申込前に知っておきたい住宅ローンの審査基準!審査落ちの理由を知れば必ず借入できる!

住宅ローンの審査基準を徹底的に説明します。審査基準を知り、ポイントを押さえて準備すれば、審査に通る可能性は高くなります。2020年現在、日本の景気は上向きつつあり、所得のベースアップ・賃上げといった話題も聞かれるようになりました。それにも関わらず、住宅ローン金利は過去に例が無い程の低金利水準が続いています。

 

そのため、「住宅ローンを借入して家を買うなら今」と考えている方も多いでしょう。そんな方にとって大切なのは、住宅ローン審査に通って、確実に借入できることではないでしょうか。

 

過去に住宅ローン審査に落ちて嫌な思いをした方も、これから銀行に相談するけど審査に落ちたくないという方にも是非参考にしていただきたい情報です。銀行に相談/申込する前に、事前に知っておきたい住宅ローンの審査基準を説明します。

 

 

住宅ローンを審査するポイント

住宅ローンの審査基準に関する基本中の基本から説明していきましょう。住宅ローンの審査において大切なポイントは2つあります。

住宅ローンの審査基準で重要な1つ目のポイントは「借入した方が返済できるか」です。銀行は、住宅ローンを借入した方が、「その後の返済を続けていくことができるのか」という点を確認するため、様々な審査ポイントを確認していきます。

 

加えて、住宅ローン審査で重要な2つ目の審査基準は、返済出来なくなった時に、「担保となる住宅で住宅ローンを回収できそうか」です。つまり、担保となる住宅の担保評価が重要になるということです。

 

銀行の住宅ローン審査では、この2つのポイントを様々な観点から審査することになります。逆に言えば、借入申込する方は、2つのポイントを銀行に納得させることができれば、無事に審査に通過できることになります。以降で、住宅ローン審査で重要となるポイント毎の審査基準を解説していきましょう。

 

住宅ローンの審査基準

 

年齢に関する審査基準

住宅ローンの審査基準として最初に重要なのは「年齢」に関する基準です。住宅ローンを借入できる方の年齢には制限がありますので、注意しておく必要があります。

 

住宅ローンに申込できる年齢は?

まず、住宅ローンに借入申込できる年齢には制限があります。大部分の住宅ローンにおいて、住宅ローンに借入申込できる年齢は、満20歳~70歳まで(70歳の誕生日を迎える日まで)となっています。

 

そのため、20歳未満の方や、70歳以上となる方は住宅ローンに借入申込することができません。住宅ローンの申込条件にあてはまる範囲内の年齢でないと審査に落ちるという以前に、申込すら出来なくなります。

 

完済時年齢も重要

年齢に関する住宅ローンの審査基準として、「申込時年齢」だけでなく、「完済時年齢」も理解しておく必要があります。申込時年齢は前述の通りですが、完済時年齢とは、借入した住宅ローンを完済する予定年齢を指します。仮に、30歳の時点で、35年間の住宅ローンを借入する場合、完済時年齢は65歳(30歳+35年間)となります。

 

住宅ローンに借入申込するにあたって、完済時年齢は80歳までを限度とする銀行が大部分を占めています。そのため、申込時年齢の限度は69歳ですが、69歳で借入する場合、10年以上の住宅ローン借入は出来なくなります。

また、35年間で住宅ローンを借入する場合、借入する年齢は45歳までです。45歳を超えると、35年間借入することはできなくなります。

 

審査に通過する年齢は?

住宅ローンに借入申込ができる年齢は以上の通りです。20歳以上、70歳未満が申込時年齢の範囲であり、完済時年齢は80歳までとなります。しかし、この年齢の範囲内であれば審査で問題がないかと言えば、現実的にはそうではありません。審査に通りやすい年齢と、通りにくい年齢があります。

 

住宅ローン審査においては、「定年退職」との関係により、審査に通りやすい年齢というのがあります。

一般的な給与所得者の場合、60~65歳で定年退職を迎えます。そして、定年退職後は、給与収入が無くなったり、再雇用されても、それ以前に比べて収入が減少する可能性が高くなります。つまり、定年退職の年齢を境として、収入は大きく変わってしまいます。

 

そのため、住宅ローン審査では、定年退職の年齢までに完済できるのか、もしくは定年退職時点でどれだけ住宅ローンが残る予定なのかが重要となります。住宅ローン審査に通りやすい基準を言えば、65歳までに完済できるか、もしくは、定年時には、退職金をもって完済できるくらいの残高になるのが良いでしょう。

 

住宅ローンが借入しやすい年齢

 

就業に関する審査基準

次に重要な住宅ローンの審査基準としては、年収や、就業状況に関するものがあります。住宅ローンに対する返済能力を審査するうえで「就業条件」は重要なポイントになります。銀行の審査において重要なのは、融資先が返済できるかどうかです。そのため、就業先や年収といった条件も重要になります。

 

住宅ローンを借入できる年収

年収は住宅ローン審査でも重要な項目です。住宅ローンに対する直接的な返済原資になりますので、「最重要な審査基準」であると言っても良いでしょう。住宅ローンを借入できる「年収に関する審査基準」をご説明しましょう。

