銀行員が教える住宅ローンを選ぶポイントと考え方/金利タイプの選び方

住宅購入は大部分の個人にとって人生最大の買い物になります。

そのため、必然的に住宅ローンも個人が人生のなかで行う最大級の借り入れ・借金となります。

住宅ローンでは数千万円という金額を借り入れすることになります。

そのため、ほんのわずかな商品性・金利の違いで、将来支払う金額が数百万円単位で変わってしまいます。

そのため、住宅ローン選びはその後の人生を左右すると言っても過言ではありません。

銀行員が考える住宅ローンや金利タイプを選ぶポイント・基準を教えます。

住宅ローン選びで変わる？

住宅ローンや金利タイプの選び方で将来の返済額が変わるといっても、正直ピンと来ないという方が多いかも知れません。

住宅ローンは「金利」で比較されることが多いですが、金利の違いでどれだけ返済額が違うのかってイメージしにくいですよね。

住宅ローンの選び方次第で、将来返済額がどれだけ違うのかを、具体例で比較してみましょう。

仮に、住宅ローン借入額の平均的な水準である3,000万円を借りる場合を例に、金利差による、返済額に与える違いで見てみましょう。

計算は借入期間35年、元利均等返済を前提で行います。

①金利1.5％の場合

住宅ローンを1.5％の金利で借入して、その後、金利は変動しないものと仮定します。

この時、3,000万円の住宅ローン借入に対して、将来の返済額は3,858万円になります。

858万円は、金利1.5％に対する利息支払になります。

では、この利息に相当する858万円が、金利が変わることでどれだけの額になるのかを確認してみましょう。

②金利0.5％の場合

次に、借入金利が1.0％低下して、0.5％の住宅ローンを借入する場合で計算してみましょう。

この時、住宅ローンの総返済額は3,271万円になります。

先程の①の場合と比べると、総返済額は587万円も少なくなります。

住宅ローン3,000万円を借り入れする場合、住宅ローンの選び方で、金利1.0％の差が生まれると587万円の支払い額の差に相当します

。0.5 %の金利差であっても、半額の293万円の差になります。

住宅ローンの返済額が587万円も異なるとなれば、住宅ローンの差が「大した差ではない」なんて思う方はいないですよね。

また、この例は大げさな例ではありません。実際、現在の住宅ローンを選ぶ際にありうる現実的なケースになります（詳細は後述します）。

実際に、住宅ローンの選ぶポイントや基準次第では、600万円近くもの返済額が異なってくるのです。それだけ住宅ローンを選ぶ方法は重要なのです。

以降で、住宅ローンを選ぶポイント・基準を説明します。

金利は数字だけで選ばない

住宅ローンを比較して選ぶ時、ポイントとして最初に目に入るのが「金利」です。

住宅ローンを選ぶポイントの1つ目として、金利からご説明しましょう。

住宅ローンの比較サイトなどを見ると、住宅ローンの一覧が掲載されていて、それぞれに金利の数字が羅列されているでしょう。

当サイト内でも以下のように、金利の比較を掲載しています。

しかし、住宅ローンを選ぶポイントとして、単純に「金利の数値だけ」を見て選ぶのは良くありません。

金利タイプの特徴をしっかりと把握して選ぶ必要があります。

金利の3タイプを知る

住宅ローンの金利タイプには以下のような3つのタイプがあります。

住宅ローンの金利を比較するためには、3つの金利タイプの特徴を理解して選ぶ必要があります。

<住宅ローンの3つの金利タイプ>

1. 変動金利
2. 全期間固定金利
3. 固定期間選択型金利

