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不動産購入時の「手付金」の注意点と知らないと損する交渉術!「手付金あるある」をご確認

不動産購入においては「手付金」というものが発生します。不動産業者との話し合いのなかでも手付金自体が話題にあがることは少なく忘れがちですが、数百万円にも及ぶ金額の手付金が求められることもあります。
そのため、手付金を用意できないなど、不動産購入時のネックになることもあります。

私が、過去の不動産購入で経験した事例も参考に、手付金で損しないためのコツを説明いたします。

手付金の意味を理解する

手付金は、不動産売買契約の成立を前提として、買主から売主に対して支払われるものです。 

これは、契約成立後に、売り主が引き渡しに向けて準備(例えば建設とか、それまで行っていた宣伝活動を辞めて、他にいた購入希望者を断ってしまうなど)していたのに、買主が簡単に契約を破棄できてしまうと、売り主に大きな被害が出てしまうのを防止する意味があります。

 

それを防止するために、手付金が利用されています。不動産売買時の手付金は、法的には「解約手付」と呼ばれるとして扱われています。

「手付放棄」、「手付倍返し」など聞かれてことがあるのではないでしょうか。
 
これは、不動産売買契約を結んだ後に買主の立場からすれば、手付金を放棄(売主が没収)すれば、契約を解除できるし、売り主としても、預かっていた手付金の倍にして返すのであれば、売り主側からも契約解除を出来るというものになります。

 

つまり、不動産の売り主は、手付金を預かることで、買主が後からキャンセルしないように縛ることができるようになります。
なお、「手付放棄」、「手付倍返し」による契約解除は、契約相手が、契約の履行に着手した後はできないものとされています。

 

適正な手付金の金額は?

売り主が不動産業者の場合、手付金の額は、売り主が一方的に指定してくることがあります。

「当社のルールは、手付金10%」ですと、平然と言ってくることもあり、素人の買主は「ああ、そんなものか」なんて思ってしまったりもします。

しかし、これではいけません。私たちは、もう少し、手付金について知っておく必要があります。

 

適正な手付金の金額はいくら?

 

 

手付金には上限がある

後述する保全措置が無い場合で、不動産業者が売主の場合新築物件(新築マンションなど)といった未完成物件では、売買金額の5%(かつ1,000万円以下)、完成済み物件や中古物件では売買金額の10%(かつ1,000万円以下)が不動産業者が受け取れる上限額となります。

 

しかし、買主は、まだ引き渡しを受けることも出来ない不動産のために、先に手付金を支払う必要があるため、リスクを負うことになります。
例えば、手付金を支払った後に、売り主が破産してしまった場合、手付金は戻ってこない可能があります。
そのため、手付金の額がこれを超える場合、不動産業者は、保全措置を講じる必要があります。保全措置とは、売主で不動産業者が破綻しても、買主に手付金が返還されるような対策のことを意味します。

ただし、保全措置を講じたとしても、手付金の上限額は、売買価格の20%を超えることは出来ません。

 

不動産業者は手付金額を大きくしたい

一般的な不動産売買において、手付金の支払いによってリスクを負うのは、大部分が買主です。その理由について以下に説明いたします。

<買主にといって手付金が損な訳>
①どちらかが不動産の引き渡し前に破産したとして、損をするのは買主側のみ(あらたな買主、売り主を見つけるという手間暇は対象外)

②買主は、引き渡し前に、前払いすることになるため、サービス(不動産の引き渡し)を受けていないのに費用の一部を支払うことになり、手付金支払い時から、実際の不動産引き渡し時までの資金の調達コストを負担することになる。

手付金によって、不動産の売主は、不動産の引き渡し前にかかわらず、先に売買代金の一部を受け取ることができるようになります。

そのため、不動産業者は、手付金の額を大きくしたがる傾向にあります。

また、手付金の額が大きければ大きいほど、契約キャンセルを阻止する効果も出るため、なおさら、不動産の売主としては、手付金の金額を大きくしたがります。

不動産業者なら5~10%が相場?

不動産売買における手付金の金額は、原則として、売主と買主が相談して金額を決めることになります。

しかし、住宅を購入する場合、不動産の売主は不動産業者(不動産売買のプロ)で、買主は一般的な個人(素人)になります。

そのため、売主である不動産業者が一方的に手付金の金額を決める傾向にあります

売り主が不動産業者の場合、手付金の金額は、おおよそ不動産売買価格の5~10%の範囲が相場となります。

特に、大手不動産業者(マンション建設会社など)では、10%前後を求めることが多いようです。

中堅、小規模の不動産業者は、それぞれの会社の資金繰りによっても、求める手付金の金額が異なります。

資金繰りの悪い不動産会社は、建設費などにあてる必要があるため、もっと大きな金額を求める可能性があります。

 

