【保存版】住宅ローン減税を理解すれば鬼に金棒!?マイホームは賃貸よりも、買った方が得かも!!

マイホームとして住宅を購入して住宅ローンを組むと、所得税の税金控除が受けられる(つまり払った税金を返してもらえる)のをご存知でしょうか。
 
「自宅は賃貸よりも購入が良い」、「現金で買うよりも住宅ローンで買った方が良い」と言われるのは、この住宅ローンの控除・減税があるのが要因です。住宅ローン減税を活用すれば、お得に住宅を保有できます。将来に備えて、マイホームを買っておきたいが、支払いが心配という方必見です。
 
本記事では住宅ローン控除の制度概要と住宅ローンを借り入れした方が利用するための一連の手続き方法を解説します。
今回ご紹介する内容

住宅ローン控除・住宅ローン減税とは?

住宅ローン控除を受けるための手続き方法

住宅ローン減税を受けるための注意点

 

 

住宅ローン減税ってなに?

住宅ローン減税の正式名称は「住宅借入金等特別控除」と言います。一般的に住宅ローン控除とか、住宅ローン減税などと呼ばれています。住宅ローン減税は簡単に言えば、支払った所得税・住民税の一部が還付(年末に返してもらえる)されるというものですが、利用にあたっては注意が必要です。まずは住宅ローン減税の詳細をご説明しましょう。
 
住宅ローン減税で還付される税金は、毎年の年末時点の住宅ローン残高の1%(最大40万円)です。そのため、住宅ローンの返済が進んで、残高が減少してくると控除される税額も減少していきます。
なお、購入する住宅が、長期優良住宅・低炭素住宅と認定されれば、減税を受けられる金額が年間10万円×10年間分加算されますが、そのためには、住宅ローン残高が5,000万円以上必要ということになります。住宅ローン残高が十分にあって、長期優良住宅・低炭素住宅と認定されれば、最大10年間で500万円の控除を受けることが可能になります。
 
仮に、12月末時点の住宅ローン残高が3,000万円であれば、30万円(3,000万円×1%)の還付が受けられます。また、残高が5,000万円の場合は、40万円(5,000万円×1%<40万円)の還付が受けられる制度です。
 
この住宅ローン減税は、最長で10年間活用できます。最も多く、住宅ローン減税を活用できる人の場合、400万円(40万円×10年間)の還付を受けられることになります。
 

 

住宅ローン減税はお得がいっぱい!!

仮に、年末時点で3,000万円の住宅ローン残高があるケースを考えてみましょう。
この場合、前述の通り、30万円の住宅ローン減税が受けることができ、所得税や住民税から30万円の還付を受けることができます。

2019年8月現在の住信SBIネット銀行の住宅ローン(変動金利)の借入金利は、0.418%ですので、1年間住宅ローンを借入した場合に支払う金利は、約13万円(3,000万円×0.418%)となります。
 
つまり、例示したケースでは、住宅ローンを借入して家を購入する場合、当初の10年間は、金利を支払うよりも、税金が減税されて還付してもらう金額の方が大きくなります。払う費用(利息)よりも、戻ってくる税金の方が大きくなるのですから資金的には楽になると言って良いでしょう。

住宅ローン減税を活用すると、実質的に利息無しで、家を購入できます(当初10年間)。さらに、近年の住宅ローンの市場環境は、過去にないほどの低金利水準が続いて、不動産価格が減少していたこともあり、賃貸で家を借りて支払う賃料よりも、購入して、住宅ローンを支払った方が、支払う金額が少ないというケースが多くなっています。

 

つまり、住宅ローンを最大限活用して、家を買った方が、
①賃料→住宅ローン返済額(金利込み)で支払い額が減少
②年末に住宅ローン減税で税金が還付されるため、さらにお得
というケースが増えているのです。
 
何より大切なのは、こういった支払いを継続した結果、賃貸は資産として何も残りませんが、住宅を購入すると、資産として住宅を残すことができます。
 

 

 

