住宅ローンで購入した家を賃貸に出しても大丈夫！？フラット35は賃貸に出しても違反にならない？

住宅ローンを組んで自宅を購入したけども、親の介護や転勤、健康上の問題で住み続けるのが難しくなってしまうことは誰にでもあり得ます。

人生何があるかわかりませんので、そのような不測の事態に陥ってしまう可能性はどこかに潜んでいるものです。

・住宅ローンが残っている自宅を賃貸物件として他人に貸し出しすることはできるのでしょうか？

・賃貸物件の購入を住宅ローンで借入することはできるでしょうか？

・フラット35なら賃貸物件に利用できるという噂は本当でしょうか？

住宅ローンと賃貸に関連する気になる疑問にお答えします。

住宅ローンが残っている住宅でも賃貸に出せる？

居住中の住宅を賃貸に出したいと考えている方は意外と多いようです。

住めなくなってしまった理由があるだけでなく、賃料を受け取って収入の一部にしたいと思う方や、一時的な理由で住宅ローンの返済が難しくなってしまったけど、自宅は売却したくないと思っている方など理由は様々です。

ただし、自宅を持っている方の多くが住宅ローンをまだ残している状態というのも事実です。

それでは、住宅ローンが残っている自宅を賃貸に出すことはできるのでしょうか。

結論から言えば、住宅ローンが残っている状態でも賃貸に出す事はできます。

しかし、住宅ローンが残っている家を賃貸に出すには条件があります。

何故なら、住宅ローンは「借入人が居住するための家を購入すること」を条件としていますので、本来は賃貸に出すことはできません。

購入した家を自由な目的で使用して良いわけではなく、使用方法に制限を設けているのです。

そのため、住宅ローンは、あくまでも自己の居住用として使用することを条件で借りているローンということですね。

原則賃貸はダメの理由

銀行の住宅ローンを利用する場合、原則として、購入した住宅を賃貸に出すことは認められません。

住宅ローンで購入した住宅を賃貸に出せない理由は、銀行内部で、「住宅購入資金のための融資」と「賃貸物件購入資金の融資」の審査を区別しているためです。

住宅ローンは自己居住用の住宅を購入することを目的としています。

住宅からの収入は無い前提ですので、借入人の就業による収入が返済原資となります。

そのため、銀行としては借入人の返済能力と、住宅ローン借入額のバランスなどを考えて審査を行います。

一方、賃貸物件購入資金の融資の場合、銀行は賃貸物件の収益性によって審査を行います。

例えば、住宅の立地条件や、地域的な賃貸需要、想定される賃料収入と住宅購入価格の妥当性なども検討して審査が行われます。

この時、対象となる賃貸物件の収益性が非常に重要となります。

上記の通り、住宅ローンと、賃貸物件購入のための融資（アパートローンなど）は審査が全く異なっています。

住宅ローンで購入した自宅を賃貸に出すということは、銀行としては、審査していない融資を行ってしまうことになるため、余計なリスクを負ってしまうことになります。

そのため、住宅ローンで購入した住宅の賃貸利用は禁止しているのです。

では、どういった条件を満たせば、住宅ローンが残っている家を賃貸に出す事ができるのでしょうか？

住宅ローンが残っている自宅を賃貸に出す方法について解説します。

住宅ローン付きの家を賃貸に出せる条件

基本的に住宅ローンを返済している最中に、住宅ローンの対象となっている家を賃貸に出すのはNG行為です。

しかし、どうしてもやむを得ない状況の場合、銀行から特別に許可を得て、NGからOKになる可能性があります。

では、住宅ローンが残っている状態で賃貸に出せる条件とは何でしょう？

居住できないやむを得ない理由がある

1つ目の理由は、住宅ローン借入人のやむを得ない事情によって、住宅に住み続けることが難しくなってしまった場合です。

会社から転勤を命ぜられてしまった、結婚や離婚をして生活スタイルが変わってしまった、病気になって働けない状況にある、親の介護が必要になったなど、自宅に住めなくなってしまう理由は様々です。そのような理由で現在の自宅に居住することが難しくなってしまうと、銀行の対応も変わってきます。

