住宅ローンで特に重要な計算方法や計算式を解説

「住宅ローン控除」が3年間延長されるって本当!?マイホームは消費税増税前に買った方が良い?

家を購入して住宅ローンを借入する場合、住宅ローン控除の有効活用が重要です。

住宅ローン控除を活用すれば、払った税金の一部が戻ってくる可能性があります。

そして、この住宅ローン控除を受けられる期間が、現在の10年間から、3年延長されて13年間になると言われています。

 

住宅ローン控除が13年間受けられるようになることのメリットや、変更時期などについて確認しておきましょう。

 

住宅ローン控除とは?

住宅ローン控除について正しく理解されているでしょうか。

住宅ローン控除は、毎年最大で40万円の税金還付が受けられる制度であり、誤って控除が受けられないと非常に大きなダメージを受けてしまいます。

そのため、制度を正しく理解して、間違いのない手続きを行う必要があります。

 

住宅ローン控除とは、正しくは「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除」と言います。

略して住宅ローン控除ですが、住宅ローン減税などと呼ばれることもあります。

住宅ローン控除では、新築、もしくは中古住宅を購入する場合や、増改築を行う時に、住宅ローンを利用することで、毎年の住宅ローン残高に応じて、所得税や住民税の一部を還付してもらうことができます。

 

住宅ローン控除による減税額は、原則、年末時点の住宅ローン残高の1%(上限40万円、長期優良住宅は50万円)を10年間に渡って受けることができます。

つまり、最大で40万円×10年間ですので、400万円もの税金還付を受けることができます。

 

但し、住宅ローン控除は、支払った税金の還付であるという点を理解しておく必要があります。

支払っていない税金に対しては、住宅ローン控除を受けることはできません。

簡易的な目安として、住宅ローン控除が40万円受けられる方というのは、年収が700万円前後ある方と言われています。

そのため、この年収より低い方の場合、住宅ローン残高が4,000万円以上あっても、還付される税金が少なくなる可能性があります。

 

<関連:住宅ローン控除を受ける方法>

住宅ローンを借入するなら必見!住宅ローン控除を活用して税金を返してもらう方法を解説!

 

3年間の延長とは?

2018年の年末に政府から発表された2019年の「税制改正大綱」によると、「住宅ローン控除」を受けられる期間を3年間延長するという案が盛り込まれています。

これは、2019年10月から、消費税が10%に増税されることに伴って、住宅購入の負担が大きくなりすぎてしまうことへの対応と言えるでしょう。

 

税制改正大綱で示された案は、2019年以降の審議を経て施行されることになりますが、恐らくは、消費税増税の影響を受ける10月以降の住宅購入者に対して、住宅ローン控除を受けられる期間が13年間に延長されるものと推測されます。

 

なお、住宅ローン控除が13年間に延長される場合、控除を受けられる金額が最初の10年間と、11年目以降で異なることにも注意が必要です。

最初の10年間は、前述の通り、住宅ローン残高の1%(上限40万円)でしたが、11年目~13年目は以下のいずれか低い方の金額が税金還付の対象となります。

 

  1. 建物価格の2%÷3年間
  2. 年末残高1%

 

これは、今回の住宅ローン控除期間の延長が、消費税の増額に対応するための措置だという点が影響しています。

住宅購入の際、消費税が課されるのは、建物の購入部分のみです。

土地は消費税がかかりませんので、増税されたとしても影響はありません。

 

そのため、建物購入による消費税の増額分を11年目~13年目の3年間で還付するための措置となっています。

仮に、住宅を5,000万円で購入(うち建物価格2,000万円)して、11年目の時点で住宅ローン残高が3,000万円残っている場合で考えてみましょう。

 

この時、11年目から受けられる住宅ローン控除は以下のように計算されます。

  1. 2,000万円×2%(=40万円)÷3≒14万円
  2. 3,000万円×1%=30万円

14万円<30万円ですので、実際に住宅ローン控除を受けられる金額は14万円×3年間となります。

 

いつ購入するのがお得?

