住宅ローンの借り換えしやすい審査の緩い銀行は？借り換えと新規借入の審査は違う？

住宅ローンの借り換えを検討されている方に、審査基準が緩くて審査の通りやすい銀行や借り換えでお得になるポイントについて解説します。

住宅ローンは「借り換えする」ことで、支払利息を大幅に低く抑えられることがあります。

住宅ローンは大きな金額を長期間で借入するため、ほんのわずかな金利差が、予想外に大きな支払い金額の差になります。

住宅ローンの借り換えに積極的で「審査の甘い（緩い）」銀行があれば良いですよね。

さらに、住宅ローンの審査で見られるポイントが解っていれば利用しやすくなります。

少しの金利差が大きな差

住宅ローンは大きな金額を長期間に渡って借入します。

そのため、ほんのわずかな金利差が大きな支払い金額の差を生むことがあります。

例えば、日本全国の住宅ローンの平均的な借入額は3,000万円程度になりますので、3,000万円を借り入れした場合の金利差で見てみましょう。

住宅ローンを3,000万円、借入期間35年、元利均等返済で借入する場合、適用金利が2.475％だと支払利息の総額は14,875千円になります。

そのため、35年間での返済総額は44,875千円と計算できます。

実際に借入した金額の1.5倍ほどを支払うということですね。

一方、同じ金額、期間を、1.0％の金利で借入すると、支払利息は5,568千円です。

つまり、利息は3分の1程度になり、9百万円以上もの支払利息の差が生れます。

金利が1.475％違うことで、総支払額に9百万円もの差が生れるということに注意が必要です。

3,000万円の借入であれば、金利が0.1％違うことで70万円ほどの支払額の差がでるのです。

審査が重要な理由

住宅ローン審査では、借入できるか、できないかというだけではなく、住宅ローンの金利優遇幅にも影響を与えます。

せっかく住宅ローンの審査に通って、借入できるとなっても十分な優遇金利が受けられなければ意味がありません。

現在の住宅ローンの借り換えでは、どれだけの金利優遇を受けられるかが非常に重要です。

例えば、三井住友銀行の住宅ローンを変動金利で借入する場合、標準金利は2.475％になります（2021年3月現在）。

しかし、実際に住宅ローンを借入する場合、このままの2.475％で借入する方はほとんどいません。

ここから「優遇金利」が適用され、最も低い金利が適用されれば0.625％で借入することができます。

つまり、最大で1.85％もの金利優遇が適用されるのです。

しかし、適用される金利優遇幅は全ての方が同じという訳では無く、審査結果に応じて、それぞれの優遇幅が異なります。

そのため、出来るだけ低い金利で住宅ローンを借入するためには、審査で良い評価を得ることが重要になります。

審査の緩い銀行とは？

銀行毎に住宅ローンの審査基準は公表されていません。

そのため、各銀行の詳細な審査基準を明確に示すことはできませんが、一般的な基準や、経験論から解説することは可能です。

住宅ローンの審査通過難易度（審査基準の甘さ）を、難しい順に並べると以下のようになります。

都市銀行　＞　ネット専業銀行　＞　地方銀行・信用組合

つまり、住宅ローン借り換え時の審査の最も厳しいところは「都市銀行」と考えられます。

都市銀行と言えば、三菱UFJ銀行や、三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行などとなります。

