住宅ローンには10年固定金利などの長期固定金利での借入がおすすめ?変動金利との選択に迷ったら確認して欲しいこと

住宅ローンを借入する時、選択しないといけない重要なものに、金利タイプを「変動金利」と「固定金利」のどちらを利用するかという点があります。

金利タイプはその後の返済額に関わってくるものであり非常に重要です。

 

近年は、今までにない程の低金利の状況で、そのなかでも特に金利の低い「変動金利」が人気です。

しかし、2020年現在、金利の上昇懸念も出始めており、低金利の今のうちに固定金利で借りておいた方が良いという意見もあります。

 

住宅ローンを借入するなら変動金利が良いのか、それとも「10年固定金利(20年固定金利)」などの長期固定金利が良いのかと悩まれた時に参考にしていただきたい情報を解説します。

 

10年固定金利とは?

民間銀行で住宅ローンを借入する際、金利を「変動金利」にするのか「固定金利」にするのかを選択する必要があります。

さらに、固定金利を利用する場合、固定金利には、2年、3年、5年、10年、20年、全期間固定金利のどれかを選ぶ必要があります。

 

住宅ローンを借りる際には、これらの金利のうち、どれかを選ばないといけないのですが金利選びは非常に重要です。

選び方次第で、住宅ローンの総返済額が数百万円もの差を生むこともあります。

 

しかし、金利タイプを選べと言われても、金利タイプの特徴を解っていないと、どちらかを選ぼうにも選べませんよね。

今回は、低金利の今だからこそ、人気上昇中の固定金利(特に、10年固定金利/20年固定金利といった長期固定)の特徴や、メリット・デメリットを解説します。

 

金利の変動リスクを回避

固定金利の最大の特徴は、一定期間金利が変わらないことです。

「固定金利」の字の通りですね。それに対して、変動金利は、金利が都度変更され、変動する金利のことを表します。

 

変動金利は、実勢の経済環境や、景気に応じて金利が変動します。

そのため、借入当時は、金利が低くて「お得」と思って借入しても、気が付くと金利が上昇してしまうかもしれないリスクを負います。

さらに、金利が上昇すると、利息が増加した分、毎月の返済額も増加することになります。

 

一方、固定金利は、固定期間が長くなるほど、借入時の金利設定が高くなるというデメリットがある反面、その期間中は金利がどれだけ上昇しても変動しないという特徴があります。

つまり、金利の変動リスクを回避して、返済額を安定させる効果があります。

 

<変動金利/固定金利比較>

変動金利固定金利
借入時金利低い固定期間が長くなるにつれて高くなる
金利変動半年毎に見直し固定期間中は変動しない
毎月の返済額金利変動に応じて変動固定期間中は変動しない

 

金利優遇幅が大きく加算

主要な住宅ローン商品(メガバンク、ネット銀行など)の多くは10年固定金利の住宅ローンに対して、比較的大きめの金利優遇幅をセットした住宅ローン商品を用意しています。

特に優遇幅が大きいのが「当初期間優遇幅拡大型」の住宅ローンです。

 

一般的な変動金利の住宅ローンは借入当初から完済するまでの優遇幅は同一です。

そのため、銀行の標準金利が変わらなければ、ご自身の借入金利も変わりません。

一方、当初期間優遇幅拡大型の住宅ローンは、最初の固定金利期間中の金利優遇幅が大きく、その後は金利優遇幅が縮小します。

 

住宅購入の場合、最初は諸費用がかかることも多く、自己資金の大部分を使い切ってしまう方が少なくありません。

そのため、最初は貯蓄に余裕がないので返済額を低く抑えて、余裕が出始めてから返済額を増額したいという希望があります。

そういった希望に応えるのが10年固定金利+当初優遇幅拡大型の住宅ローンです。

 

こういった10年固定住宅ローンは最初の10年間の返済額が低く抑えられます。

さらに、経済環境などの変化があっても借入金利が変動することもありません。

そのため、返済額は安定していますので、安心して住宅ローンを借入することができます。

 

固定金利期間が終了するとどうなる?