 

まず、住宅ローンに借入申込できる年収の最低基準から確認しましょう。

年収に関する最低基準があるかどうかは、銀行毎によって異なります。そもそも、最低基準を設けていない銀行もあります。そして、借入申込できる方の最低年収を設けている場合、基準となるのは「年収300万円」が多いようです。

 

つまり、一部の銀行の住宅ローンは、年収300万円未満の方は借入申込ができません。しかし、年収基準を設けていない銀行はたくさんありますので、年収300万円未満の方でも借入申込できる銀行は存在します。

そのため、年収が300万円未満の方であっても、銀行の選択と、以下でご説明するその他の基準を満たしておけば、住宅ローンを借入できる可能性は十分にあります。

 

<関連記事:年収300万円で住宅ローンを借入する方法>

>>年収300万円以下でも住宅ローンを借入できる方法は?

 

 

住宅ローンの審査基準を考える場合、「年収が低いから駄目」というよりは、借入希望金額と年収のバランスで審査されていると考えた方が良いでしょう。

年収と借入希望額を比較した結果、適正な水準の借入希望額であれば、年収は低くても借入できる可能です。逆に言えば、いらく年収が高くても、借入希望金額が高過ぎれば、審査に通らなくなることもあります。

 

この時、住宅ローンの借入可能額と、年収の関係を確認するために「返済負担率」という指標が重要になります。

 

返済負担率とは?

返済負担率というのは、「借入に対する返済額が年収に占める割合」のことです。仮に、年収500万円の方が、年間100万円を返済する(元利)場合、返済負担率は20%となります(100万円÷500万円)。

 

そして、住宅ローン審査においては、返済負担率に関する審査基準が銀行毎に設けられています。年収に応じて借入できる上限金額を返済負担率によって制限しています。大部分の銀行では、年収に応じて変動する、以下のような返済負担率を設定しています。

 

<返済負担率の審査基準一例>

年収

返済負担率

年収300万円未満

25%以内

年収300万円以上、年収400万円未満

30%以内

年収400万円以上

35%以内

*銀行毎で多少の前後はあります。

 

仮に年収300万円の方であれば、借入に対する年間返済可能額は90万円(300万円×30%)、年収400万円であれば、140万円(400万円×35%)ということになります(あくまで審査において使用される計算上の返済可能額です)。

 

住宅ローンの審査では、この返済負担率が審査基準内に収まっているかどうかが確認され、審査基準を上回っている場合には、審査で不承認となったり、借入希望額を減額して審査基準内に収まるように指示を受けることもあります。

 

<関連記事:住宅ローンの借入可能額の計算方法>

>>住宅ローンの借入可能額を知っておきましょう!!自分でできる計算方法

 

 

<

p id=”original_heading_002″>勤続年数はどれくらい必要?

住宅ローン審査においては、勤続年数も重要な審査基準となります。勤続年数というのは「現在の就業先で継続して働いている年数」のことです。そのため、ずっと働き続けている方でも、転職すると勤続年数はリセットされて「0」になります。

銀行の住宅ローン審査では、返済能力を重視するため、申込人の「収入の安定性」を重要な審査基準として考えています。住宅ローン審査では、借入した住宅ローンを返済できるかどうかを判断していますが、そのために重要なのは、「年収の規模」×「収入の安定性」です。

 

収入の安定性とは、現在の収入が、将来的に維持されていく見込みを指します。

①借入申込人の勤続年数

②雇用形態

③就業先の規模・安定性

収入の安定性は、以上のような3点から評価されます。そのため、これら3つの項目は、審査で確認されます。

勤続年数に関しては、住宅ローンの審査基準が厳しい銀行で、現在の勤務先に「3年以上」勤務していること、一般的に多い審査基準で、「1年以上」となります。一方、割合は少ないですが、3ヶ月以上勤務していれば申込可能な、審査基準の緩い住宅ローンもあります。

 

<銀行全体の勤続年数基準の割合>

審査基準

住宅ローン全体の割合

勤続年数3年以上必要

2~3割程度

勤続年数2年以上必要

1~2割程度

勤続年数1年以上必要

3~5割程度

勤続年数3ヶ月以上必要

1~2割程度

その他

1~2割程度

 

<

p id=”original_heading_001″>▼(参考)住信SBIネット銀行の住宅ローンは勤続年数3ヶ月以上から申込可能

住信SBIネット銀行
4.98

★住信SBIネット銀行の住宅ローン
★業界トップクラスの低金利
★新規購入時の変動金利は0.41%(2021年4月現在)
★全疾病保障保険の特約を無料で利用できる

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利0.41%(借り換え時 0.398%) ※所定の条件を満たした場合の金利となります

所要時間

申込から融資実行まで1ヶ月程度

その他優遇など

全疾病保障特約を無料で付加、一部繰上げ返済手数料無料

 

勤続年数に関して、非常に厳しい審査基準を設けている住宅ローンもありますが、逆に、3ヶ月以上あれば申込可能とする「緩い審査基準」、「通りやすい住宅ローン」もあるので、勤続年数が短い方は、通りやすい住宅ローン選びがポイントになります。

以下では、勤続年数が短くても借入可能(実際に審査に通ることを確認済み)な銀行をご紹介していますので、参考にしてみて下さい。

 

<関連記事:勤続年数が短くても借入できる住宅ローン>

>>勤続年数6ヶ月で住宅ローンを借入した方法を教えます!!

