々1.2万円、年間14.4万円、総返済額で502万円が増加することがわかります。住宅ローンで5000万円を借入すると、金利が0.5%上昇することで総返済額も500万円以上増加することが解ります

住宅ローン5,000万円を35年間借入・金利1.5%

毎月の返済額は15.4万円、年間返済額184.8万円、総返済額は6,430万円

 

金利が0.5%に下降すると?

前述の計算と前提を変えず、住宅ローン5000万円の借入で、金利が1.0%→0.5%に減少する場合も計算してみましょう。

先程の金利が上昇する場合と逆の計算をすることになります。

 

<借入の前提条件>

 5000万円を元利均等返済方式

 借入期間35年

 借入金利1.0%→0.5%に減少

 ボーナス返済なし(毎月返済のみ)

 

■ 借入条件/ 返済金額(金利が0.5%に下降)

毎月返済額13.0万円/月
年間返済額156.0万円/月
総返済額5,452万円

 

つまり、金利の範囲を0.5%~1.5%として、住宅ローン5000万円を35年間借入すると、毎月の返済額は13万円~15.4万円の範囲内になります。

以上、5000万円の住宅ローンを35年間で借り入れする場合の返済額を一覧にすると以下のようになります。

住宅ローン5,000万円を35年間借入・金利0.5%

毎月の返済額は13万円、年間返済額156万円、総返済額は5,452万円

 

<5000万円借入時の返済額/35年間借入時で金利が変動する影響を反映>

返済\金利0.5%1.0%1.5%
毎月返済額13.0万円14.2万円15.4万円
年間返済額156万円170.4万円184.8万円
総返済額5,452万円5,928万円6,430万円

 

以上をまとめると、住宅ローン5,000万円を借入期間35年・元利均等返済方式、ボーナス返済なしで借入する場合の毎月返済額は13.0万円~15.4万円になります。

そして、年間での返済額は156万円~184.8万円になります。   金利が上下1.0%変動することによって、毎月返済額は2.4万円、年間返済額は28.8万円増減する可能性があることが解ります。

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25年間で借入する場合は?

住宅ローン5,000万円を35年間借入した場合の月々の返済額は13万円~15.4万円の範囲内となりました。

次に、同じく住宅ローン5,000万円を10年間短縮して、25年間で借入する場合についても確認しておきましょう。

この時、先ほどと同様に、金利を0.5~1.5%で計算すると、返済額は以下となります。

 

借入の前提条件

5000万円を元利均等返済方式

借入期間35年→25年

借入金利0.5%, 1.0%, 1.5%

ボーナス返済なし(毎月返済のみ)

 

5,000万円借入時の返済額/25年間借入時

返済\金利0.5%1.0%1.5%
毎月返済額17.8万円18.9万円20.0万円
年間返済額213.6万円226.8万円240.0万円
総返済額5,321万円5,654万円6,000万円

 

住宅ローン5000万円を借入期間25年間、元利均等返済、ボーナス返済なしで借入する場合の毎月返済額は17.8万円~20.0万円、年間返済額は213.6万円~240万円になります

35年間で借入する場合に比べて、月々の返済額は4.4万円~4.6万円、年間返済額は55.2万円~57.6万円ほど増加することになります。

借入期間を10年間短くすることで、毎月返済する元本が増加しますので、その分、1月あたり、年間の返済額は増加します。

 

一方で、借入期間を10年間短くすることで、総返済額は、130万円~430万円ほど減少させる効果があります(金利によって大きく相違)。

月々の返済額が約4万円、年間で55万円の支払増加は大きいですが、総返済額を下げる効果は魅力ですね。

 

住宅ローン5,000万円を25年間で借入した場合

月々返済額は17.8万円~20万円

住宅ローンの借入に最適な方法を考える

15年間で借入する場合

更に、住宅ローンの借入期間を10年間短縮して、15年間で5,000万円を借入する場合を確認しておきましょう。

 

借入の前提条件

5000万円を元利均等返済方式

借入期間35年→15年

借入金利0.5%, 1.0%, 1.5%

ボーナス返済なし(毎月返済のみ)

 

5,000万円借入時の返済額/15年間借入時

返済\金利0.5%1.0%1.5%
毎月返済額28.9万円30.0万円31.1万円
年間返済額346.8万円360.0万円373.2万円
総返済額5,191万円5,387万円5,587万円

 

さらに借入期間を10年短縮して、15年間で住宅ローン5000万円を借入すると毎月返済額は28.9万円~31.1万円、年間返済額は346.8万円~373.2万円になることが解ります。

35年間で借入する場合に比べて、月々の返済額は15.7万円~15.9万円、年間返済額は190万円近く増加することになります

 

さすがに、毎月の返済を30万円前後支払える方というのは限られるでしょう。

かなり高額な年収の方や、夫婦共働きで、それぞれに所得の高い方に限定されてしまいます。

住宅ローン5000万円を借入した場合の返済額を、金利別・期間別でシミュレーションした場合の返済額は以上の通りです。

5,000万円の住宅ローンを借入する場合の、月々返済額と、年間返済額を整理すると、それぞれ以下の通りとなります。借入期間毎・借入金利毎の月々返済額/年間返済額の違いが解るでしょう。

