住宅ローンを借入・契約するまでに必要な手続きは?押さえておきたい最低限

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史上最低とも言えるほどに住宅ローン金利は下がっており、その一方で、不動産価格は底を脱して、上昇に転じています。そんな中、「今こそマイホームの買い時」と考える方も多いのではないでしょうか。

しかし、現金だけで住宅を購入できるような幸せな方は少なく、大抵、住宅ローンが借入できないと住宅は購入できませんよね。

住宅ローンを契約して、借入するために、何をすれば良いのか解りますか?

住宅ローンの申込、契約、借入などの一連の手続きについて、知っておいた方が良い基礎や知識を説明します。

 

 

最初は物件選びから!


「購入したい物件を決めてから住宅ローンに相談する」のか、「住宅ローンに相談してから物件を探すのか」どちらが正しいの?と悩まれる方がいます。

「購入金額」が解ってから住宅ローンに相談するのか、「いくら借入できるか」を確認してから、住宅を選ぶのか、どちらも正しい気がしますよね。

 

答えは明確で、「住宅選びが先」です。

購入したい住宅が決まってから、住宅ローンの借入を相談するのが正解です。

 

しかし、「住宅ローンでいくら借入できるか」が解らないと、住宅選びなんて出来ないという方いますよね。と言うより、大半そうですよね。

購入できる住宅の価格も解らないのに、住宅を選ぶなんて気の遠くなるような話ですよね。

 

しかし、住宅ローンの借入可能額は、年齢や、年収から、ご自身でも計算できます。

もちろん、簡易にはなりますが、おおよその借入可能額を計算するのは簡単ですので、やってみてください。

 

[計算方法はこちらで説明]

 

それで、いくら住宅ローンを借入できそうかを念頭に置いて、住宅探しを始めることになります。

住宅探しは、「中古」なら仲介業者などの不動産屋、新築マンションや新築の戸建住宅ならモデルルームや、住宅展示場、分譲住宅などで相談します。

 

もし既に住宅をお持ちで、「買い替え」・「住み替え」をお考えなら、この時点で、お持ちの住宅がいくら位で売却できそうかを確認しておく必要があります。

住宅の売却した後に、いくら手元にお金が残るのか、もしくは、住宅ローンが残ってしまうのかでも条件が異なります。

 

住宅の売却価格の簡易査定は、不動産業者が無料で行ってくれます。

簡易査定をしたからと言って、売却を依頼する必要もありませんので、参考にされてみるのが良いでしょう。

 

 

 

諸費用も念頭に入れておく


住宅を購入する際に使える金額の上限は、住宅ローンの借入額+自己資金(預貯金や、親からの援助など)です。しかし、この金額全額を、住宅購入代金に使える訳ではありませんので注意が必要です。住宅購入や、住宅ローンの借入には諸費用も必要です。

 

諸費用の目安は、新築マンションの際で、住宅ローンの借入金額×2+50100万円程度、戸建住宅の場合は、さらに100万円程度が余分にかかると思っておいた方が良いでしょう。

 

具体例で言えば、マンション購入で、住宅ローンを3,000万円借入するなら、110160万円程度の諸費用を念頭に入れておく必要があります(=3,000万円×2+50100万円)。

諸費用には、住宅ローン購入時の保証料や、印紙代、登記費用、火災保険、住宅購入時の修繕積立金、引っ越し費用、不動産取得税などがあげられます。物件毎に詳細は異なりますので、相談する不動産業者に確認が必要です。

 

 

住宅ローンの相談


購入したい物件が決まると、ここから実際に、銀行に対して住宅ローンの相談、借入申込が始まります。

住宅ローンを借入するために銀行に相談するには、主に2つの方法があります。

 

 

①不動産屋から銀行に相談


住宅を購入する時、大抵は、売り主や、仲介として不動産屋が入ります。

個人間の売買や、不動産屋以外でない法人から直接購入することは、あまりありません。

 