住むことができない家を空き家にして放っておくのは無駄です。住んでもいない家の住宅ローンを払い続けているだけで、さらに別の家の費用まで負担していると、生活が困窮してしまったり、住宅ローンを延滞してしまう原因にもなります。

銀行としても、借入人のやむを得ない理由で住めなくなってしまうという状況であれば、柔軟に対応してくれることがあります。

そのため、住宅ローン返済に困らないように、賃貸に出すことも認めてくれるのです。

なお、住宅に住み続けられない場合、自宅を賃貸に出す以外にも選択股があります。

必ずしも賃貸に出すという結果だけでなく、売却してしまうという方法も考えられます。

売却をする場合に気を付けるべきは「売却額で住宅ローンの残債を完済できるか」です。

売却代金で住宅ローンを完済できなければ、売却後も残った住宅ローンを払い続けることになります。

一般的に、戸建て住宅の方が建物価値の減少が速いため、残債が残ってしまうことが多く、年月が経過している場合は土地の価格だけになることもあります。

マンションは築年数が浅く、立地場所が人気エリアであれば、売却すること自体は難しくないでしょう。

ただし、マンションであっても、築年数や、当初購入時の自己資金の多寡によっては、残債が残ってしまう可能性があることも視野に入れておきましょう。

自宅に住めない事情ができたけど、住宅ローンを完済できないのであれば、一時的に賃貸に出して、住宅ローンを減らすということも選択肢になります。

また、今は住めないけど、将来的に住めるように、売らずに残しておきたいと希望する方もいるでしょう。

こういった場合にも、ただ空き家で放っておくのではなく、住まない期間の有効活用として賃貸利用が考えられます。

なお、賃貸に出す場合は、住宅ローンを契約している金融機関に相談した方が良いでしょう。

転勤、結婚、離婚、病気、介護といったやむを得ず、自宅に住めなくなった事情があると、住宅ローン返済中であっても賃貸に出すことを認めてもらえる可能性は高くなります。

ただし、銀行によっては賃貸に出すときのルールがあるので必ず銀行に問い合わせるようにしましょう。

賃貸併用住宅で購入する

住宅ローンを利用して住宅を建築する場合、そもそも賃貸部分を備えた住宅を建設する方法があります。

それが賃貸併用住宅です。

賃貸併用住宅というのは、賃貸住宅を戸建て住宅の一部にプラスして建てることが出来る住宅です。

分かり易くいうと、自分が住む場所と賃貸として貸し出している場所が一緒になっている住宅のことを指します。

自己居住用部分に住み続けてさえいれば、賃貸部分は自由に貸し出すことができますし、そもそも住宅ローンの違反にもなりません。

賃貸併用住宅は銀行によって様々な条件があることはありますが、賃貸併用住宅も住宅ローンの対象です。

賃貸併用住宅であれば、住宅ローンで購入して、賃貸に出すことが可能です。

賃貸併用住宅のメリット・デメリット

住宅ローンで賃貸併用住宅を購入する方法をご紹介しました。

賃貸併用住宅を建設する場合のメリット・デメリットについてご紹介します。

賃貸用住宅のメリット

賃貸併用住宅で購入する場合の1つ目のメリットは「住宅ローンが使用できる」ことです。

通常、住宅ローンを利用して賃貸物件を購入することは認められません。

しかし、賃貸併用住宅は例外的な物件となっています。

賃貸併用住宅は家賃収入として利益を得ることができますが、購入した住宅に自分も居住しているので住宅ローンを利用することができるのです。

不動産投資用としてアパートローンを組む場合だと金利が高くついてしまうことが多いのですが、住宅ローンで組むと低金利で長期融資も可能なうえ、自己資金の無いフルローンでも審査が通りやすいという大きなメリットがあります。