最初の住宅ローン借入時に「固定金利」を選択して、その固定金利期間が終了するとどうなるのかと疑問に思われている方もいますよね。

最初に10年固定金利で借入した後の、11年目以降がどうなるのかということです。

当初固定金利期間以降の取り扱いについてご説明しましょう。

結論から言えば、住宅ローンの金利タイプは選ぶことができます。

 

住宅ローンでは、当初固定金利期間終了後、それ以降の金利タイプ(変動/固定、固定金利期間など)は再度選択することができます。

当初固定金利期間終了後、借入期間が10年以上残っていれば、再度10年固定金利を選択することもできますし、もっと短かいタイプ(2~5年固定金利など)を選ぶこともできますし、固定金利を利用せず、変動金利にしておくこともできます。

 

変動金利を選択した場合、希望するタイミングで、いつでも固定金利を選び直すことも可能です。

逆に、一旦固定金利を選択すると、固定金利期間中に変動金利に変えることはできません。

 

住宅ローンの固定金利期間が終了するとどうなる?

 

10年固定金利のメリット

変動金利と固定金利のどちらが良いのか、また、固定金利は短期間の固定金利と、10年固定金利/20年固定金利などの長期間のどちらが良いのかで悩まれている方の参考として、固定金利のメリット・デメリットを整理しておきましょう。

 

金利変動の影響を受けない

10年固定金利/20年固定金利などの長期固定金利型の住宅ローンの最大のメリットは、「金利変動」の影響を受けないことです。

 

金利は日々変動します。

そのため、現在のように低金利のまま推移するのか、どこかで金利が上昇しはじめるのかは予測が難しいものです。

 

経済の専門家の中には、1~2年先の金利を予測できる方がいても、5~10年先を正しく予測できる方はほぼいないでしょう。

いたとしても、将来の金利を正確に予測することは困難であり、決して正しいとは言い切れません。

 

変動金利が上昇し始めてから「固定金利」に切り替えれば良いと考えていると、切り替えるできる固定金利の水準も、今よりずっと高い水準になっている可能性があります。

固定金利は、「将来的に金利上昇の可能性が高くなると高くなる」ものであり、変動金利よりも反動が大きくなると考えられます。

変動金利に上昇の兆候が出た際には、既に大幅に上昇している可能性があります。

 

金利上昇の可能性が出てから対応しては手遅れとなるかもしれません。

また、住宅ローンなどに仕事としてかかわっていない方の場合、金利の上昇にすぐ気づけない可能性もあり、出遅れてしまうことがあります。

 

返済額を安定化できる

金利が変わらないことには、「総支払額」の上昇を抑えることに加えて、毎月の返済額を一定に保つ効果が期待できます。

変動金利の場合、6ヶ月毎に金利を見直す銀行が多く、金利変動があれば、その都度、毎月の返済額が変化します。

 

もちろん、金利が上昇していれば返済額は増加しますし、金利が下がれば、返済額も低下します。

そのため、変動金利には資金繰りを予定しづらいというデメリットがあります(逆に、10年固定金利は、長期間の返済金利が変わらないため、返済を予定しやすいというメリットがあります)。

住宅ローン借入時に、「この金額なら支払い可能」と思っていても、変動金利の場合には、金利が高くなることで支払額が上昇していく可能性があるのです。

 

なお、変動金利で支払額が変動する場合、大部分の銀行は、1回あたりの変動の上限を設けています。

急激に上昇すると困る方が多くなるためです。

1回の変更における上限は125%に設定している銀行が多いようです。

つまり、これまで毎月10万円を返済していた方は、金利が見直されたからと言って、12.5万円を超える返済にはなりません。

 

但し、その場合でも、半年毎に返済額が上昇を続けていくという懸念はありますので、注意が必要です。

 

固定金利を利用すると住宅ローンの返済額を固定化でき、返済計画を立てやすくなる

 

10年固定金利のデメリット

一方、10年固定金利/20年固定金利にもデメリットがありますので、しっかりと押さえておきましょう。

メリット/デメリットのそれぞれを理解しておく必要があります。

 

変動金利より高め

変動金利と固定金利、特に10年/20年などの長期固定金利を比べた場合のデメリットは「金利差」と言えます。

住宅ローンを借入する時点の金利を比較すれば、変動金利に比べて、10年/20年の固定金利は、金利が高くなってしまいます。

 