住宅ローン減税の利用条件

但し、住宅ローン減税は、住宅ローンを借入して住宅を購入すれば、誰でも、全額控除を受けられるわけではありませんので、注意が必要です。住宅ローン減税を活用するためには、満たさないといけない要件があります。
 
住宅ローン減税が受けられるための条件をご説明します。要件は以下があげられます。
①還付を受ける年の住宅ローンの償還期間が10年以上あること
②購入する自宅の面接が50㎡以上であること
③築年数が20年未満であること、もしくは耐震基準を満たすこと
④購入する自宅に居住すること
といった適用要件があります。
 

①住宅ローンの償還期間が10年以上
住宅ローン減税を受ける年の年末時点で、残期間が10年以上あることが条件となります。
つまり、自宅を購入して、住宅ローン減税を、最大限活用しようとすれば、自宅購入時点の住宅ローンは、20年以上の借入期間を設ける必要があります。
 

②自宅の面積が50㎡以上

購入する自宅の面積が50㎡以上であることを要件としています。ファミリータイプの自宅を想定しており、1人暮らし用の小さな自宅では利用できません。
この面積より小さい自宅は、控除を受けられません。

 

③築年数が20年未満

築年数が古くて、流動性が低下した住宅には住宅ローン控除は適用されません。この築年数以内の住宅を購入する必要があります。但し、耐震基準を満たした住宅はこの限りではありません。

 

④購入する住宅に居住する

また、住宅ローン減税を利用するためには、④その対象となる自宅に居住していることが必要です。
あくまで、住宅ローン減税は、居住用不動産を購入する際に補助を受けられるための制度なので、居住していないと利用できません。
 
住宅ローン減税を理解して正しく活用
 

住宅ローン減税を利用する際の注意

例えば、マンションなどを新築で購入する際に、不動産業者から提案を受けていると、住宅ローン減税の話題があがり、年間40万円の還付がうけられますという前提で話が進みます。しかし、住宅ローン減税を受けるためには、そもそも、所得税・住民税(住民税は最大13.65万円)で年間40万円以上納付していることが必要です。
 
住宅ローン減税は、支払った所得税から税金還付を受ける制度です。税金を支払らっていないと、還付を受ける税金が無いということになります。
実際に支払った税金の額は、月々の給与明細や、賞与の明細を見れば知ることができます。
そして、年間40万円の住宅ローン減税を満額利用できる方というのは、おおよそですが、年収で700万円前後となります。
(実際の適用額は、税理士・税務署などへの確認が必要です)
 
その水準を下回ると、受けられる住宅ローン減税の幅も減少する可能性がありますので、注意が必要です。
仮に、住宅購入をするかどうかのシミュレーションをする際に、400万円の住宅ローン減税の利用を前提に計算していると、効果を高く見過ぎていることもあり得ますので、注意してください。

 

個人間売買の中古住宅に注意

現在の住宅ローン減税は、2014年に消費税率が8%に上昇したことに合せて、住宅ローン減税の上限額を年間20万円→40万円に拡大されたという経緯があります。消費税増税で住宅購入の負担感が上昇してしまうことの防止として、減税額が増加されたわけです。
 
そのため、そもそも消費税が掛からない不動産を購入する場合には、増税の影響もないため住宅ローン減税の拡大による効果が受けられません。消費税がかからない不動産というのは、具体的に言えば、中古不動産の購入で、売り主が個人となっている住宅を購入する場合を指します。
消費税は売主が事業者の場合に必要なもののため、事業者でない個人との売買であれば消費税は不要です。そのため、中古不動産購入時には、住宅ローン減税を誤って予定しないように注意が必要です。
 
個人が売り主である不動産には、消費税がかかりませんので、住宅ローン減税の上限は40万円ではなく、20万円(年間)となります。

住信SBIネット銀行
4.98

★住信SBIネット銀行の住宅ローン
★業界トップクラスの低金利
★1/4~3/31にて期間限定の借換キャンペーン金を実施(変動金利0.380%)
★新規購入時の変動金利は0.41%(2021年1月現在)
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借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利0.41%(借り換え時 0.398%) ※所定の条件を満たした場合の金利となります

