「元金均等返済」と「元利均等返済」はどちらを選ぶべき?失敗せずに、お得に住宅ローンを借りる方法!!

住宅ローン借りるにあたっては「元利均等返済」と「元金均等返済」のどちらかを選択する必要があります

元利均等返済と元金均等返済の選び方次第で、その後の住宅ローンの返済総額や、毎月の支払金額の大きさも異なってきます。

どちらの支払方法が良いかを銀行員に聞いても、「皆さん、大抵、元利均等返済ですよ」の返事のみで理由も教えてもらえないこともあります。これではどちらの金利プランが得か解りません。

今回は住宅ローン借入の際の元利均等返済と元金均等返済の違いや選択時の考え方について解説します。

 

元利均等と元金均等の違い

「元利均等返済」、「元金均等返済」は、住宅ローンを始めて借入するような個人の方には、馴染みの少ない言葉かもしれません。

そのため、急にどちらの金利プランで借りるのが良いかと聞かれて回答に困ってしまいます。最初に、元利均等返済と元金均等返済の違いについて説明しましょう。

 

元利均等返済とは?

2つの返済方法の違いを簡単に言えば、毎月の支払いに占める元金部分と、利息部分を、どのように支払うかについての違いになります。
「元利均等返済」は一定期間(5年程度)の毎月の返済金額を固定させ、毎月同額を支払う方法です。
その時点の金利で、残りの期間の総返済額を計算し、残期間で均等に分けて返済することになります。
当然、元利均等返済であっても、変動金利や短期間の固定金利であれば、金利は借入期間中に変更することもあるので、総返済額は借入時点で確定しているわけではありません
借入期間中に金利が高くなった場合、増加する返済額の調整は、5年毎に、残期間の総返済額を計算しなおして調整しますもちろん、金利が下がった時も同様です。
毎月の元利合わせた返済額を、均等としますので、元利均等返済と呼びます。

元金均等返済とは?

一方、元金均等返済とは、利息のことは考えずに、元金の残高のみを残期間で均等(借入期間で一定)にする返済方法になります
利息は、毎月発生するもの(残元本×利率×返済期間)を、元金に加えて支払います。
そのため、元金均等返済の場合、毎月の支払額は「借入期間で一定となる元本額+その月の利息」となります。
利息は月毎の日数や、金利の変動(変動金利の場合)で増減するため、毎月の返済額も一定ではありません。
住宅ローンの返済では、毎月の返済額が一定である方が、個人の収支に適合しやすいため、元利均等返済を利用する方がおおくなります。
なぜなら、個人の収入である、給料も、基本的には、毎月均等に近いですよね。
それにも関わらず、金利が高くなったからと言って、急に住宅ローンの返済額まで増加すると、家計に悪影響を与えることもあるためです

 

返済方法のメリット・デメリット

元利均等返済と元金均等返済のどちらを選択すべきかを考えるにあたり、それぞれのメリット・デメリットを整理します。

まずは、元利均等返済を選択する場合の、メリット・デメリットをご説明していきましょう。

 

元利均等返済の総支払額は多くなる

総返済額に対する影響は元利均等返済の最大のデメリットとも言える部分です。

借入期間全体を通して計算すると、元利均等返済の方が、総支払額は多く、不利になります。

少しでも、住宅ローンの返済額を減らしたい、お得に借りたいという方からすれば元金均等返済の方がお得です。

詳細は後述しますが、元金均等返済の場合、返済初期に多くの金額を返済し、後になればなるほど、返済額は減少します。

 

元金均等返済の場合、最初に多く元本を返済する分、利息の発生が減少します。

住宅ローン返済では、繰り上げ返済なども活用し、元金を前倒しで返済することで、金利は減少します。元金均等返済は、前倒し返済を促す効果があるのです。

 

元利均等返済の方が支払額は大きくなる

当初返済額が少ない

借入してから当初期間のうちの返済額は元利均等返済の方が少なくなります。

元金均等返済は返済初期の借入残高が大きい時期は、利息も多く発生するので返済額は大きくなります。

 

利息が多くても、少なくても、毎月同額の元金を返済しますので、残高が大きい初期の方が返済負担は重いのです。

元金均等返済では返済が進むに連れて、残高が減少し、発生する利息が減り、毎月の返済額も減少します。

 

一般的なサラリーマンでは、年功序列の考え方があるため、若手の給料は低く、勤務年数が長くなって行くほど、給与も上昇していく設定になっています。

多くの企業で、定期昇給という制度がありますよね。

 

こういったサラリーマンの給与の特徴に、借入当初の返済額が大きくなってしまう元金均等返済は向いていないとも言えます。

そのため、元金均等返済を利用したくても、難しいサラリーマンも多くなります。

 