 

住宅ローン5,000万円を15年間で借入した場合

月々返済額は28.9万円~31.1万円

 

5,000万円借入時の月々返済額

借入期間\金利0.5%1.0%1.5%
35年間13.0万円14.2万円15.4万円
25年間17.8万円18.9万円20.0万円
15年間28.9万円30.0万円31.1万円

 

5,000万円借入時の年間返済額

借入期間\金利0.5%1.0%1.5%
35年間156万円170.4万円184.8万円
25年間213.6万円226.8万円240.0万円
15年間346.8万円360.0万円373.2万円

 

5,000万円を借入できる条件

次に、今回の2つ目のテーマである「住宅ローン5000万円を借入できる人の条件」を説明しましょう。

銀行の住宅ローン審査において、住宅ローンの借入可能額は、年収、購入する住宅の価値(担保価値)、既存借入の状況、年齢など様々な要素の影響を大きく受けます。

しかし、このなかでも特に重要な要素となるのが年収です。

そして、年収から住宅ローンの借入可能額を計算する際には「返済負担率」を使用します。

 

返済負担率で考える

銀行の住宅ローン審査では、借入可能額の上限を「返済負担率」という指標で計算します。

返済負担率とは、借入に対する返済(年間)が年収の何割を占めるかを示す指標であり、以下の計算式で計算できます。

返済負担率(%)=年間返済額÷年収

 

返済負担率を使用すると、住宅ローン 5000万円を借入した時の返済額が年収から考えて妥当は範囲内にあるかどうか、返済に無理がないかということを考えることができます

また、返済負担率は住宅ローンの返済額と年収が解れば計算できるため、銀行の住宅ローン審査で広く使われる指標となっています。

 

返済負担率とは?

借入に対する年間返済額が年収のどの程度の割合を占めるかという指標

 

銀行の住宅ローン審査では、年収のうち25~35%を住宅ローンの返済に充てることができると考えて借入可能額を計算します。毎年の返済可能額を決めれば、返済可能額から借入可能額を逆算することができます。

住宅ローンの返済負担率の計算方法

なお、返済負担率の計算では、銀行毎に以下のような条件に範囲があります。

 住宅ローンの返済負担率の上限を30~35%
 返済負担率を計算する際の住宅ローン金利は3.0~4.0%を使用

銀行毎で審査基準が異なるため、計算結果は多少異なります。今回は平均的な水準として、返済負担率35%、審査上の計算金利3.5%として、住宅ローンの借入可能額を計算することにします。

 

<年収別・住宅ローンの借入可能額>

年収\借入可能額

年間返済可能額

(返済負担率35%)

借入可能額

35年間

年収500万円175万円3,532万円
年収600万円210万円4,234万円
年収700万円245万円4,935万円
年収800万円280万円5,637万円
年収900万円315万円6,363万円
年収1,000万円350万円7,065万円

 

年収別に返済負担率を35%、借入可能額を計算する際の審査金利を3.5%として計算した住宅ローンの借入可能額の結果は以上の通りです。

住宅ローンを35年間で借入する場合、5,000万円の借入を銀行の審査で認められる可能性があるのは年収700万円~800万円(およそ710万円以上)となり、25年間で借入できる可能性のある年収は800万円~900万円(およそ860万円以上)となります。

 

35年間での借入を前提とすれば、年収710万円以上の方は、銀行の審査に通過して、住宅ローン5,000万円を借入できる可能性があります。

なお、住宅ローンの審査基準は前述の通り銀行毎に多少異なります。

 

さらに、住宅ローン審査は、購入する住宅の担保評価額や、年齢、勤続年数、勤務先、家族構成、頭金の有無などを総合して行われます。そのため、実際の審査結果は異なる可能性がありますのでご注意下さい。

5000万円の住宅ローンを借入できる年収

年収710万円以上(借入期間35年)

 

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返済負担率で住宅ローンの借入可能額を計算する

その他借入があると借入可能額が減少

なお、住宅ローン 5000万円を借入できる年収は返済負担率で計算することは前述の通りですが、既にその他の借入を利用している方は注意が必要です。

それは、既存借入がある方は、住宅ローンで借入できる金額が減少してしまう可能性が高いためです。

返済負担率の計算で使用する「年間返済額」は住宅ローンだけが対象ではなく、別の借入があればそちらも含まれます

 

そのため、既に借入がある方は、その分住宅ローンの借入可能額が減少するのです。

例として、マイカーローンを借入していて、毎月3万円(年間36万円/借入金額200万円)の返済がある方を前提として、住宅ローン5000万円を借入するのに必要な年収を計算してみましょう。

この時、住宅ローンに対する返済可能額は以下のように計算します。

 

住宅ローンの返済額可能額=年間返済可能額(=年収×35%)― 既存借入に対する返済額

 

今回の例では、既存借入(マイカーローン)として年間36万円の返済が必要ですので、この金額を控除して住宅ローンへの返済可能額を計算します。

 

年収別・住宅ローンの借入可能額

年収\借入可能額

年間返済可能額

(返済負担率35%)

