住宅ローンの「保証料なし」はむしろ損!知らないと失敗する保証料の真実

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住宅ローンを借入する時に、必要となる諸費用に「保証料」、もしくは「信用保証料」があります。保証料は住宅ローンを借入する際の最大金額の諸費用でもあり、住宅ローンを検討する際に無視することはできません。

いくら低金利で住宅ローンを借入しても「保証料で損」しては無意味と言っても良いでしょう。住宅ローンをお得に借入するためには、保証料について知ることから始まります。

 

そして重要なこととして、「保証料なし」を信用して住宅ローンを借入すると、むしろ高くついて、損することがあります。それも大手銀行から借入しているのにです。

住宅ローンの保証料で失敗しないためのポイントを解説します。

 

 

住宅ローン保証料とは?


大部分の銀行の住宅ローンでは、信用保証会社が「審査を担当」する仕組みが取られています。そして、銀行から住宅ローンを借入する際には、信用保証会社から、住宅ローンに対して、連帯保証を受けられることが借入の条件となっています。

連帯保証とは、住宅ローンを借入した人が支払えなくなった時に、代わりに銀行に対して返済する責任を負うことです。銀行は、返済能力の高い信用保証会社に連帯保証人になってもらうことで、安心して住宅ローンを貸すことができます。

 

<保証会社の図>

保証会社の関係図

 

住宅ローンの保証料(信用保証料とも言います)とは、信用保証会社に連帯保証人になってもらうために、対価として支払う料金となります。信用保証会社は、住宅ローンなどの借入に対して、連帯保証人になることを業務としていますので、保証料を受け取って、連帯保証を行うのです。

 

 

保証会社なしで借入できる?


保証料は住宅ローンを借入するうえで最大の諸費用ともなります。そのため、信用保証会社を使用せず、省略することができれば、「保証料を削減できるかも?」と考える人は多いでしょう。

しかし、住宅ローンを借入するにあたって、信用保証会社を省略することはできません。

 

信用保証会社からの保証を条件とする銀行の場合、友人や知人、親族などで信用力の高い人を連帯保証人として連れてきたとしても、信用保証会社から連帯保証を受けることは、住宅ローンの必須の条件となります。

住宅ローンの仕組みは既に固定化されています。住宅ローンは、借入の仕組みや方法が「パッケージ化」された商品であり、申込人毎にアレンジして対応するということはありません。住宅ローンを借入できる人とは、このパッケージ商品にあてはまる方になります。

 

むしろパッケージ化された借入商品だからこそ、住宅ローンは低金利で、多くの人が簡単に借入できる商品であるとも言えます。

そのため、信用保証会社から連帯保証を受けずに、住宅ローンを借入するということはできません。

 

 

信用保証会社とは?


しかし、住宅ローンを借入するにあたって、直接、信用保証会社の人と面談したり、連絡を取ることはありません。数十万円にもなる保証料を支払ううえ、連帯保証人になってもらうにも関わらず、直接の接点はありません。

 

大部分の信用保証会社は、実際は住宅ローンを融資する銀行の子会社です。信用保証会社で働いている方も、銀行からの出向者や、OBなどがほとんどで、事務職や派遣社員を除けば、ほとんど銀行関係者だけで働いています。

銀行は、子会社である信用保証会社から連帯保証を受けて、住宅ローンを融資しています。

 

そのため、本来は、この連帯保証に、あまり意味がありません。

住宅ローンの返済が滞った時に、銀行が損しない代わり、信用保証会社が損をすれば、結果的に銀行グループ全体では同じ結果になります。信用保証会社から連帯保証をしてもらったからと言って、銀行グループが損をしないということは無く、意味の無いことを行う仕組みが取られているのです。

 

 

なぜ保証会社が必要?