 

 

<

p id=”original_heading_002″>契約社員でも審査に通る?

前述の通り、住宅ローンでは、「収入の安定性」が審査されますが、その判断基準の2つ目として、「雇用形態」も重要な審査基準になります。雇用形態とは、勤務先との契約区分になり、「正社員」、「契約社員」、「派遣社員」、「アルバイト・パート」などとなります。

 

大部分の銀行は、「正社員」・「契約社員」の申込は可能であり、「パート・アルバイト」の方は申込できないという審査基準が一般的です。もちろん、正社員や契約社員の方が住宅ローン審査では有利となり、一方、派遣社員・パート・アルバイトは審査で不利になりがちです。

 

審査基準の中間にあたる「派遣社員」に関しては、銀行毎で取り扱いが異なっており、申込不可とする銀行と、可能とする銀行の両方が存在しています。派遣社員が全く住宅ローンを借り入れできないということはありません。銀行によっては派遣社員でも十分借入できます。

派遣社員の方も、住宅ローンを申込みする銀行を選別すれば、審査に通過して、住宅ローンの借入は可能ですので、銀行選びが重要となります。

 

<派遣社員の申込が可能は住宅ローンの例>

住信SBIネット銀行
4.98

★住信SBIネット銀行の住宅ローン
★業界トップクラスの低金利
★新規購入時の変動金利は0.41%(2021年4月現在)
★全疾病保障保険の特約を無料で利用できる

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利0.41%(借り換え時 0.398%) ※所定の条件を満たした場合の金利となります

所要時間

申込から融資実行まで1ヶ月程度

その他優遇など

全疾病保障特約を無料で付加、一部繰上げ返済手数料無料

 

 

住信SBI フラット35
4.8

☆フラット35なら金利がお得な住信SBIネット銀行
☆長期固定金利で安心して借入できる
☆団信加入は任意で選択可能
☆審査規準が解りやすく利用しやすいのも特徴

借入可能額(最大)

8,000万円

適用金利・手数料など

35年間固定金利 0.98%(2021年4月現在・保証型利用時)

その他優遇など

借入期間を通して固定金利

 

 

勤務先は審査に影響する?

結論から言えば、「勤務先」は住宅ローンの審査に影響します。

各銀行とも公表する条件(借入申込可能な条件など)で、勤務先に関する項目を記載していませんが、住宅ローン審査には影響しています。公表される審査基準に、条件の記載が無いのは、「勤務先が良くない」と借入申込できませんなんてことを公表できないためです。

 

住宅ローン審査に有利な勤務先は、公務員、上場企業、大企業といった先や、中小企業であっても、その会社がメイン銀行として取引している銀行があれば、その銀行の住宅ローン審査では有利に働きます。

逆に、住宅ローン審査で不利に扱われることの多い勤務先としては、小規模事業者(個人経営の店舗や、従業員数名の法人など)や、業況が悪く、法的手続きなどを行った会社の場合は例え大企業であっても不利になります。

 

民間銀行の住宅ローン審査では、どの銀行でも多少の審査基準の違いはあっても、勤務先は審査結果に影響します。勤務先が審査に影響しにくい住宅ローンとしては、「フラット35」があげられますので、勤務先が原因で住宅ローン審査に通らないと思われる時は、こちらに相談してみるのが良いでしょう。

 

住信SBI フラット35
4.8

☆フラット35なら金利がお得な住信SBIネット銀行
☆長期固定金利で安心して借入できる
☆団信加入は任意で選択可能
☆審査規準が解りやすく利用しやすいのも特徴

借入可能額(最大)

8,000万円

適用金利・手数料など

35年間固定金利 0.98%(2021年4月現在・保証型利用時)

その他優遇など

借入期間を通して固定金利

 

 

個人事業主/経営者は住宅ローンを借入できる?

一般的に、個人事業主や、中小企業の経営者は住宅ローン審査に通りにくくなります。

住宅ローン審査においては、収入の安定性を重視しますが、個人事業主や、中小企業経営者の収入は安定性が低いと判断されてしまいがちです。

 

個人事業主や、中小企業経営者の場合、事業の状況が収入に大きく影響を与え、毎年の収入が変動してしまいます。そのため、事業の業況だけでなく、個人の収入も不安定になります。一方、給与所得者の場合、収入はある程度法律で守られていますので、会社の業況が変動しても、それ程影響を受けません。

また、仮に勤務先である会社が倒産することがあっても、給与所得者は、特に責任を負うことなく再就職が可能です。しかし、個人事業主や、中小企業経営者の場合は、「保証責任」を負ったり、事業に関する借入の返済負担を負っており、その後の住宅ローン返済も出来なくなってしまうことがあります。

 

そのため、一般的な住宅ローンの審査基準では、個人事業主/中小企業経営者は審査に通りにくくなります。但し、個人事業主や経営者が、全く審査に通らないというものではありません。しっかりと準備して対応すれば、審査に通り、住宅ローンを借入することは可能です。

 

以下に、関連記事を掲載していますので、個人事業主/経営者の方は参考にされてみて下さい。

 

<関連記事:個人事業主が住宅ローンを借入する方法>

>>個人事業主は住宅ローンを借入しにくいは本当?自営業でも住宅ローンを借りる方法

 

 

既存借入が審査に与える影響

住宅ローンの審査においては、既存借入の状況も大きく影響します。既存借入に関する住宅ローンの審査基準について解説していきましょう。

 

他社の借入があっても申込可能?

