住宅ローンを連帯債務で借入する場合のメリット・デメリットと注意事項

最近は住宅価格の高騰が続いているうえ、個人ごとの平均年収の低下や、共働き世帯が増加していることもあり、収入合算で住宅ローンを借入する方が増加しています。

 

 夫婦で借入できる収入合算ってなに?

 

収入合算で住宅ローンを組む場合、主債務者以外の方が①連帯保証人、もしくは②ペアローン、③連帯債務者のいずれかになるのが一般的です。今回はこのうち連帯債務者を活用する場合のメリット・デメリットや利用にあたっての注意事項について解説します。

 

 

連帯債務とは?

連帯債務者というのは、主債務者と連帯して債務を負う人のことを言います。

住宅ローンを夫婦で共同(収入合算)して借入する場合、1つの住宅ローンに対して、夫と妻のそれぞれが全額の債務を負うのが連帯債務になります。

 

連帯債務者はその名称の通り、「債務者」ですので、主債務者が返済できなければ、いつでも金融機関から請求を受ける立場にあります。連帯保証人も同様の責任を負いますが、連帯債務者はあくまでも債務者であるという点がポイントになります。

 

なお、連帯債務者で住宅ローンを借入する場合、住宅ローンの契約も主債務者と連帯債務者の連名で行います(夫婦で借入する場合は、夫と妻の2名)。但し、住宅ローンの契約自体は1本だけです。

 

住宅ローンを連帯債務で借入する場合、契約は1本であり、主債務者・連帯債務者のそれぞれが借入額全額の返済責任を負いますが、債務者間では債務の負担割合を決めておきます。その負担割合に応じて、購入する自宅の持ち分を決めたり、住宅ローン控除を受ける際の割合に使用するためです。

 

具体例をあげれば、4,000万円の住宅を全額住宅ローンの借入で購入するとして、債務の負担割合・住宅の持ち分割合を50%ずつとするなら、それぞれの持ち分・債務者の負担は2,000万円ずつとなります。そして、住宅ローン控除を受ける場合には、それぞれは住宅ローンの残高を2,000万円として申告することになります。

 

連帯債務型住宅ローンのイメージ

(SBIマネープラザホームページから引用)

 

 

連帯保証との違いは?

夫婦が収入合算を使用して住宅ローンを借入する方法として代表的なのが、「連帯保証」と「連帯債務」です。名称も良く似た2つの方法ですが、それぞれどういった点が違うのでしょうか。この連帯保証と連帯債務の違いを理解するところから始めましょう。

連帯債務は夫婦が両名とも債務者となって住宅ローンを組む方法であるのに対して、連帯保証はどちらか一方が単独で住宅ローンを借入し、他方はその返済を連帯保証人となって保証する方法です。

 

連帯保証型住宅ローンのイメージ図

(SBIマネープラザホームページから引用)

 

連帯保証人となる方にとっては、ご自身が直接債務者となるのか、あくまで連帯保証人にとどまるのかは大きな違いになります。しかし、連帯保証人であっても、主債務者が払えなくなった場合には、銀行から返済を求められることはありますので、債務者と同等の責任を負っていることには注意が必要です。

また、連帯保証人で住宅ローンを借入する場合、住宅の所有者は債務者となる方の単独所有となるのが通常です。あくまでお金を借入しているのは主債務者であり、住宅購入資金を払うのも主債務者のみとなるためです。

また、連帯保証人の場合は、住宅ローン控除は主債務者が単独で行います。そのため、連帯保証人に収入があっても、連帯保証人が住宅ローン控除を受けることはできません。住宅ローン控除をそれぞれが利用したい場合には、連帯債務者、もしくは後述する夫婦ペアローンを活用する必要があります。

 

連帯保証と連帯債務の違いはなに?

 

ペアローンとは何が違うの?

連帯債務で住宅ローンを借入するのと良く似た方法に住宅ローンのペアローンと呼ばれるものがあります。ペアローンというのは、夫婦の場合なら、夫と妻がそれぞれ別の住宅ローン契約を結び、さらに、それぞれの住宅ローンの連帯保証人になる方法です。

前述の具体例を元にすれば、夫婦それぞれが2,000万円の住宅ローンを組み、合計の4,000万円で住宅を購入します。そして、それぞれが、お互いの住宅ローンの連帯保証人になりますので、ご自身が債務者となった2,000万円と、連帯保証人となる2,000万円で、計4,000万円の返済責任を負うことになります。

 

ペアローン住宅ローンのイメージ図

(SBIマネープラザホームページから引用)

 

