変動金利をリスク要因を分析

変動金利のリスク要因を確認!変動金利の利用が適する人はどんな人?

住宅ローンの金利には固定金利と変動金利の2種類があり、近年は変動金利で借入する人が大部分となっています。

住宅ローンは変動金利の方が借入時点の金利設定が低いため、少しでも利息を少なく抑えたいという方の需要が多いためです。

 

しかし、変動金利には金利上昇リスクもあります。

今回は住宅ローンを変動金利で借入する場合のリスク要因と、そのリスクを回避する方法を解説します。

今回の記事のポイント

  • 変動金利型の住宅ローンの特徴
  • 変動金利のリスクとメリット
  • 変動金利が適する人と適さない人の特徴

 

変動金利の特徴

知っているようで実は良く知られていない住宅ローンの変動金利の特徴から解説します。

住宅ローン商品の詳細な商品内容は銀行ごとにも異なりますので、詳細な商品内容は借入を検討している銀行で直接確認する必要があります。

 

ここでは、一般的な住宅ローン商品の特徴を説明するものとして、三井住友銀行の住宅ローンを例として解説します。

 

金利が変動する

変動金利とはその名称の通り、住宅ローン借入後の金利が変動するタイプの金利方式です。

住宅ローンは最長35年間もの長期間に渡って借入する融資商品です。

 

そのため、借入時点では金利が低いと思っていても、気が付くと経済環境が変わって、金利が上昇してしまう懸念もあります。

また、金利が変動するため、住宅ローン借入時点では将来支払う返済額の総額が確定していないことになりますので、資金計画が立てにくくなります。

 

一方、変動金利とは別に固定金利と呼ばれる金利タイプもあります。

固定金利とは決められた期間は金利が変動しないタイプの金利方式です。

固定金利にはフラット35のように借入全期間の金利を固定させる商品もあります。

こういった商品であれば、住宅ローンの借入後の金利上昇リスクを抑えることができ、安心して住宅ローンを借入しやすくなります。

 

金利見直しは半年に一回

変動金利は都度金利が変更されるタイプの金利方式です。

しかし、「都度」とは言っても、毎月金利の見直しが行われるわけではありません。

毎月返済額が変更となれば、口座にいくら入金して良いのかも解らず、返済を継続するのが手間になってしまいます。

 

こういった問題を避けるために、通常の住宅ローンの場合、金利の見直しが行われるのは年に2回となっています。

 

1.5月1日時点の金利で見直し

5月1日時点の金利が7月1日から適用されます。

 

2.10月1日時点の金利で見直し

10月1日時点の金利が翌年の1月1日から適用されます。

 

変動金利の見直しは年に2回で半年ごとに行われます。

金利が変わるのはこのタイミングだけであり、毎月金利が変わるわけではありません。

 

住宅ローンの変動金利が見直しになる時期は?

 

借入から5年間は返済額の変更なし

変動金利で借入したと言っても、最初の5年間は返済額の見直しが行われません。

そのため、借入から5年間の返済額は変動なく、安心して支払いを行うことができます。

 

但し、変動金利と固定金利は異なります

 

変動金利の場合、前述の通り、半年ごとに金利の見直しが行われます。

そのため、借入から5年以内であっても、金利の変動は行われています。

 

借入から5年間は返済額が変わらないというのは、金利が変動しても返済額は据え置かれるので変わらないということです。

そのため、金利が上昇した場合、毎月返済額に占める利息額が増加して、元本返済額が減少することになります。

 

なお、5年経過後、次の返済額の見直しは、さらに5年後となります。

つまり、変動金利では5年ごとに返済額が見直しされています。

 

変動金利の125%ルールとは?