そうなると、「なぜ信用保証会社が必要?」と思いますよね。こんな複雑なスキームを利用せずに、銀行が自分達で審査して、住宅ローンを貸出すれば、みんなに解りやすくなりますよね。

 

結論は簡単です。銀行が保証会社を利用する理由は、住宅ローンを貸出する際に、借入人から「融資手数料」として受け取りたい手数料を、保証料として受領するためです。

 

融資手数料には色々な意味があります。例えば、実際に手間暇がかかることに対する「人手に対する費用」もありますし、将来的に返済ができなくなることに対する保険の意味もあります。

 

銀行が融資する住宅ローンでは、数十人~数百人に1人は、返済出来なくなってしまう方がでてきます。その時、銀行は担保となる自宅を売却して、貸しだしたお金を回収しますが、それでも損をすることがあります。保証料や、融資事務手数料には、この損を、借入する全ての人に「広く薄めて負担してもらう」目的があります。

こういった意味では生命保険・医療保険などの保険料とよく似ています。

 

ただ、住宅ローンの「融資事務手数料」として高額の費用を請求すると、借入人のなかには抵抗を感じる方も多いので、信用保証会社が連帯保証人になるという名目で「保証料」として受け取ることにしたのです。

 

 

住宅ローン保証料の相場は?


実際の保証料を決定する計算方法を公表していない銀行が大部分です。そのため、正確なことは言えません。しかし、実際の借入時に請求される額などから計算することで、住宅ローンを借入する際に必要となる保証料の相場は予想できます。

 

住宅ローン保証料の相場は、住宅ローン借入額の2%程と考えておけば良いでしょう。

銀行毎に条件は異なりますし、借入する期間に応じて保証料が異なる銀行もあります。しかし、銀行毎の違いや、借入期間による変化はそれほど大きくなく、保証料額は借入額による影響が大きくなります。

 

平均的な保証料相場の水準として、住宅ローンの借入額×2%程度の保証料が、住宅ローン借入時に一括して求められます。借入額の2%が、住宅ローンの保証料の相場と理解しておけば良いでしょう。

 

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実例で保証料を計算


具体例をもとに、住宅ローンの保証料を計算してみましょう。

仮に、住宅ローンで3,000万円を借り入れする場合を考えてみましょう。

この時、住宅ローン借入時の保証料は、60万円程度(=3,000万円×2%)と計算できます。そして、この60万円の保証料を、融資を受けるのと同時に、一括で銀行に支払う必要があります。

 

住宅ローンの一括支払いの保証料率は、銀行によってホームページ上で公表していることもあります。保証料率が解れば、住宅ローンの保証料は容易に計算することができます。

 

 

 

交渉して保証料は安くできる?


住宅ローンの金利には「優遇金利」というものがあり、借入申込する人の信用力と、審査結果に応じて、店頭で公表されている金利から安く借入できる場合があります。

 

「優遇金利」は銀行の裁量による部分もありますので、銀行と交渉することで、低くできることもあります。しかし、住宅ローンの保証料に関しては、交渉の余地がありません。銀行の営業マンも、顧客獲得のために「値引き(金利優遇など)」できる部分と出来ない部分が設けられていますが、保証料は交渉しても値引きできない費用になります。

 

そのため、住宅ローンを借入するにあたって、保証料を交渉して低くしようとしても効果は期待できません。保証料について交渉するよりも、金利を低くしてもらうように交渉する方が、効果が期待できます。

 

 

保証料の外枠・内枠とは?


保証料の支払い方法は、住宅ローン借入時の一括前払いが原則です。前払いというのは、住宅ローン借入より前ということではなく、住宅ローンの借入と同時に、全額を一括して支払う必要があるということです。

 

しかし、住宅ローンの保証料は、借入額の2%ともなり、高額になります。

そのため、一括で保証料を支払うのが難しいという方もいます。そこで、用意された保証料の支払い方法として、保証料の外枠・内枠方式というものがあります。

 

外枠・内枠方式を簡単に言えば、保証料を一括で支払うか、分割払いで支払うか違いになります。

 

 

①保証料外枠方式

保証料外枠方式とは、前述の通り、住宅ローン借入時に一括して支払う方法です。一般的な住宅ローン借入は保証料外枠方式になります。

住宅ローンの借入額×0.2%(相場)を支払います。

 

 

②保証料内枠方式

保証料内枠方式とは、保証料を分割して支払うための方法です。

具体的には、住宅ローンの約定弁済時に、金利の一部として、標準金利に上乗せして支払う方法が、保証料内枠方式となります。

金利の内に含めて保証料を支払うという意味で、保証料内枠方式と呼ばれています。

 