仮に、住宅ローンを完済するまでの期間、金利が変動しなければ、変動金利で借入した方が、大幅に返済額が少なく済む可能性があります。

 

なお、固定金利の代表的な住宅ローン商品に「フラット35」があります。フラット35は借入全期間を固定金利にできるのが特徴です。

10年固定金利/20年固定金利は、金利に関して言えば、変動金利と、フラット35の中間に位置する金利設定と考えられます。

 

変動金利は金利変動が心配だけど、フラット35の金利は高いと感じる方に、その中間として借入できる金利設定が、10年固定金利/20年固定金利と言えるでしょう。

 

三菱UFJ銀行住宅ローン
4.95




☆三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン
☆13年連続で日本で最も利用されている住宅ローン
☆変動金利 0.475%(2021年4月現在)
☆3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.74%(2021年4月現在)
☆申込手続きなどはネットで完結
☆7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ&セブン<Plus>も利用できます

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利 0.475%、3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.74%(2021年4月現在)

その他優遇など

7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ&セブン<Plus>

 

全期間の固定金利では無い

10年固定金利/20年固定金利は、フラット35のように、住宅ローンの借入期間、全期間を固定金利にするものではありません。

そのため、固定金利期間が終了した後、次の期間を変動金利にするか、再度固定金利を利用するかを選択する必要があります。

そして、その際に適用される金利は、その時点の基準金利(金利優遇があれば控除)となります。

 

あくまで、金利を再設定される時点の基準金利となり、借入当初の金利が適用されるわけではありません。

金利の状況によっては、借入当初に比べて、再設定時に金利が上昇する懸念もあります。

 

10年固定金利の注意

10年固定金利/20年固定金利を利用する際には、「優遇金利」の内容についてしっかりと確認しておきましょう。

優遇金利にはパターンがあり、特徴をおさえて利用する必要があります。

 

金利優遇には、以下のような2つのパターンがあります。

  1. 借入当初から完済でも一定の優遇幅
  2. 借入当初の優遇幅が大きく借入途中で優遇幅が縮小

 

②は最初の金利優遇幅が大きいため、借入時に「金利が低い」と感じますが金利優遇幅が途中で変更となるため、基準金利が変わっていなくても金利が上昇してしまいます。

多いのは、当初の固定金利期間終了時、金利見直しのタイミングで優遇幅が縮小するようになっているものが多いでしょう。

 

そして、①は変動金利、②は10年固定/20年固定金利などの固定金利に利用されることが多くなっています。

そのため、当初借入時に、表面上の適用金利だけを比較していると、借入途中の金利が高くなる可能性もありますので、注意するようにしましょう。

 

10年固定金利を利用する際の注意点

 

10年固定金利がおすすめの人

10年固定金利型住宅ローンの利用が適しているのは以下の特徴にあてはまる方と考えられます。

 

将来的に借り換えを予定

当初期間優遇型の住宅ローンで10年固定金利を利用する場合、最初の10年間の金利が低く、その後は金利が上昇してしまいます。

しかし、10年固定期間後に借り換えを行って、その時に大きな金利優遇幅を受けられれば、むしろお得に住宅ローンを利用できます。

 

つまり、当初優遇期間終了後に借り換えを行うなら10年固定金利がお得と言えます。

 

計画的に返済したい方

10年固定金利などの長期固定金利は、毎月の返済額の変動が少ないのが大きなメリットです。

一方、変動金利は金利が変更すると、毎月の返済額も変更されることになります。

 

住宅ローン借入後の返済額を安定させたいなら10年固定の住宅ローンがおすすめとなります。

 

変動金利が適している人

一方、10年固定金利ではなく、変動金利型の住宅ローンがおすすめとなるのはどういった方でしょうか。

 

少しでも金利を低く抑えたい方

現在の借入金利は変動金利なら0.5%を切る水準です。

変動金利の場合、将来的に金利が上昇してしまう可能性はありますが、過去の金利変動から考えて大幅な金利上昇の可能性は低いと考えられます。

 

そのため、多少の金利変動リスクはあっても、出来るだけ金利を低く抑えたいと考えている方には変動金利がおすすめとなります。

 

自己資金に余裕がない

住宅ローンの借入当初の返済額を極力減らしたいという方にはネット銀行の変動金利がおすすめです。

当初期間優遇金利型の10年固定金利も金利は低水準ですが、ネット銀行の変動金利はさらに金利が低くなります。

 

そのため、借入当初の返済額を出来るだけ低く下げたいと言う方には変動金利がおすすめとなります。

 

メリットとデメリットを比較して住宅ローンの金利方式を考える

 

固定金利期間中の借り換えはできる?