一方、もっとも住宅ローン借り換え時に、審査に通りやすく、審査基準が緩いのは、地方銀行でしょう。

審査基準だけを対象とすれば、地方銀行の住宅ローンが望ましいということになります。

しかし、住宅ローンの借り換え先は、審査基準だけで選ぶことはできません。

住宅ローンは前述の通り、金利が低い銀行を選ぶことが大切なのです。

借り換えに適する銀行は？

上記から言えば、審査基準が緩いので、住宅ローン借り換え審査に通りやすく、利用しやすい銀行は、地方銀行となります。

しかし、前述の通り、住宅ローンでは、金利を少しでも低く抑えることが重要です。

この時、各銀行を住宅ローンの金利で比較した場合、金利が低くなる順に並べると以下のようになります。

ネット専業銀行　＞　都市銀行　＞　地方銀行・信用組合

住宅ローン借り換えの審査基準が緩いのは、「地方銀行」となりますが、地方銀行では金利を最大限低くできない可能性があります。

住宅ローンの借り換えでは、「金利」が重要ですので、審査基準が甘いことに加え、金利を低く抑えられる銀行を選ぶ必要があります。

金利が最も低くなる可能性が高いのは「ネット専業銀行」です。

ネット専業銀行であれば、審査基準で比較しても、緩い順番に2番目となりますので、比較的通りやすいと考えられます。

住宅ローンの借り換えを検討するのであれば、ネット専業銀行が審査にも通りやすく、金利を低くできる可能性が高いので、借り換え時の狙い目となります。

借り換え時の審査基準

住宅ローンを借入する場合の審査では、新規借入時も、借り換え時も基本的には同一の審査項目で判定されます。

つまり、年収、勤続年数、家族構成、担保評価額、既存の借入額、個人信用情報といった項目を重要視されます。

借り換えの場合であれば、一旦審査に通過して、住宅ローンを借入していることから、「転職した」、「年収が下がった」、「住宅ローン以外の借入を行った」というような事情が無い限り、審査に通る可能性は高くなります。