保証料内枠方式の場合、住宅ローンの借入金利は、0.2%程度が上乗せされます(詳細は銀行毎で異なります)。0.2%の金利上乗せが、保証料内枠方式の相場となります。

 

保証料の内枠と外枠は、住宅ローンの借入申込時に、どちらを希望するか、選択することができます。

 

 

外枠と内枠を比較


住宅ローンの保証料を外枠(一括支払い)と、内枠(分割払い)から選べるとなったら、次に気になるのは、どちらが得になる支払い方法かですよね。

 

保証料外枠方式と、保証料内枠方式のどちらが得になるかを、住宅ローン3,000万円を借入する場合を例として、比較してみましょう。

 

①保証料外枠方式

住宅ローン保証料の相場は、借入金額の2%です。住宅ローンで3,000万円を借り入れする場合の保証料は60万円となります(3,000万円×2%)

 

 

②保証料内枠方式

住宅ローン3,000万円を35年間、金利1.0%で借入する場合を考えましょう。

 

この時、保証料外枠方式で借入する場合、金利の変動がなければ、総支払額は35,567千円になります。

そして、保証料内枠方式を選択して、借入金利が1.2%(=1.0%+0.2%)になった場合の総支払額は、35年間で、36,754千円となります。

 

つまり、保証料内枠方式を選択したことによる支払額の増加は、1,187千円(36,754千円-35,567千円)となります。この差額が住宅ローンの保証料に相当します。

 

同様の支払額の計算を、住宅ローンの借入期間を20年として計算した場合、保証料外枠方式の支払額は33,112千円、保証料内枠方式の場合の支払額は33,759千円となり、差額が647千円となります。

 

<3,000万円借入時の保証料比較>

保証料外枠方式 保証料内枠(20年借入時) 保証料内枠(35年借入時)
60万円(2%) 65万円 119万円

 

上記の通り、保証料内枠方式の場合、借入期間が長期になるほど、保証料の支払い額は増加することになります。金額だけを比較した場合、保証料外枠方式で、一括支払いした方が得になると言えます。

 

 

保証料内枠のメリット・デメリット


保証料内枠と外枠を比較すると、外枠方式の方が支払額は低く抑えることができ、お得になることが解りました。支払い額が増加するのが、保証料内枠方式のデメリットです。

 

では、なぜ、保証料内枠方式を利用する方がいるかと言えば、住宅ローン借入時に、保証料を一括前払いする必要がないからです。

近年は、住宅ローン借入時に「フルローン」として、自己資金0円で住宅を購入する方もいます。そのため、保証料を一括で支払う自己資金が無いという方も多くいるのです。

 

自己資金が無い場合に、一括支払いしなくても住宅ローンを借入できるのが、保証料内枠方式のメリットです。その分、保証料の総支払額が高くなってしまうのがデメリットとなります。

 

 

「保証料なし」は本当?


銀行毎の住宅ローン商品を比較すると、「保証料なし」を売り文句にする住宅ローン商品に出会うことがあります。前述の通り、保証料は住宅ローン借入時の諸費用で最大金額の費用であり、この保証料が本当に不要なら、魅力的な住宅ローンとなります。

 

そのため、「保証料なし」に飛びつく方がたくさんいます。

しかし、「保証料なし」の住宅ローンは、むしろ損になることもありますので、注意が必要です。住宅ローンの「保証料なし」にはいくつかのパターンがありますので、順番に注意点などをご説明していきましょう。

 

 

事務手数料高額型

インターネット専業銀行の住宅ローンに多いパターンです。

「保証料無料」で住宅ローンを借入可能であることを宣伝文句としているのですが、その実、「保証料」に相当する金額を、事務手数料として受領する住宅ローンになります。

 

住宅ローン各社(これは各銀行共通)は、不要なもの、お得なものを前面に出して、大きく宣伝しますが、逆に必要となる費用などを「小さく隅っこ」に掲載します。そのため、住宅ローンを検討している方に、「保証料不要」で住宅ローンが借入できると「誤解」を与える銀行が少なくありません。

