低金利が続く住宅ローン！今後の金利動向はどうなる？

「できるだけ毎月の返済額を抑えたい」「金利が低いタイミングに住宅ローンを利用したい」という方は、今がチャンスです。現在、住宅ローンの金利水準は非常に低く、利用者にはうれしい金利動向となっています。

ここでは、なぜ金利水準が低いのか、そして、どれくらいの金利水準で住宅ローンが提供されているのか、さらに、今後の金利動向の見通しなど、住宅ローン検討者が押さえておきたい基礎知識を紹介します。

本記事を通して、金利動向を予測するための基本的な知識を身につけることもできますので、住宅ローンの利用を検討されている方は、参考にしてください。

特に、2016年1月のマイナス金利導入は、住宅ローン市場に大きなインパクトを与え、長期金利はマイナス圏に突入したこともありました。

住宅ローンの金利水準が低いことから、これから住宅ローンの利用を検討している人だけでなく、既に住宅ローンを利用している人で借り換えをするケースも目立ちます。

金利が違うとこれだけ違う！

住宅ローンは、20〜30年以上の長い付き合いとなることが多く、金利が0.1%違うだけで毎月返済額・総返済額が大きく変わってきます。住宅ローンは少しでも金利が低いタイミングで利用することが大事です。

仮に、3,000万円を35年返済、固定金利1.0%で元利均等返済の場合は、毎月返済額は84,685円で総返済額は35,567,804円です。

もし、同じ条件で金利が1.1%（＋0.1%）の場合は、毎月返済額が86,091円（＋1,406円）、総返済額は36,157,985円（＋590,181円）まで高くなります。

また、金利が1.5%になると、毎月返済額が91,855円（＋7,170円）、総返済額が38,579,007円（3,011,203円）と、支払い総額にかなり大きな差が出ます。金利の違いで総支払額に3百万円以上の差が生れるとなると、馬鹿に出来ない差と言えますよね。

金利が高いと物件価格の1.5倍以上の総返済額になっていることも珍しくありません。

せっかく、日々の買い物などで数円〜数百円など節約をしていても、金利が0.1%高くなるだけで数十万円も高い買い物をしてしまうことになるため、住宅ローンを利用するのであれば金利が低い方が、断然お得です。

<関連：住宅ローン金利の選び方>

銀行員が教える住宅ローンを選ぶポイントと考え方/金利タイプの選び方

主な住宅ローン商品の金利

下記は、一部の銀行の住宅ローンの金利ですが、非常に低金利です。

特に、住信ＳＢＩネット銀行などのネット銀行の住宅ローンは、概ね変動金利が0.4%～0.5%前後、長期固定でも1.0%〜1.5%程度で利用できます。

また、三菱UFJ銀行や三井住友銀行などの都銀でも、概ね変動金利は0.6%前後、長期固定も1.5%〜2.0%程度と低金利で住宅ローン利用が可能なため、大変お得です。

住信SBIネット銀行

変動：0.415%

2年固定：0.5%

5年固定：0.6%

10年固定：0.66%

20年固定：1.25%

*2020年2月借入時の適用金利/ 最大限金利優遇を受けた場合の適用金利

楽天銀行

変動：0.527%

2年固定：0.829%

5年固定：0.867%

10年固定：1.005%

*2020年2月借入時の適用金利/ 最大限金利優遇を受けた場合の適用金利

じぶん銀行

変動：0.457%

2年固定：0.41%

5年固定：0.55%

10年固定：0.55%

*2020年2月借入時の適用金利/ 最大限金利優遇を受けた場合の適用金利

三菱UFJ銀行（ネット申込専用住宅ローン）

変動：0.525%（店頭表示金利2.475%、最大引下幅-1.850%）

3年固定：0.39%（店頭表示金利2.950%、最大引下幅-1.850%）

10年固定：０.59%（店頭表示金利3.350%、最大引下幅-1.850%）

*2020年2月借入時の適用金利/ 最大限金利優遇を受けた場合の適用金利

三井住友銀行

変動：0.5%

2年固定：0.725%

5年固定：1.025%

10年固定：1.325%

*2020年1月借入時の適用金利/ 最大限金利優遇を受けた場合の適用金利

▼最新の住宅ローン金利はこちらも確認下さい

また、全期間固定金利のフラット35も金利は大幅に低下しています。長期金利が低下していることから、借入全期間固定型で金利上昇リスクが無いフラット35まで金利が低下しているのです。

フラット35で返済期間が15年〜20年の場合は金利が1.290%〜1.960%、返済期間21年〜35年は1.340%〜2.010%、フラット20は返済期間15年〜20年で1.290%〜1.960%、フラット50は返済期間36年〜50年で1.700%〜2.200%と、いずれも利用しやすい金利水準となっています。