住宅ローンは、既存の借入があっても借入申込できますし、実際に審査に通過することも可能です。

但し、既存借入があっても、審査に通ることはできますが、「審査に影響する」ことは間違いありません。あっても借入はできるけど、無いに越したことはないと考えておいた方が良いでしょう。

 

既存借入に関する住宅ローンの審査基準はしっかりと確認しておきましょう。

住宅ローン審査においては、既存借入は、3つの基準で審査に影響します。項目を列記すると以下となります。

<既存借入が審査に影響する項目>

①借入があること自体がマイナス(規模/件数/借入先)

②返済負担率に影響

③返済状況次第では審査に落ちる

 

<

p id=”original_heading_001″>①借入があることはマイナス

既存借入があっても住宅ローン審査に通ることは可能ですが、住宅ローン審査にマイナスの影響を与えることに間違いはありません。

特に、カードローン・フリーローンなど、「日々の生活費が足りていないので借入しているのでは?」と感じさせる借入はマイナスです。住宅ローン審査時に「本当に住宅ローンを返済できるの?」という印象を与えかねません。

 

カードロ―ンの借入で生活費を賄っていると、そのうち借入できる金額に限界が来てしまい、返済も出来なくなってしまいます。返済が進まずに、徐々に借入が膨らんでいってしまうケースなどが該当します。

特に、カードローンを1件だけでなく、2件、3件と複数枚利用(それぞれに借入残高がある)している方は、住宅ローン審査に通りにくくなります。

 

また、カードローンなどの借入先が、銀行や大手消費者金融でなく、「知名度の低い」、「中堅以下」の金融会社の場合も、審査に大きく影響を与えます。銀行の審査基準では、借入するにしても、通常は「金利の低い」銀行や、大手消費者金融で借入すべきで、高金利の金融会社で借入している方には、それだけの理由がある(審査に通らなかったなど)と判断されてしまいます。

 

なお、既存借入のなかでも、教育ローンや、マイカーローンなど、資金使途があきらかな借入の場合は、それ自体で住宅ローンの借入ができなくなるということはありません。以下のご説明に影響するものとなります。

 

既存借入が住宅ローン審査に与える影響

 

<

p id=”original_heading_001″>②返済負担率に影響する

「年収に関する審査基準」で前述した通り、住宅ローン審査では、借入可能額を判定するうえで、返済負担率を使用して計算しています。

返済負担率というのは、年収のうち、25~35%程度が、借入の返済にあてることのできる上限額であるという審査基準でした。

 

既存の借入がある場合、この返済負担率にマイナスの影響を与えます。

仮に、年収300万円の方の場合、審査における、計算上の年間返済可能額は90万円となります(300万円×30%)。仮に、既存のマイカーローンの返済として、年間24万円しはらっている場合、住宅ローンへの返済可能額は66万円(90万円-24万円)と計算されます。

 

つまり、返済負担率の計算では、既存借入に対する返済も控除されるということがポイントになります。その分、「住宅ローンの借入可能額は減少」しますし、審査にも通りにくくなってしまう可能性があります。

 

③返済状況も影響する

住宅ローンの審査においては、既存借入の返済状況を確認されることがあります。

前述の通り、返済負担率に影響しますので、住宅ローン審査では毎月の既存借入に対する返済額を把握する必要があります。また、「住宅ローンの借り換え」の審査では、現在の住宅ローンに対する返済状況を確認されます。

 

実際に、銀行口座・通帳の写しを求められることもあり、入出金情報から、毎月の返済状況を確認されるケースもあります。この時、日次単位での返済遅れが発覚しただけで、審査に通らなくなることがあります。

住宅ローン審査、特に住宅ローンの借り換えでは、仮に、1~2日程度の入金遅れであっても、返済を遅らせる方は、リスクが高いと判断されてしまい、審査に通りにくくなってしまいます。

 

既存借入の返済はしっかりと行うようにしましょう。

 

 

影響しない借入ってあるの?