 

その1つが、事務手数料高額型の住宅ローンです。

例として、三菱東京UFJ銀行(保証料必要)と、ソニー銀行住宅ローン(事務手数料高額型)で、3,000万円の住宅ローンを30年間借入する場合を比較してみましょう。

 

<保証料の比較>

  三菱東京UFJ銀行 ソニー銀行
保証料(外枠) 574,110円 0円
事務手数料 32,400円 648,000円(注1)

合計

606,510円

648,000円

注1:ソニー銀行の変動セレクト住宅ローン。事務手数料は借入金額×2.16%

 

上記の結果を比較すると、「保証料なし」・「保証料無料」を宣伝しているソニー銀行の方が、結果的に諸費用が、4万円以上も高くなってしまっていることが解ります。

 

住宅ローンの「保証料不要」を宣伝する銀行の多くは、その分を事務手数料として要求しているだけのことが多いので注意が必要です。

 

 

保証料の返還


事務手数料高額型が損になる、もう1つの注意点があります。それは、「一括繰上返済」を行う場合の、保証料の返還にあります。

住宅ローンを借入した後、住宅の買い替えや、売却で、期限よりも前に住宅ローンを完済してしまうケースがあります。

 

この時、保証料として支払っている住宅ローンでは、保証料の一部を返還してもらえることがあります。保証料は、借入金額と借入期間で決定しますので、借入期間が短くなった分の保証料を返還してもらえるのです(但し、保証料返還額の計算方法は、各銀行とも公表しておりませんので詳細は不明です)。

 

しかし、事務手数料として受領している銀行の場合、あくまで住宅ローンの貸出に対する手数料として受領していますので、前倒しで完済しても返還してもらうことができません。

 

つまり、住宅ローンは保証料として支払った方が、前倒しで完済した時には返還・返金してもらえる可能性があるのでお得になります。事務手数料として支払う方が損になる可能性が高いのです。

 

 

保証会社不要型

銀行によっては「当銀行には保証会社が無い」、「住宅ローンはプロパー融資」と言って貸出を行う銀行もあります。プロパー融資とは、保証会社の連帯保証を受けずに融資を行う住宅ローンのことです。

 

しかし、これらの「保証会社不要型」銀行の住宅ローンの大部分は、前述の「事務手数料高額型」と同じです。保証料が不要となった分を、事務手数料として受領します。

銀行の住宅ローンにおいて、保証会社の保証には実質的な意味は無く、保証料を受領するための仕組みとして設けられています。

最近の銀行のなかには、こんな複雑で解りにくい仕組みを用いず、単純に事務手数料として、保証料相当額を請求する銀行が増加しているのです。

そのため、保証会社不要、プロパー融資といっても、借入人が支払う費用に大きな違いはありません。

 

 

保証料内枠型

住宅ローンの保証料無料を大きく宣伝する銀行のなかには、ただの保証料内枠型という銀行があります。保証料内枠とは、前述の通り、保証料を金利に含めて、分割払いで支払う方法です。

 

通常の銀行であれば、保証料を内枠方式、外枠方式として選択してもらうのですが、これらの銀行では、住宅ローンを借入する人全てが自動的に「内枠方式」を利用するだけということがあります。

 

保証料無料で有名な「新生銀行住宅ローン」を例としてご説明しましょう。

 

新生銀行の住宅ローンは、「保証料」・「事務手数料」ともに0円の住宅ローンです。保証料・事務手数料が無料ということで非常に人気の高い住宅ローンでもあります。

この時点で、先ほどの「事務手数料高額型」の住宅ローンとは異なります。

 

<新生銀行住宅ローン>

【新生銀行住宅ローン】パワースマート住宅ローン

 

それでは、新生銀行の住宅ローンにおいて、適用金利・金利優遇がどう変わっていくかを、先ほどと同じく、三菱東京UFJ銀行の住宅ローンと比較してみましょう。

 

<金利優遇の比較>

  三菱東京UFJ銀行 新生銀行
変動金利(金利優遇後) 0.625% 0.6%
優遇金利(借入時) ▲1.85% ▲0.95%
半年後~完済の適用金利 0.625% 0.9%
優遇金利(半年~) ▲1.85% ▲0.65%