住宅ローン

返済可能額

借入可能額

35年間

年収700万円245万円209万円4,210万円
年収710万円249万円213万円4,282万円
年収800万円280万円244万円4,911万円
年収813万円285万円249万円5,000万円
年収900万円315万円279万円5,613万円
年収1,000万円350万円314万円6,339万円

 

計算結果は上記の通りとなります。マイカーローンの返済額36万円(年間)があることで、同じ年収でも住宅ローンの借入可能額は大きく減少しました。

先ほどの既存借入がない前提での計算では、5000万円の住宅ローンが借入できる年収は710万円以上でしたが、今回は既存借入があることで年収710万円で借入できる金額は4,282万円になってしまいました

結果、5,000万円借入するのに必要な年収は813万円になり、必要な年収が100万円以上増加する結果となります。

 

ここで、注意したいのは、マイカーローンやカードローンなどの「無担保借入」は、借入している額に対して、住宅ローンの借入可能額を減少させてしまう影響が大きいということです。

年収710万円で借入できる住宅ローン金額は700万円以上減少したことになります。

マイカーローンの残高は200万円ですので、既存借入残高より、減少する借入可能額の方が大きいのです。

これは、無担保借入は返済期間が短いことで毎月返済額が大きくなってしまい、返済負担率の影響が大きいことが原因です。

 

住宅ローンの借入可能額を増やしたいという方は、既存借入を完済したり、カードローンの契約を解約しておくのも良いでしょう。

返済負担率のポイント

 既存借入があると借入可能額が減少する

 

フラット35なら借入しやすい

前述の通り、銀行の住宅ローン審査で借入可能額の上限を計算する場合には、審査金利と呼ばれる金利が使用されます。

この審査金利は将来的な金利の上昇リスクも反映されるため、その時点で銀行に住宅ローンを借入する場合に比べて、かなり高めの金利水準となっています。

 

2020年現在で言えば、3.0%~4.0%程度で、銀行ごとに多少違いがあります。

しかし、長期固定金利で有名なフラット35の場合、借入後の金利上昇リスクが存在しません。 フラット35は借入後から完済時までの金利が固定されるのが特徴です。

長期固定金利ならフラット35

そのため、フラット35で借入可能額を計算する場合、審査金利ではなく、実際に借入する場合の金利が適用されます。仮に、フラット35の借入金利が年率1.0%だと仮定すると、5,000万円借入時の毎月返済額は14.2万円、年間で171万円になります。

 

なお、2020年8月現在、フラット35の適用金利は1.0%を下回る水準です。住信SBIネット銀行のフラット35の場合、借入割合90%、保証型で適用金利は年率1.0%になります。

さらに、フラット35Sを利用すれば、借入から当初10年間の適用金利は0.75%になり、借入割合が80%であれば、さらに金利は0.8%低下します。

この171万円という年間返済額と、返済負担率の上限を35%、35年間の元利均等返済を前提とする、年収500万円の方でも5,000万円の借入ができる可能性がでてきます。つまり、借入可能額がたりず、できるだけ多く借りたいと考えている方には、フラット35が適していることになります。

 

フラット35とは?

公的金融機関である住宅支援機構が取り扱う住宅ローン。借入全期間を固定金利で借入できるのが特徴

 

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適用金利・手数料など

35年間固定金利 0.90%(2020年10月現在・保証型利用時)

その他優遇など

借入期間を通して固定金利

 

収入合算を活用する

住宅ローンを借入する方法には「収入合算」というものもあります。5,000万円の住宅ローン借入にも役立つ方法ですので収入合算について確認しておきましょう。

 

収入合算とは?

収入合算とは、住宅ローン借入人の単独の年収ではなく、同居する家族(夫婦、親子など)の合計年収、つまり世帯年収によって住宅ローンを借入する方法です。

近年、共働きの世帯が増加していますので、夫婦それぞれに収入があるケースが多く、収入合算を利用できる家庭も少なくありません。

収入合算を利用すると、1名分の年収だけでなく、2名の年収で住宅ローン審査を受けることになりますので、その分審査に通りやすくなり、大きな金額を借入しやすくなります。

 

収入合算は世帯年収で住宅ローンを借入する方法

仮に、夫婦それぞれが年収450万円を得ている世帯で考えてみましょう。

夫が単独で住宅ローンを借入する場合、借入可能額の計算の前提となる年収は450万円です。

一方、収入合算によって、夫婦が協力して住宅ローンを借入する場合、世帯年収は900万円(450万円×2名)になります。

 

単純に考えれば、年収が2倍になりましたので、借入できる住宅ローンも2倍になります。

前述の通り、住宅ローンで5,000万円を借入するためには、年収は少なくても700万円以上が必要になります。

決して少ない金額ではありませんので、単独で超えられない方も多くいるでしょう。

こういった時に収入合算というのは非常に役に立つ制度となります。

単独では難しくても、夫婦2名の年収で700万円を超えれば良いので、収入合算なら5,000万円を借入できるという世帯も多くなるでしょう。

 

