住宅ローンとフリーローン、カードローンは併用できる!?知らないと失敗する住宅ローン審査のポイント解説

既にカードローンやフリーローンで借入がある人でも住宅ローン審査に通るための、審査で失敗しない「とっておきの方法」を解説します。「カードローン・フリーローンなどの既存借入があると、住宅ローンの審査に通らないのではないか」と、住宅ローンを新規で借入しようとしている人から、頻繁に相談されます。
 
 
確かに、カードローン・フリーローンがあると住宅ローンは借入できないなんて噂がありますよね。せっかく契約したカードローンやフリーローンも無駄にしたくないし、出来ればカードローンの契約を維持したい。しかし、住宅ローンの審査に通らないのは困るという方は多いでしょう。
 
 
住宅ローンの審査基準を知り尽くす元銀行員が、住宅ローンの本当の審査基準と、カードローン・フリーローンを住宅ローンと併用するコツや、最大限うまく活用する方法を解説します。

 

本記事でご紹介する内容

  • 既存借入が住宅ローンに与える影響
  • 既存借入があっても審査に通るケース
  • 既存借入が原因で審査に通らないケース
  • 審査を通すコツ

 

 

住宅ローン借入申込の注意

確かに、住宅ローンの新規申込をされる方には、カードローンや、フリーローンなどの既存借入のある方が多くいます。そして、フリーローン・カードローンなどの借入残高がある方は、併用して、銀行の住宅ローンが組めるのかどうか不安になりますよね。
 
実際、銀行の住宅ローンの相談では、「完済する必要がある」と説明されることも多いですし、インターネット上では、フリーローンとは併用できないので、住宅ローン審査に落ちると/既存借入は完済が必要という書き込みも見られます
 
せっかく、住みたい住宅を必死で探して見つけたのに、住宅ローンの審査に通過できずに諦めるなんてしたくないですよね。また、銀行へ住宅ローンの借入申込をする時に、フリーローンなどの「既存借入の状況」について、どの程度、正直に申告したほうが良いのかも知りたくありませんか。
 
既存借入の状況は、黙っていれば銀行に「実際どれだけカードローンやフリーローンで借入しているかは解らないだろうから、言わない方でおこう」と思っている方もたくさんいるでしょう。こういった、既存借入や虚偽申告が住宅ローン審査に与える影響を、しっかりと解説いたしましょう。
 
住宅ローンの借入審査で、理解すべき銀行の考え方や、注意点、住宅ローンとフリーローンの併用の可否についてご説明します。

 

フリーローン・住宅ローン併用の注意

最初に重要な結論を言っておけば、フリーローンやカードローンなどの借入残高があっても、原則、併用して住宅ローンを借入できます。但し、これは、あくまで原則であって、既存借入があるからと言って、住宅ローンが組めないことはないというものです。
 
フリーローンやカードローンなどの借入残高があると、銀行の住宅ローン審査にマイナスの影響を与えることは事実です。それでは、フリーローンやカードローンの借入残高があると、住宅ローン審査にどのように影響を与えるのでしょうか。
 
フリーローンと住宅ローンを併用する場合の注意点や審査に対する影響を説明していきます。最初に、住宅ローンとフリーローン(カードローン)を併用するうえでの2つの注意点から紹介します。
 
 
住宅ローンとカードローンは併用できる
 
 

審査で多重債務者は嫌われる

フリーローンやカードローンの件数、借入残高の多い方は、銀行の住宅ローン審査では、多重債務者と見なされる可能性があります。多重債務者とは、複数件の借入を行っている方のことで、借入への依存度の強い方と言えます。銀行では、多重債務者のことを、将来的に、借入が膨らんでしまい、資金繰りが悪化する可能性が高く、破綻する可能性が高い人と見ています。

 

フリーローンの借入件数が多いと、住宅ローンの審査で多重債務者と見なされてしまいます。銀行で多重債務者と判定されると、住宅ローン審査において、低い評価を受けます。しかし、フリーローン・カードローンの借入していること全てが問題ではありません。

 