手付金には「売り主リスク」がある

資金的な余力の低い不動産会社であれば、大きな金額の手付金を求める傾向にありますが、これは、一方で、買主にとってリスクが高くなってしまいます。

中堅、小規模の不動産業者の場合、大手建設会社に比べれば、信用力が劣る(破産、倒産の可能性も考えられる)ので、不動産の買主としては、正直、大きな金額を手付金として支払いたくありません。

仮に、手付金を支払った後に、不動産業者が倒産すると、支払った手付金が戻ってこない可能性もあります。

しかしながら、そういった不動産会社程、大きな手付金を求める傾向にあります。

こういった場合には、売り主の保全措置を確認しておく必要があります。

本来、前述の額を超える手付金を預かる際には、売り主が保全措置を説明する必要があります。

手付金の保全措置が不十分で、信用力に疑問があるような不動産会社に対しては、多額の手付金を支払うのは控えた方が良いでしょう。

交渉で手付金を下げれない場合、依頼する不動産会社を再検討した方が良いでしょう。

 

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手付金の扱い

手付金は、不動産売買にあたって、実質的に売買金額の一部になります。

厳密には違うようですが、実際には、不動産売買時に手付金を一旦返還するようなことは行われておらず、そのまま代金の一部に充当するようになっています。

 

住宅ローン審査に落ちた場合の手付金

一旦締結した不動産売買契約を解除する場合、手付放棄、もしくは、倍返しとなるのが原則です。

しかし、例外もあります。例えば、不動産購入者が住宅ローン審査に落ちて、購入することができなくなった場合はどうなるのでしょうか。

これも、買主の負担となるのでしょうか。

 

いいえ、住宅ローンは別となります。通常、不動産契約内に「ローン特約」と呼ばれる条項を盛り込みます。

この特約では、不動産購入者が、住宅ローンが借りられない場合は、手付金を全額買主に変換し、契約を無かったことにするということが決められています。

そのため、買主は、住宅ローンが借りられなければ、手付金を返してもらえることになります。

 

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買主には手付金は少ない方が良い

買主の立場からすれば、不動産売買契約締結時の手付金は少ない方が良いと考えられます。

売主は、不動産を売りたくて仕方ありませんので、売主側から契約解除となる可能性は低いでしょう。

そのため、買主にとっては、手付金が持つメリットはあまり役に立ちません。

また、不動産業者の倒産などの場合には、そもそも倍返しは期待できません。

買主にとって、手付金は、ご自身が契約を解除することに対してのリスクの塊と言えます。

買主に契約を解除する意思が無くても、例えば、新築マンションの場合、契約から引き渡しまで23年かかることもあります。

その間に、仕事で転勤となることもあれば、経済的な事情で購入を再検討したいと思うかもしれません。

その他、リストラ、離婚、家族が増えて求める家が変わるかもしれないといった契約解除の要因はたくさんあります。

そういった時に、手付金はリスクになります。そのため、買主にとっては手付金を出来るだけ、低く抑えておく方が望ましいでしょう。

 

手付金を減らす交渉術

売り主が不動産業者の場合、一方的に手付金の額を指定されることがあります。

しかし、重要なのは、その額を、所与とせず、しっかりと交渉することです。

実際、手付金には交渉の余地があります。私が実践した方法がご紹介いたします。

 

①手付金の最低額は100万円

私が過去交渉した経験から言えば、不動産業者との交渉で手付金を減額する場合、不動産業者に認められる最低額は100万円とかんがえられます。

不動産業者は、大手の場合、物件価格の10%程度を求めてくるでしょう(新築マンションの場合)。

これは、5,000万円の価格であれば、500万円ということになります。

 

手付金の減額余地は実際十分あるのですが、100万円を割り込む金額で交渉すると、不動産業者の社内でも、「さすがに」という反応が返ってきます。

100万円程度で交渉を行うのが現実的であり、これ位の金額は用意しておきたいところです。

 

②分譲マンションでは交渉しやすい

分譲マンションの販売では、不動産会社としても大量の物件数を素早く捌く必要があります。

そして、不動産業者の第一の目的は、マンションが完成して、引き渡しまでに完売させることです。

 

こういった大量の販売契約では、手付金額で合意できずに、契約に至らないということは不動産業者としても避けたいと思っています。

そのため、手付金の減額交渉の余地は十分にあります。

 

③常に複数の選択肢を持つ

不動産購入を検討するにあたっては、複数の物件を検討し、選択肢を複数持っている必要があります(理想は23件程度です)。

 

これは、少なすぎても、多すぎてもいけません。

そして、不動産業者と交渉する際には、複数の物件で迷っていることと、他の不動産業者の提案してくる好条件をそのまま伝えるのが良いでしょう。

その一環として、手付金について交渉すれば、減額の可能性は高まります。

 