しかし、借り換え時と、新規借入時で、決定的に住宅ローンの審査基準が異なるものがあります。

それは、「既存住宅ローンに対する返済状況」と「担保評価」です。

返済履歴が重要

借り換え時の住宅ローン審査では、既存の住宅ローンに対する返済履歴を確認されます。

銀行によっては、現在の住宅ローン借入先の預金通帳を確認して、実際に口座からいつ引き落としされているかまで確認することもあります。

この時、住宅ローンの返済日が数日単位でも遅れてしまっていると審査に不利になります。

銀行の審査では、借入に対する返済を数日単位でも遅らせてしまう方を「信用できない」と評価します。

そのため、現在借入している住宅ローンへ延滞されたことがある方は審査に通りにくくなってしまいます。

なお、返済履歴を確認するのは、通常長くて2年程度です。

担保評価は金額に影響

また、住宅ローン借り換え時に重要となる点として「担保評価」をあげることができます。

新規で住宅を購入する場合、大手不動産会社などから購入する時は、担保評価額＝購入価額で評価されることが多くなります。

しかし、住宅ローン借り換え時には、「購入価格」というものがありませんので、担保評価額＝時価で判断されます。

時価というのは、近隣の不動産売買事例などから、銀行が独自に評価します。

そのため、住宅の需要が少ない地域や、戸建て住宅の場合、購入時の価格に比べて、担保評価額が低くなってしまう可能性があります。

住宅ローン借り換え時に、借入可能な金額は、担保評価額の100～120％程度とする銀行が多くなります。

そのため、時価が大幅に低くなってしまっている住宅の場合、借り替え審査に通りにくくなってしまうこともあります。

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　申込前に知っておきたい住宅ローンの審査基準

おすすめの銀行

住宅ローンの借り換え審査が厳しくなく、さらに、優遇金利が大きくて、借り換えに適する銀行をご紹介します。

なお、前述の通り、住宅ローンでは、「金利優遇幅」が重要ですが、どれだけの優遇幅が得られるかは、「審査結果」によって異なります。

そのため、特定の銀行だけに申込していては、審査に通ったとしても、「十分な優遇金利が得られない」可能性もあります。

住宅ローンの借り換えの相談では、複数の銀行に並行して相談されておくのがおすすめです。

住信SBIネット銀行

最初におすすめなのは、ネット専業銀行である「住信SBIネット銀行」のネット専用住宅ローンです。

住信SBI銀行の住宅ローンは、住宅ローン業界全体のなかでも、業界最低水準となる金利の低さが魅力です。

さらに、住信SBIネット銀行では、新規借入時に比べて、さらに低く借入できる「借り換え」用の特別金利が設けられています。

<住信SBIネット銀行の金利>

*適用金利は、記事作成時点(2021年3月時点）の適用金利であり、金利情勢等により毎月見直されます。

住信SBIネット銀行の審査基準

それでは、住信SBIネット銀行の審査基準は厳しいのでしょうか。

それとも、審査基準が甘く、借入しやすい銀行と言えるのでしょうか。

結論から言えば、住信SBIネット銀行は、審査基準が緩めであり、比較的借入しやすい銀行だと考えられます。

住宅ローンの審査基準の厳しさを図るうえで、重要となるポイントには以下があります。

1. 年収（最低基準があるか）
2. 雇用形態（正社員以外でも借入できるか）
3. 勤続年数（借入申込可能な勤続年数のながさ）

①～③の項目は、住宅ローン（借り換え）審査において非常に重要な項目ですが、銀行毎で基準に大きな違いがあります。

以降では、それぞれの項目と、住信SBIネット銀行の基準を比較してみましょう。

①年収

住宅ローンを借入する場合、一般的には、年収300～400万円以上が必要とされています。

銀行によっては、そもそも年収が400万円以上ないと、申込すら出来ないこともあります。

住信SBIネット銀行の場合、借入申込できる年収の「最低基準」は設けられていません。

そのため、「就業していて、安定収入があれば」申込可能です。

住宅ローンの難易度を示す基準から言えば、かなり緩い基準と言えるでしょう。

②雇用形態

住宅ローンは、一般的に給与所得者、特に正社員が借入しやすく、契約社員・派遣社員・アルバイト・パートや、自営業者の方は審査に通りにくくなります。

また、正社員以外の方の申込を受付していない銀行もあります。

例えば、東京スター銀行の住宅ローン「スターワン住宅ローン」の場合、正社員として勤務する給与所得者、もしくは会社役員・自営業者しか受け付けしていません。

つまり、契約社員、派遣社員や、アルバイト・パートは借入できない商品となっています。

住信SBIネット銀行の場合、契約社員・派遣社員の借入も可能としています。

パート・アルバイトや、その他の収入が無い年金受給の申込はできませんが、契約社員・派遣社員でも借入申込を可能としているのが特徴です。

③勤続年数

勤続年数に関する基準も、銀行毎に大きく異なります。

先程の東京スター銀行の住宅ローンの場合、給与所得者で1年以上、会社役員・自営業者で最低2年以上の勤続年数が必要とされています。

住宅ローンの審査基準として、厳しい銀行で3年以上、一般的な銀行でも1年以上の勤続年数が必要とされています。

対して、住信SBIネット銀行の場合、借入申込できる最低勤続年数は3ヶ月以上とされています。

3ヶ月というのは、銀行のなかでもかなり短めの期間です。

住信SBIネット銀行の申込方法

住信SBIネット銀行の住宅ローンに借入申込する場合は、インターネット経由で行います。

住信SBIネット銀行は、WEB専用商品ですので、店頭などでの申込はありません。

以下のリンクから公式ホームページに移動して申込を行います。

住宅ローンでは、「事前審査/仮申込」なら、資料提出もほとんどありませんので、まずは仮審査から行われてみるのがおすすめです。

　住信SBIネット銀行の住宅ローン

 住信SBIネット銀行住宅ローン口コミ・評判

 住信SBIネット銀行の審査基準を徹底解説

SBIマネープラザ

SBIマネープラザというのは、住信SBIネット銀行と同一条件の住宅ローン商品を、店頭相談/対面申込で利用するための住宅ローンです。

ネット専業銀行のデメリットは「対面相談」が出来ず、住宅ローンに不慣れな方が利用しづらいことだと言われます。

SBIマネープラザは、ネット銀行であるにもかかわらず、実際の店舗を用意し、専門の相談員が対面で相談してくれます。

取り扱っている住宅ローンは、住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローンと同一条件です。

つまり、「ネットのお得な条件を、対面型のサービスで利用できる」住宅ローンと言えます。

<SBIマネープラザの金利>

*適用金利は、記事作成時点(2021年3月時点）の適用金利であり、金利情勢等により毎月見直されます。

SBIマネープラザへの相談

SBIマネープラザの店舗数はまだ少なく、相談にあたっては事前予約が必要となります。

SBIマネープラザには、以下のリンクから公式ホームページに移動して行うことが出来ます。

《SBIマネープラザとは？》

所属銀行：住信SBIネット銀行株式会社/銀行代理業者：SBIマネープラザ株式会社/許可番号：関東財務局長（銀代）第268号
取扱業務： 円普通預金及び円定期預金の受入れを内容とする契約締結の媒介（勧誘及び受付）