所要時間

申込から融資実行まで1ヶ月程度

その他優遇など

全疾病保障特約を無料で付加、一部繰上げ返済手数料無料

 
 
そのため、個人間売買で購入する中古不動産は、住宅ローン減税額が最大で、年間20万円×10年間で200万円になります。
中古住宅の場合、個人が自宅として購入して居住していたものを売却することが多いので、個人間売買が少なくありません。
 
しかし、だからといって中古不動産の購入が損になるわけではありません。中古不動産を購入する場合、そもそも自宅購入時に、消費税も課税されないというメリットがあります。
所有者が法人である住宅を購入する場合、8%の消費税が加算されますので、住宅の購入価格がその分高くなってしまいます。仮に、購入する住宅の「建物」部分の価格が2,500万円の場合、消費税は200万円必要です(=2,500万円×8%。土地は非課税)。住宅ローン控除を受けられる金額が200万円減少する(20万円×10年間)かわりに、消費税も200万円減少しますので、損得は無いことになります。購入する建物の金額がさらに高くなれば、消費税が不要な方が得になっていきます。

住宅ローン減税を利用できないケースに注意

 

住宅ローン減税を受ける手続き

実際に住宅ローン減税を受けるには、そのための手続きを行う必要があります。なにもせずに放置していると住宅ローン減税による税金還付は受けられません。住宅ローン減税を受けるための手続きとは確定申告になります。年末時点の住宅ローン残高がある年に、住宅ローン減税が適用されますので、その翌年の確定申告を行う必要があります。
 
住宅ローン減税の適用を受けるための確定申告で必要な書類は以下となります。
①住宅ローンの残高証明書(金融機関が発行してくれます)
②住民票写し(居住していることの証拠)
③登記事項証明書・売買契約書(購入時の書類です)
④給与などの源泉徴収票(所得税額の証明書となります)
⑤中古住宅の場合は耐震基準を証する書類(仲介業者に相談)
⑥長期優良住宅・低炭素住宅はその証明書(販売会社から受領)
以上の通りの書類が必要です。
 
なお、住宅ローン減税の2年目以降は、給与所得者(サラリーマン)の場合は年末調整で手続きできますので、2年目以降の確定申告は必要ありません。2年目以降は、銀行から送られてくる住宅ローンの残高証明書を、年末調整の際に、勤務先に提出することとなります。

 

買い替えの際の注意点

もし、居住する住宅を、買い替えすることになった場合には、住宅ローン減税は、再度、1年目から適応してもらうことができます。仮に、現在の自宅で10年間適応を受け、その後、買い替えた場合には、そちらで再度、10年間適用を受けることが可能ですので、2度目でもお得に利用できます。
但し、買い替えの際に、自宅を売却し、売却益が発生する方は注意が必要です。住宅売却時の売却益に対する課税を軽減するための特例に、「3,000万円の特別控除」という制度があります。
 
3,000万円の特別控除制度を利用すると、売却益に対する課税を軽減できますので税金の支払いを減少できます。しかしながら、3,000万円の特別控除を利用すると、その後3年間は、住宅ローン減税の適用を受けることができなくなるデメリットもあります。
もし、不動産の売却で売却益が発生する方は、3,000万円の特別控除を利用するか、住宅ローン減税を適用すべきかを選択する必要があります。どちらを使うのが得になるのかは税理士さんに相談するのが良いでしょう。

 

住信SBIネット銀行
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払った分しか還付されない

稀に見られる誤解ですが、住宅ローン減税は、支払った税金の範囲内でしか受けられないことに注意が必要です。

住宅を購入して、住宅ローンを借り入れすれば、全員が年末時点の住宅ローン残高(最大4,000万円)×1%の税金還付を受けられるわけではありません。あくまでも、それぞれが支払った所得税、及び住民税の一部の範囲内でしか還付されません。

 

