マイホームは買った方がお得!?今知っておいた方が良い住宅購入と住宅ローンの関係

よく質問される話題に「家は買ってマイホームとして住んだ方が得か、賃貸が得か」というものがあります。
また、住宅購入は支出であって出来るだけ少なくした方が良い(安い家を買う方が良い)と思っていませんか。
住宅購入で、「買った方が得」となるためのポイントは、安く買う(もしくは安く借りる)だけではありません。

住宅購入を資産運用として考え、どう行動することがお得になるのかを理解しましょう。
今回は、都市部に住むサラリーマンを主な対象として「住宅は買った方が良いのか、賃貸が良いのか」、「お得に買うならどうすれば良いのか」を解説します。

なお、住宅は、比較的購入しやすく、転売もしやすい、「マンション」を対象として考えます。

 

自宅の賃料って高くない!?

賃貸マンションに住むと、毎月の支払として賃料がかかるのですが賃料って高くないですか?

一般的に賃料の理想的な水準は年収の4分の1以内と言われています。

 

それって、給料の4分の1が賃料を支払って無くなるってことですよね。

住宅は重要ですが、いくら節約しようとしても、これだけの金額が固定費である賃料でかかっていると、負担が重すぎて、お金は貯まりません。

年収700万円の方なら、年間170万円、月額14万円以上を、賃料として払い続けていく計算です。

この賃料の金額は大きいですよね。これでは貯金もろくに出来ません。

 

住宅購入は資産形成になる

次にマイホームとして自宅を購入する場合を考えてみましょう。

住宅購入で重要なのは、どういった住宅を購入するかです。

選択次第であり、選択次第で結果は全く異なります。

住宅は、物によって、購入した後に、価格が上がるものもあれば、変わらないものもありますし、急激に下がるものもあります。

住宅の選び方で、マイホームの将来の価値が大きく変わります。

 

そして、「買った方が得」とするためのポイントはこの住宅選びにあります。

仮に、購入したマイホームが、5年後、10年後といった将来でも価値が変わらないとすれば大きな結果が得られます。

10年前に買った家が、10年後に同じ価格で売れるのです。この時、売却までの間に毎月支払っていた住宅ローンの元金返済が、10年後に戻ってくることになります。

これなら、住宅は「買った方が得」になりますよね。

 

住宅購入の具体

仮に、5,000万円の住宅を、全額住宅ローン(金利1.0%、35年ローン)を活用して購入するケースを想定してみましょう。

この場合、毎月の住宅ローン返済は、14万円程度(元利均等返済)となります。年間では約170万円(14万円×12ヶ月)です。

これなら、賃貸で住む場合と、それほど変わりませんよね。

 

住宅ローンの返済に含まれる元金は、約120万円です(金利:5,000万円×1%として計算)。

10年間の住宅ローンへの支払総額は、1,200万ということになります(120万円×10年。利息の減少は考慮せず)。

つまり、その時点の住宅ローン残高は3,800万円(5,000万円‐1,200万円)になります。

 

そして、10年後に、住宅を、5,000万円で売却すると、売却代金の手取りは4,844万円(5,000万円‐(仲介手数料5,000万円×3%6万円))となります。
住宅ローンの残額3,800万円を返済しても、1,044万円残ります。
これは、住宅購入により、1,044万円が貯蓄できて、「買った方が得」になったと考えられます。
一方で、賃貸で生活していた場合、毎月の賃料は、戻ってきません。
住宅を買っていた方と比べると、1,044万円の貯蓄の差がでたということになります。
つまり、住宅は「買った方が得」になったのです。
なお、固定資産税・譲渡益課税、火災保険料、住宅ローン控除、敷金、礼金、更新料などは、計算の簡易化のために、無視いたしました。

 

住宅を購入するとだれだけの費用がかかるのか?

 

価値が下がらない住宅はあるの?