④ケチっているのではなく、資金が無い

手付金の減額交渉時の前提として、「資金はあるが出したくない」というより、「無いから出せない」というほうが不動産業者には受け入れられやすいでしょう。

 

不動産業者としても、購入希望者が資金を持っているのなら交渉すべきと判断しますが、無い相手に交渉しても無意味です。

こういった場合、不動産業者として、「売りたい」なら、手付金の減額交渉に応じるしかありません。

現在は、不動産購入時に自己資金を用意せず、住宅ローンで、フルローンで買うことも少なくないため、手付金が無いという方も実際多いのです。

 

住宅ローンの関連記事

 住宅ローンは自己資金なしのフルローンでも借入できるか?

 

手付金あるある

個人的に見つけた手付金あるあるです。知らないと失敗する原因にもなりますのでご参考にしていただければと思います。

 

①フルローンだって言ってるのに・・

最近では、不動産購入時のフルローンは増加しています。フルローンとは、購入価格の100%を住宅ローンで借りるものです。

一方で、住宅ローンは支払い済みの資金には使えませんので、手付金として物件価格に自己資金を充当すると、その金額に対して、住宅ローンは使えなくなります。

 

不動産会社には、その前提で購入を検討していることを相談していて、了承を得ていたのに、いざ契約前になり、相手から「うちは、手付金は物件価格の10%が必須です」との間抜けな発言。

ふざけるなと思いつつも、その手付を支払った分は、住宅ローンで返してもらえるのかと聞いたら、「無理です」と、当たり前のような返答。

駄目な営業マンに付き合って、無駄な時間を過ごしてしまいました。それも大手の不動産会社なのに・・

 

②マンションの値引き原資にも・・

新築マンションの場合、物件の引き渡し直前の売れ残り物件を見に行くと、ひっそりと分譲価格から割引を受けられる物件に出会えることがあります。

 

これは、以前に売買契約を締結していたが、キャンセルとなって「手付金流し」が行われた部屋であったりします。

新築マンションの場合、引き渡し前の値引きは稀なのですが、受け取った手付金の範囲内で、値引きを行ってもらえることは実際あるのです。

 

③転職時は戻ってこない

住宅ローンが不承認となった場合は、事前に支払った手付金は返還されると言いましたが、戻らないケースもあるので注意しましょう。

新築マンションの場合、契約時に銀行の事前審査を受けて、承認が得られれば、売買契約を締結します。

数年後、物件の引き渡しが近づくと、再度銀行に正式に申込ます。

この場合、銀行への申込が、事前審査の申込時と、正式時で同じであれば、ローン特約の対象になりますが、内容が異なっていて、審査に落ちるケースもあります。

内容が変わるとは、転職でお勤め先が変わったり、他からの借入が増加しているケースが考えられます。

これらの変更によって、ローン審査に落ちてしまうと、申込人の変更が理由になって、手付金はもどってきません。

おすすめの住宅ローン

住宅購入時には住宅ローン選びが重要です。

大部分の方にとって高額になりがちな住宅を自己資金で購入することは難しいでしょう。

以下では、2021年現在、今使いたいおすすめの住宅ローンをご紹介します。

 

三菱UFJ銀行(ネット専用)

三菱UFJ銀行住宅ローン13年連続1位

 

大手都市銀行として有名な三菱UFJ銀行はネット受付専用住宅ローンがお得です。

三菱UFJ銀行の場合、店頭申込とネット申込で住宅ローン金利が異なります。

もちろん、ネット申込の方が金利が低く設定されていますので、ネットから申込した方がお得に利用できるようになります。

 

三菱UFJ銀行で特におすすめなのが3年固定金利です。

ネット専用の住宅ローンなら3年固定金利で0.34%(2021年7月現在)と、業界トップクラスの低水準です。

これから住宅ローンの借換を検討されているなら、是非、対象に加えておきたい住宅ローンです。

 

 申込はこちらから

三菱UFJ銀行住宅ローン
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☆三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン
☆13年連続で日本で最も利用されている住宅ローン
☆変動金利 0.475%(2021年7月現在)
☆3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.74%(2021年4月現在)
☆申込手続きなどはネットで完結
☆7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ&セブン<Plus>も利用できます

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利 0.475%、3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.74%(2021年7月現在)

その他優遇など

7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ&セブン<Plus>

 

