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【2020年版】3年固定金利と変動金利ならどっちがお得?住宅ローン借入で銀行員が教えてくれない知識

近年の住宅ローン金利は過去に無いほどの低水準で推移しており、この機会を活かして住宅購入を考えている方も多いでしょう。そして、この低金利を活用しやすいのが「変動金利」や「3年固定金利」、「5年固定金利」などの短期固定金利型の住宅ローンです。

 

しかし、それではこれらの金利タイプのうち、本当に支払額が少なく抑えられるのはどれでしょうか。公表されている表面金利だけでは解りづらい部分もありますので、どの金利タイプが本当に得なのかを確認しておきましょう。

 

 

3年固定金利・5年固定金利の特徴

通常、住宅ローンの金利タイプは「変動金利=金利上昇リスクがある」、「全期間固定金利=金利上昇リスクなし」として使い分けが行われるのですが、3年固定金利・5年固定金利はどういった金利タイプの住宅ローンになるのでしょうか。最初に、3年固定金利の住宅ローンの特徴を整理しておきましょう。

 

中間的な金利タイプ

簡単に言えば、変動金利と全期間固定金利の中間的な金利タイプになるのが3年固定金利・5年固定金利の住宅ローンです。変動金利ほどには金利変動リスクがありませんが、全期間固定金利のように全く金利上昇リスクを回避できるものでもありません。

 

3年固定金利の場合、住宅ローン借入後、すぐの金利変動があっても金利上昇による返済額増加は回避できます。そのため、変動金利の返済額が上昇していても、3年固定金利の返済額は低いままであり、3年後に備えて準備しておくことも可能です。

 

しかし、3年固定金利・5年固定金利を考える場合、忘れてはいけないもっと重要な要素があります。それは、「当初期間優遇タイプ」と「全期間一律優遇タイプ」の2つの金利タイプが存在することです。

 

当初期間優遇タイプとは?

住宅ローンを借入する場合、いくらの金利になるかは「金利優遇幅」で決定します。各銀行の住宅ローン商品に低金利の商品が紹介されていても、審査結果次第で金利優遇幅が異なるため、誰でも一律同じ金利で借入できる訳ではありません。

 

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通常、変動金利や全期間固定金利で住宅ローンを借入する場合、最初に設定された金利優遇幅が借入から完済時まで継続します。金利優遇幅が変わりませんので、基準となる金利が変動しなければ借入金利も変わらないということになります。こういった金利タイプの住宅ローンのことを「全期間一律優遇タイプ」とか、「通期引き下げ金利」、「全期間金利優遇タイプ」などと呼びます。

 

一方、借入当初から金利優遇幅が変動するタイプの住宅ローンも存在します。それが、「当初期間優遇タイプ」、「当初金利引き下げタイプ」と呼ばれる金利タイプの住宅ローンです。これは、借入当初の金利優遇幅を大きくする代わり、最初の優遇期間が終了すると、その後の金利優遇幅が縮小してしまう金利タイプになります。

 

例えば、全期間一律優遇タイプの金利優遇幅が、借入から完済まで▲1.0%の金利優遇を行うものに対し、当初金利引き下げタイプでは、借入当初に▲1.5%の金利優遇を行うものの、当初期間終了後の優遇幅が▲0.5%に縮小するようなケースがあげられます。

 

<金利タイプのイメージ図>

 

こういった当初期間優遇タイプの住宅ローンは、3年固定金利や5年固定金利などの短期固定金利に多く見られる商品になります。

 

そのため「当初期間優遇タイプ」の3年固定金利を選択する場合、当初の金利優遇幅が大きいことで、「変動金利」で借入するよりも借入時の金利が低く設定されていることもあります。しかし、一定期間経過後、基準となる金利が変わっていなくても、金利優遇幅が縮小され、適用金利の水準が上昇してしまうことがあります。

 

以下は「全期間金利優遇タイプ」と「当初期間金利引き下げタイプ」の住宅ローンを両方取り扱っている主な銀行の住宅ローン商品です。全期間優遇タイプと当初期間金利引き下げタイプそれぞれで借入して、基準金利が変わらない場合の金利を比較してみましょう。

 

<通期引き下げ・当初引き下げの金利比較(2020年6月)>

銀行名

()は優遇幅

変動金利の優遇幅

/全期間優遇

3年固定金利

/全期間優遇

3年固定金利

/当初優遇タイプ

当初優遇期間終了後の金利

三菱UFJ銀行

(ネット受付専用住宅ローン)

0.525%

(▲1.95%)

1.225%

(▲1.85%)

0.39%

(▲2.45%)