※並びに資金の貸付けを内容とする契約締結の媒介（勧誘及び受付）当社は、銀行代理業に関して、お客さまから直接、金銭のお預かりをすることはありません。

※ただし、住宅ローン取引に付随するもののみを指す

三菱UFJ銀行（ネット受付専用）

前述のネット銀行に比べ、審査の難易度はあがりますが、三菱UFJ銀行もおすすめの銀行です。

特に、店頭相談・申込で利用できない、ネット受付専用の住宅ローンがおすすめです。

ネット受付専用住宅ローンの特徴は金利が低いことです。

3年間の固定金利なら0.39％となりますので、2021年3月現在で利用できる住宅ローンのなかでも、最低水準の住宅ローン商品になります。

au住宅ローン（じぶん銀行）

＊2020年6月現在のau住宅ローンの金利

じぶん銀行とは三菱UFJ銀行とauを運営するKDDIが共同で設立したネット銀行です。

新興のネット銀行ならではの低金利とお得な団体信用生命保険の制度が魅力です。

もちろん、auユーザー以外の一般の方もau住宅ローンを利用できます。

2021年3月現在、変動金利は0.410%、10年固定金利でも0.525％で借入可能です。

▼ご相談はこちら

• 変動金利・10年固定金利は業界最安水準
• 50％がん保障特約付き団信が無料で利用可能
• 保証料・繰り上げ返済手数料などが無料

フラット35（住信SBIネット銀行）

フラット35とは政府が行う公的な住宅ローンです。

公的な住宅ローンということもあり、比較的審査に通りやすく、自営業者や勤続年数の短い方にも利用しやすい住宅ローンとなっています。

そのため、民間銀行の住宅ローン審査に落ちてしまった方でもフラット35であれば借入できる可能性は十分にあります。

将来の不安を取り除き、今のうちに長期固定金利に変えておきたいという方はフラット35がおすすめです。

さらに、住信SBIネット銀行のフラット35は、その他の銀行を含めたフラット35のなかでも、最も金利水準が低いと言われています。

楽天銀行住宅ローン

楽天銀行もネット専業銀行です。楽天銀行住宅ローンも、住信SBIネット銀行に次ぐ、低金利で借入可能な住宅ローン商品としておすすめです。

<楽天銀行住宅ローンの金利>

*適用金利は、記事作成時点(2020年6月時点）の適用金利であり、金利情勢等により毎月見直されます。

さらに、楽天銀行の住宅ローンの場合、借入時の諸費用もお得です。

一般的な住宅ローンの場合、銀行の事務手数料+保証料が、借入金額×2.20％+55,000円程度必要になります。

住宅ローン3,000万円の借入であれば、72万円程の費用となります。

この諸費用は住宅ローンの新規借入でも、借り換えでも同様です。

しかし、楽天銀行の場合、諸費用は一律33万円の固定額となります。

先程の例と比較すれば、半額以下の諸費用で借入できることになります。

住宅ローンの借入額が増加しても、楽天銀行の諸費用は増加しませんので、さらに諸費用の差は大きくなります。

①年収

楽天銀行の住宅ローンに借入申込できるのは、年収400万円以上の方となります。

配偶者を連帯債務者として収入合算することは可能です。

年収の基準から言えば、楽天銀行の住宅ローンは審査基準がやや厳しめの住宅ローンと言えます。

②雇用形態

楽天銀行住宅ローンの場合、雇用形態に関わらず、借入申込することができます。

ポイントは、安定した収入があることです。

収入が安定していれば、雇用形態に関わらず申込が可能ですし、収入合算として計算に加えることができます。

③勤続年数

楽天銀行住宅ローンは勤続年数に関わらず借入申込することが可能です。

勤続年数に関わらず借入申込が可能というのは、他の銀行に比べて、かなり利用しやすく、審査基準が緩い銀行と言えるでしょう。

楽天銀行住宅ローンは、年収が最低400万円以上必要となりますので、「年収基準」は厳しめとなります。

但し、雇用形態、勤続年数に関しては、基準が甘く、利用しやすい銀行と言えるでしょう。

まとめ

住宅ローンは長期間に渡って、大きな金額を借入するため、少しの金利差が大きな支払い額の差を生むことになります。

そのため、長期固定金利で高めの水準を利用している場合や、当初借入時に金利優遇が受けられなかった場合など、借り換えでメリットが生まれることがあります。

今回は住宅ローン借り換え時の審査基準と、審査基準が緩く、借入しやすい銀行をご紹介いたしました。

住宅ローンは、事前申込/事前審査までは、ほとんど資料提出も必要ありませんので、まずは積極的にご相談されてみるのが良いでしょう。

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