10年固定金利などの長期金利を利用した方から受けることの多い質問です。

少し前に金利が底だと思って10年固定金利を利用したけど、最近の住宅ローン金利がさらに低水準で推移しているので、固定金利期間中だけど借り換えができるかというものです。

 

結論から言えば、10年固定金利期間中での住宅ローン借り換えは可能です。借り換えだけでなく、一部繰り上げ返済なども可能です。

 

そのため、10年固定金利などの金利を利用したけど、現在の低い住宅ローンに乗り換えたい、もしくは「やっぱり変動金利が良かった」という方には住宅ローンの借り換えという方法がおすすめです。

 

但し、メガバンクなどの場合、固定金利期間中の住宅ローンの借り換え、繰り上げ返済には高めの手数料がかかります。

変動金利だと5,000円(税別)のところ、3~5万円(税別)の手数料になりますので少し割高だと言えます。

しかし、固定金利期間中でも住宅ローンの借り換えは可能ですので覚えておいた方が良いでしょう。

 

おすすめの住宅ローン

10年固定金利/20年固定金利などがお得に利用できる住宅ローン商品をご紹介します。

 

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行のお得なネット専用住宅ローン

 

10年固定金利/20年固定金利で住宅ローンを選ぶ場合、もっともおすすめの住宅ローン商品は「住信SBIネット銀行」です。

 

住信SBIネット銀行は、10年固定金利なら0.91%、20年固定金利でも1.35%で借入できる金利水準です。

なお、金利の一般的な水準は、変動金利=低い、10年固定金利=高いというものが多いですが、住信SBIネット銀行の10年固定金利は、一般的な銀行の変動金利の水準に近いものであり、かなり低い水準に抑えられています(2021年3月現在)。

 

<住信SBIネット銀行/借り換え/10年・20年固定金利>

No.銀行名金利(優遇後)優遇期間事務手数料

・保証料

1

住信SBIネット10年固定

当初引き下げプラン

0.76%当初10年終了後、優遇幅は0.7~1.8%に移行

(当初優遇幅2.58%)

借入額×2.20%
1

住信SBIネット20年固定

当初引き下げプラン

 1.30% 当初20年終了後、優遇幅は0.7~1.8%に移行

(当初優遇幅2.58%)

 借入額×2.20%

*2021年3月借入時の適用金利 / 適用金利は、記事作成時点の適用金利であり、金利情勢等により毎月見直されます。

 

なお、住信SBIネット銀行の10年固定金利/20年固定金利は、「当初金利優遇幅が大きい住宅ローン」商品です。

当初特約期間終了後、再度10年固定金利を設定すると、金利優遇幅が、0.6%低下しますので注意が必要です。

 

なお、住信SBIネット銀行は、住宅ローン金利だけでなく、「全疾病保障」が付くメリットのある住宅ローンです。

全疾病保障とは、病気や怪我が原因で、就業できなくなった場合に、住宅ローンの残債を保険がカバーしてくれる保障です。

 

住信SBIネット銀行の特徴は、全疾病保障が無料で受けられる(銀行が保険料を支払い)ことと、特定の病気だけでなく、「全疾病」に対応してくれることです。

 

住信SBIネット銀行
4.98

★住信SBIネット銀行の住宅ローン
★業界トップクラスの低金利
★新規購入時の変動金利は0.41%(2021年4月現在)
★全疾病保障保険の特約を無料で利用できる

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利0.41%(借り換え時 0.398%) ※所定の条件を満たした場合の金利となります

所要時間

申込から融資実行まで1ヶ月程度

その他優遇など

全疾病保障特約を無料で付加、一部繰上げ返済手数料無料

 