当初借入から5年以上が経過すると、金利の変動状況に応じて返済額の見直しが行われます。

しかし、適用金利が変わっても、急激に返済額が増加してしまうと返済が苦しくなって継続できなくなる方もいるでしょう。

 

そのため、変動金利で毎月の返済額が変更となる場合には上限が設けられています。

これが変動金利の125%ルールと呼ばれるものです。

 

つまり、住宅ローンの毎月の返済額は5年ごとに見直しされることになりますが、変動金利を利用している場合、1度の見直しで変更される返済額は、それ以前の125%までと決められています。

例え、金利が大幅に上昇していたとしても、返済額が無制限に増加するわけではないことに注意が必要です。

 

変動金利はどれくらい人気がある?

住宅ローンの利用者の多くが変動金利を利用していると言われていますが、どのぐらいの割合で変動金利が利用されているのかも気になりますよね。

 

フラット35などを取り扱っている住宅金融支援機構の独自調査を例として整理しておきましょう。

 

住宅金融支援機構が住宅ローン利用者向けに行っている調査(「民間住宅ローン利用者の実態調査」)によると、2017年10月~2018年3月に新規に住宅ローンを借入した人のうち、変動金利を選んだのは全体の56.5%であり、固定金利(期間選択型)が30.1%、全期間固定金利型(フラット35など)が13.3%という結果になっています。

 

つまり、完全な固定金利(全期間固定金利)を選択したのは全体のわずか13.3%だけであり、残りは変動金利、もしくは中短期の固定金利なのです。

 

この住宅金融支援機構の調査によると、住宅ローン利用者の意見として、「今後1年間の住宅ローン金利の見通しは変わらない」との回答が多く、住宅ローンの変動金利を選択した理由は「金利が低いから」というものが多く見られた。

 

つまり、現在住宅ローンを新規借入する方の多くは、すぐに金利が上昇するリスクは低いと考えており、借入時の金利が低い変動金利が望ましいと考えている方が多いということが解ります。

 

住宅ローンは変動金利の方が人気がある

 

変動金利と固定金利で支払額の違い

ここでは住宅ローンを変動金利と固定金利で借入する場合の総返済額の違いについて確認しておきましょう。

 

2021年3月現在、変動金利が住宅ローン業界のなかでトップクラスに低いものとして住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローンがあげられます。

住信SBIネット銀行なら、新規借入時の変動金利は0.41%です。

 

一方、長期固定金利の代表として、住信SBIネット銀行のフラット35を利用する場合で比較してみましょう。

2021年3月現在、フラット35で35年間借入する場合の適用金利は0.96%です。

住信SBI フラット35
4.8

☆フラット35なら金利がお得な住信SBIネット銀行
☆長期固定金利で安心して借入できる
☆団信加入は任意で選択可能
☆審査規準が解りやすく利用しやすいのも特徴

借入可能額(最大)

8,000万円

適用金利・手数料など

35年間固定金利 0.98%(2021年4月現在・保証型利用時)

その他優遇など

借入期間を通して固定金利

 

また、ここではそれぞれの金利タイプで、住宅ローンを3,000万円借入することを前提として計算してみましょう。

 

<返済総額のシミュレーション>

 変動金利長期固定金利
借入時金利0.41%1.37%
3,000万円の総支払額3,242万円3,682万円

 

住宅ローン3,000万円を変動金利(0.428%)で借入して、その後の金利が上昇しなければ、総返済額は3,242万円になります。

一方、借入全期間の固定金利(1.37%)で借入した場合の総返済額は3,682万円です。

 

そのため、変動金利と固定金利で支払総額に440万円(=3,682万円-3,242万円)もの差があることが解ります。

返済総額が440万円違うとなれば、この金利の違いについて軽く考えるわけにもいきません。

 

この変動金利と固定金利の比較だけを見れば、変動金利での住宅ローンの方が440万円もの支払額が減額となり、お得になっていると言えるでしょう。

しかし、変動金利には金利上昇のリスクがありますので、リスクを回避して、メリットを最大限活かせる工夫が必要となります。

 

変動金利の金利上昇への対処方法

借入時の金利が変わらずにずっと続くなら変動金利の方が遥かに得になると言って良いでしょう。

しかし、変動金利には金利上昇リスクがあります。

そのため、想定以上の金利に上昇してしまうと、固定金利で借入した場合に比べて、支払利息の総額が高くなってしまう可能性もあります。

 