そして、不動産屋は、住宅を売却する専門家であると同時に、購入希望者に住宅ローンを借入してもらうことのプロでもあります。そのため、購入希望者が借入しやすいと思う住宅ローンを選んで提案してくれ、代理で銀行に相談してくれます。

 

銀行は自行の住宅ローンに詳しいですが、他行の住宅ローンについては、詳しくありません。一方、不動産業者は、様々な銀行の住宅ローンを調べており、どこの金利が低いか、審査に通りやすいのはどこか、たくさん貸してくれる住宅ローンはどれかなどの要点を押さえています。

 

但し、忘れてはいけないのは、不動産屋は、「借入できる」ことを最優先することです。必ずしも、金利などの借入条件が良い住宅ローンを選んでくれる訳ではありません。極端に言えば、不動産屋は、「売る」ことが出来れば良く、購入者が支払う金利は関係ありません。

そのため、金利に関わらず、住宅ローンを貸してくれる銀行を優先してしまいがちです。

 

 

②ご自身で銀行に相談


住宅ローンを借入するのに、出来るだけ金利の低いものを借入したい方は、ご自身で銀行に相談する必要があります。

特に、ネット専業銀行(住信SBIネット銀行や、楽天銀行など有名ですよね)で借入したい方は、自分で相談しなければいけません。不動産屋はネット専業銀行の代理相談はしてくれません。

そして、ご自身で住宅ローンの相談をする時に、購入するのが、中古住宅なのか、新築住宅なのかで対応方法や、注意点が異なります。

 

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新築住宅の場合


新築住宅を購入する場合、建設中であれば、住宅の購入・契約から、購入代金の支払い・引き渡しまでに時間がかかります。

数か月~1年以上かかることもあります。そのため、購入希望者も、住宅ローンの相談や、申込を慌てて行う必要が無く、時間をかけて行うことができます。

 

 

中古住宅の場合


しかし、中古住宅の場合には状況が異なります。

中古住宅では、住宅ローンの契約が出来れば、すぐにでも住宅を購入することができます。

そのうえ、住宅に対して、購入希望を出すと、通常、他の購入希望者からの受付をストップすることになります。そのため、住宅ローンの相談や、審査に時間がかかると、売り主にとって不利益になってしまいます。そのため、住宅ローンの相談に、多くの時間をかけることができません。

 

通常、購入希望を出してから、住宅ローンの契約・借入を経て、実際の引き渡しを受けるまでを、1ヶ月~1.5ヶ月程度で行う必要があり、急いで借入する銀行を決定する必要があります。そうなると、条件の良い銀行を探す時間が無く、審査の速い銀行や、審査に通りやすい銀行を優先せざると得ないこともあります。

 

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住宅ローンの事前審査


実際に銀行に住宅ローンの相談・申込を行うと、住宅ローン審査は2段階で行われます。

つまり、①事前審査、②正式審査の2段階です。

 

「なんでわざわざ2回も審査するの?」と聞こえて来そうですが、これには理由があります。住宅ローンの正式審査には、かなりの資料や、申込書の提出が必要です。申込書類をいくつも記入するだけでなく、所得証明書や、住民票、購入物件の資料など、勤務先や、市役所などで集める書類もありますので、費用や時間もかかります。

 

それだけの書類を集めて、結果、審査で落ちて、費用や、時間が無駄になってしまうと、不動産の契約も台無しになるかもしれません。その銀行で住宅ローンが借入できないと早期に解れば、他の銀行に相談することもできます。

 

そのため、住宅ローンの借入申込では、最低限度の資料だけで簡易的に審査を行って、「審査に通る見込みの高い人」だけに、書類の提出を求め、正式審査するようになっているのです。

「借入申込額を減らせば審査に通りそう」などのアドバイスも、この段階で銀行から行われます。

大部分の住宅ローンの借入申込において、この2段階式の審査が採用されています。

 