住宅ローン控除の期間が10年間から13年間に延長されることにより、住宅購入を消費増税前に行った方が良いのか、もしくは、消費増税後に行った方が良いのかに悩まれる方もいるでしょう。消費増税前後のどちらが得になるのかについて考えておきましょう。

 

その他の措置を無視して、住宅ローン控除と消費税増税だけを考えた場合、消費増税前に住宅購入する方がお得になると言って良いでしょう。

 

その理由として以下があげられます。

  1. 延長される3年間で受けられる控除額の最大は消費税の増税額相当
  2. 住宅ローンの残高によっては、増税額未満しか控除されないことがある
  3. 消費税増税額に相当する控除が受けられるのは11年目以降
  4. 早期に住宅を売却する場合、控除が受けられない

 

11年目以降に受けられる控除額は、①建物価格の2%(≒消費税の増税額)、もしくは②住宅ローン残高の1%相当額×3年間のいずれか低い方の金額となります。

住宅ローンの残高によっては、消費税が8%→10%に増額されることによる支払額の増加額相当を、控除されない可能性もあります。

 

また、増税額に相当する金額の全額を還付されるとしても、実際に戻ってくるのは、住宅購入から11年~13年が経過してからです。

以上を勘案すれば、住宅は消費税増税前に購入しておいた方が得ということになります。

 

しかし、今後、消費税増税後の消費抑制対策として、追加的な措置が行われることも考えられるでしょう。

これは政府の対策だけでなく、不動産会社などが住宅価格を下げるなどの対応を行うことも予想されます。住宅購入を消費増税前後のどちらで行うべきかは、これらの状況も含めて考える必要があります。

 

住宅ローン控除の活用方法

住宅ローン控除を最大限に活用して、お得に住宅を購入するためにはポイントをおさえておいた方が良いでしょう。

 

住宅ローン控除は、毎年の年末残高に対して1.0%(最大で40万円)の税金還付がうけられます。

そのため、住宅ローンの借入金利が1.0%未満の場合(2019年現在、変動金利なら0.5%前後での借入が可能)、住宅ローン控除を最大限受けられる金額を借入した方が得ということにもなります。

 

しかし、住宅ローンの返済をしっかりと行っていくためには、借入を前倒しで返済していくことも大切です。

そのため、住宅ローン減税で還付されたお金を生活費の一部として使ってしまうのではなく、しっかりと貯蓄しておき、住宅ローン減税の対象となる期間が終了した後に、一部繰り上げ返済を行うことも必要になってきます。

 

さらに、住宅ローン借入後の収入の増加があれば、その分も含めて、一部繰り上げ返済に資金を回すことも考えられます。

住宅ローンは長期間の借入を前提とするため、借入元本を前倒しで返済することで、支払利息を大幅に減少させることもできます。

 

おすすめの住宅ローン

住宅ローン控除を最大限活用するためにも、住宅ローンは出来るだけ金利の低いものを活用するのが良いでしょう。

現在の住宅ローン控除は、年末の住宅ローンの残高の1%です。

住宅ローンを1%未満の金利で借入できれば、その差額は貯蓄として残すことができ、住宅ローン控除期間後の繰り上げ返済資金としても活用できます。

 

ここでは2021年現在、利用がおすすめの住宅ローンをご紹介します。

なお、住宅ローンの相談をする場合、2~3行程度に並行して相談するのが良いでしょう。

事前審査の結果によっては、金利優遇を受けられないことや、そもそも審査に落ちてしまうこともあります。

住宅ローンで良い条件を得るためには、複数行で相談することが大切です。

 

三菱UFJ銀行

三菱UFJ銀行住宅ローン13年連続1位

 

日本国内で最も取扱い額が大きい、人気No1の住宅ローンが三菱UFJ銀行の住宅ローンです。

三菱UFJ銀行の場合、店舗で対面による住宅ローン申込も可能ですが、インターネット経由で相談・申込することも可能です。

そして、重要なことは、インターネット経由で申込すると借入金利が低くなるということです。

 

三菱UFJ銀行の場合、インターネット申込専用の住宅ローンが用意されています。

同じ銀行の住宅ローンにも関わらず、借入金利が異なります。

住宅ローンは大きな金額を長期間で借入するため、少しの金利差が大幅な支払額の差につながります。

信頼感のある安心の住宅ローンを希望なら、三菱UFJ銀行の住宅ローンを選択肢に含めた方が良いでしょう。

 

三菱UFJ銀行住宅ローン
4.95




☆三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン
☆13年連続で日本で最も利用されている住宅ローン
☆変動金利 0.475%(2021年7月現在)
☆3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.74%(2021年4月現在)
☆申込手続きなどはネットで完結
☆7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ&セブン<Plus>も利用できます