変動金利選択時

0.625%

(▲1.85%)

 

固定金利選択時

1.225%

(▲1.85%)

住信SBIネット銀行(ネット専用住宅ローン)

0.428%

(▲2.318%)

1.30%

(▲1.3%)

0.62%

(▲1.98%)

変動金利選択時:

0.975%

(▲1.8%)

 

固定金利選択時:

1.30%

(▲1.2%)

じぶん銀行

住宅ローン

0.410%

(▲1.884%)

1.42%

(▲1.0%)

0.56%

(▲1.95%)

変動金利選択時:

0.651%

(▲1.69%)

 

固定金利選択時:

1.51%

(▲0.8%)

 

変動金利と3年固定金利はどちらが得?

それでは、今回の主要テーマである変動金利と3年固定金利のどちらが得になるのかを確認しておきましょう。この時、変動金利、3年固定金利(全期間金利優遇タイプ)、3年固定金利(当初金利優遇タイプ)の3つを比較する必要があります。

 

全期間優遇型の変動金利がお得

将来的に金利が上昇しないことを前提とすれば、もっとも利息の総支払額が少なくなるお得な住宅ローンは変動金利(全期間金利優遇タイプ)となります。変動金利は借入時点の金利水準が最も低く、さらに借入全期間を通じて、最大幅の金利優遇が継続されます。

 

それでは、将来的に金利が上昇するケースではどうでしょうか?

この時も、原則として変動金利がお得になると考えて良いでしょう。

 

3年固定金利の住宅ローンの場合、金利変動リスクを回避できるのは3年間のみです3年終了後は、その時の変動金利や固定金利が適用金利となりますので、金利上昇に対するリスク回避の効果は高くありません。3年経過後には、その時の上昇後の金利が適用されます。

 

さらに、この時、変動金利に比べると金利優遇幅が少なくなりますので、変動金利に比べても適用金利が大きく上昇してしまいます。例えば、住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローンの場合、当初優遇金利期間が終了後、変動金利を選択すると金利優遇幅は1.8%になります。

 

これは、全期間金利優遇タイプの住宅ローンに比べると、優遇幅が0.5%以上少なくなり、その分、全期間金利優遇タイプの変動金利で借入するよりも、金利水準が大きく上昇してしまいます。

 

住宅ローンは3年固定金利と変動金利のどちらがお得?

 

三菱UFJ銀行は例外

但し、上記の比較は住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローンとじぶん銀行が対象であり、三菱UFJ銀行の住宅ローンは前提が異なります。

 

三菱UFJ銀行の住宅ローン(ネット受付専用)に関しては、「当初期間金利引き下げタイプ」の3年固定金利を利用しても、当初期間終了後の金利優遇幅の減少が大きくありません。この時、全期間金利優遇タイプの変動金利住宅ローンと比較すると、優遇幅の上昇は0.1%のみにとどまります。

三菱UFJ銀行住宅ローン13年連続1位

 

 

さらに、当初期間金利引き下げタイプを3年間利用することで、借入当初の金利が0.39%(2020年6月時点の3年固定金利)に抑えられます。これは、同じ三菱UFJ銀行の変動金利に比べ、1.35%も低い金利水準になります。

 

借入当初の元本残高が最も大きい時期に、適用金利が1.35%低いというのは大きなメリットになります。三菱UFJ銀行でも、当初3年間終了後は金利優遇幅が縮小しますが、その場合でも、変動金利で比較して0.1%金利が高くなるだけで済みます。

 

つまり、三菱UFJ銀行で住宅ローンを借入するのであれば、当初金利引き下げタイプの3年固定金利で住宅ローンを借入した方が良いでしょう。なお、上記の適用金利は、三菱UFJ銀行の店頭窓口では利用できない、ネット受付専用の住宅ローンになりますのでご注意ください。

 

<三菱UFJ銀行:プレミアム住宅ローン>

三菱UFJ銀行住宅ローン
4.95




☆三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン
☆13年連続で日本で最も利用されている住宅ローン
☆変動金利 0.475%(2021年1月現在)
☆3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.64%(2020年11月現在)
☆申込手続きなどはネットで完結
☆7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ&セブン<Plus>も利用できます

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利 0.475%、3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.64%(2021年1月現在)

その他優遇など

7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ&セブン<Plus>

 

 

3年固定金利が適する人

以上の通り、三菱UFJ銀行を除き、変動金利と3年固定金利を比較した場合、以下のような理由によって、変動金利を利用する方がメリットは大きくなると言って良いでしょう。