そんな変動金利の失敗を避けるために、ここでは変動金利の金利上昇リスクにどう対処するべきかをご紹介します。

 

返済額の増加には上限がある

前述の通り、変動金利が半年ごとに適用金利が変動する金利タイプであると言っても、毎月の返済額自体の上昇には上限があります。

 

そもそも、返済額自体の見直しが行われるのは借入時点から5年後になります。

 

加えて、5年経過時点で返済額が見直しされても変わる返済額の上限は125%までに制限されています。

仮に、借入時から毎月10万円の返済を行っている方が、変動金利で金利が上昇していたとしても、5年後の返済額の上限は12.5万円(=10万円×125%)までです。

 

そして、次の返済額の見直しは5年後となりますので、次回さらに返済額が上昇すると言っても、段階的な引き上げに限定され、急に125%を超える返済額にはならないことを知っておくと良いでしょう。

 

住宅ローンの元金を減らす

変動金利の金利上昇リスクを軽減する方法として有効なのは元金を減らすことです。

利息は借入元本に対してかかりますので、元本自体がすれば金利が上昇しても利息は減少します。

そのため、金利上昇時の利息軽減や、将来的な金利上昇リスクを回避する方法として、預貯金を蓄えて繰り上げ返済を行っていくことが有効になります。

 

元金が減少すると金利の変動の影響が低下する

 

他行に借り換えを行う

金利上昇時のリスク回避策の1つとして住宅ローンの借り換えが利用できます。

住宅ローンの金利タイプには変動金利と固定金利がありますが、固定金利商品をさらに細分化すると「通期金利優遇型」と「当初期間金利優遇型」にわけることができます。

 

このうち「当初期間金利優遇型」の住宅ローンというのは、借入時に2~10年程度の固定金利を利用して、その固定金利期間の優遇幅が通常よりも大きくなるように設定された住宅ローンです。

当初期間終了後、金利優遇幅は縮小しますが、金利優遇自体がなくなるわけではありません。

 

当初期間金利優遇型の住宅ローンを利用することで金利上昇リスクを回避して、金利を低い状態に維持することも可能です。

 

三菱UFJ銀行住宅ローン
4.95




☆三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン
☆13年連続で日本で最も利用されている住宅ローン
☆変動金利 0.475%(2021年4月現在)
☆3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.74%(2021年4月現在)
☆申込手続きなどはネットで完結
☆7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ&セブン<Plus>も利用できます

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利 0.475%、3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.74%(2021年4月現在)

その他優遇など

7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ&セブン<Plus>

 

また、住宅ローンの当初借入時に比べて、数年経過することで、さらに良い条件で住宅ローンの借り換えができることもあります。

 

住宅ローンは勤続年数や、年収、加えて、当初借入後から遅延なく返済を続けている履歴などによって借入人に信用力を評価し、そのうえで金利優遇幅が決まります。

 

そのため、当初借入時よりも、数年経過して借り換えする時の方が審査結果が良くなり、有利な金利条件になることも少なくありません。

金利上昇リスクを回避する方法として借り換えも検討してみるのが良いでしょう。

 

<関連:住宅ローンを借り換えするメリット・デリット>

>>住宅ローンを借り換えするメリット・デメリットから、注意点まで徹底研究

 

借入後の固定金利への移行も可能

なお、住宅ローンの借り入れ当初に変動金利を選択したとしても、途中で固定金利に移行することも可能です。

 

変動金利の場合、ご自身の希望するタイミングで固定金利へ切り替えができます。

通常、固定金利に切り替えても住宅ローンの金利優遇幅は維持されますので、当初借入時から固定金利を選択した場合に比べて、条件面で不利になるという可能性も低いでしょう。

 

そのため、金利上昇の可能性が高くなってきたタイミングで固定金利に移行してリスクを抑えるという選択もできます。

こういった方法を活用すれば、金利が低く推移するのであれば変動金利を維持し、金利上昇の可能性が高くなった時だけ固定金利を選択するという使い分けが可能になります。

 

変動金利の利用が適する人は?