 

 

事前審査のポイント


住宅ローン審査で、銀行がチェックするポイントがあります。

重要な審査のポイントを押さえておけば、余裕を持って借入申込できますし、後から、「ポイントを知っていれば、そんなミスしなかったのに・・」といった後悔も避けられます。

 

事前審査で確認するポイントは以下です。

①就業先と年収

②年齢

③既存借入の状況

④資金計画

⑤購入する不動産評価額

 

これらの情報は、事前審査の段階では、銀行で調査・確認する訳ではなく、銀行に提出する「事前申込書」の記入内容によって行われます。

源泉徴収票の提出が必要となることもあるので、前年度分は用意しておきましょう。

それ以外の情報に関しては、内容が正しいかどうかの確認は、正式審査の段階で行われますので、特別資料は求められません。

 

但し、個人信用情報の確認は事前審査の段階で行われます。

既存借入、特にカードローンなどの借入件数が多いと、審査に通りにくくなります。

大手銀行の住宅ローンの審査基準で、カードローンの利用件数が23件あると、駄目というところもありますので、注意してください。

 

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不動産の売買契約


住宅ローンの事前審査に通ったタイミングで、住宅の売買契約を締結することになります。住宅の売り主としても、住宅ローンの事前審査に通ったことで、一定の安心感が得られますので、売却に向けて準備することが可能となります。

また、住宅ローンの正式申込には、「売買契約書」も必要となりますので、契約を先に行うことが必要です。

 

但し、買主(住宅ローン借入人)は、住宅ローンの正式審査に落ちてしまうのが心配ですよね。審査におちたら、支払った手付金も無駄になるかもしれません。

 

通常、こういった心配は不動産の売買契約内でカバーされます。

売買契約内で、住宅ローンの審査に落ちて借入出来なかった場合は、不動産の契約も無効となり、手付金も返還するという特約を入れるのが通常です。売買契約書内に、その特約が入っているか、しっかりと確認しておきましょう。

 

 

住宅ローンの正式審査


住宅ローンの事前審査に通過して、不動産の売買契約を締結すると、次は住宅ローンの正式申込・正式審査に進みます。

 

住宅ローンに正式に借入申込するには、必要書類を準備する必要があります。

必要書類を「全て」揃えて、提出すると、銀行内部での正式な審査が始まります。

資料が一部でも不足していると、審査はストップして進みませんので、住宅ローンの借入を急ぐ方は、書類を漏れなく、早く揃えることが大切です。

 

 

住宅ローンの必要書類


相談する銀行毎の住宅ローンや、借入申込される方の状況に応じて、必要書類は多少異なります。そのため、銀行に確認が必要となりますが、一般的な住宅ローンの必要書類をあげると以下になります。

 

<必要書類の例>

・所得、年収証明(源泉徴収票・住民税の課税通知書、確定申告書など)

・住民票

・印鑑証明書

・健康保険証(写)

・運転免許証(写)

・(購入する物件の)登記簿謄本

・(購入する物件の)売買契約書

・(購入する物件の)重要事項説明書

・(購入する物件の)パンフレット、ちらし、売り出し案内など

・住宅ローンの借入申込書(銀行から受領)

・団体信用生命保険の告知書(銀行から受領)

・その他銀行毎の書類

 

不動産関連の資料は、不動産業者に依頼すれば用意してくれます。仮に、ネット専業銀行などに相談していて、申込人が直接銀行と相談されている場合でも、用意してもらえますので依頼しましょう。

(不動産業者としても、住宅ローン審査に通らず、借入できないと困りますので、協力はしてくれます)

 

 

正式審査のポイント


住宅ローンを正式申込すると行われる「正式審査」にもポイントがあります。

正式審査では、主に、事前相談で申込人から行われた「申告内容」に誤りがないかという観点が重視されます。

申告された年収と、所得証明書の確認や、税金の未納が無いか、実際に勤務先に勤務しているかなどが確認されます。

それに加えて、住宅ローンの正式審査では、購入する不動産の鑑定評価も行われます。

 