全ての借入が審査に影響するわけではなく、住宅ローン審査に影響しない借入もあります。

例えば、クレジットカードのショッピング枠や、勤務先からの借入、友人知人・親族からの借入などは住宅ローン審査に影響しません。つまり、こういった借入があっても、住宅ローンの借入可能額や、審査に落ちる原因にはなりません。

 

住宅ローン審査に影響を与えるのは、「銀行」や「貸金業者(消費者金融や、クレジットカード会社など)」からの借入です。商売として貸付を行っていない勤務先や、友人・知人などの個人借入は審査で確認する対象になりません。また、クレジットカードはキャッシングの利用は借入に該当しますが、ショッピングは借入ではありません(買物の後払いです)。

 

クレジットカードのキャッシングを利用している場合は、カードローンの借入があるのと同様の扱いとなります。

 

事故情報があると借入できない?

住宅ローン審査においては、「個人信用情報」を確認されます。審査で最も重要なポイントと言っても良いほどです。個人信用情報とは、銀行や、貸金業者などの「融資」を行う事業者が、お互いに保有する貸付先の情報を共有するシステムです。

 

銀行や、消費者金融などで借入申込を行った場合には、個人信用情報を通して、他の金融機関でどれだけの借入を行っているかが確認されます。

さらに、個人信用情報と見れば、借入残高や、件数だけでなく、返済状況や、過去に債務整理(自己破産など)を行っていないかといった情報まで判明します。住宅ローンの審査においては、延滞の履歴や、債務整理を行ったことがある(これを事故情報と呼びます)と、審査に通らなくなりますので注意してください。

 

 

健康が審査に与える影響

住宅ローン審査においては「健康」であることも重要です。とは言っても、銀行が直接健康診断などを行う訳ではありません。

 

住宅ローンを借入するには、「団体信用生命保険」への加入が必須条件となります。団体信用生命保険というのは、住宅ローンを借入した人が死亡した際に、生命保険がその時点で残っている住宅ローンの残債を支払ってくれる保険です。団体信用生命保険への加入が必須ですので、保険の審査(健康状態から判断)に落ちて加入できないと、銀行の審査状況に関わらず、住宅ローンの借入はできなくなります。

 

なお、民間銀行の場合、保険に加入すると言っても保険料を支払う必要はありません。フラット35を除き、団体信用生命保険の保険料は銀行が負担していますので、加入していることを知らないという方もいるかもしれません。

 

団体信用生命保険には大きなメリットもあります。仮に、住宅ローンの借入申込人が亡くなった場合、団体信用生命保険に加入しているおかげで、相続する方に借金が残るということがありません。相続人には借金を残さず、住宅だけを残すことができます。

 

住宅ローンの審査においては、この団体信用生命保険への加入が必要であり、保険会社に対する「告知書」の記入・提出が必要となります。記入した告知書をもとに、生命保険会社で保険への加入可否を判断します。告知事項に基づいて、保険会社が行った審査の結果、保険加入が出来なかった場合、住宅ローンの借入は出来なくなります。

 

団体信用生命保険への加入可否の判断は、原則、告知書をもとに行われます。そのため、特段の告知事項がなければ、問題無く団体信用生命保険への加入が認められるでしょう。

 

健康状態が住宅ローン審査に与える影響

 

担保評価が与える影響

住宅ローン審査では、購入する不動産の担保評価も重要です。

担保評価というのは、住宅ローンの対象となる住宅が、「いくらで売れそうか」という評価のことを指します。住宅ローン審査では、銀行が独自で審査を行います。

 

住宅ローンを借入した人が返済出来なくなった場合、銀行は担保となる住宅を売却して、住宅ローンの残高を回収することになります。そのため、事前に価値がある住宅かどうかを確認しておくのです。

住宅ローンの借入にあたっては、対象となる住宅の評価額の範囲内でしか借入はできません。仮に、5,000万円の住宅を購入するとしても、住宅の担保評価額が3,000万円であれば、3,000万円までしか借入出来なくなります。

 

 

購入する不動産業者も重要

銀行の担保評価においては、不動産を売ってくれる不動産業者の影響も受けます。

例えば、新築マンションを購入する場合、大手不動産会社(住友不動産や、三井不動産など)が売り主になっていれば、銀行は「売値(もしくは買値)」を「担保評価額」として使用できることもあります。

信用のある不動産会社が決めた不動産の売値なので、購入価額は時価になっているであろうと推定している訳です。

 

一方、中小規模の不動産会社や工務店などが作った住宅などは、「購入金額」と、担保不動産評価額が乖離してしまうこともあります。特に、戸建て住宅などで、中小工務店などで建築した住宅の場合、担保評価額が、購入時の価格より、低くなってしまうということもあります。銀行の住宅ローンは、担保となる自宅の評価額の範囲内でしか借入することができません。

 

そのため、自宅の担保評価額が低くなってしまった場合、頭金を用意していないと、住宅ローンを借入できないこともありますので注意してください。

 

担保不動産のエリア

住宅ローンを借入するにあたっては、対象となる住宅のエリアも重要となります。

通常、住宅ローンを借入申込する銀行の支店が近くにあるなど、営業エリア内の住宅が、住宅ローンの対象にするために重要です。

 

そのため、近隣に銀行がない地域の場合、住宅ローンを借入できないということもあります。地方物件を購入する場合などは、事前に銀行に、住宅ローンの対象となる地域かを相談しておいた方が良いでしょう。

 