ペアローンも、連帯債務者も住宅の所有は共有になりますし、収入合算も認められるため効果(メリット)は同様と言えます。連帯債務とペアローンの大きな違いは、ペアローンは2本の住宅ローン契約を締結するということです。住宅ローンの契約が2本になりますので、事務手数料や印紙代などの諸費用も2件分発生することになります。

また、ペアローンの場合は、それぞれがご自身が債務者になる金額に対して団体信用生命保険に加入します。一方、連帯債務者の場合は、どちらか一方が、住宅ローン契約額の全額に対して団体信用生命保険に加入します。

 

どちらが必ず良いとは言えませんが、ペアローンの場合は、どちらか一方に万一の事態(死亡など)があれば、他方はご自身が借入した額を返済すれば済みます。一方、連帯債務の場合、主債務者でない方が死亡しても、団体信用生命保険からの保険給付は行われませんので、主債務者が単独で全額の返済を継続する必要があります。

以下、比較されることの多い、連帯債務者、連帯保証人、ペアローンを重要な項目で比較すると以下のようになります。

 

<収入合算の利用方法別に特徴比較>

 連帯債務ペアローン連帯保証
自宅所有者共有(持ち分)共有(持ち分)単独
住宅ローン控除夫婦それぞれが利用夫婦それぞれが利用主債務者のみ
住宅ローン契約数1本2本1本

 

 

連帯債務と連帯責任の違い

民法上、「日常家事債務の夫婦の連帯責任」(以下「連帯責任」と呼びます)というものが定められており、住宅ローンの連帯債務者と混同されることがあります。連帯責任と連帯債務は異なるものですので、違いを知っておいた方が良いでしょう。

連帯責任とは、民法において、夫婦の一方が日常の家事のために第三者と法律行為をしたときは、他の一方は、これによって生じた債務について、連帯してその責任を負うと定められています。

 

連帯責任が対象とする法律行為とは、日常的に行われる食料品や生活用品の買い物などのことを指します。こういった買い物は夫婦のどちらが行っても、他方にも支払いの義務があることになります。

しかし、連帯責任では、高価な品物(日常品とは言えないもの、例えば宝石や住宅など)は含まれていません。あくまで住宅購入時の住宅ローンなどは、連帯責任による夫婦の共同責任ではなく、銀行との間の連帯債務による住宅ローン契約によって生じるものとなります。

 

連帯債務を活用するメリット

それでは、本記事のメインテーマでもある「住宅ローンを連帯債務で借入する」場合のメリット・デメリットの解説を始めましょう。最初に、連帯債務のメリットからご紹介します。

 

連帯債務のメリット・デメリット

 

収入合算が利用できる

住宅ローンを借入申込する場合、必要な額を住宅ローンで全額借入できるかは重要な問題です。そして、住宅ローンの借入可能額に大きく影響する項目は借入申込人の年収です。

申込人単独の年収では、住宅ローンで必要額全額を借入出来ない時に、共働きの夫婦両名の収入合計で住宅ローンの借入可能額を計算してもらう方法が「収入合算」となります。

 

1名分の年収だけでなく、2名分の年収で計算してもらうので、収入合算を利用した方が住宅ローンの借入可能額は増加します。借入可能額が増加しますので、購入できる住宅の対象範囲を広げることができ、より理想に近い住宅を選べるのが連帯債務のメリットと言えるでしょう。なお、収入合算は連帯債務だけでなく、ペアローン、連帯保証の全てに共通するメリットになります。

 

住宅ローン控除を夫婦で利用できる

ペアローン、連帯保証と比較して、連帯債務が最も優位性が高いと考えられるメリットは住宅ローン控除の適用でしょう。

住宅ローン控除とは、住宅ローンの借入残高に応じて、最大40万円×10年間(一部の住宅は最大50万円×10年間)の税金還付が受けられる制度です。最大で400万円~500万円の税金を返してもらえますので、金額的な影響も大きい重要な制度です。

 

 住宅ローン借入時に知っておきたい住宅ローン控除とは?

 

住宅ローン控除のポイントは、あくまでも適用を受ける方がその年に支払った所得税・住民税の一部を返してもらえる制度であることです。そのため、そもそもそれだけの税金を払っていない場合には、住宅ローン控除の還付を最大限活用できないことがあります。

税金の額は個人ごとの状況によっても異なりますが、最大40万円の還付が受けられる方の年収の目安は700~750万円以上となります。

 

もし、住宅ローンを借入して、住宅ローン控除を受ける方の年収が上記の目安に届かず、住宅ローン控除を最大限活用できない場合には、あまった控除額は無駄になってしまいます。そんな時には。共働き夫婦それぞれが住宅ローン控除を受ける方がメリットが大きくなることがあります。