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行のお得なネット専用住宅ローン

住信SBIネット銀行は金利などの条件がネット銀行のなかでも最高ランクに良い住宅ローンです。

金利の低い、お得な住宅ローンをお探しなら検討されてみるのが良いでしょう。

住信SBIネット銀行の「ネット専用住宅ローン」では、変動金利なら0.410%(2021年7月現在)で借入することができます。

さらに住信SBIネット銀行は変動金利の金利優遇が借入期間を通じて継続されるメリットがあります。

金利優遇が大きい銀行のなかには、当初は金利の優遇幅が大きいが、数年を経過すると、優遇幅が減少するというケースが結構あります(注意してください)。

住信SBI銀行の住宅ローンでは、店頭金利から、2.331%の金利優遇が、ずっと継続されるというメリットがあります。

住宅ローンの借り換えを通じて、住宅ローンの金利を低下させたいという方にとっては、もっとも検討してもらいたい住宅ローンであると言えます。
さらに、住信SBIネット銀行住宅ローンには別のメリットもあります。

それは、全疾病保障が銀行の負担(借入人に保険料の負担なし)で加入できる」ことです。

全疾病保険とはがんや、脳卒中、急性心筋梗塞、糖尿病など(その他の病気や、けがも対象に加わりました!!)を原因として、12ヶ月働けない状態が続くと、その時点の住宅ローン残高が0円となるというものです。

通常の住宅ローンの場合、死亡まで行かないが、病気で就業が難しくなってしまった場合、ご自宅を売却するなど、諦めざるを得ないという問題点がありました。

住信SBIネット銀行の場合、全疾病保障に、銀行の負担で加入できますので、こういった問題に対応できます。

これは、住宅ローンを組むことで、ご家族のために、無料で、生命保険や、病気に備えたガン保険に入っておけるということになります。

こういった付加価値があることが、住信SBIネット銀行で借り換えするメリットとなります。

 

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住信SBIネット銀行
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★住信SBIネット銀行の住宅ローン
★業界トップクラスの低金利
★新規購入時の通期変動金利は0.41%(2021年9月現在)
★全疾病保障保険の特約を無料で利用できる

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利0.41%(借り換え時 0.38%) ※所定の条件を満たした場合の通期変動金利となります※掲載金利は最大金利引下げ幅時の適用金利です。審査結果によっては、表示金利に年0.1%上乗せとなる場合があります。

所要時間

申込から融資実行まで1ヶ月程度

その他優遇など

全疾病保障特約を無料で付加、一部繰上げ返済手数料無料

 

 住信SBIネット銀行を利用するメリット・デメリット

 住信SBIネット銀行は借り換えに適する?

 住信SBIネット銀行の審査基準は厳しいの?

 

SBIマネープラザ

住信SBIネット銀行の対面で相談できる住宅ローン

 

対面相談で住宅ローンを借入したい方には、住信SBIネット銀行が行っている対面相談式の「SBIマネープラザ」がおすすめです。

ネットで借入できる「ネット専用住宅ローン」と同条件の住宅ローンを対面相談を行いながら借入できるのが「SBIマネープラザ」です。

金利だけでなく、全疾病保障が加入されるのも同様です。

 

<関連:住信SBIなら対面で相談することも可能!?>

 住信SBIネット銀行なら窓口相談で住宅ローンが借入できる

 

なお、SBIマネープラザは店舗数も少ないため、相談には事前予約が必須となります(以下リンクから)。

 

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適用金利・手数料など

変動金利 0.41%、10年固定金利 0.53% (2021年7月時点)

所要時間

申込から融資実行まで1ヶ月程度

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団信・全疾病保障付(金利上乗せなし)

 

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じぶん銀行とは三菱UFJ銀行とauを運営するKDDIが共同で設立したネット銀行です。

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2021年7月現在、変動金利は0.410%、10年固定金利でも0.525%で借入可能です。

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適用金利・手数料など

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所要時間

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フラット35のご紹介記事

フラット35表紙(住信SBI)

フラット35は住宅金融支援機構という公的な機関が行っている住宅ローンです。
しかし、実際の借入や相談は民間の金融機関が代理で行っており、各金融機関の窓口などで行います。

そして、フラット35の借入条件(金利や手数料など)は各金融機関がそれぞれで設定することになっています。

そのため、フラット35はどこの金融機関で借入するかで条件が異なります。
2021年現在、フラット35の金利が低く、おすすめなのは住信SBIネット銀行です。

住信SBIネット銀行のフラット35S(保証型)であれば、適用金利を年率1.25%で借入することも可能です(2021年7月現在)。

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借入期間を通して固定金利

フラット35と一般住宅ローンの違いとは?
金利が低くなるフラット35Sの利用条件は?
フラット35で購入した家を賃貸に出しても良いのか?

 

まとめ

手付金は、正直、売り主のために行っていることが多く、買主からすれば、少ないに越したことはありません。

売り主から提示される手付金額には交渉余地があるので、簡単に承諾する必要はありません。交渉すれば減額できる可能性は十分にあります。

 

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