仮に、年間で支払った所得税・住民税の合計額が40万円を超えないのであれば、住宅ローン減税で還付される税金の額も減少します。そのため、住宅ローン減税を還付される税金を確認するうえでは、ご自身の年収と、それに対して支払っている税金を確認する必要があります。なお、税金は源泉徴収票や、毎月の給与明細などを確認すると、おおよその額を知ることができます。

 

 

おすすめの住宅ローン

住宅ローンを借入するにあたっては住宅ローン選びが大切です。その中でも特に重視したいポイントは金利やお得なサービスです。2019年現在、金利が低く、サービスの充実した住宅ローンとして人気の商品をご紹介します。

 

三菱UFJ銀行(ネット専用)

三菱UFJ銀行の住宅ローンは12年連続NO1

 

大手銀行のなかでは三菱UFJ銀行の住宅ローンがおすすめです。その中でも、ネット申込時のみに利用できるネット専用住宅ローンがお得です。

 

三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローンでは、3年間の固定金利を利用しても、金利は0.39%という他の銀行に比べて圧倒的に低い金利になります(2020年4月)。

 

三菱UFJ銀行住宅ローン
4.95




☆三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン
☆13年連続で日本で最も利用されている住宅ローン
☆変動金利 0.475%(2021年1月現在)
☆3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.64%(2020年11月現在)
☆申込手続きなどはネットで完結
☆7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ&セブン<Plus>も利用できます

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利 0.475%、3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.64%(2021年1月現在)

その他優遇など

7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ&セブン<Plus>

 

 

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行のお得なネット専用住宅ローン

 

2020年現在、最も強くおすすめする住宅ローンは住信SBIネット銀行の住宅ローンです。

 

住信SBIネット銀行は変動金利が業界トップクラスに低いことでおすすめです。さらに、銀行の費用負担で「全疾病保証」に加入することができます。全疾病保証は、万一の病気で就業できなくなった時に、保険が住宅ローンの返済を負担してくれる制度です。

 

住信SBIネット銀行
4.98

★住信SBIネット銀行の住宅ローン
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★1/4~3/31にて期間限定の借換キャンペーン金を実施(変動金利0.380%)
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>>住信SBIネット銀行の住宅ローン審査基準は厳しいのか?

>>住信SBIネット銀行の住宅ローンに関する口コミ・評判

 

 

SBIマネープラザ

住信SBIネット銀行の対面で相談できる住宅ローン

 

SBIマネープラザとは、住信SBIネット銀行の住宅ローンを、店舗の対面相談で利用できるサービスです。通常、ネット専業銀行は店舗がないため、対面相談できないのがネックと言われます。しかし、SBIマネープラザでは専用のコンサルタントと相談しながら住宅ローンを申込できるのが特徴です。

 

なお、SBIマネープラザでの相談は事前予約が必須です。店舗数も少ないため、以下から早めに予約しましょう。

 

▼SBIマネープラザの予約はこちら

 

>>SBIマネープラザなら住信SBIネット銀行の住宅ローンを相談して借入できる

 

 

まとめ

自宅を購入する際には、売買代金も大きく、住宅ローン減税などの税金還付などの金額の影響も大きくなります。
 
これらの制度を有効に活用できるかは、住宅ローン減税の制度を良く知って、活用するためのプランニングできるかに関わってきます。プランニングとは、住宅ローン減税の効果を高めるように、住宅ローンの借入額を決定したり、返済方法を決定していくことです。
 
住宅ローン減税を上手に活用できるかどうかで、支払う金額は数十万~数百万円異なることもあります。住宅ローン減税は、金額的な影響も大きい制度ですので、うまく活用しましょう。
 

楽天銀行住宅ローン
4.35

☆ネット銀行大手 楽天銀行の住宅ローン
☆保証料・事務手数料が定額
☆他のネット銀行に比べて金利が高い点がマイナス

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利 0.527%(2020年10月時点)

その他優遇など

全疾病保障+がん保障特約(50%)が無料

 

 

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