連帯保証人になるのが原則

夫婦で収入合算を利用して住宅ローンを借入する場合、一方が主債務者(契約上の借入人)になり、他方が連帯保証人になるのが一般的です。

連帯保証人とは、借入人が問題なく返済できるということを銀行に保証する方であり、借入人が返済できなければ、代わって返済する義務を負う人になります。

 

収入合算のデメリット

収入合算を活用すれば、5,000万円という高額の住宅ローンを借入できる可能性は高くなります。

しかし、収入合算にもデメリット、注意点がありますので、良く理解したうえで利用する必要があります。

 

団体生命保険は一方のみ

連帯保証人による収入合算で住宅ローンを借入する場合、団体信用生命保険に加入できるのは主債務者のみとなります。連帯保証人は団体信用生命保険の対象になりません。

団体信用生命保険について気にせず借入する方も多いのですが注意が必要です。

 

団体信用生命保険が付保された主債務者に万一のことがあり、死亡、もしくは高度障害となった時には住宅ローンの残債が免除されます。

そのため、残った家族は住宅ローンの返済義務なく、住宅を相続することができます。

 

一方、連帯保証人が死亡することになった場合、住宅ローンは免除されることなく、そのままの返済義務が残ります。

夫婦の収入で返済することを前提とした住宅ローンであるため、一方が死亡し、収入が減少してしまうことで返済が困難になってしまう可能性は高いでしょう。

そのため、一方が死亡してしまう、もしくは働けなくなった場合の返済リスクは十分に考えておく必要があります。

なお、連帯保証人と団体信用生命保険の問題をクリアする方法として連帯債務・ペアローンによる住宅ローン借入もあります。

詳細は以下で解説していますので、是非、あわせて確認してみてください。

 

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 連帯債務で住宅ローンを借入する方法

 

離婚時の財産分与が複雑

住宅購入時に無いと思っていても、将来的な離婚の可能性はどなたにもあるでしょう。

収入合算・連帯保証で住宅ローンを借入した場合、離婚時の手続きが複雑になってしまいます。

銀行の住宅ローン契約は、借入後の離婚を原因として、連帯保証人を免除するということを原則として許可しません。

 

連帯保証人を免除してもらおうと思えば、銀行が納得する程度の繰り上げ返済を行って、住宅ローンの借入残高を減らすといった対応が必要になります。

そのため、連帯保証人を免除してもらえないと離婚して別居するとなっても、一方を主債務者、他方が連帯保証人として残り続けることになります。

この場合、離婚した後に、主債務者の返済が厳しくなって延滞が発生してしまうと、既に離婚していると言っても、連帯保証人に対して請求が行われるようになります。

 

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 住宅ローンで収入合算を利用する注意点

住宅ローンの借入期間の考え方

借入期間は35年が良い

住宅ローンを借入する場合、借入・返済期間は最長35年間の範囲内で、借入人の希望で自由に選ぶことができます。

それでは、住宅ローンの借入期間は何年を選ぶのが良いのでしょうか?

一般的には、特に5,000万円の住宅ローンという高額借入の場合は35年間という最長期間で借入すると審査に通りやすくなります

とは言っても、35年間が常に良いということではありません。 住宅ローンの借入期間を選択する場合には、借入期間を長めに設定することのメリット・デメリットを考えておく必要があります。

 

35年間(最長期間)で借入するメリット

  • 毎月の返済額が低くなる
  • 返済負担率が低くなるので審査に通りやすくなる
  • 返済に余裕があれば繰上げ返済もできる

 

一方、以下のようなデメリットもありますので確認しておきましょう。

 

35年間(最長期間)で借入するデメリット

  • 利息の総支払額が増加する
  • 将来的な金利変動のリスクが増加する
  • 借入時年齢によっては、定年退職後の返済になる可能性がある

 

住宅ローン借入後の毎月の返済額を出来るだけ低く抑えたい場合や、現在のご年齢が若く、今後の収入増が見込まれる場合などは35年間で借入するのが良いでしょう。

一方、現在のご年齢が高い場合(40歳以上など)や、利息の支払い額を減らしたいという場合には、借入期間を短くしておく方が良いことになります。

 

但し、住宅ローンの借入期間は、借入後に延ばすことができないということは知っておいた方が良いでしょう。

例えば、住宅ローン5,000万円を25年間で借入した後、毎月の返済負担が重く、期間を延ばしたいと思っても、その後の期間変更はできません。

そのため、借入期間は返済シミュレーションも行って、慎重に考える必要があります。

 

審査通過の確度をあげる

審査に通過して、5000万円の住宅ローンを借入するためには、年収から計算する返済負担率の基準が非常に重要です。

年収が銀行の審査基準を超えていないと、5000万円の住宅ローンを借り入れするのは難しいでしょう。

しかし、年収が審査基準を超えているからと言って、それだけで住宅ローン審査に通過できる訳ではありません。

審査に通過するためには、以下のようなポイントもおさえておく必要があります。

 

既存借入を減らす

住宅ローン審査では、既存借入の状況も審査結果に大きく影響します。

既存借入があっても、住宅ローンを借り入れすることはできます。

 

しかし、それは既存借入があっても住宅ローン借入が不可能ではない、もしくはそれだけで審査に落ちるわけではないということで、既存借入が無い方が審査に有利になることは間違いありません。