<関連:住信SBIネット銀行のメリット・デメリット>

>>住信SBIネット銀行メリット・デメリット 

>>住信SBIネット銀行の審査基準を徹底解説

 

SBIマネープラザ

 

SBIマネープラザとは、住信SBIネット銀行と同じ条件の住宅ローンを対面・店頭相談で借入できる店舗のことです。

インターネット上での相談・申込であれば住信SBIネット銀行、店頭相談で借入する場合はSBIマネープラザになります。

 

<SBIマネープラザ/10年・20年固定金利>

No.銀行名金利

(優遇後)

優遇期間事務手数料
・保証料
2SBIマネープラザ

ミスター住宅ローンREAL10年固定

当初引き下げプラン

0.76%当初10年終了後、優遇幅は0.7~1.8%に移行

(当初優遇幅2.58%)

借入額×2.20%
 2SBIマネープラザ

ミスター住宅ローンREAL20年固定

当初引き下げプラン

 1.30% 当初20年終了後、優遇幅は0.7~1.8%に移行

(当初優遇幅2.58%)

 借入額×2.20%

*2021年3月借入時の適用金利 / 適用金利は、記事作成時点の適用金利であり、金利情勢等により毎月見直されます。

 

住宅ローンの基本的な商品内容(金利条件、全疾病保障など)は、住信SBIネット銀行と同様となります。

そのため、ネット専業銀行の低金利を、対面相談で借入できる住宅ローンとして注目の高い住宅ローンとなります。

 

▼SBIマネープラザのご相談はこちら

SBIマネープラザ
4.9

SBIマネープラザ

★SBIマネープラザの住宅ローンサービス
★完全予約制ですのでまずはご予約ください
★ネット銀行の低金利を対面相談で利用可能
住信SBIネット銀行と同水準の低金利
全疾病保障特約を無料で利用できる

借入可能額(最大)

2億円

適用金利・手数料など

変動金利 0.41%、10年固定金利 0.63% (2021年4月時点)

所要時間

申込から融資実行まで1ヶ月程度

その他優遇など

団信・全疾病保障付(金利上乗せなし)

 

三菱UFJ銀行(WEB限定申込)

三菱UFJ銀行住宅ローン13年連続1位

 

大手都市銀行の三菱UFJ銀行の住宅ローンもおすすめです。

三菱UFJ銀行では、変動金利も業界トップクラスの条件ですが、3年固定金利・10年固定金利といった固定金利期間選択型の金利水準が低いのが特徴です。

 

さらに、三菱UFJ銀行の場合、店頭で相談するのと、インターネット経由で申込する場合で、金利水準が大幅に異なっており、WEB申込がお得になるように設定されています。

 

三菱UFJ銀行住宅ローン
4.95




☆三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン
☆13年連続で日本で最も利用されている住宅ローン
☆変動金利 0.475%(2021年4月現在)
☆3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.74%(2021年4月現在)
☆申込手続きなどはネットで完結
☆7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ&セブン<Plus>も利用できます

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利 0.475%、3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.74%(2021年4月現在)

その他優遇など

7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ&セブン<Plus>

 

<三菱UFJ銀行ネット専用ローン/10年固定金利>

No.銀行名金利(優遇後)優遇期間事務手数料・保証料
3三菱UFJ銀行

ネット専用住宅ローン

0.69%

当初期間終了後、優遇幅は最大1.6%借入額×2.20%+3.3万円

*2020年1月借入時の適用金利

 

>>三菱UFJ銀行住宅ローンの商品概要とメリット・デメリット、口コミ・評判など

 

まとめ

住宅ローンを変動金利で借入するのか、10年固定金利/20年固定金利などの長期間の固定金利で借入するのかは重要な問題です。

 

一般的には、借入当初の金利を低く抑えたい、もしくはこの先も金利は上昇しないと考えていれば「変動金利」、今後の金利上昇が懸念される場合や、将来の返済額の上昇を避けたい場合には「固定金利」がおすすめです。

 

変動金利、固定金利の特徴や、メリット・デメリットを理解して、上手に住宅ローンを借入しましょう。

 

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