しかしながら、そもそも、「住宅の価格が下がらない」なんてことがあるのかという疑問もあるでしょう。

固定資産は年数が経てば、価値が劣化していくというのが一般的に理解しやすい考え方でしょう。

もちろん、建物も時間が経てば老朽化していきます。しかし、マンションなどの住宅は、そうは簡単ではないのです。

 

マンション(住宅)価格は、その地域の魅力や、市場性で価値が大きく変動します。

そして、東京23区内の住宅などで、利便性が高い地域、人気が上昇している地域では、むしろ不動産の価格が高くなっていくということも大いにあります。

 

経年劣化による価値の減少と、人気上昇による価格の増加で、マンション価格が下がらないということは、実際にあるのです。

特に、23区内の人気エリアは、実際に住宅価格が、大幅に上昇しています。

 

住宅用不動産の目利きは難しい?

素人が、価値が下がらない、もしくは上昇する住宅を選ぶのが難しいと思われるかもしれませんが、そんなことはありません。
住宅の価値を決めるポイントは、大抵、通常の生活で、住みたい家として判断している内容です。
「住みたいと思える住宅」だから、価値が下がらないのです。価値が下がらない住宅を選ぶのが、「買った方が得」するためのポイントです。
具体的に価値が下がらないためのポイントを考えてみましょう。
賃貸住宅を選ぶ際にも、いくつか重視するポイントはありますよね。
例えば、駅までの距離、都心へのアクセス(通勤時間)、利用できる鉄道沿線と数、周囲の学校事情、住環境が良い、商業施設やスーパーなど、眺望など、考える点は、いくつもあるでしょう。

住宅を買う際の注意事項

気を付けて頂きたいのは、住宅は「安いから」で買わないことです。

安いからという理由で買った住宅は、他人が見て、魅力となるポイントが少ないため、価格は下がり易くなります。

 

住宅は高く買っても、安く買っても、良いのですが、大切なのは、価値が下がらない(下がりにくい)ということです。

住宅価格が下がらないからこそ、売却時にそれまでに支払った費用が戻ってきます。

住宅を安く買えたとしても、売却する際に、大きく価値が下がってしまっては意味がありません。

魅力があって、価値が維持されると、自信が持てる家を選ぶことが、「買った方が得」になるための重要なポイントです。

基準としては、ご自身が住みたい、住んで嬉しいと思える家と言えます。

そういった住宅こそが、最終的に買った方が得になります。

 

住宅購入前に注意した方が良いこと

一生住む覚悟はありますか?

なお、もし買った住宅に、一生住む、売却なんて絶対しないと考えているのであれば、「安さ」で選ぶのも良いでしょう。

一生、ご自身で住むだけの家で売却を考える必要がありません。

こういった住宅なら売却してお金が戻ってくることもありませんので、価値の低下を考える必要がありません。

 

ただ、忘れてはいけなのが、住宅に住み続けることができるかはご自身の意思だけでは決められないこともあるということです。

転勤や、家族の増加による買い替えなど、予定外で売却が必要となる可能性はあります。

その場合には、大幅に価格が下がったり、そもそも、買い手が見つからないかもしれないという覚悟が必要でしょう。

どこに住むかが重要!!

当然、選択する住宅の立地は重要な要素です。独断と、偏見で、お勧め購入エリアをご紹介します。

 

過去の住宅価格の上昇を考慮すると、やはり東京23区内の住宅が、最も安全で、特に、港区、中央区、渋谷区などの上昇幅が大きくなっています。

タワーマンションの増加もあり、以前住めなかった、都心に住めるようになったのも魅力が高いのでしょう。

さらに、このあたりは、少子高齢化の現在でも、人口が増加を続けており、将来予測でも人口減に転じるのは、もっとも遅い地域となっています。

そのなかで、港区、渋谷区などは、相当に高級マンションばかりで、正直サラリーマンには、そもそも購入できないものが多くなります。

そういった点を考慮すると、中央区や、豊洲などの湾岸エリアがお勧めです。

このあたりは、サラリーマンでも購入できる住宅が見つかります。

都心へのアクセスも良く、大型ショッピング施設も立ち、今現在も利便性は高まっている最中にあり、これからも市場価値は上昇していくことが期待できる有望なエリアです。

また、オリンピックの関連施設が建設中で、2020年に向けて、都市機能も大幅に整備されています。

こういた整備は住宅の価値を高めてくれます。そして、オリンピックはもちろん、その後も、跡地を活用して、さらに街が発展していくことが期待できます。

 