2つ目のメリットは家賃収入を得られることです。

住宅の一部を賃貸に出すことで賃料収入が期待できます。

通常、住宅を保有することは費用になっても、収入にはなりません。

しかし、賃貸併用住宅であれば、賃料収入が得られますので、利益となることも期待できます。

賃貸で得た利益をそのまま住宅ローンの返済に充てることもできますので、住宅ローンの返済も楽になります。

部屋数と家賃によっては、住宅ローンの返済額を上回る収入とすることも可能です。

更には住宅ローン控除を受けることも可能ですので、税務上のメリットも活かすことができます。

賃貸用住宅のデメリット

1つ目のデメリットは、他人と一緒の建物で住むことです。

賃貸併用住宅なので、様々な生活スタイルの方が入居されます。

活動時間も人によって変わるので音の問題やプライベート上の問題など、トラブルが起きてしまう可能性があります。

入居する人と家族ぐるみで仲良く生活できるのであれば問題も少なくなるのですが、上手くいかないこともあるでしょう。

賃貸併用住宅の所有者は、住居者兼大家という立場になります。

賃借人との間にトラブルが発生するとストレスの原因にもなってしまいます。

賃貸に出す場合には、入居者を良く選ぶ必要があるでしょう。

2つ目のデメリットは借入額が多くなることです。

賃貸用の部屋が必要となると建築するときは、ある程度の部屋数を確保しなければいけません。

しかし、部屋数が多くなればなるほど、建築時の費用も高くなり、融資額も多くなります。

融資額が多いと返済する月々の住宅ローンも多くなるわけですが、入居希望者が集められなければ、空き部屋となって家賃収入を住宅ローンに充てることが出来なくなります。

ですので、賃貸併用住宅を使って住宅を建てる場合はある程度のビジネス的な知識を持っておく必要があります。

無断で賃貸に出したら罰則があるかも

賃貸併用住宅などの例外的な住宅ではなく、また、やむを得ない事情によって事前に銀行から許可を得ていないケースになります。

銀行に無断で、住宅ローン契約者が自宅に居住せず、住宅を賃貸に出して利益を得た場合、契約違反として銀行から残りの住宅ローンを一括返済するように求められる可能性があります。

銀行が住宅ローンを契約者に貸し出す場合は、ご自身の居住用不動産の購入資金であることを条件としています。

銀行にとっては、貸したお金を何に使うのかという資金使途も重要です。

住宅を賃貸に出すことを前提にする場合、利益を得るだけでなく、賃借人が見つからなければ損失となることもあります。

つまり、賃貸という事業を目的にしていることになりますので、銀行内部では、事業用資金として、全く別の融資・審査になってしまうのです。

住宅ローンが残っている住宅を、銀行に無断で賃貸に出すことはおすすめできません。

一括返済を求められた場合、自己資金だけで住宅ローンを完済できないと、対象となる住宅を売却せざるを得なくなってしまいます。

フラット35なら賃貸物件を購入できる？

インターネット上の書き込み・口コミや、一部の不動産業者から、フラット35を活用すれば、賃貸用でも住宅が購入できるという話を聞くことがあります。

こういったフラット35と賃貸住宅の噂は本当でしょうか。

結論としては、フラット35でも賃貸を目的とする住宅購入はできません。

フラット35も住宅ローンを組む時に、契約者が居住することを条件として融資を受けた住宅ローン契約です。

そのため、賃貸用物件を購入することはできませんし、賃貸用であるにもかかわらず、自己居住用と偽って借入すると、住宅ローンの条件違反となってしまいます。

そして、条件違反になると一括返済を求められるリスクも出てきます。

なお、当初は自己居住用として使用していた後に、転勤や病気介護といった住宅ローンの返済が難しくなった場合は、銀行に相談をすることで「将来的に住居に戻ることを条件」で賃貸に出すことを認めてもらえる可能性があります。こういった対応はフラット35でも同様です。

ただ、それ以外の場合は、フラット35の契約に反する行為になるので賃貸に出すことは出来ません。不測の事態に陥った場合は、必ず金融機関に相談する様にしましょう。

おすすめの住宅ローン

住宅購入には住宅ローンの利用がつきものです。ここでは2021年現在、最もおすすめの住宅ローンをご紹介いたします。

なお、銀行への相談は2～3行程度を同時進行で行うのがポイントです。

適用される金利優遇幅は事前審査結果によって異なりますし、複数銀行で相談することが銀行との交渉材料ともなります。

三菱UFJ銀行（ネット受付専用）

最初におすすめする住宅ローンは「三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン」です。

三菱UFJ銀行は13年連続で国内No１の取り扱い実績を誇る住宅ローンです。

つまり、日本で一番人気・実績のある住宅ローンと言えます。

これから住宅ローンを借入するなら、是非とも検討対象の1つに加えたい商品でしょう。

本来、三菱UFJ銀行は「店頭型銀行」の代表とも言える銀行です。

しかし、三菱UFJ銀行では、店頭相談では利用できない、ネット専用の住宅ローンも提供しています。

三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローンは他行に比べて、圧倒的に低い金利がメリットになります。