なお、同じフラット35でも、借入時の条件は銀行毎に異なります。フラット35は、どの銀行で借入しても、借入条件は同一という商品ではありませんのでご注意ください。

住宅ローン金利動向の決まり方

住宅ローンの金利がどのようにして決まるのかご存知でしょうか。

指標としている金利の変化や金融機関同士の競争など、さまざまな要因で金利動向が決まります。ここでは、固定金利と変動金利それぞれの指標について見ていきましょう。

住宅ローンを変動金利で利用されている方のなかには、「金利が上昇」する局面になったら、長期固定金利に変えたいと思っている方も多いでしょう。金利動向が上昇するタイミングを見逃さないためには、金利が上昇する要因や、経済環境に素早く気付くことです。以下では、金利上昇の要因や原因を確認します。

固定金利の指標となる「長期金利」

住宅ローンの固定金利の指標となるのが、10年物国債利回りである長期金利です。一般的に、長期金利が上昇すると固定金利も高くなり、長期金利が下落すると固定金利も低くなります。

5年〜10年前には1.000%〜1.500%で推移していた長期金利ですが、マイナス金利導入後は一時マイナス圏に突入し、現在（2018年7月時点）は、0.020%〜0.040%程度で推移中です。限りなく、0%に近い水準で推移しているため、各金融機関の住宅ローン固定金利も非常に低くなっています。

長期金利は国債の売りが増えると金利が上昇し、買いが増えると金利が下落する関係にあるため、国債を買い入れしている日銀の動向などもチェックした方がいいですが、まずは、「長期金利上がる＝固定金利上がる」「長期金利下がる＝固定金利下がる」と覚えておき、長期金利動向もチェックして、住宅ローンの金利動向予測に活用しましょう。

長期金利動向・推移は、日本相互証券株式会社のサイトなどで確認できます。

変動金利は「短期プライムレート」

固定金利は長期金利が指標となりますが、変動金利は短期プレイムレートに連動します。短期プライムレートとは、銀行が優良企業に対してお金を貸し出す際に、「最も優遇された金利の中で、1年以内の短期間で貸し出す金利」のことです。短期プライムレートのことを「最優遇適用金利」と呼ぶこともあります。

日銀の政策金利によっても変わってきますが、短期プライムレートは、各金融機関が独自に決定をします。

このように、固定金利と変動金利で指標の金利が異なるため、固定金利が上昇すれば変動金利も上昇するというわけではないことも覚えておきましょう。あくまで、短期と長期の金利動向は異なる基準により変動しているというわけです。

今後の住宅ローンの金利動向は？

最後に今後の金利動向に関する予測についても解説しておきましょう。

現在の住宅ローンの低金利は、日銀のマイナス金利導入など金融緩和政策のおかげと言って良いでしょう。

日銀の金融緩和政策は、デフレ脱却を目的としていて、物価2％アップの目標を掲げています。しかし、まだ2％には程遠い状況ですので、しばらくはこのまま金融緩和政策が続くと予想されています。

金融緩和政策による低金利は特に変動金利に大きく影響します。

つまり、住宅ローン金利動向も、当面は現状の低水準が維持され、すぐに上昇する懸念は低いと言えるでしょう。

但し、長期金利に関しては変動する可能性があります。2018年年末にかけては緩やかに長期金利が上昇を続けていました。2019年以降、長期金利についても下降に転じて落ち着いてはいますが、オリンピックに向けて再度上昇する可能性はあります。

今後は、景気の回復や、物価の上昇といった点や、日銀の金融政策の転換などが金利動向に影響を与えますので、気を付けておくのが良いでしょう。

住信SBIネット銀行

ネット銀行の住宅ローンのなかでも特に金利が低いことで有名な住宅ローンです。金利水準は全国の銀行のなかでもトップクラスです。さらに、全疾病保証に無料で加入できますので、就業できなくなった場合の住宅ローン返済も免除してもらうことが可能です。

SBIマネープラザ

SBIマネープラザとは、住信SBIネット銀行の住宅ローンを、対面相談で借入できる住宅ローンです。

住宅ローンは専門家と相談して借入したい方におすすめの住宅ローンサービスです。なお、SBIマネープラザは店舗数が少ないため、以下からの予約が必須となります。

三菱UFJ銀行（ネット受付専用）

大手都市銀行の三菱UFJ銀行ですが、店頭申込とネット申込で住宅ローンの借入条件は異なります。

特に、金利には大幅な差がありますので、ネット申込がおすすめです。三菱UFJ銀行の住宅ローンも人気商品であり、毎年の利用実績ではトップクラスとなる住宅ローンになっています。

まとめ

住宅ローンは大きな金額を長期間に渡って借入するため、少しの金利差が大きな支払い額の差につながります。そのため、住宅ローンで損をしないためには、「金利」を正しく知っておくことが大切です。

現在の金利水準が低い分、将来的な金利上昇リスクに備える必要はありますが、目先の金利動向は大きな変化がない可能性の方が高いと考えられます。

将来的な金利上昇リスクに備え、今のうちに長期固定金利を選んでもいいでしょうし、金利の低い変動金利や短期固定金利を選択して、積極的に繰上返済をして借入元本を減らしておくのも良いでしょう。

住宅ローンの金利動向に注意して、住宅ローンを上手に活用できるようにしましょう。

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