住宅ローンがお得

住宅購入が、マイホームを買った方が得になる理由の1つは住宅ローンがあるためです。

通常、資産運用のためとしての借入は出来ないのですが、住宅ローンであれば、住宅購入として借入できます。

マイホームは住宅ローンを借り入れできることが大きなポイントになります。

 

そして、さらに、住宅ローン利用者には、以下のようお得があります。
  • 借入金利が低い(1%未満)
  • 住宅ローン控除など、税金が戻ってくる
  • 結果的に、当初10年間は、実質的な金利負担がほとんどない

 

このなかでも特に重要なのは住宅ローン控除が受けられる点です。

住宅ローン控除とは、毎年の住宅ローン残高の1.0%(最大40万円)を、その年に支払った所得税や住民税の一部から還付してもらうことができます。

この住宅ローン控除は、2019年9月現在、最長10年間利用できますので、最大400万円(40万円×10年間)の税金が戻ってくることになりますのでお得です。

 

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不動産価格が高いかもという心配

オリンピック前ということもあり住宅価格は上昇が続いています。

そのため、住宅用不動産の価格が高すぎるため、今後下落に転じるのではないかという不安もあると思います。

しかし、住宅価格が上昇したからと言って、すぐに将来下落すると考える必要はありません。

 

住宅において、現在の価格が、安いのか、高いのかを、判断する方法について、私が某有名不動産評論家のセミナーに参加して、教わってきたことを、参考として記載いたします。

それは、購入エリアの、住宅の賃料相場を確認することです。

その、住宅の賃料相場と、対象となる住宅を、全額住宅ローンで購入した場合の、返済額とを比較します。

それが、どちらが高いのか、低いのかが基準となります。

住宅ローンの返済額が、賃料相場よりも低い場合、借りるよりも買った方が得ということになります。
 

不動産購入は高くないかを確認

 

そして、その価格であれば、そのエリアでは住宅を買いたいという需要が、まだまだ期待できます。
つまり、価格は下がりにくい、もしくは上昇が期待できます。
逆に、住ローン返済額が、賃料を上回る場合、借りて住んだ方が得なので、住宅価格は下落する可能性が高くなります。
賃料相場は、住宅の経年劣化などでも、それほど大きな変動がなく安定しています。
賃料相場から、住宅の価格水準を判定すると間違えにくいのです。
実際、東京のワンルームマンションの平均賃料相場は、平成193月時点で71,672円だったものが、平成289月時点で71,946円と、ほとんど変わっていません(公益社団法人不動産流通推進センター)。

 

おすすめ住宅ローン

住宅ローンを借入する際には住宅ローン選びが大切です。銀行選びを間違えると、支払額が増加して、大きな損をしてしまうこともあります。

以下に、現在利用がおすすめな住宅ローンをご紹介します。

 

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行のお得なネット専用住宅ローン

 

住信SBIネット銀行はネット専業銀行であり、住宅ローンの借入金利が業界トップクラスに低いことで有名な銀行です。

さらに、全疾病保証に無料で加入できますので、死亡・高度障害だけでなく、その他の理由で就業不能になった場合も、住宅ローンの返済義務を免除してもらえます。

 

なお、住信SBIネット銀行では、親子ペアローンや、夫婦ペアローン、収入合算などにも積極的に取り組んでいますので、親子でも借入しやすい住宅ローンと言えます。

 

住信SBIネット銀行
4.98

★住信SBIネット銀行の住宅ローン
★業界トップクラスの低金利
★新規購入時の変動金利は0.41%(2021年7月現在)
★全疾病保障保険の特約を無料で利用できる