①変動金利

変動金利とは、言葉の通り、景気動向などによって短期的に金利が変動するタイプです。

通常の住宅ローンの場合、半年毎にその時点の変動金利で見直しを行います。

変動金利の住宅ローンでは、金利が変動しますので、将来の返済額は、借入時点では解らないという特徴があります。

②全期間固定金利

全期間固定金利の住宅ローンとは、変動金利とは対照的に、住宅ローンを借り入れしてから、完済するまでの金利が変わらないタイプの住宅ローンです。

金利が変わらないので、借入時点で、将来の総返済額が確定します。

そのため、将来の資金計画が立てやすく、安心感があるのが特徴です。

③固定期間選択型

固定期間選択型は変動金利と、全期間固定金利の中間に位置する住宅ローンの金利タイプです。

変動金利のように短い期間で金利は変わらないけども、借入期間全体を通じてまで金利は固定しません。

住宅ローンの固定期間選択型の場合、2年、3年、5年、10年、20年といった期間が用意されています。

設定した期間は金利が変動しないけれども、設定期間終了後は、その時点の金利で見直しすることになります。

この3つの金利タイプでは、金利に以下のような特徴があります。

金利タイプのポイント

変動金利を正しく理解

住宅ローンを選ぶポイントとして、変動金利の特徴を正しく理解しておく必要があります。

住宅ローン商品の比較サイトなどで、住宅ローン商品を比較すると、「変動金利の金利が低く」、「全期間固定金利の金利は高く」なります。

そのため、金利が低くて、将来の返済額が少なくなる（ように感じる）変動金利が得と感じます。

たしかに、住宅ローンを借り入れする最初の時点では、変動金利は低く、全期間固定金利は高くなります。

固定期間選択型の住宅ローンは中間的な金利です。

しかし、変動金利は半年毎に金利が見直しになりますので、住宅ローンを借り入れした後から、金利が上昇するリスクもあります。

金利の上昇幅が大きければ、全期間固定金利の金利を上回る程上昇する可能性もあります。

冒頭で例示した、0.5％の金利とは2021年7月現在の変動金利住宅ローンの金利水準（優遇金利を適用後）です。

前述の具体例のように、変動金利（0.5％）が、住宅ローンの借入期間を通じて変動しなければ、600万円もの総支払額が少なくなることになります。

しかし、あくまでも0.5％の変動金利が変わらない前提です。

景気変動によって、変動金利が上昇すれば、600万円の差は縮小しますし、変動幅が大きいと支払い額が逆転する可能性も十分にあります。

金利タイプの選び方

住宅ローンを選ぶポイントとして、3つの金利タイプからご自身の希望にあった金利タイプを選ぶ必要があります。

変動金利は、借入時点の金利が低いことから当初返済額は低くなりますし、金利の変動幅が小さければ、将来の総返済額も低く抑えられる可能性があります。

損してしまうリスクもありますが、得する可能性もある金利タイプということになります。

一方、全期間固定金利は、借入時点で総返済額が確定しますので、将来の予定が立てやすく、予想以上に支払い額が増加してしまうという危険がありません。

しかし、借入時の金利が、借入期間を通じて変動しなければ、変動金利に比べて、総返済額が高くなる可能性もあります。

変動金利の方が「変動する」という点でリスクの高い金利タイプになります。

住宅ローンを選ぶ基準は、「リスク」を取るのか、「安全」を選ぶのかという選択の基準と、将来の景気変動に対する予測で金利タイプを選ぶことになります（但し、35年間の予測は現実的ではないでしょう）。