最後に住宅ローンの変動金利が適する人の特徴を整理しておきましょう。

 

金利上昇リスクが低いと判断する人

そもそも経済指標に触れる機会が多く慣れている方や、将来金利の動向を予測して金利上昇リスクが低いと判断している方には変動金利がおすすめです。

 

預貯金や収入に余裕がある人

固定金利型の住宅ローンに比べて、変動金利の方が借入時の金利が低くなることが多いのは前述の通りです。

さらに、変動金利に金利上昇リスクがあると言っても、過去20年以上に渡って低利水準を継続していることも事実です。

 

そのため、変動金利を利用した方が住宅ローンの総支払額を低く抑えられる可能性は高いと言って良いでしょう。

 

しかしながら、変動金利は借入から5年経過ごとに返済額が変更となりますので、多少の支払額の増減は発生してしまいます。

そのため、固定金利に比べて、資金計画が立てにくくはなってしまいます。

この変動金利のデメリットが問題にならないのなら変動金利の利用がおすすめです。

 

つまり、預貯金や収入にある程度の余裕があり、返済額が変更となっても慌てずにすむのであれば、総支払額が低くなる可能性が高いという観点から変動金利はおすすめです。

 

借入額が少ない人・期間が短い人

住宅ローンの借入額が少ない人(例えば、返済負担率が25%以下)や、借入期間が短くて早期の完済が可能な人は変動金利の利用が適していると言って良いでしょう。

 

こういった方は、金利が上昇したとしても影響が小さく、リスクはかなり低くなります。

元々預貯金が多かった人や、住宅購入時に親などから資金援助が得られた人、または中古住宅などで住宅購入価格を低く抑えた方などがあてはまるでしょう。

 

住宅ローン借入額の少ない人、もしくは借入期間が短い方は金利上昇リスク自体が低く、変動金利のデメリットはほとんどないと考えられます。

 

繰り上げ返済で早期完済を目指す人

さらに、住宅ローン借入後にも預貯金を行っていくことに自信があり、繰り上げ返済によって早期完済を目指す方も変動金利の利用が適しています。

 

繰り上げ返済によって借入期間を短縮させていくのであれば、金利上昇リスクは低くなりますし、こういった方には将来的な金利上昇リスクよりも借入当初の金利が低いことが大きなメリットになります。

そのため、住宅ローン借入時点で金利が低い変動金利や、当初金利優遇型の3~5年固定金利といった住宅ローンがお得になります。

 

また、銀行ごとで異なりますが、住宅ローンの繰り上げ返済に手数料が必要となることもあります。

 

そして、繰り上げ返済の手数料は固定金利期間中よりも、変動金利期間中の方が低く設定されているのが一般的です。

平均的な繰り上げ返済の手数料水準であれば、変動金利期間中が5,000円(税抜き)であるのに対して、固定金利期間中なら2~3万円(税抜き)が必要になります。

 

こまめに繰り上げ返済を行っていくのであれば、こういった繰り上げ返済手数料を削減することも大切ですので、手数料が低い変動金利は望ましいと言えるでしょう。

 

繰り上げ返済で早期完済を目指す人

 

金利変動に俊敏に対応できる人

また、住宅ローンの金利変動に俊敏に対応できる経済感覚がある人も変動金利に適しています。

特に経済環境の変化が住宅ローンの金利に与える影響を理解できたり、さまざまな経済指標に触れる機会が多い方は変動金利の動きを素早く知ることができるでしょう。

 

こういった方は繰り上げ返済や、住宅ローンの借り換え、もしくは同じ銀行内でも固定金利に変更させることも可能となり、金利上昇のリスクを回避できる可能性は高まります。

 

おすすめの住宅ローン

住宅ローンを利用する時は相談する銀行・住宅ローン選びも重要です。
ここでは、変動金利や短期固定金利の金利が低く、おすすめの住宅ローンの商品をご紹介します。

これから検討される方に、是非検討対象に加えられることがおすすめの住宅ローンです。

 