審査の問題は、フリーローンの借入件数が複数あり、それぞれの借入毎に残高があることです。もし、既にフリーローンやカードローンでの借入件数が3件以上ある方は要注意です。住宅ローンの審査に通過するための限界ラインを越えている可能性があります。住宅ローンとフリーローンが併用できると言っても、借入件数・金額には限度があります。

 

借入件数の多い方は、おまとめローンを活用してフリーローンを1本化したり、利用残高の少ないフリーローンを完済・解約するなど、フリーローンの件数を減少させた方が良いでしょう。

 

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また、フリーローンやカードローンの返済に延滞したことがあり、個人信用情報に延滞履歴がある方は、審査に通過するなんて問題外です。住宅ローンどころか、フリーローンの審査にも通過できません。
 
つまり、既にフリーローンの借入残高がある方は、「絶対に延滞せず」に、しっかりと返済しておかないと、併用するどころか、住宅ローンを借入できなくなります。
 
 
なお、フリーローン・カードローンは契約して、借入限度額を持っていても、「全く借入していない場合」や、「借入していても、フリーローン・カードローンが1枚ある程度」なら、それほど住宅ローンの審査に問題になりません。
 
いざという資金が必要になってしまう時のために、予備的にフリーローンの契約をしているだけで、借入極度額を持っていることは悪いことではありませんし、むしろ、将来の不安に備えて持っている堅実派として評価できます。
 

 

予備的なフリーローン、カードローンと住宅ローンは併用できます。クレジットカードも、キャッシング枠があるだけで、借入を使用していないなら、住宅ローンの審査に問題ありません。
 
通常のクレジットカードのショッピング枠は、そもそも借入とみなされません。つまり、フリーローンと住宅ローンは併用できます。
 
 
 

嘘は絶対にNG

2つ目は、住宅ローンの借入申込をする際に、フリーローンやカードローンの借入状況を、正直に申告するべきかどうかです。
この既存借入額を申告するかどうかの答えは、非常に簡単です。「絶対に既存借入額で嘘をついてはいけません」。

 

借入申込への記入時に、稀に記載すべき借入を記載せず黙っていたり、借入残高を少なく申告されるなど、嘘をつく方がいます。はっきり言って、借入に関する虚偽申告は、ほぼ間違いなく審査でばれてしまいます。

 

銀行は、住宅ローンの審査時に、「個人信用情報」を取得して、借入申込人の既存の借入状況を確認します。それで、フリーローン・カードローンなどの借入状況は容易に判明します。

 

銀行の住宅ローン審査に縁が薄い方には、驚くほど、借入に関する個人の情報は、銀行で調査できます。個人信用情報を見ると、個人のフリーローン・カードローンの借入件数、借入時期、残高、延滞したことがあるかどうか、過去に破産などの履歴があるかなど、借入に関する相当の情報が判明します。

 

そのため、住宅ローン審査では個人信用情報から、借入申込人の申告による借入残高に嘘がないか確認されています。そして、嘘がばれると、銀行からの信用を失い、審査に落ちることもあります。銀行が住宅ローンの借入申込時に、借入申込人に、フリーローン・カードローンの借入残高を申告させるのは、嘘をつく人かどうかを確認する意味があると思っておいた方が良いでしょう。

 

なお、住宅ローン審査では、ほぼ例外なく、どの銀行でも個人信用情報を確認しています。個人信用情報の調査を行わない、調査から逃れられる住宅ローンというのはありません。

 

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他社借入として申告する借入

住宅ローンの借入申込時に、既存借入として申告すべきフリーローン・カードローンなどの範囲を説明します。絶対に申告すべきものは、銀行や、消費者金融、信販会社、クレジット会社などの「金融機関」・「貸金業者」からの借入です。

個人信用情報に掲載される借入とは、こういった金融機関からの借入です。そのため、銀行や貸金業者からの借入は漏らさずに申告する必要があります。

但し、クレジットカードのショッピング枠(通常のお買い物)や、携帯電話購入時の、携帯会社への分割支払いは申告の必要がありません。こういった負債は「買い物」であって、借入ではありません。クレジットカードで申告の対象になる借入は「キャッシング」です。

また、個人的な借入(友人や親などから)や、社内貸付などは、個人信用情報に掲載されることはありません。これらは借入ではありますが、「融資」を専門とする業者ではないため、個人信用情報に登録するということはありません。そのため、住宅ローン審査で申告する必要の無い借入となります。
 