特殊な物件も審査に落ちる

その他の住宅ローンの審査基準を考えていきましょう。特に、住宅の中には、「特殊な住宅」もありますので、注意しておいた方が良いでしょう。

例えば、公的金融機関である住宅金融支援機構のフラット35の基準を参考として、住宅ローンの対象とならない基準を確認してみましょう。

<フラット35で借入できない住宅の例>

・一戸建て住宅の場合70㎡未満あること

・共同住宅の場合30㎡未満で

・建設費、もしくは購入価額が1億円以上となる

・耐久性など一定の基準を満たしていない物件

・店舗、事務所併用住宅の場合、住宅部分が2分の1未満であること

購入する住宅自体に関しても、以上のような基準、制限が設けられています。この基準を満たさない物件というのは、「特殊」な住宅であり、流動性も低くなってしまいます。流動性の低い住宅は、担保に適さないと考えられますので、住宅ローンの審査基準にあてはまらなくなります。

 

上記以外でも住宅ローンの対象にならない条件があったり、実際に借入申込する銀行ごとでも、詳細な条件の違いがあります。特殊な物件を購入する場合には、事前に銀行に確認しておいた方が良いでしょう。

 

特殊な住宅は住宅ローン審査に落ちやすい

 

外国人は住宅ローンを借入できる?

銀行毎に多少の違いはありますが、原則、日本人以外の外国人であっても住宅ローンを借入することは可能です。但し、「出入国管理及び難民認定法」(昭和26年政令第319号)第22条第2項または第22条の2第4項の規定により「永住許可を受けている方」といった条件があります。

 

永住許可を受けていない外国籍の方は、住宅ローンを借入することはできませんのでご注意下さい。

 

家族構成は審査に影響する?

住宅ローン審査においては、借入申込人の家族構成も影響します。特に、同一生計の扶養家族の「人数」が審査基準のポイントとなります。

 

住宅ローン審査においては、借入した方が、返済を継続することができるかという点から、借入可否を判断されることになります。家族構成の人数が多ければ多いほど、収入から控除される「生活費」は多いと判断されます。そのため、扶養家族が多い程、住宅ローンの審査基準も厳しくなると考えておいた方が良いでしょう。

 

 

仮審査に必要な期間は?

住宅ローン審査では、仮審査申込 → 仮審査結果 → 正式申込(必要書類提出) → 正式審査結果 と2段階で審査が行われます。

住宅ローンの審査を受ける場合、最初の仮審査申込から、仮審査結果が出るまでには、1週間から10日程度、繁忙期の場合は2~3週間程度かかることもあります。

 

その後、必要書類を準備して、正式審査に申込すると、さらに1~2週間程度の時間がかかります。つまり、必要書類の準備を段取り良く行っても、最初の仮審査申込から、正式審査の回答までに1ヶ月程度の時間が必要となります。住宅ローンの申込は時間的な余裕を持って行うようにしましょう。

 

住宅ローンの事前審査にかかる時間

 

住宅ローン審査に落ちた場合の対処法

ここまで銀行住宅ローンの審査基準に関してポイントを解説してきました。しかし、審査基準を理解して申込して住宅ローン審査に落ちる可能性は0にできません。住宅ローン審査の基準は銀行ごとにも異なりますし、そもそも受付する銀行担当者ごとの力量によっても審査通過可否に差が出ることもあります。

 

それでは住宅ローンで審査に落ちたらどうすれば良いのでしょうか。審査落ちの対処法について確認しておきましょう。

 

<

p id=”original_heading_002″>個人信用情報を確認する

過去にクレジットカードやカードローンなどで支払いを延滞したことのある方はご自身の個人信用情報を確認した方が良いでしょう。個人信用情報に延滞歴(事故歴とも言います)が掲載されているのなら、その状況で住宅ローン申込を行っても審査通過は難しいでしょう。

 

銀行の場合、個人信用情報で「事故歴」(もしくは異動情報)がある方の審査通過は原則不可能です。

 

<

p id=”original_heading_002″>勤続年数を伸ばす

住宅ローン審査で年収とともに重要となる材料の1つが勤続年数です。いくら年収が高くても、転職間もないと住宅ローンの審査には通りにくくなります。勤続年数が1年未満の方の場合、住宅ローンに申込しても審査落ちしてしまったという方は、勤続年数が1年を超えるまで待ってみるのも良いでしょう。

 

なお、勤続年数は短いけど急いで住宅ローンを借入したいと言う方は以下の関連記事を参考にしてみてください。

 

<関連:勤続年数が短くても住宅ローンを借入する方法>

>>勤続年数6ヶ月で住宅ローンを借入した方法を教えます!!