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利0.41%(借り換え時 0.38%) ※所定の条件を満たした場合の金利となります

所要時間

申込から融資実行まで1ヶ月程度

その他優遇など

全疾病保障特約を無料で付加、一部繰上げ返済手数料無料

 

なお、住信SBIネット銀行はネット銀行のため、対面で相談しながら借入できないのがデメリットだと言われています。

特に、親子で住宅ローンを借入する場合など、良く相談して借入したい方も多いでしょう。

 

こういった方には、SBIマネープラザがおすすめです。

SBIマネープラザは対面相談しながら、住信SBIネット銀行と同条件の住宅ローンを借入できるサービスです。

 

>>住信SBIネット銀行の住宅ローンのメリットや魅力

>>住信SBIネット銀行の審査基準は厳しいのか?

>>住信SBIネット銀行住宅ローンの口コミ・評判

 

 

住信SBIネット銀行の対面で相談できる住宅ローン

 

なお、SBIマネープラザは店舗数が少ないため、以下から予約することが必須となります。

SBIマネープラザ
4.9

SBIマネープラザ

★SBIマネープラザの住宅ローンサービス
★完全予約制ですのでまずはご予約ください
★ネット銀行の低金利を対面相談で利用可能
住信SBIネット銀行と同水準の低金利
全疾病保障特約を無料で利用できる

借入可能額(最大)

2億円

適用金利・手数料など

変動金利 0.41%、10年固定金利 0.53% (2021年7月時点)

所要時間

申込から融資実行まで1ヶ月程度

その他優遇など

団信・全疾病保障付(金利上乗せなし)

 

三菱UFJ銀行(ネット受付専用)

三菱UFJ銀行の住宅ローンは12年連続NO1

 

三菱UFJ銀行は大手都市銀行です。

さらに、三菱UFJ銀行は住宅ローンの取り扱い件数も全国で1番多いと言われている銀行です。

三菱UFJ銀行はネット申込であれば、店頭申込よりもかなり低金利で利用できるという特徴があります。

 

さらに、三菱UFJ銀行は親子ペアローンや、収入合算も利用できます。

 

三菱UFJ銀行住宅ローン
4.95




☆三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン
☆13年連続で日本で最も利用されている住宅ローン
☆変動金利 0.475%(2021年7月現在)
☆3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.74%(2021年4月現在)
☆申込手続きなどはネットで完結
☆7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ&セブン<Plus>も利用できます

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利 0.475%、3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.74%(2021年7月現在)

その他優遇など

7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ&セブン<Plus>

 

>>三菱UFJ銀行の住宅ローンのご紹介

 

 

住信SBIネット銀行(フラット35)

長期固定金利のフラット35

 

フラット35の借入も楽天銀行がおすすめです。

フラット35の借入はどこの銀行で借入しても同じではありません。銀行毎で借入時の条件は異なります。

住信SBIネット銀行の場合、フラット35を取り扱う金融機関のなかでもトップクラスに金利が低いことが特徴です。

 

住信SBI フラット35
4.8

☆フラット35なら金利がお得な住信SBIネット銀行
☆長期固定金利で安心して借入できる
☆団信加入は任意で選択可能
☆審査規準が解りやすく利用しやすいのも特徴

借入可能額(最大)

8,000万円

適用金利・手数料など

35年間固定金利 1.25%(2021年7月現在・保証型利用時)

その他優遇など

借入期間を通して固定金利

 

>>フラット35と民間銀行の住宅ローンはどちらを選ぶのが良いか?

 

まとめ

住宅購入は、資産運用になり得ます。良い住宅を購入して、快適な生活を送りつつ、貯蓄が出来たとなれば、素晴らしくお得なことではないでしょうか。

大事なのは、良い住宅を選ぶことです。

家の選び方次第で結果は大きく変わってしまいます。

「買った方が得」となるための住宅選びをしましょう。

 

そして、次に大切なのは、良い住宅ローンを選ぶことです。

住宅ローンの選び方次第でも、その後に、買った方が得になるかどうかに、大きく左右します。

 

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