 

三菱東京UFJ銀行の住宅ローン(一般的な銀行住宅ローン)の場合、当初に設定した金利優遇の幅が、完済時まで変わらずに適用されます。そのため、店頭の標準金利が変わらなければ、適用金利も変動しません。

 

一方、新生銀行住宅ローンの場合、当初借入時の適用金利は、三菱東京UFJ銀行と比較しても遜色ない金利水準ですが、半年後の金利見直し時に、「金利優遇幅が低下」します。その結果、住宅ローンの借入金利が、0.3%上昇することになります。

 

住宅ローンの保証料内枠方式の場合、住宅ローン借入時から金利が0.2%高くなるのが一般的な相場ですが、新生銀行の場合、0.3%上昇します。

 

これは、借入時からではなく、優遇金利見直し後から、保証料を回収できることになるため、一般的な内枠方式に比べて、金利の上乗せ幅を高くしているものと思われます。つまり、保証料無料・事務手数料無料を宣伝する住宅ローンでも、結果的には「金利に上乗せ」して、保証料内枠方式で支払っていることになります。

 

前述の通り、保証料内枠方式は、保証料を一括前払いしなくて良い分、「総支払額」が増加するというデメリットがあります。前払いしても良いので、少しでも保証料の支払い金額を減少させたいという方には、新生銀行のような保証料内枠方式型の住宅ローンは適していないと言って良いでしょう。

 

 

保証料が低い住宅ローン


各銀行の住宅ローンを比較した結果、本当の意味で「保証料なし」・「保証料不要」という住宅ローン商品は、残念ながら見当たりません。

 

しかし、保証料が低い、お得な住宅ローンはありますので、こちらでご紹介しておきましょう。最も保証料が少なく、お得に借入できる住宅ローンは、「楽天銀行」の住宅ローンです。

 

楽天銀行の住宅ローンは、「保証料」+「事務手数料」が、借入金額に関わらず、一律324,000円となります。つまり、324,000円ポッキリで借入することが可能です。

一般的な住宅ローンの保証料率は2%程度ですので、1,600万円の住宅ローンを借入する場合に相当します。この金額以上の住宅ローンを借入するのであれば、楽天銀行の住宅ローンは、保証料がお得になっていきます。

 

例えば、住宅ローンを3,000万円借りる場合、一般的な銀行であれば、保証料は60万円になると計算できます(3,000万円×2%)。それに対して、楽天銀行は一律32.4万円ですので、27.6万円もお得です。

 

さらに、楽天銀行住宅ローンでは、借入期間中の金利優遇幅の変更はありませんので、実質「保証料内枠方式」になるということもありません。住宅ローンの保証料をお得にしたいなら、楽天銀行住宅ローンがおすすめです。

 

<楽天銀行住宅ローン>

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まずは金利で選ぶ


楽天銀行を除く、住宅ローンの事務手数料+保証料は、各銀行間で大きな支払い金額の差が無いということが解りました。そのため、住宅ローンを借入する場合には、「保証料不要」と言う宣伝文句に惑わされず、借入金利や・総支払額から比較するのが重要です。

 

総支払額を比較すれば、住宅ローンのお得度合いは解りやすくなります。

そして、2018年2月時点の借り入れ金利が最も低いと言えるのは、住信SBIネット銀行です。住信SBIネット銀行は、変動金利で0.5%未満(優遇金利適用後)で借入できる住宅ローンとなります。

 

<金利で選ぶなら住信SBIネット銀行>

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まとめ


住宅ローンを借入する場合、諸費用のなかで最大の金額を占める保証料をいかにお得にするかが重要なポイントになります。

 

しかし、「保証料なし」、「保証会社不要」を謳う銀行のなかには、「保証料なし」としながら、それに相当する額を「事務手数料」として受領する銀行が多くあります。保証料を正しく理解しておかないと、むしろ損することもたくさんあります。

 

住宅ローンの保証料を比較して考える場合には、金利や、その他費用などを含めて、考える必要があります。損せずに住宅ローンを利用できるように、活用していただければ幸いです。

 

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