借入残高や件数によって、住宅ローンの借入可能額が減少してしまったり、そもそも件数・借入額が大きすぎると審査に通過できなくなることもあります

 

住宅ローンで5000万円を借り入れする場合、かなり高額での審査を受けることになりますので、銀行の審査基準も厳しくなります。

そのため、出来るだけ既存借入は無くしておきたいところです。

特に、カードローンでの借入が3件以上あると、審査通過は難しいと考えておいた方が良いでしょう。

住宅ローンの借入申込前にカードローンなどの借入は完済しておきたいところです。

 

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事故情報・異動情報がない

既存借入がある方は、延滞や、債務整理(自己破産など)を行ってしまうと住宅ローン審査に通らなくなります。

延滞や、債務整理のことを事故情報とか、金融事故と呼ぶこともあります。   事故情報を、銀行は個人信用情報という、金融機関同士の情報共有サービスによって知ることが出来ます。

 

そのため、延滞をした銀行など以外で住宅ローンを申込みしても、事故情報は判明してしまいます。

一旦、個人信用情報に事故情報が掲載されると、数年間消えることがありません。そのため、その後の住宅ローン借入は難しくなってしまいます。

事故情報があると住宅ローンは借入できない

 

理想は10%以上の頭金

住宅ローンを借り入れする際には、住宅購入価格の10%以上の頭金を用意しておきたいところです。

現在は、頭金0円で、100%住宅ローンだけで購入することも可能(フルローンと呼びます)ですが、審査ではやや厳しめに評価されることになります。

5000万円の住宅ローン審査では、返済能力を厳しく評価されます。

5000万円という高額な住宅ローン、高額な住宅を購入するのに、「自己資金を用意していない」ということが審査にマイナス影響を与えることもあります。

 

頭金が多ければ、銀行は担保(住宅)による保全も高くなり、借入人が返済できなくなった時の貸し倒れリスクが低くなります。

そのため、頭金が多い方が、同じ5000万円の住宅ローン審査であっても審査に通りやすくなります。審査という観点から言えば、頭金は10%を目標に、少しでも多く準備しておきたいところです。

  • 頭金が無くても住宅ローン借入は可能
  • 10%以上の頭金があると審査に有利

 

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 家を買うのに頭金・自己資金はどれ位必要?

 自己資金・頭金なしで住宅ローンを借入できるフルローンとは?

 

勤続年数は最低1年以上

住宅ローン審査では、勤続年数を重要視されます。

大部分の銀行では、住宅ローン審査において勤続年数を審査項目に加えています。

そして、住宅ローンの審査基準が厳しい銀行では、現在の勤務先で、3年以上勤続していることが必要という銀行すらあります。

 

5000万円の住宅ローン申込では、勤続年数3年以上が理想ですが、少なくとも1年以上の勤続年数は維持したいところです。

勤続年数が1年以上あれば、審査基準を満たして審査対象になる銀行も見つかるでしょう。転職、退職の予定がある方は、極力退職前に住宅ローンの借入を終わらせておきたいところです。

 

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頭金が無いと5,000万円は借入できない?

先ほど、5,000万円の住宅ローン審査に通過するには、10%以上の頭金があることが望ましいと説明しました。

それでは、頭金が全くない場合、5,000万円の借入は不可能なのでしょうか?

いえ、頭金が全くない場合でも、5,000万円の住宅ローンを借入できる可能性はあります

 

自己資金が全くなくて、全額借入する方法のことを「フルローン」と呼びます。近年は金利水準が低くなったこともあり、フルローンでの住宅ローン借入ができるケースも増えています。

 

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 住宅ローンをフルローンで借入する場合の注意点

 

しかし、頭金を用意しておくことにはメリットもあります。

以下に頭金のメリットとデメリットを比較しておきますので、ご自身にとってどちらが良いのかを確認しておきましょう。

 

頭金を用意するメリット

  • 住宅ローン審査に通りやすくなる
  • 借入額が低い分、利息の発生を抑えられる
  • 金利優遇などの条件が良くなりやすい

 

頭金を用意するデメリット

  • 必要額を用意するのに時間がかかる
  • 貯蓄期間中は賃料発生などの費用がかかることもある
  • 教育費、生活費などの貯蓄を抑える必要がある

 

頭金が用意できていれば、銀行の住宅ローン審査に通りやすいだけでなく、支払い利息を抑えることができます。

そのため、住宅ローン借入時には頭金が用意できている方が良いということになります。

一方、頭金を用意せずにフルローンを利用するメリットは、貯蓄期間を待たずに住宅購入に踏み切れることです。

 

5000万円借入する費用

住宅ローンを借入するには費用がかかるのをご存知でしょうか? 借入当初に支払う必要がある費用が多く、「現預金」で準備しておく必要があります。5000万円の住宅ローンを借入する予定であれば、どれだけ費用がかかるのかを知っておきましょう。

 

住宅ローン諸費用の一覧

合計137万円~143万円+保険料 
費用の項目金額目安補足説明
銀行事務手数料・保証料110万円~116万円借入金額×2.0%+3~5万円(税別)
印紙代2万円5000万円超は6万円
登記費用25万円前後借入額の0.4%+司法書士手数料
火災保険料契約次第火災保険は契約期間/補償内容で変動します