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借入件数は減らした方が良い

フリーローン・カードローンと住宅ローンは併用可能と言いましたが、これは、「借入があっても、それだけで審査に落ちるとは言わない」けれど・・、「借入が無いならその方が良い」ということだと思って下さい。
 
フリーローン・カードローンの借入がなければ、更に、住宅ローンの審査に通過しやすいのは間違いありません。
少なくとも、既存借入が無い方が、住宅ローンで借入できる金額の上限額は増加します。
 
可能なら、既存のフリーローン・カードローンは返済しておいた方が、住宅ローン審査には良いでしょう。住宅ローンを借入するなら、無担保のカードローン残高よりも、住宅ローンの借入金額を増加させた方が金利も大幅に低下し、支払利息は減少します。
 
住宅ローンを申込みする数ヶ月前に完済しておけば、個人信用情報でもフリーローン・カードローンの残高は現れなくなります。間に合わなければ、フリーローン・カードローンを完済・解約した際に、借入していた銀行や消費者金融で、「解約証明書」の発行を依頼し、受領しておけば良いでしょう。

 
 

併用する問題点

なお、ご参考として、既存のフリーローン・カードローンと住宅ローンを併用する問題点をご説明します。
フリーローンや、カードローンがあると、住宅ローンの借入可能額は減少する可能性が高くなります。
 
住宅ローンの借入可能額は、年収のうち、いくらまでを借金返済に回せるのかという点で判断されます(これを返済負担率と呼びます)。
 

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その他のローン(特に無担保)があると、そちらへの返済も含めて審査され、住宅ローンの借入可能額は減少します。銀行によっては、フリーローン・カードローンの借入がある方は、保有しているフリーローン・カードローンの総借入限度額(使用前の空き枠も含めて)の10分の1を年間返済額として計算します。
 
 
フリーローンの借入残高が200万円あれば、20万円を毎年の返済額として計算することになります。そして、この20万円の返済がある分、住宅ローンの返済に充てられる余力は低くなります。
 
銀行が住宅ローンの返済余力を審査する際には、「年収の30%~35%程度」を返済能力として評価します。つまり、年収500万円の方なら、住宅ローン+フリーローンの返済に回せるのは、150万円ということです(500万円×30%)。
 
 
このうち、20万円がフリーローンの返済に充当されることから、住宅ローンの返済は130万円になります。つまり、住宅ローンとフリーローンを併用することで、住宅ローンの返済余力が1割以上も減少することになります。
 
 
住宅ローンとカードローン・フリーローンを併用する場合の注意点
 
 

住宅ローンとフリーローンは併用可能

住宅購入時の諸費用を賄うための借入として、フリーローンや、諸費用ローンを借入することを認めている銀行もあります。こういった、住宅ローンと同時に借入するフリーローンは、問題とならずに借入できる可能性があります

一般的な住宅ローンは、購入する不動産価格の100%以内が借入限度額となります。しかし、自宅購入時には、購入代金以外の付帯費用に、かなりお金がかかります。
 
住宅ローンは、借りたお金の使い途を限定されるため、諸費用を支払うことには使えません。あくまでも住宅ローンの使い途は、住宅購入代金のみです。そのため、銀行によっては、諸費用ローンや、フリーローンを、住宅ローンと併用する前提で借入申込できるようにしています。こういったフリーローンで借入すると、実質的に住宅の購入金額の100%を超えた借入が可能となります。

但し、前述のように、銀行は住宅ローンの審査で、融資できる上限額を、年収に対しての、返済負担率で計算しています。この諸費用、フリーローンも、その比率に含まれますので、返済能力を超えた額を超えることはできません。

 
▼自分に適した借入先を見つける裏ワザ

 
 

諸費用ローンの他行借入は注意

住宅ローンを借入する銀行以外で、諸費用のフリーローンを借入するという方法も考えられますが、積極的にはお勧めしません。住宅ローンの申込時にフリーローンも申込したけど、そちらだけ審査に通過しなかったので、その分を他の銀行や消費者金融に申込するというものです。
 