<変動金利が良い理由>

①3年固定金利でも3年経過後は金利上昇リスクを負う

②3年経過後、当初期間金利引き下げタイプの住宅ローンは金利が上昇してしまう

しかし、それでも3年固定金利の住宅ローンを選択する方もいます。3年固定金利の住宅ローンが適する人というのはどういった方でしょうか。

 

短期的な金利上昇を懸念している人

近年の住宅ローン金利は過去に無いほどの水準に低下しています。そのため、近い将来、金利が大幅に上昇するのではないかと懸念している人もいるでしょう。こういった方の場合、住宅ローンを「全期間固定金利型の住宅ローン」で借入するのが一般的です。

(以下、代表的なフラット35)

住信SBI フラット35
4.8

☆フラット35なら金利がお得な住信SBIネット銀行
☆長期固定金利で安心して借入できる
☆団信加入は任意で選択可能
☆審査規準が解りやすく利用しやすいのも特徴

借入可能額(最大)

8,000万円

適用金利・手数料など

35年間固定金利 0.88%(2021年1月現在・保証型利用時)

その他優遇など

借入期間を通して固定金利

 

しかし、全期間固定金利型の住宅ローンは金利水準が1.0%超になるものが主流です。

 

それだと、せっかくの過去に無いほどの低金利の住宅ローンを利用できないため、一定期間の固定金利を利用して、さらに金利も低くおさえることのできる3年固定金利や5年固定金利を選択することにメリットが生まれます。

 

3年固定金利の住宅ローンが適する人

 

借入直後の支払額を抑えたい人

住宅購入時に頭金や諸費用で貯蓄を大きく取り崩してしまい、手元のお金の余裕がなくなってしまうことがあります。こういった時、借入当初の住宅ローン返済額をできるだけ低く抑えておきたくなります。そんな時に有効なのが、当初期間金利優遇タイプの住宅ローンです。

 

同じ3年固定金利でも、全期間金利優遇タイプと、当初期間金利優遇タイプを比較した場合、借入当初の金利が低くなるのは、当初期間金利優遇タイプの住宅ローンです。

 

さらに、銀行によっては、変動金利で借入するよりも、当初期間金利優遇タイプの3年固定金利の方が金利は低くなるというものもあります。

 

適用金利が低い方が、その期間の住宅ローン返済額は少なくなります。特に、借入当初の返済額を低く抑えたいという場合には、当初期間金利優遇タイプの3年固定金利が非常に便利になります。

 

繰り上げ返済を予定している人

住宅ローン借入後、一部繰り上げ返済や借り換えなどで、前倒しで完済することを予定している方にとっては、当初金利引き下げプランの3年固定金利が良いことがあります。

 

早期に繰り上げ返済をするのであれば、将来的な金利上昇はリスクになりにくくなります。むしろ、繰り上げ返済前の元本残高が最も大きい時期の住宅ローン金利が低くなることに大きなメリットが生まれます。

 

そのため、一部繰り上げ返済を積極的に活用したい方によっては、3年固定金利・5年固定金利などの当初期間引き下げタイプの住宅ローンにメリットがあります。

 

おすすめの住宅ローン

変動金利、全期間固定金利、3年固定金利・5年固定金利に関わらず、住宅ローン借入時には、最もご自身に適した住宅ローンを選ぶ必要があります。せっかく最適な金利タイプを選択しても、住宅ローン選びを間違ってしまっては意味がありません。

 

なお、住宅ローンの相談は2~3行で並行して行うのがおすすめです。住宅ローンで金利優遇をいくら受けられるかは事前審査を受けてみないと解りません。最大幅の金利優遇が受けられないこともありますので、複数行で事前審査を受けてみるのがおすすめです。

 

以下に、2020年現在、もっとも利用がおすすめの住宅ローンをご紹介しておきます。

 

三菱UFJ銀行(ネット受付専用)

三菱UFJ銀行住宅ローン13年連続1位

 

 

次におすすめするのは「三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン」です。三菱UFJ銀行の住宅は12年連続で国内No1の取り扱い実績を誇る住宅ローンです。つまり、日本で一番人気・実績のある住宅ローンと言えます。これから住宅ローンを借入するなら、是非とも検討対象の1つに加えたい商品でしょう。

 

本来、三菱UFJ銀行は「店頭型銀行」の代表とも言える銀行です。しかし、三菱UFJ銀行では、店頭相談では利用できない、ネット専用の住宅ローンも提供しています。三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローンは他行に比べて、圧倒的に低い金利がメリットになります。

 