 

住宅ローン借入時に、特に影響が大きいのは、銀行の事務手数料+保証料になります。

平均的な「事務手数料+保証料」の相場は、借入金額×2%+3~5万円(税別)です

ほとんどの銀行で事務手数料+保証料は必要です。

 

「保証料無料」と紹介されている住宅ローンであっても、その分を事務手数料として請求したり、金利に上乗せして請求しますので、本当に保証料相当が必要ないという住宅ローンはほぼありません。

そのため、住宅ローンの宣伝文句に関わらず、この程度の諸費用は用意しておく必要があります。

5,000万円の住宅ローンを借入する費用はおよそ140万円

 

登記費用が意外と高い

住宅ローンを借入する場合、抵当権設定費用(登記費用)が必要です。

抵当権は、住宅ローンを借入した人が返済できなくなった場合に、住宅を売却して、銀行が売却代金から住宅ローンの返済に充てるための手続きです。

抵当権設定費用(登記費用)は、「登録免許税(税金)+司法書士手数料」で構成されます。

 

登録免許税は、原則、借入額の0.4%であり、住宅ローン5000万円を借入するなら、20万円(5000万円×0.4%)を納付する必要があります。司法書士手数料はおおよそ3~5万円程度+交通費になります。

 

住宅購入にも費用は必要

ここでご紹介した費用は住宅ローンを借入することによる費用です。

しかし、住宅購入自体に費用が必要となることも忘れてはいけません。

 

例えば、不動産業者の仲介で購入すれば仲介手数料が必要となりますし、不動産取得に対してかかる税金も必要です。

住宅ローン以外の諸費用については相談する不動産業者に良く確認しておくことが大切です。

住宅ローンをお得に利用する方法

無理なく返済するために気を付けること

せっかく5,000万円の住宅ローンを借入しても、途中で返済ができなくなってしまうと悲惨なことになってしまいます。

住宅ローン借入時には最後まで無理なく返済できることを意識して借入する必要があります。

住宅ローン返済で失敗しないために気を付けておきたいポイントを解説します。

 

借入できる金額と返済可能額の違い

最初に意識するのは、住宅ローンは借入できる金額と実際に返済できる金額は違うということです。

住宅ローンの借入可能額は銀行が判断する返済可能額です。

 

この判断は銀行ごとで異なりますが、場合によっては将来的に住宅を売却して返済することも含めて審査されている可能性もあります。

住宅ローンを借入するうえで将来的にも住み続けることを前提としているなら、ご自身の状況にあわせて実際に返済できる金額を借入する必要があります

例えば、現在の家賃と比較して、住宅ローン返済の金額は増加するのか、もしくは減少するのかや、その支払いを35年間続けていくことに無理が無いかを考えておく必要があります。

 

ライフプランを考えておく

住宅ローンは最長35年間の返済を伴う借入です。

借入時点で無理の無い借入であったとしても、将来的に返済に無理が出てくる可能性があります。

将来的に返済ができなくなる例には以下のようなものがあります。

  • 子供が生まれて家族構成が変化する
  • 共働きを維持できなくなる
  • 転職、独立して収入が減る
  • 定年退職を迎えて収入が減る

これらの生活スタイルの変化の可能性や、その場合でも返済が継続できるのかを良く考えておく必要があります。

 

ボーナス払いは減らす

住宅ローンの返済額のうち、希望する割合をボーナス時にまとめて支払うということもできます。

しかし、ボーナス払いの利用は最小限度に抑えておくことが無難です。

 

つまり、毎月返済だけで支払えることを前提とした借入が理想です。

賞与は月額の給料に比べて不確実性が強いのが通常です。

35年間という長期間の返済になりますので、景気が良い時期もあれば、悪い時期も出てくると考えられます。

もし、賞与の受け取りが減少してしまったとしても、住宅ローン返済を滞らせるわけにはいきません。   賞与をあてにしなくても返済できることを前提として返済計画を練るようにしましょう。

 

一部繰り上げ返済を極力行う

住宅ローンは定年退職時までに完済する、もしくは定年退職後でも無理なく返済できる金額まで減少させておくのが理想です。

しかし、仮に65歳が定年退職であるとすると、35年間の住宅ローン借入であれば、30歳までに住宅ローンを借入しておく必要があります。

とは言っても、5,000万円という住宅ローン借入金額の場合、もう少し収入が増加する年齢で借入する方も多いと考えられます。

 

仮に、40歳で住宅ローンを借入する場合、35年間で返済を行うと完済時年齢は75歳になってしまいます。

定年退職後でも無理なく返済できるように、現役世代のうちに一部繰り上げ返済を極力行うようにしましょう。

 

おすすめの銀行

以下では、5,000万円借りるのにおすすめできる銀行・住宅ローンをご紹介します。

5,000万円は大きな金額ですので、少しの金利差が大きな支払額の差につながります。以下を参考に、お得な銀行を活用しましょう。

 

三菱UFJ銀行(ネット受付専用)