 

 

自己資金(頭金)を準備

住宅ローン審査に通りやすくするための対策の1つとして自己資金を増やすことがあげられます。銀行によって自己資金の多い方の方が、融資した住宅ローンを問題なく返済してもらえる可能性が高く、リスクの低い融資となるためです。

 

住宅ローンで審査落ちした場合の対処法として、頭金を増やして借入額を減らしてみるのも良いでしょう。すぐに貯蓄を増やすのは難しいですが、ご両親から住宅取得資金の援助を受けられる方などは相談されてみるのも良いでしょう。

 

審査の甘い銀行を探す

住宅ローンの審査に落ちたら考える対処法の4つ目は審査に通りやすそうな住宅ローンを選ぶことです。住宅ローンの審査基準や難易度は銀行ごとに異なります。そのため、1つの銀行で住宅ローン審査に落ちたとしても、他の銀行なら審査に通って希望通りの金額が借入できることもあります。

 

仮に最初に相談・申込した住宅ローンの審査に落ちたとしても諦めたり、落ち込んでしまう必要はありません。審査に落ちてしまった場合は、ご自身の審査落ち理由を考えるとともに、他の銀行であらためて相談してみるのが良いでしょう。

 

なお、比較的審査に通りやすい住宅ローンと、2019年現在、住宅ローン相談・申込の対象にくわえておきたいおすすめの住宅ローンは後述しますので是非参考にしてみてください。

 

 

審査落ちの履歴は残るの?

次に気になるのは住宅ローンで審査に落ちた履歴は残るのかです。仮にA銀行の住宅ローンで審査落ちしたとして、その審査落ちの履歴が別のB銀行やC銀行にもばれてしまうのかということです。

 

結論を言えば、住宅ローンの審査落ちの履歴はA銀行内部でのみ残ります。そのため、多少の時間を空けたり、A銀行の別の支店経由で住宅ローンを申込したとしても、過去に住宅ローン審査に落ちていることがばれてしまい、その時の審査落ち理由が解消されていないと審査に通ることも難しくなってしまいます。

 

一方、特定のA銀行で審査に落ちたという履歴が個人信用情報に掲載されることはありません。ですので、明確に他の銀行に審査落ちしていることがばれることもありません。

 

しかし、個人信用情報では6ヶ月以内に照会された履歴は残ってしまいます。そのため、A銀行に申込してから6ヶ月以内の場合、後で住宅ローンの申込を受けた銀行は、他行でも住宅ローン申込をしているようだと推測することはできます。

 

住宅ローンの相談時には2~3行程度で並行して相談する方は多いですので、この程度の数なら問題はありません。しかし、審査落ちの数が増えてしまい、4~5行程度になってしまうと、個人信用情報の履歴を見た銀行も他行の審査に通らない方だと推測してしまいます

 

3行以上の銀行で審査落ちしてしまった場合、6ヶ月以上の時間を空けながら、ご自身が住宅ローン審査に落ちてしまう理由を良く検討して準備しておくことをおすすめします。

 

住宅ローン審査に落ちた履歴は残るのか?

 

審査落ち後、すぐ他行に申込できる?

仮に最初に相談・申込した住宅ローンで審査落ちしても、すぐに別の銀行の住宅ローンに申込することは可能です。一般的に住宅ローンを借入する場合、2~3行程度で並行して相談する方が多いようです。

 

もちろん、全ての方が相談した銀行全ての審査に通るわけではありません。審査に通る銀行もあれば、審査落ちする銀行もあります。そのため、特定の銀行で審査落ちしてしまっても、すぐに他行で申込して審査に通る可能性も十分にあります。

 

但し、住宅ローン審査に通る可能性を高めるためには、ご自身が審査落ちしてしまった理由をよく分析し、極力改善しておくことが大切です。

 

審査の甘い住宅ローンはあるのか?

住宅ローンを借入申込する場合、少しでも審査基準が緩い、審査の甘い銀行で借入申込したいという方は多いでしょう。では、審査に通りやすい、住宅ローンを借入しやすい銀行というのはあるのでしょうか。

実際、住宅ローン審査に通りやすい銀行や、審査基準が厳しい住宅ローンというのはありますので、一応ご説明しておきましょう。

 

フラット35は基準が緩い

全般的に、住宅ローンの審査基準が緩く、借入しやすいのは「フラット35」です。フラット35は民間銀行で「代理の受付」をしていますが、実際に融資を行うのは公的機関です。そのため、一定の基準のもとに幅広い方が借入できる融資となっています。

 

例えば、個人事業主や、中小企業経営者が住宅ローンを借入する場合や、中小企業にお勤めの方、派遣社員の方、勤続年数の短い方、高齢になってからの借入など、民間銀行の住宅ローン審査に通り辛いと言われる方でも、フラット35は比較的借入しやすくなっています。

 

また、住宅ローンの借入金額を少しでも多くしたいという方にも、フラット35はおすすめです。フラット35の方が、民間銀行よりも、借入可能額が大きくなる傾向にあります。

 

住信SBI フラット35
4.8

☆フラット35なら金利がお得な住信SBIネット銀行
☆長期固定金利で安心して借入できる
☆団信加入は任意で選択可能
☆審査規準が解りやすく利用しやすいのも特徴

借入可能額(最大)

8,000万円

適用金利・手数料など

35年間固定金利 0.98%(2021年4月現在・保証型利用時)

その他優遇など

借入期間を通して固定金利

 

<関連記事:住宅ローンの借入可能額を計算>

>>住宅ローンの借入可能額を知っておきましょう!!自分でできる計算方法

 