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利 0.475%、3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.74%(2021年7月現在)

その他優遇など

7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ&セブン<Plus>

 

住信SBIネット銀行

 

民間銀行の住宅ローンが希望ならネット専業銀行である住信SBIネット銀行の住宅ローンがおすすめです。

住宅ローンを借入する方のなかには、近年の低金利の状況下、民間銀行の変動金利を活用したいと言う方も多いでしょう。

住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローンの金利は魅力的です。

 

 

住信SBIネット銀行の住宅ローンは、民間銀行の住宅ローンのなかでも、変動金利の水準はトップクラスの低金利となっています。

さらに、住信SBIネット銀行の審査基準は、通常、審査が厳しめと言われるネット専業銀行のなかでも、比較的審査は甘めであり、通りやすくなっているとも言えます。

 

住信SBIネット銀行
4.98

★住信SBIネット銀行の住宅ローン
★業界トップクラスの低金利
★新規購入時の通期変動金利は0.41%(2021年9月現在)
★全疾病保障保険の特約を無料で利用できる

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利0.41%(借り換え時 0.38%) ※所定の条件を満たした場合の通期変動金利となります※掲載金利は最大金利引下げ幅時の適用金利です。審査結果によっては、表示金利に年0.1%上乗せとなる場合があります。

所要時間

申込から融資実行まで1ヶ月程度

その他優遇など

全疾病保障特約を無料で付加、一部繰上げ返済手数料無料

 

SBIマネープラザ

 

なお、住信SBIネット銀行には「SBIマネープラザ」という対面相談用の店舗もあります。

一般的に、ネット専業銀行のデメリットは対面相談ができないことだと言われます。

しかし、SBIマネープラザを活用すれば、対面相談を活用して住宅ローンを借入することができます。

 

もちろん、SBIマネープラザで相談して住宅ローンを申し込みして、住信SBIネット銀行のネットならではの住宅ローンの金利や、サービスを活用可能です。

なお、SBIマネープラザは店舗数も少ないため、相談するには予約が必要となります。

SBIマネープラザ
4.9

SBIマネープラザ

★SBIマネープラザの住宅ローンサービス
★完全予約制ですのでまずはご予約ください
★ネット銀行の低金利を対面相談で利用可能
住信SBIネット銀行と同水準の低金利
全疾病保障特約を無料で利用できる

借入可能額(最大)

2億円

適用金利・手数料など

変動金利 0.41%、10年固定金利 0.53% (2021年7月時点)

所要時間

申込から融資実行まで1ヶ月程度

その他優遇など

団信・全疾病保障付(金利上乗せなし)

 

au住宅ローン(じぶん銀行)

au住宅ローンは金利が業界トップクラスに低い

 

じぶん銀行とは三菱UFJ銀行とauを運営するKDDIが共同で設立したネット銀行です。

新興のネット銀行ならではの低金利とお得な団体信用生命保険の制度が魅力です。

 

もちろん、auユーザー以外の一般の方もau住宅ローンを利用できます。

2021年3月現在、変動金利は0.41%、10年固定金利でも0.525%で借入可能です。

 

▼ご相談はこちら

au住宅ローン(新規申込)
4.95

じぶん銀行住宅ローンバナー

☆じぶん銀行のau住宅ローン
☆業界最低水準の住宅ローン金利
☆がん50%保障団信が無料で利用可能
☆auユーザー以外の方でもお申込みできます
*じぶん銀行は三菱UFJ銀行とauの共同設立のネット銀行

借入可能額(最大)

2億円

適用金利・手数料など

変動金利 0.41%、10年固定金利 0.525%(2021年7月時点)

所要時間

申込から融資実行まで1ヶ月程度

その他優遇など

一般団信・がん50%保障団信の保険料が無料、一部繰上返済手数料が無料

 

まとめ

2019年10月に予定されている消費税増税(8%→10%)に伴って、住宅ローン控除を受けられる期間は10年から13年に延長される予定です。

 

この住宅ローン控除の延長による控除額の増加は、消費税増額の範囲内となる予定であり、還付される時期も11年目以降となります。

そのため、住宅購入は消費税増税前に行っておく方がメリットも大きいと考えられます。

 

但し、住宅ローン控除の延長以外にも、消費税増税による買い控え対策が行われる可能性がありますので、そういった対策にも注意を行いながら住宅購入時期を考えるのが良いでしょう。

 

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