しかし、住宅ローンの審査で、他からの諸費用ローンや、カードローンなど、借入予定を申告していないと、借入時に嘘を付いたと見なされる危険性があります。銀行によっては、住宅ローンと同時の、無申告の借入を予防するため、資金計画を詳細に確認することもあります。自己資金があることの確認として、預金の残高証明書を求める可能性もあります。
 
申告していない他からの借入が判明すると、住宅ローンの承認も取り消され、借入出来なくなってしまう可能性があります。
 
諸費用ローンの借入にも注意が必要

 
 

後日のフリーローン借入は可能

住宅ローンの問題となるフリーローン、カードローンは、住宅ローンの審査が通過して、借入が済むまでが注意です。住宅ローン借入後の、フリーローン等の新規申込、借入は問題ありません。
 
住宅ローンとしての問題はなく、あくまで新たに借入を申し込むフリーローン側の審査になります。住宅ローンを貸す側の銀行は、融資した後の借入まで、制限しようがありません。仮に、申込時に、フリーローン・カードローンの解約条件があったとしても、住宅ローンの借入時点のみで解約していれば、それ以降まで条件を付けることはありません。
 
住宅ローンを借入した後に、カードローンなどで新規借入することに制限はありません。つまり、一旦住宅ローンを借入すれば、その後、フリーローンやカードローンを新たに借入して併用しても構いません。

 

 

 

併用できる住宅ローン

次にカードローンやフリーローンでの借入があっても、審査に通って借入できる可能性のある住宅ローンをご紹介します。住宅ローン借入では、銀行選びが非常に重要です。銀行によって、既存借入があることに対する審査基準が異なります。

 

住信SBIネット銀行

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これから住宅ローンを借入する方には、住信SBIネット銀行の住宅ローンがおすすめです。
住信SBIネット銀行の住宅ローン金利は、業界トップクラスの低金利であり、さらに、ネット専業銀行のなかでは、比較的審査に通りやすく、借入しやすいという特徴があります。

 

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申込から融資実行まで1ヶ月程度

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そのため、これから住宅ローンを借入する方にも、是非、おすすめの住宅ローンとなっています。住宅ローンの申し込みを行うにあたっては、通常、2~3社程度の住宅ローンを平行して相談するのがおすすめです。
 
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三菱UFJ銀行住宅ローン
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住宅ローンがあっても可能なカードローン

次に、住宅ローンの借入があっても借入可能なカードローンのご紹介です。

 

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比較的審査に通りやすく、借入しやすいカードローンならアコムがおすすめです。アコムなら審査結果も最短30分で確認できます。また、三菱UFJフィナンシャル・グループの消費者金融ですので、安心して借入できるのも魅力です。

 

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ご自宅や職場への電話確認や郵送物なしで借入可能なカードローンならSMBCモビットがおすすめです。SMBCモビットのWEB完結申込を利用すれば、電話連絡なし、郵送物なしで申込できます。

 

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住宅ローンを借入した銀行が便利

住宅購入後、一定期間が経過すると、リフォームが必要になることもあります。そういったリフォーム資金を、フリーローンや、リフォームローンで借入することもあるでしょう。
 
こういったリフォームローン・フリーローンの借入は住宅ローンと併用可能です。住宅ローンを借りている銀行で申込すれば、無担保だけでなく、有担保でのリフォームローンも含めて、優遇金利で、フリーローンが利用できることもあります。
 
住宅ローンの審査に通過した優良顧客で、住宅ローンの返済を問題なく行っている方なら、優遇金利で借入できることがあります。住宅ローンをしっかりと返済している方は、フリーローンとの併用に問題ありません。

 
 

まとめ

住宅ローンと、フリーローン・カードローンは併用可能です。しかし、問題となる部分もあるので、注意は必要です。フリーローンの残高があると、住宅ローンの借入可能額が減少する可能性があります。住宅ローンと比べれば、フリーローンの金利は高く、返済負担も重くなりますので、可能なら、既存借入を完済してしまった方が良いこともあります。
 
住宅ローンは、一度借入すれば、その後、フリーローンで新規借入して併用することは問題ありません。ただし、借入金額が多くなり過ぎることで、多重債務者になってしまっては、困りますので、借入は計画的に行うようにしましょう。

 

 

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