三菱UFJ銀行住宅ローン13年連続1位

「三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン」がおすすめです。

三菱UFJ銀行の住宅は13年連続で国内No1の取り扱い実績を誇る住宅ローンです。

つまり、日本で一番人気のある住宅ローンと言えます。これから住宅ローンを借入するなら、是非とも検討対象の1つに加えたい商品でしょう。

 

本来、三菱UFJ銀行は「店頭型銀行」の代表とも言える銀行です。

しかし、三菱UFJ銀行では、店頭相談では利用できない、ネット専用の住宅ローンも提供しています。

三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローンは、「借り換え」専用の住宅ローンとなりますが、他行に比べて、圧倒的に低い金利がメリットになります。

これから住宅ローンの借入を検討されているなら、是非、検討対象に含められるのがおすすめです。

三菱UFJ銀行住宅ローン
4.95




☆三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン
☆13年連続で日本で最も利用されている住宅ローン
☆3年固定金利 0.39%、10年固定金利0.69%(2020年10月現在)
☆申込手続きなどはネットで完結
☆7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ&セブン<Plus>も利用できます

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

3年固定金利 0.39%、10年固定金利0.69%(2020年10月現在)

その他優遇など

7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ&セブン<Plus>

 

au住宅ローン(じぶん銀行)

じぶん銀行住宅ローンの就業不能保証

*2020年9月現在のau住宅ローンの金利

じぶん銀行とは三菱UFJ銀行とauを運営するKDDIが共同で設立したネット銀行です。新興のネット銀行ならではの低金利とお得な団体信用生命保険の制度が魅力です。

もちろん、auユーザー以外の一般の方もau住宅ローンを利用できます。

2020年9月現在、変動金利は0.410%、10年固定金利でも0.55%で借入可能です。

au住宅ローン(新規申込)
4.95

じぶん銀行住宅ローンバナー

☆じぶん銀行のau住宅ローン
☆業界最低水準の住宅ローン金利
☆がん50%保障団信が無料で利用可能
☆auユーザー以外の方でもお申込みできます
*じぶん銀行は三菱UFJ銀行とauの共同設立のネット銀行

借入可能額(最大)

2億円

適用金利・手数料など

変動金利 0.41%、10年固定金利 0.54%(2020年10月時点)

所要時間

申込から融資実行まで1ヶ月程度

その他優遇など

一般団信・がん50%保障団信の保険料が無料、一部繰上返済手数料が無料

 

 

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行のお得なネット専用住宅ローン

最初はネット銀行のなかでも金利の低さで有名な「住信SBIネット銀行」です。

金利の低さがメリットのネット銀行のなかでも、圧倒的に金利が低いのが住信SBIネット銀行です。

住信SBIネット銀行では、変更金利なら0.5%以下で借入可能です(2020年9月現在/優遇金利を活用時)。

さらに、住信SBI銀行は、ネット銀行の住宅ローンのなかでも、申込できる方の要件が少ないことが魅力です。

他行の住宅ローンのように、最低年収の基準や、勤続年数などの条件が少ないのが特徴です。

住信SBIネット銀行
4.98

★住信SBIネット銀行の住宅ローン
★業界トップクラスの低金利
★変更金利なら0.41%で借入可能(2020年10月現在)
(借り換え利用時は0.39%)
★全疾病保障保険の特約を無料で利用できる

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利0.41%(借り換え時 0.398%) ※所定の条件を満たした場合の金利となります

所要時間

申込から融資実行まで1ヶ月程度

その他優遇など

全疾病保障特約を無料で付加、一部繰上げ返済手数料無料

 

また、住信SBIネット銀行には、「SBIマネープラザ」も用意されています。SBIマネープラザとは、住信SBIネット銀行の住宅ローン商品を、「対面での相談」を通して、借入できる相談専門の店舗です。

住信SBIネット銀行の対面で相談できる住宅ローン

対面相談が可能ですので、ネット銀行のデメリットと言われる「解りにくさ」、「質問しにくさ」を解消することができます。

SBIマネープラザの店舗数は限られていますので、相談ご希望の方は、以下から事前予約が必須となります。

SBIマネープラザ
4.9



★SBIマネープラザの住宅ローンサービス
★完全予約制ですのでまずはご予約ください
★ネット銀行の低金利を対面相談で利用可能
住信SBIネット銀行と同水準の低金利
全疾病保障特約を無料で利用できる

借入可能額(最大)

2億円

適用金利・手数料など

変動金利 0.41%、20年固定金利 1.28% (2020年10月時点)

所要時間

申込から融資実行まで1ヶ月程度

その他優遇など

団信・全疾病保障付(金利上乗せなし)

 

フラット35(住信SBIネット銀行)

フラット35表紙(住信SBI)

フラット35は住宅金融支援機構という公的な機関が行っている住宅ローンです。

しかし、実際の借入や相談は民間の金融機関が代理で行っており、各金融機関の窓口などで行います。

そして、フラット35の借入条件(金利や手数料など)は各金融機関がそれぞれで設定することになっています。

 