「審査に通るか不安」、「少しでも多く借入したい」という方はフラット35を利用するのがお勧めです。

 

 

取引銀行があるなら利用

個人事業主や、中小企業経営者で、事業融資の取引がある銀行があるということはありますよね。

また、個人でも「預金」や「積立」、「給与振り込み」を行ってきた銀行というものがあったり、お勤め先の会社のメイン行になっている銀行もあるでしょう。お勤め先の取引銀行というのも、審査では意外に役立つので馬鹿にできません。

 

これらの取引実績がある銀行は、住宅ローンの申込・審査をするうえでも有利になります。

銀行は、「住宅ローンを返済できるか?」という信用力を評価しますが、上記のような取引歴は、審査において信用力を補完する有利な材料になります。取引歴がある銀行があるなら、是非、住宅ローンを申込みする際に活用するのが良いでしょう。

 

 

住宅ローンの審査基準/審査項目の一覧

以上、住宅ローンに関する審査項目、審査基準について説明してきました。最後に、こちらでご説明した住宅ローンの審査基準を一覧で説明しておきましょう。

 

<住宅ローンの審査項目一覧>

審査項目

重要度

一般的な基準

補足

年収

年収300万円以上

銀行によっては可能

勤続年数

3年以上

3ヶ月以上で可能な銀行もある

雇用形態

正社員/契約社員

派遣は銀行毎で相違

勤務先

公務員・上場企業は有利

 

申込時年齢

20歳以上/70歳未満

 

完済時年齢

完済時年齢は80歳まで

 

既存借入

カードロ―ンが2~3件あると駄目

借入可能額にも影響

クレジットカード

ショッピングは影響しない

 

事故情報

延滞・自己破産歴は×

 

個人事業主/経営者

基本的に不利

借入は可能

健康状態

団信に加入できないと借入不可

 

担保評価

評価額までしか借入できない

 

外国人

永住許可あれば可

 

家族構成

扶養家族多いと不利

 

 

おすすめの住宅ローン

住宅ローンを利用する時は相談する銀行・住宅ローン選びや相談する件数も重要です。前述の通り、住宅ローン審査の基準や難易度は銀行ごとに異なります。そのため、2~3行程度で並行して相談してみるのが良いでしょう。
 
ここでは、住宅ローンの商品性が良く、これから検討される方に、是非検討対象に加えられることがおすすめの住宅ローンをご紹介します。

 

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行のお得なネット専用住宅ローン

 

ネット銀行の住宅ローンのなかでも特に金利が低いことで有名な住宅ローンです。金利水準は全国の銀行のなかでもトップクラスです。さらに、全疾病保証に無料で加入できますので、就業できなくなった場合の住宅ローン返済も免除してもらうことが可能です。

 

なお、住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローンは勤続年数や年収基準などの審査基準が緩やかであり、比較的広範囲の方にも申込しやすい住宅ローンとなっています。

 

住信SBIネット銀行
4.98

★住信SBIネット銀行の住宅ローン
★業界トップクラスの低金利
★新規購入時の変動金利は0.41%(2021年4月現在)
★全疾病保障保険の特約を無料で利用できる

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利0.41%(借り換え時 0.398%) ※所定の条件を満たした場合の金利となります

所要時間

申込から融資実行まで1ヶ月程度

その他優遇など

全疾病保障特約を無料で付加、一部繰上げ返済手数料無料

 

 

SBIマネープラザ

 

SBIマネープラザとは、住信SBIネット銀行の住宅ローンを対面相談で借入できる住宅ローンです。

住宅ローンは専門家と相談して借入したい方におすすめの住宅ローンサービスです。なお、SBIマネープラザは店舗数が少ないため、相談するためには以下からの事前予約が必須となります。

 

 

 

三菱UFJ銀行(ネット受付専用)

三菱UFJ銀行住宅ローン13年連続1位

 

三菱UFJ銀行の住宅ローンは13年連続で取扱い額が日本で最も多い人気の住宅ローンです。そんな三菱UFJ銀行ですが、店頭申込とネット申込で金利などの住宅ローンの借入条件は異なります。

特に、金利には大幅な差がありますので、ネット申込専用の住宅ローンを活用するのがおすすめです。

 

三菱UFJ銀行住宅ローン
4.95




☆三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン
☆13年連続で日本で最も利用されている住宅ローン
☆変動金利 0.475%(2021年4月現在)
☆3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.74%(2021年4月現在)
☆申込手続きなどはネットで完結
☆7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ&セブン<Plus>も利用できます

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利 0.475%、3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.74%(2021年4月現在)

その他優遇など

7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ&セブン<Plus>

 

 

まとめ

住宅ローンの審査基準について説明してきました。住宅ローンは、①返済できるか、②担保となる住宅の担保評価額の2点から審査されます。

 

住宅ローンの審査基準、審査項目を理解して、準備しておけば、審査に通る可能性は高くなります。行き当たりばったりで住宅ローンに申込していては、審査に通るのも難しくなります。

 

是非、こちらの記事を参考として、しっかりと申込準備をされるのが良いでしょう。

 

 

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