楽天銀行住宅ローン
4.35

☆ネット銀行大手 楽天銀行の住宅ローン
☆保証料・事務手数料が定額
☆他のネット銀行に比べて金利が高い点がマイナス

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利 0.527%(2020年10月時点)

その他優遇など

全疾病保障+がん保障特約(50%)が無料

 

元利均等返済は資金計画しやすい

元利均等返済は毎月の支払額が一定となるので、借入時から将来に渡っての返済計画が立てやすくなります。

さらに、住宅ローンを借入する方のなかには、金利変動によって毎月の返済額が急激に増加することを心配される方もいますが、元利均等返済は、金利が上昇してもすぐに返済額は変更となりません

一般的な銀行の住宅ローンでは、5年毎の期間で返済総額を見直します。なので、5年に1回しか返済額は変更となりません。

また、借入人の生活を安定させるためにも、大抵の銀行では、金利が大幅に上昇しても、5年間の返済額に比べて125%以上には、増加しないという条件を設けています

なお、実際、そういった急激な金利の変動も起きておらず、返済額が大きな変化ということはあまりありません。

 

たくさん借りるには元利均等返済

購入金額の100%を住宅ローンで借りるというケースが増えてきました。最近では、住宅ローンで借りられるだけ、借りる傾向にあります。

もし、少しでも多くの金額を借りようとするなら、元利均等返済の方が、大きな金額の住宅ローンを借りられる可能性があります

住宅ローン審査では、年収に対して、30%前後を返済に充てられるという返済負担率の基準をもとにして、そこから逆算して、借入総額の上限が決まります。

借入当初の返済額が多くなってしまう元金均等返済では、同じ年収であっても、住宅ローンの借入総額は少なくなってしまうのです。

 

<元金均等返済のイメージ>

住宅ローンの元金均等返済のイメージ

<元利均等返済のイメージ>

住宅ローンの元利均等返済のイメージ

どちらで借りるのがお得?

元金均等返済と元利均等返済を選択する場合、全ての人にあてはまる、絶対的にお得な方法を決めることは出来ません

それぞれの方の状況に合せて、より有利な方法を選択することが大切です。

例えば、少しでも、金利の支払いを抑えて、お得に借りたいなら、元金均等返済がお得な返済方法ということになります。

一方で、住宅ローンで出来る限り大きな金額を借入したいなら、前述の通り、元利均等返済が向いていることになります。

元利均等返済では、借入当初の返済額を低く抑えられる分、住宅ローン審査に通りやすくなるのです。

また、住宅ローンの将来的返済を計画的に行いやすい、もしくは余裕を持って行いたいという方にも元利均等返済がおすすめです。

元金均等返済では、借入時の資金計画で支払いに余裕があると思っていても、途中で金利が上昇すると、予想以上に返済額が増加する可能性もあります。元金均等返済では、金利の変化が、毎月の支払額に大きく影響します

一旦、どちらかの返済方法を選択すると、借入期間の途中で変更することは出来ません。最終期間まで、その返済方法を続けることになりますので、慎重に決定する必要があります。

住信SBIネット銀行
4.98

★住信SBIネット銀行の住宅ローン
★業界トップクラスの低金利
★新規購入時の変動金利は0.41%(2021年4月現在)
★全疾病保障保険の特約を無料で利用できる

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利0.41%(借り換え時 0.398%) ※所定の条件を満たした場合の金利となります

所要時間

申込から融資実行まで1ヶ月程度

その他優遇など

全疾病保障特約を無料で付加、一部繰上げ返済手数料無料

銀行は元利均等返済を推奨

銀行にとって、住宅ローン借入人に利用してもらいたい方法は元利均等返済です。

元利均等返済は、元本の減少ペースが緩やかであるため、利息が多く発生します。その分、銀行にとっては金利が多くもらえる分、元利均等返済がお得になります。

それに加えて、元利均等返済のほうが、住宅ローンの融資額を増加させられる可能性も高くなります。銀行員にとっても顧客に、もっと貸せますよと言えたり、審査に通しやすくなる分、元利均等返済のほうが提案しやすいのです。

最後の理由として、銀行としても貸し出した後の住宅ローンは、返済期間中において、延滞などになることなく無難に返済を続けてもらいたいという希望があります。景気の悪化による給与の減少や、金利の上昇など、住宅ローン借入人がコントロールできない事情などで返済が滞るということを回避したいと思っています。

元金均等返済では、最初は良くても、途中で返済額が増加したり、最初の返済額が大きい分、借入後の返済が厳しくなるという可能性も高くなってしまいます。どちらかと言えば、元利均等返済で借りてもらった方が、問題が起こりにくいという観点から、銀行では元利均等返済を勧めることが多いのです。

 

銀行は元利均等返済を推奨

 

おすすめ住宅ローン

以降では、住宅ローン借入時におすすめの住宅ローンをご紹介します。元金均等返済や元利均等返済の選択は重要ですが、加えて、住宅ローン商品の選択も重要です。是非、参考にしてください。