変動金利を選ぶのに適する人

変動金利型の住宅ローンを選ぶことが適した方とは、以下のような方となります。

いずれにも該当しない方は、変動金利の住宅ローンを選ぶのはリスクが高いと言えます。

1. 借入時点の返済額と返済能力に十分な余裕がある方
2. 収入の上昇が期待できる方
3. 生活費などの支出の減少が見込まれる方
4. 十分な貯蓄がある方

住宅ローンの変動金利は、借入時の毎月返済額が、借入期間中に「上昇するかもしれない」ことを念頭においておく必要があります。

借入時に毎月10万円の住宅ローン返済であっても、金利の上昇によって返済額が増額する可能性も十分にあります。

そのため、「当初返済額が支払えるギリギリの金額」で設定していると、金利上昇時に支払えなくなってしまう危険性があります。

そうならないためには、金利上昇・返済額増加時にも、返済を継続できるだけの余裕を持っておくことが大切です。

＊変動金利で選ぶなら住信SBIネット銀行がお得

金利タイプを選ぶ際の注意

住宅ローンの金利タイプを選ぶ際に、心がけておきたい注意事項がいくつかあります。

金利を選ぶポイントや、基準を誤ってしまうと、正しく住宅ローンを選ぶことはできません。

返済額シミュレーションの注意

住宅ローンの借入を検討している時、銀行などのホームページ上に掲載されている「返済額シミュレーション」で将来の総返済額を試算することができます。

実際に、住宅ローンの返済額シミュレーションを活用したことのある方も多いでしょう。

しかし、シミュレーションする際には注意が必要です。

大抵の住宅ローンの返済額シミュレーションは、借入時の金利が借入期間全体を通じて、変動しない前提の計算になっています。

全期間固定金利の住宅ローンシミュレーション（フラット35など）であれば良いですが、変動金利の金利上昇リスクは加味されないシミュレーションとなります。

そのため、いくらシミュレーションしても、変動金利の住宅ローンを、借入時点の金利で計算すると、変動金利で借入する方が得に感じてしまいます。

住宅ローンを選ぶ際には、変動金利の場合の総支払額は、「シミュレーション結果とは異なる」可能性が高いことを十分に理解しておく必要があります。

金利優遇に注意

民間銀行の住宅ローンの場合、公式ホームページなどの商品案内では、金利優遇があることを前提に、住宅ローン金利が紹介されています。

しかし、金利優遇は、全ての方が「必ず」受けられるというものではありません。

住宅ローンを申込後、審査結果次第で金利優遇の幅は変動します。

そのため、実際の住宅ローン借入時に、「審査結果が良くない」などの理由で、金利優遇を受けられない、もしくは少なくなる可能性もあります。

金利優遇が無いと、期待よりも、借入金利が大幅に高くなることもあります。

全期間固定金利の住宅ローン（フラット35）の場合、金利優遇は関係なく、利用する銀行、及び借入期間に応じて金利は一律で決まります。

変動金利でも金利優遇が受けられない時には、全期間固定金利型の住宅ローンよりも金利が高くなってしまう可能性があります。

金利優遇期間に注意

住宅ローン商品のなかには、「借入期間全期間」を通じて金利優遇幅が変わらない商品と、最初だけ金利優遇幅が大きくなる住宅ローン商品があります。

最初だけ金利優遇幅が大きい商品の場合、「お得に見せる」ための住宅ローン商品となりますが、基本的には全期間通じて金利優遇が大きい商品の方がお得になります。

しかし、住宅購入後、短期的に売却することを考えている方や、借り換えを考える方、繰り上げ返済を積極的に行って前倒しで完済する予定の方などにはお得になる可能性があります。

前倒しで住宅ローンを返済する前提でなければ、全期間を通じて金利優遇が一定の住宅ローンを選ぶ方がお得になる可能性が高くなります。

不動産業者の提案に注意

住宅ローンを借り入れする際、住宅購入で相談する不動産屋は変動金利を薦める傾向があります。

しかし、不動産業者の提案を鵜呑みにして、金利タイプを選ぶのは非常に危険です。

不動産業者にとっては、住宅購入者が「変動金利」を選ぶ方が都合良くなります。

不動産業者は、「住宅を購入して欲しい」、「少しでも高い家を購入して欲しい」という希望を持っていますが、そのためには変動金利を利用した方が良いのです。

不動産業者は、住宅購入を検討している方に、住宅購入を決断してもらいやすいように様々な説明を行いますが、住宅ローンもその1つのポイントになります。

不動産業者は、住宅購入を考えている方に、住宅購入時の「総支払額」、「毎月の返済額」の見込み額を案内するでしょう。

総支払額・毎月の返済額が解らなければ、住宅購入は出来ません。そして、不動産業者は、案内する金額を出来るだけ低く見せたいと考えます。

そのため、住宅を購入した場合の総返済額の支払例/計算例を、変動金利を前提として、全期間固定金利のように計算することが多々あります。

借入時点の金利が低く抑えられることを良いことに、金利が上昇しない前提で計算してしまうわけです。

実際、借入直後は変動金利で低く抑えられますので、問題も起きにくくなります。

シミュレーションを見た購入者も、「これなら買えそう」、「この程度ならもう少し高い家を」と感じやすくなります。

フラット35のような固定金利を前提に計算すると、支払額が大きくなりますので、住宅購入者に見せないようにするわけです。

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金利タイプ別の住宅ローン商品

前述の通り、住宅ローンの3つの金利タイプを理解してご自身にあったタイプを決めると、次は実際の住宅ローン商品を選ぶことになります。

変動金利や、固定期間選択型の住宅ローンを選ぶ場合、利用する住宅ローンは民間銀行の住宅ローン商品が対象となります。

全期間固定金利型の住宅ローンとして代表的なものは住宅金融支援機構が融資するフラット35となります。

おすすめ住宅ローン

実際の住宅ローン商品をもとに、2021年7月時点で選ぶべき「おすすめの住宅ローン」を案内します。是非、参考にされてみてください。

住信SBIネット銀行（変動金利）

住信SBIネット銀行のおすすめポイントは「金利の低さ」と「全疾病保障保険の無料加入」です。

住信SBIネット銀行住宅ローンの一番の魅力は、変動金利の金利水準の低さです。

変動金利の水準で選ぶなら、住信SBIネット銀行住宅ローンは、業界トップ水準の低さであり、借入全期間を通じて、優遇幅も維持されます。

住信SBIネット銀行には、インターネット専用で申込できる住宅ローン商品（上記）以外にも、対面で相談できる住宅ローン（MR.住宅ローンREAL)があります。

対面相談用住宅ローンは、東京都内他地域に設置されているSBIマネープラザにて申込できます（金利/全疾病保障などの借入条件は同一で、インターネットで申込するのか、対面で申込するのかの違いになります）。