申告内容に誤りがあった場合や、「不動産の購入価格」が評価額に比べて高すぎる場合には、事前審査には通ったけど、正式審査で落ちる、もしくは減額されて承認されることもあります。これらの点に問題がなければ、住宅ローンの審査に通る可能性は高くなります。

 

但し、それ以外でも住宅ローンの正式審査と事前審査で結果が異なることがあります。銀行によっては、住宅ローンの事前審査は銀行内部で行い、住宅ローンの正式審査だけを「保証会社」が行うという銀行もあります。

 

住宅ローンの審査を最終的に行うのは保証会社なのですが、事前審査にはスピードが必要であるため、事前審査までは銀行で行なうというところもあります。そのため、審査結果が異なってしまうことがあるのです。

 

なお、正式申込(書類提出)から、正式な審査結果の回答までには、通常12週間程度が必要です。さらに、一般的な店頭型銀行に比べて、ネット専業銀行の方が、1週間程度、時間が長くかかってしまう傾向にあります。

 

 

 

 

住宅ローンの契約


無事、住宅ローンの借入申込・正式審査に通過すると、次に、住宅ローンの契約を行うことになります。

なお、住宅ローンの契約は、正式には、「金銭消費貸借契約」と言います。

 

住宅ローンを契約するには、最終的な住宅の引き渡し日・購入代金の支払日が決定している必要があります。

そのため、住宅ローンの審査に通過すると、不動産業者や、売り主と相談して、引き渡し日を決定することになります。

銀行によって異なりますが、金銭消費貸借契約から、住宅ローンの借入まで、1週間程度時間がかかるため、最低でも1週間以上の時間を空けて、引き渡し日を決めることになります。

 

<参考/審査以降の流れ>

審査承認 → 引き渡し日決定 → 金銭消費貸借契約 → 不動産引渡・購入代金支払

 

住宅ローンの契約は、銀行の支店で行うこともあれば、契約書類に記入して郵送することもあります。銀行毎で対応が異なりますので、住宅ローンを借入する銀行に確認する必要があります。

 

 

住宅ローンの借入


住宅ローンの契約(金銭消費貸借契約)が終了すれば、後は、実際に住宅ローンの借入を残すのみです。

通常、住宅ローンの借入は、購入する不動産の引き渡しなどと、全て同日に行われます。

 

住宅の売買では、関係者それぞれが、以下のように、相互に必要な確認を行ったうえで、契約を履行するため、同日に全員が集まって行うのが一般的です。

このことを、「取引」などとも言います。

 

・銀行は住宅に「抵当権」を設定する準備が完了していることを確認して、住宅ローンを貸出(売主からの書類も必要)。その後、すぐに登記を行う。

・住宅の売り主は、代金を受領したことで不動産を引き渡し

・買主は住宅の引き渡しを受けたことで代金を支払い

 

取引は、銀行の支店や、不動産業者の応接室に、売り主・買主・銀行員・司法書士・不動産業者が集まって行われます。

この取引を終了したことで、無事、住宅ローンを借入でき、住宅を購入したことになります。取引日に司法書士が法務局に所有権移転、抵当権設定を申請しますので、12週間程度で、登記も完了します。

 

 

まとめ


住宅ローンの借入申込や契約、不動産の購入は、人生で何度も行うという方は少なく、慣れていないのが一般的です。

こういった住宅ローンの流れが解らないと、戸惑ってしまったり、どう動いて良いのか解らず困ることもありますよね。

住宅ローンの借入・契約の流れを理解しておくと、不動業者のアドバイスに従いすぎて、金利の高い住宅ローンを借入してしまって、後悔するといったことも避けられます。是非、一連の流れを理解しておくのがおすすめです。

 

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