 

au住宅ローン(じぶん銀行)

じぶん銀行住宅ローンの就業不能保証

*2020年11月現在のau住宅ローンの金利

 

じぶん銀行とは三菱UFJ銀行とauを運営するKDDIが共同で設立したネット銀行です。新興のネット銀行ならではの低金利とお得な団体信用生命保険の制度が魅力です。

もちろん、auユーザー以外の一般の方もau住宅ローンを利用できます。

2020年7月現在、au住宅ローンは変動金利は0.410%、10年固定金利でも0.55%で借入可能です。

 

申込・相談はこちらから公式ホームページへ

au住宅ローン(新規申込)
4.95

じぶん銀行住宅ローンバナー

☆じぶん銀行のau住宅ローン
☆業界最低水準の住宅ローン金利
☆がん50%保障団信が無料で利用可能
☆auユーザー以外の方でもお申込みできます
*じぶん銀行は三菱UFJ銀行とauの共同設立のネット銀行

借入可能額(最大)

2億円

適用金利・手数料など

変動金利 0.41%、10年固定金利 0.525%(2021年4月時点)

所要時間

申込から融資実行まで1ヶ月程度

その他優遇など

一般団信・がん50%保障団信の保険料が無料、一部繰上返済手数料が無料

 

  • 変動金利・10年固定金利は業界最安水準
  • 50%がん保障特約付き団信が無料で利用可能
  • 保証料・繰り上げ返済手数料などが無料

 

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行のお得なネット専用住宅ローン

 

住信SBIネット銀行は、数あるネット銀行の住宅ローンのなかでも特に金利が低いことで有名な住宅ローンです。

金利水準は全国の銀行のなかでもトップクラスです。

さらに、全疾病保証に無料で加入できますので、就業できなくなった場合の住宅ローン返済も免除してもらうことが可能です。

 

申込・相談はこちらから公式ホームページへ

住信SBIネット銀行
4.98

★住信SBIネット銀行の住宅ローン
★業界トップクラスの低金利
★新規購入時の変動金利は0.41%(2021年4月現在)
★全疾病保障保険の特約を無料で利用できる

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利0.41%(借り換え時 0.398%) ※所定の条件を満たした場合の金利となります

所要時間

申込から融資実行まで1ヶ月程度

その他優遇など

全疾病保障特約を無料で付加、一部繰上げ返済手数料無料

 

SBIマネープラザ

住信SBIネット銀行の対面で相談できる住宅ローン

 

SBIマネープラザとは、住信SBIネット銀行の住宅ローンを対面相談で借入できる住宅ローンです。

住宅ローンは専門家と相談して借入したい方におすすめの住宅ローンサービスです。なお、SBIマネープラザは店舗数が少ないため、以下からの予約が必須となります。

 

申込・相談はこちらから公式ホームページへ

SBIマネープラザ
4.9

SBIマネープラザ

★SBIマネープラザの住宅ローンサービス
★完全予約制ですのでまずはご予約ください
★ネット銀行の低金利を対面相談で利用可能
住信SBIネット銀行と同水準の低金利
全疾病保障特約を無料で利用できる

借入可能額(最大)

2億円

適用金利・手数料など

変動金利 0.41%、10年固定金利 0.63% (2021年4月時点)

所要時間

申込から融資実行まで1ヶ月程度

その他優遇など

団信・全疾病保障付(金利上乗せなし)

三菱UFJ銀行(ネット受付専用)

三菱UFJ銀行住宅ローン13年連続1位

三菱UFJ銀行の住宅ローンは13年連続で日本で最も利用額(残高)の大きい住宅ローンです。

大手都市銀行の三菱UFJ銀行ですが、店頭申込とネット申込で住宅ローンの借入条件は異なります。特に、金利には大幅な差がありますので、ネット申込がおすすめです。

 

申込・相談はこちらから公式ホームページへ

三菱UFJ銀行住宅ローン
4.95




☆三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン
☆13年連続で日本で最も利用されている住宅ローン
☆変動金利 0.475%(2021年4月現在)
☆3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.74%(2021年4月現在)
☆申込手続きなどはネットで完結
☆7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ&セブン<Plus>も利用できます

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利 0.475%、3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.74%(2021年4月現在)

その他優遇など

7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ&セブン<Plus>

まとめ

住宅ローン借入時にはたくさんの情報を検討しますが、つい金利に気を取られてしまいがちです。

やはり、住宅ローンのような大きな金額を借入する時には、費用を抑えて、お得にしたいという想いは誰にでもありますよね。

一方で、最長35年にも及ぶ返済期間を、問題なく、完済まで続けていくために、安心を取っておく必要もあります。

それぞれの観点から、ご自身にあう返済方法を選択する必要があります。2つの返済方法の特徴を、しっかりと理解しておきましょう。

 

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