さらに、3年固定金利の適用金利は0.39%(2020年1月現在)と圧倒的な低金利です。三菱UFJ銀行の当初金利引き下げ型の場合、当初期間終了後も、通期引き下げプラン並みの金利優遇が維持されるおすすめ住宅ローンです。これから住宅ローンの借入を検討されているなら、是非、検討対象に含められるのがおすすめです。

 

▼三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン

三菱UFJ銀行住宅ローン
4.95




☆三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン
☆13年連続で日本で最も利用されている住宅ローン
☆変動金利 0.475%(2021年1月現在)
☆3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.64%(2020年11月現在)
☆申込手続きなどはネットで完結
☆7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ&セブン<Plus>も利用できます

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利 0.475%、3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.64%(2021年1月現在)

その他優遇など

7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ&セブン<Plus>

 

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7大疾病保障付き団信で安心して住宅ローン借入可能

13年連続、もっとも選ばれている住宅ローン

ネット申込で店頭申込よりも金利が低くなる

 

 

au住宅ローン(じぶん銀行)

じぶん銀行住宅ローンの就業不能保証

*2020年6月現在のau住宅ローンの金利

 

じぶん銀行とは三菱UFJ銀行とauを運営するKDDIが共同で設立したネット銀行です。新興のネット銀行ならではの低金利とお得な団体信用生命保険の制度が魅力です。

 

<

p id=”original_heading_001″>もちろん、auユーザー以外の一般の方もau住宅ローンを利用できます。

2020年6月現在、変動金利は0.410%、10年固定金利でも0.55%で借入可能です。

 

 au住宅ローンへの申込・事前相談はこちら

au住宅ローン(新規申込)
4.95

じぶん銀行住宅ローンバナー

☆じぶん銀行のau住宅ローン
☆業界最低水準の住宅ローン金利
☆がん50%保障団信が無料で利用可能
☆auユーザー以外の方でもお申込みできます
*じぶん銀行は三菱UFJ銀行とauの共同設立のネット銀行

借入可能額(最大)

2億円

適用金利・手数料など

変動金利 0.41%、10年固定金利 0.53%(2021年1月時点)

所要時間

申込から融資実行まで1ヶ月程度

その他優遇など

一般団信・がん50%保障団信の保険料が無料、一部繰上返済手数料が無料

 

 

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行のお得なネット専用住宅ローン

 

最初はネット銀行のなかでも金利の低さで有名な「住信SBIネット銀行」です。金利の低さがメリットのネット銀行のなかでも、圧倒的に金利が低いのが住信SBIネット銀行です。住信SBIネット銀行では、変更金利なら0.5%以下で借入可能です(2020年1月現在/優遇金利を活用時)。

 

さらに、住信SBI銀行は、ネット銀行の住宅ローンのなかでも、申込できる方の要件が少ないことが魅力です。他行の住宅ローンのように、最低年収の基準や、勤続年数などの条件が少ないのが特徴です。

 

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▼住信SBIネット銀行への申込

住信SBIネット銀行
4.98

★住信SBIネット銀行の住宅ローン
★業界トップクラスの低金利
★1/4~3/31にて期間限定の借換キャンペーン金を実施(変動金利0.380%)
★新規購入時の変動金利は0.41%(2021年1月現在)
★全疾病保障保険の特約を無料で利用できる

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利0.41%(借り換え時 0.398%) ※所定の条件を満たした場合の金利となります

所要時間

申込から融資実行まで1ヶ月程度

その他優遇など

全疾病保障特約を無料で付加、一部繰上げ返済手数料無料

 

 

SBIマネープラザ

 

金利が住宅ローン業界でトップクラスに低いことで有名な住信SBIネット銀行はネット専業銀行です。ネット専業のデメリットとしてあげられることの多い対面相談できない問題を解消するものとして、SBIマネープラザが設けられています。SBIマネープラザは対面相談が可能な店舗で、ネット専業銀行の住宅ローンと同条件の金利・サービスが受けられるのが特徴です。

 

なお、SBIマネープラザは店舗数が少なく、相談には予約が必須となります。以下から、ご予約のうえ相談してみてはいかがでしょうか。

 

 

 

まとめ

変動金利と3年固定金利、もしくは5年固定金利の住宅ローンを比較する場合、変動金利の方がメリットは大きくなると考えた方が良いでしょう。

 

「当社期間金利引き下げタイプ」の3年固定金利の場合、借入当初は適用金利が低くなりますが、当初期間終了後の金利が上昇することに注意が必要です。

 

住宅ローンは長期的な借入になりますので、長い目で見て選ぶことが大切です。住宅ローン借入時点の適用金利だけに騙されないように注意しましょう。

 

 

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