例えば、最大40万円を、夫婦それぞれが20万円ずつ適用を受けて、税金還付を受ける方法です。そうすれば、単独1名の年収が700万円~750万円より低くても、住宅ローン控除の40万円を無駄にせず、最大限活用できる可能性があります。

 

なお、連帯債務を活用して夫婦2名で住宅ローン控除を受ける際には、以下の注意が必要です。

①購入する住宅を共有持ち分にしておくこと

②ライフプランを確認しておくこと

 

最初に住宅ローン控除を夫婦2名で受けることを選択すると、その後10年間の住宅ローン控除も夫婦2名で受けることになります。途中で、どちらか一方に寄せるというような変更はできません。

もし、子供ができた機会に妻が仕事を辞めて専業主婦になるといったライフプランを考えている場合、住宅ローン控除は夫が単独で受けておいた方が良いこともあります。妻の収入がなくなった場合には、妻の持ち分に応じた住宅ローン控除が受けられなくなるためです。

住宅ローン控除を1名で受けるのか、2名で受けるのかはライフプランを良く考えたうえで決めるのが良いでしょう。

 

連帯債務は住宅ローン控除がお得

 

3,000万円控除の適用を夫婦で受けられる

3つ目のメリットは、住宅を売却する時のメリットになります。

購入した住宅を売却して、利益が出た場合には、その利益に対して税金がかかります。せっかくの売却益ですので、少しでも節税を行って、税金支払いを減少させたいと思われるでしょう。

そんな時に活用できるのが、3,000万円の特別控除です。3,000万円の特別控除とは、住宅を売却して利益が出た時に、所得税の負担を減少してもらうことができる特例です。

 

3,000万円の特別控除に関しても、住宅の所有者が2名(共有持ち分)であれば、所有者それぞれが3,000万円の特別控除を利用できます。1名が単独で利用するより、2名で特別控除を利用できた方が受けられる控除額も大きくなります。

 

 住宅を売却する時の税金!知らないと損する税金の基礎知識

 

なお、住宅を共有で保有する方法としてはペアローンも選択できます。しかし、住宅ローン控除の際にご説明した通り、ペアローンは住宅ローン契約を2本締結しますので、費用が多くかかってしまいます。少しでも費用を低く抑えたうえでメリットを活用したい方には、連帯債務による住宅ローン借入がおすすめと言えるでしょう。

以上の通り、各種税制を有効活用できるところに連帯債務のメリットがあります。これらのメリットはペアローンでも活用できますが、費用面から考えると、連帯債務の方がメリットは大きくなります。

 

連帯債務のデメリット

次に、住宅ローンを連帯債務で借入する場合のデメリットについて解説していきましょう。

 

一方が仕事を辞める場合の課税

連帯債務は夫婦それぞれが債務者となって住宅ローンを借入する方法です。また、住宅ローンに対しても、夫婦それぞれで責任割合を定めます(この割合で住宅ローン控除などを受けます)。

しかし、将来的にどちらか一方が仕事を辞め、無収入になると、その方はご自身の責任割合分の返済ができないことになります。こういった時、夫婦間では、他方の収入から返済を行えば問題ないと考えがちですが、税金の扱いは異なります。

夫婦間であっても、他方の住宅ローン返済を代わりに行えば、その分は贈与があったものとみなされます。妻が仕事を辞め、育児に専念するといった場合などは要注意です。

毎年の妻の返済を夫が変わりに行っていて、その額が「基礎控除枠(2020年2月時点で年間110万円)」を超えてしまうと、超えた額に対して贈与税が課されることになります。

また、前述の通り、一方が仕事を辞めて無収入になると、その方は住宅ローン控除も受けられなくなりますので、控除枠を無駄にしてしまう危険性もあります。将来的にどちらかが仕事を辞めることを予定しているなら、連帯債務は避け、連帯保証を活用して収入合算を利用したほうが良いでしょう(なお、ペアローンも連帯債務と同様のデメリットがあります)。

 

連帯債務を利用するデメリットも確認

 

団体信用生命保険に加入できない

連帯債務で住宅ローンを借入する場合、団体信用生命保険(以下「団信」と呼びます)に加入するのは主債務者1名のみです。そのため、連帯債務の方は団信に加入できません。

なお、団信というのは、保険の加入対象者が死亡した場合に、代わりに保険が住宅ローンを支払ってくれるものです。そのため、住宅ローンの借入人が不幸にも死亡した場合、ご家族に住宅ローンを残さず、借金がなくなった自宅だけを残すことができます。

連帯債務の場合、団信に加入するのは主債務者のみですので、連帯債務の方が死亡しても、団信による住宅ローン返済は受けられません。主債務者が1名で住宅ローン全額の返済を継続する必要があります。

 