変動金利の低さは業界トップ水準

住信SBIネット銀行の低金利は住宅ローン業界のトップクラスの低水準です。

新規住宅購入時、住宅ローンの借り換え時の双方に適用できる魅力があります。

全疾病保障に無料加入

住信SBIネット銀行の住宅ローンには、「全疾病保障に無料加入できる」というメリットがあります。

住信SBIネット銀行を借入する方には、保険料を銀行が負担してくれながら「全疾病保険」にも加入できます。

住信SBIネット銀行は、「全疾病保障」と「保険料無料」というWのお得があるのが特徴です。

全疾病保障とは、病気の種別に関わらず、また怪我であっても、「12ヶ月以上就業不能」となった場合に、その時点の住信SBIネット銀行の住宅ローンの残元本を保険が支払ってくれる制度です。

住宅ローンを借り入れしている人の支払義務が免除されます。

住宅ローンを新規借入する場合に、不安になることの多い健康上の問題を、住宅ローン借入人の追加負担無しで無料でカバーしてもらえるのは大きなメリットです。

一般的な銀行の住宅ローンなら、「8大疾病疾病保障」、もしくは「5大疾病保障」が多く、保険の対象となる病気の種類が限定されています。

どんな病気や怪我も対象になるというものはありません。

そのうえ、保険料も加入者（住宅ローン借入者）が負担するのが通常の住宅ローンのケースです。

住宅ローンの5～8大疾病保障の保険料は、住宅ローン金利に換算して、年間0.2～0.3％程度支払う必要があり、住信SBIネット銀行の住宅ローンは、この保険料相当額を住信SBIネット銀行が支払ってくれるのが特徴です。

現在、住信SBIネット銀行では、対面で直接相談して借入できる「コンサルティング窓口」を設けています。

「ネット専業銀行のデメリット」と言われることが多い「相談のしにくさ」ですが、住信SBIネット銀行なら相談して借入できます。

<住信SBI銀行住宅ローン金利抜粋/2021年7月>

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三菱UFJ銀行（ネット専用）

非常に知名度の高い大手都市銀行の三菱UFJ銀行ですが、住宅ローンには、「ネット受付専用」の特別商品があります。

そのため、支店の対面で相談して借入できる住宅ローンと、専用のWEBページから申込できる住宅ローンには違いがあります。

三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローンの特徴は、3年固定（固定金利期間選択型）の金利水準が非常に低いことです。

3年固定金利は、通常のネット専業銀行住宅ローンの変動金利よりも低いため、大変おすすめです。

<三菱UFJ銀行（ネット専用）/2021年7月>

*金利が大幅に低下中！！

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住信SBIネット銀行(フラット35)

借入期間、全期間固定金利の住宅ローンを希望するなら、フラット35が良いでしょう。

フラット35は最長35年間までの「借入期間全体を固定金利」にできるのが特徴です。

当初借入金利が、ずっと変わらず、借入期間全体に適用されるので、返済額を安定化できます。

そのため、住宅ローン借入時点で、将来の総支払額を確定できる「安心の住宅ローン」とも言えます。

ところで、フラット35のことを、「どこの銀行で借入しても条件が同じ」住宅ローンと誤解されている方がいます。

しかし、フラット35の金利条件はどこでも同じではありませんので注意が必要です。

フラット35の全期間固定金利の住宅ローンの特徴は同じですが、金利水準は銀行毎で個別に設定しています。

審査基準などは、どこの銀行でも一定ですが、借入条件は異なるのです。

同じフラット35を利用するなら、少しでも金利が低い銀行から借入したいと思うのは当然ですよね。

フラット35は住宅ローンの借り換え目的でも借入できます。

最近のフラット35は、「変動金利」にも負けないくらいの低水準で借入できますので、この機会に低水準の金利で全期間固定金利にしてしまうのも有効です。

2020年に入り、フラット35の金利は大きく下がっています。

長期固定金利を希望の方は今がチャンスとも言える時期です。

フラット35は既存住宅ローンの借り換えにも利用可能です。

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まとめ

今回は住宅ローンを選ぶポイント・基準のうち「金利タイプ」に着目して解説しました。

住宅ローンを借り入れする人の多くは、「変動金利」を中心に住宅ローンを選ぶ傾向にあります。

但し、変動金利のリスクや注意点を理解したうえで選択するなら良いのですが、借入時点の金利が低いからという理由だけでは非常に危険です。

金利タイプごとのメリット・デメリット、危険性などを理解したうえで金利タイプ/住宅ローンを選ぶ必要があります。

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