そのため、フラット35はどこの金融機関で借入するかで条件が異なります。

2020年現在、フラット35の金利が低く、おすすめなのは住信SBIネット銀行です。

住信SBIネット銀行のフラット35S(保証型)であれば、借入時の適用金利は年率0.87%になります(2020年8月現在)。

住信SBI フラット35
4.8

☆フラット35なら金利がお得な住信SBIネット銀行
☆長期固定金利で安心して借入できる
☆団信加入は任意で選択可能
☆審査規準が解りやすく利用しやすいのも特徴

借入可能額(最大)

8,000万円

適用金利・手数料など

35年間固定金利 0.90%(2020年10月現在・保証型利用時)

その他優遇など

借入期間を通して固定金利

 

 

5,000万円を借入する失敗例

ここまで住宅ローンで5,000万円を借入するための条件や、審査に通過するためのポイントなどを中心に解説してきました。

審査の要件などをしっかりとおさえて銀行に申込することで、住宅ローン5,000万円を借入することができる方も少なくないでしょう。

 

しかし、5,000万円の住宅ローンを借入できれば終わりというわけではありません。 その後に住宅ローン返済を行っていくことが大切になっていきます。

ここでは、住宅ローンで5,000万円を借入した失敗例について説明します。

 

収入合算で借入した失敗

最近は夫婦共働きで働く世帯が増加しています。 夫婦共働き世帯の増加は住宅ローンの借入方法にも影響してきます。

それは、収入合算という借入方法の増加です。

収入合算は夫婦2名の世帯年収によって審査が受けられるため、他方が単独で住宅ローンを借入するのに比べて、大きな金額を借入できるようになります。

しかし、収入合算にも落とし穴がありますので注意しておく必要があります。

住宅ローン借入時には夫婦共働きの状況でも、将来的に他方が働かなくなる世帯もいます。

 

例えば、お子様が生まれてから、一方が家事・子育てに専念して仕事を辞めてしまう世帯はまだまだ多くいます。

加えて、一定期間は育休を取得して、その間は収入が減少するという家庭もあります。

住宅ローン借入後に夫婦共働きが解消されて、住宅ローン5,000万円の返済ができなくなってしまうこともあります。返済ができなくなってしまっては、最悪、自宅を売却せざるを得なくなります。

住宅ローン借入時には将来設計や、ライフプランも検討したうえで借入するようにしましょう。

 

高齢で借入した失敗

住宅の取得、住宅ローン借入を高齢になってから行う失敗例もあります。

前述の通り、住宅ローンの借入可能額は世帯年収に比例します。

年収が大きいほど、大きな金額を借入できる可能性は高くなります。

また、日本では、まだまだ年功序列の考え方が残っていたり、経験年数によって年収が増加するのが一般的です。

 

そのため、住宅ローンで5,000万円という高額を借入するのも、ある程度年齢が高くなって、年収が増加してからという方も多いでしょう。

しかし、注意したいのが、高齢になってから多額の住宅ローンを借入するのは危険だということです。

一般的な日本の企業の場合、定年退職の年齢は60~65歳に設定されていることが多いようです。

 

仮に、45歳で住宅ローンを借入する場合、定年退職まで20年しか残っていないことになります。

現役世代として就業していて、給与収入がある間は良いのですが、その後、定年退職して給料が無くなってしまうと返済ができなくなってしまう危険があります。

また、定年退職の年齢が伸びる企業は増加する傾向にありますが、65歳以上は嘱託になるといった制度によって、それ以前に比べて給料が減少する会社も多くあり、定年退職以降も働けれるからと安心することはできません。

 

高齢になれば健康上の問題によって、思ったように働けなくなる懸念もあります。

年収が高くなって、住宅ローンで大きな金額を借入しやすくなったからと言って、高齢で高額な住宅ローンを借入する際には十分な注意が必要です。

 

家族構成の変化による失敗

住宅購入、住宅ローン借入時は独身や夫婦だけの世帯だったけど、その後に子供が生まれて家族構成が変わることで返済ができなくなってしまうケースもあります。

子供が生まれて、家族の人数が増えれば、それだけ生活費などの支出も増加することになります。

 

加えて、子供の学費など、多額の費用が必要となることも予想され、早いうちに貯蓄などを行っていく必要があります。

そうなると、当初は5,000万円の住宅ローンも問題なく払えると思っていても、支払いが難しくなってしまう可能性が出てきます。

 

住宅ローン借入時に夫婦2人だけでの生活を前提としてだけで返済計画を立てていると、家族構成の変化によって支払いが難しくなってしまうこともあります。将来的なライフプランを良く考えたうえで、購入する住宅を選び、住宅ローンを借入するようにしましょう。

 

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まとめ

5000万円の住宅ローンを借り入れする場合の返済額や、住宅ローン審査に通過するための年収基準などをご説明しました。

住宅ローン5000万円を借り入れする場合、最長となる35年間で借り入れしても、月々13~15.4万円(年間150~185万円)の返済が必要になります。

さらに、借入期間を短くすれば、返済額が増加することになります。

また、5000万円の住宅ローンを借り入れする場合には、年収は少なくとも710万円以上が必要と言えるでしょう。

これから住宅ローンを借り入れする方は、是非、参考にされてみてはいかがでしょうか。

 

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