一方、ペアローンでは、それぞれが団信に加入しますので、どちらか一方が死亡した場合、その方の借入した住宅ローンは保険が肩代わりしてくれます。そのため、夫婦の残された方は、ご自身が直接借入した金額だけを返済すれば良いことになります。

住宅ローンの返済を夫婦2名の収入がないと継続していくことが困難という方の場合、連帯債務だと将来的に不安を抱えることがあります。団信に加入しない方は、ご自身で生命保険に加入しておくなど、対応を考えておく必要があります。

 

(SBIマネープラザホームページから引用)

 

 

離婚時の権利関係が複雑

夫婦で連帯債務を活用して住宅ローンを借入する場合、住宅ローンはもちろん、ご自宅に対しても持ち分を設定することになります。住宅ローンの持ち分割合は、離婚時に問題となることがあります。

銀行との住宅ローン契約は、一度締結した後は、借入人が婚姻関係を続けようが、離婚して他人になったとしても変化しません。つまり、夫婦が離婚して他人になったとしても、それぞれが住宅ローンの返済責任を負っていることは変わらないのです。

この点はペアローンや、連帯保証であっても同様です。離婚を理由として、銀行に相談してもペアローンや、連帯債務は変更しようがありません。住宅ローンを完済するまでは、それぞれの責任が変わらないということに注意が必要です。

 

なお、住宅ローンを完済しても、住宅を共有している(持ち分割合で所有)ことはかわりません。

共有している住宅は、いざ売却しようとしても、共有者それぞれの同意がないと売却できません。

また、離婚後にどちらか一方が対象となる住宅に住み続け、他方が出ていくということが良くあります。離婚時の協議によって、それでもそれぞれが住宅ローンを返済し続けると決めておくといったケースも良く見られます(例えば、夫の浮気などが離婚の原因となり、妻が自宅に住み続けることに加え、夫が慰謝料代わりとしてご自身が負担している住宅ローンの返済を継続するといったケース)。

 

しかし、最初は約束していても、ご自身の住居に対する家賃なども必要になるため、住んでいない家の住宅ローンを払い続けることは容易ではありません。いずれ、他方が住宅ローンの返済を延滞するなどした場合には、突然、銀行から請求が来るといったケースもあります。

 

連帯債務で住宅ローンを利用するデメリットを理解する

 

おすすめ住宅ローン

住宅ローンを収入合算・連帯債務で借入するのも重要ですが銀行選びも忘れてはいけません。

銀行選びを間違えると、支払額が増加して、大きな損をしてしまうこともあります。以下に、現在利用がおすすめな住宅ローンをご紹介します。

 

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行のお得なネット専用住宅ローン

 

住信SBIネット銀行はネット専業銀行であり、住宅ローンの借入金利が業界トップクラスに低いことで有名な銀行です。さらに、全疾病保証に無料で加入できますので、死亡・高度障害だけでなく、その他の理由で就業不能になった場合も、住宅ローンの返済義務を免除してもらえます。

なお、住信SBIネット銀行では、親子ペアローンや、夫婦ペアローン、収入合算などにも積極的に取り組んでいますので、親子でも借入しやすい住宅ローンと言えます。

 

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申込から融資実行まで1ヶ月程度

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全疾病保障特約を無料で付加、一部繰上げ返済手数料無料

 

なお、住信SBIネット銀行はネット銀行のため、対面で相談しながら借入できないのがデメリットだと言われています。特に、親子で住宅ローンを借入する場合など、良く相談して借入したい方も多いでしょう。

こういった方には、SBIマネープラザがおすすめです。SBIマネープラザは対面相談しながら、住信SBIネット銀行と同条件の住宅ローンを借入できるサービスです。

 

住信SBIネット銀行の対面で相談できる住宅ローン

 

なお、SBIマネープラザは店舗数が少ないため、以下から予約することが必須となります。

 

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三菱UFJ銀行は大手都市銀行です。さらに、三菱UFJ銀行は住宅ローンの取り扱い件数も全国で1番多いと言われている銀行です。実際13年連続で年間の取扱い金額が最も多い住宅ローンとなっています。

三菱UFJ銀行はネット申込であれば、店頭申込よりもかなり低金利で利用できるという特徴があります。

さらに、三菱UFJ銀行は親子ペアローンや、収入合算も利用できます。

 

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まとめ

住宅ローンを連帯債務で借入する場合のメリット・デメリットや注意点について解説しました。

近年は住宅ローンを収入合算で借入するケースは増加しています。そのため、収入合算を連帯債務・連帯保証・ペアローンのどの方法を選択して活用するかが重要となっています。

 

連帯債務には様々なメリットが期待できる反面、注意事項を理解せずに利用すると、将来的に損してしまう可能性もあるため注意が必要です。

 

 

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