三菱UFJ銀行(ネット受付専用)

三菱UFJ銀行住宅ローン13年連続1位

 

最初におすすめするのは大手都市銀行の三菱UFJ銀行の住宅ローンです。

三菱UFJ銀行の住宅ローンはサービスが充実しており、かつ金利の低さでも人気の住宅ローンです。

 

大手都市銀行の三菱UFJ銀行ですが、実は店頭申込とネット申込で住宅ローンの借入条件は異なります。

特に、金利には大幅な差があって、ネット申込すると店頭金利よりも優遇幅が大きくなって金利が低くなります。

また、三菱UFJ銀行の住宅ローンは日本で最も選ばれている住宅ローンだと言われています。

実際、毎年の利用実績が日本一であり、さらに13年連続で日本一を維持する圧倒的に人気の高い住宅ローンになっています。

 

三菱UFJ銀行住宅ローン
4.95




☆三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン
☆13年連続で日本で最も利用されている住宅ローン
☆変動金利 0.475%(2021年4月現在)
☆3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.74%(2021年4月現在)
☆申込手続きなどはネットで完結
☆7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ&セブン<Plus>も利用できます

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利 0.475%、3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.74%(2021年4月現在)

その他優遇など

7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ&セブン<Plus>

 

>>三菱UFJ銀行住宅ローンの商品概要とメリット・デメリット、口コミ・評判など

 

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行のお得なネット専用住宅ローン

 

ネット銀行の住宅ローンのなかでも特に金利が低いことで有名な住宅ローンです。

金利水準は全国の銀行のなかでもトップクラスです。

さらに、全疾病保証に無料で加入できますので、就業できなくなった場合の住宅ローン返済も免除してもらうことが可能です。

 

住信SBIネット銀行
4.98

★住信SBIネット銀行の住宅ローン
★業界トップクラスの低金利
★新規購入時の変動金利は0.41%(2021年4月現在)
★全疾病保障保険の特約を無料で利用できる

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利0.41%(借り換え時 0.398%) ※所定の条件を満たした場合の金利となります

所要時間

申込から融資実行まで1ヶ月程度

その他優遇など

全疾病保障特約を無料で付加、一部繰上げ返済手数料無料

 

<関連:住信SBIの審査基準は?>

>>住信SBIネット銀行住宅ローン口コミ・評判

>>住信SBIネット銀行の審査基準を徹底解説

 

SBIマネープラザ

住信SBIネット銀行の対面で相談できる住宅ローン

 

SBIマネープラザとは、住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローンと同条件の住宅ローンを対面相談で借入できる住宅ローンです。

 

住宅ローンは専門家と相談して借入したい方におすすめの住宅ローンサービスです。

なお、SBIマネープラザは店舗数が少ないため、以下からの事前予約が必須となります。

SBIマネープラザ
4.9

SBIマネープラザ

★SBIマネープラザの住宅ローンサービス
★完全予約制ですのでまずはご予約ください
★ネット銀行の低金利を対面相談で利用可能
住信SBIネット銀行と同水準の低金利
全疾病保障特約を無料で利用できる

借入可能額(最大)

2億円

適用金利・手数料など

変動金利 0.41%、10年固定金利 0.63% (2021年4月時点)

所要時間

申込から融資実行まで1ヶ月程度

その他優遇など

団信・全疾病保障付(金利上乗せなし)

 

まとめ

住宅ローンを変動金利で借入する場合、将来的な金利上昇リスクがあると考えるのが一般的です。

そのため、変動金利の利用に不安を覚える方もいるでしょう。

 

しかし、住宅ローン借入時の金利は変動金利の方が低いことが多く、近年の低金利を有効活用するためには変動金利をうまく利用したいものです。

 

今回は住宅ローンを変動金利で借入する場合のリスク要因と、金利上昇リスクを回避する方法について解説いたしました。

本記事を参考に住宅ローンと上手に付き合っていただけると幸いです。

 

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