さらに、3年固定金利の適用金利は0.34％（2021年5月現在）と圧倒的な低金利です。

三菱UFJ銀行の当初金利引き下げ型の場合、当初期間終了後も、通期引き下げプラン並みの金利優遇が維持されるおすすめ住宅ローンです。

これから住宅ローンの借入を検討されているなら、是非、検討対象に含められるのがおすすめです。

▼三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン

＞＞三菱UFJ銀行住宅ローンの商品概要とメリット・デメリット、口コミ・評判など

住信SBIネット銀行

ネット銀行住宅ローンのなかでも金利の低さで有名な「住信SBIネット銀行」です。

金利の低さがメリットのネット銀行のなかでも、圧倒的に金利が低いのが住信SBIネット銀行です。

住信SBIネット銀行では、変更金利なら0.5％以下で借入可能です（2021年5月現在/優遇金利を活用時）。

さらに、住信SBI銀行は、ネット銀行の住宅ローンのなかでも、申込できる方の要件が少ないことが魅力です。

他行の住宅ローンのように、最低年収の基準や、勤続年数などの条件が少ないのが特徴です。

<関連：住信SBIネット銀行の審査基準>

＞＞住信SBIネット銀行住宅ローン口コミ・評判

＞＞住信SBIネット銀行の審査基準を徹底解説

▼住信SBIネット銀行への申込

SBIマネープラザ

金利が住宅ローン業界でトップクラスに低いことで有名な住信SBIネット銀行はネット専業銀行です。

ネット専業のデメリットとしてあげられることの多い対面相談できない問題を解消するものとして、SBIマネープラザが設けられています。

SBIマネープラザは対面相談が可能な店舗で、ネット専業銀行の住宅ローンと同条件の金利・サービスが受けられるのが特徴です。

なお、SBIマネープラザは店舗数が少なく、相談には予約が必須となります。以下から、ご予約のうえ相談してみてはいかがでしょうか。

＞＞窓口相談ができるネット銀行！

au住宅ローン（じぶん銀行）

じぶん銀行とは三菱UFJ銀行とauを運営するKDDIが共同で設立したネット銀行です。

新しくできたネット銀行ならではの低金利とお得な団体信用生命保険の制度が魅力です。

au住宅ローンの団体信用生命保険には通常の死亡保障に加えて50％がん保証が付加されています。

50％がん保証+全疾病保障とは、以下の3つの保証が追加された団体信用生命保険です。

1. 死亡もしくは指定の高度障害、もしくは余命6ヶ月以内の診断
2. すべての病気・けがを対象として入院が180日以上継続された場合

①、もしくは②の場合、住宅ローン残高は0円になります。

加えて、

③がんと診断された場合には住宅ローン残高が50％に減額されます。

この①、②、③の保証が付いた団体信用生命保険を、利用者の負担0円で加入することができます。

もちろん、auユーザー以外の一般の方もau住宅ローンを利用できます。

2021年5月現在、変動金利は0.410%、10年固定金利でも0.55％で借入可能です。

▼ご相談はこちら

フラット35（住信SBIネット銀行）

フラット35を借りるなら住信SBIネット銀行がおすすめです。

誤解されている方が多いですが、フラット35はどこの銀行で借入しても同じではありません。

取り扱っている銀行ごとにフラット35の借入条件は異なります。

そのため、フラット35を借りるとしても、どこの銀行で申込するかは非常に重要です。

ここでは、フラット35の金利が業界トップクラスに低い住信SBIネット銀行をご紹介します。

まとめ

転勤、病気、介護、結婚・離婚など、一定の理由がある場合を除き、住宅ローンで購入した自宅を賃貸に出すことは認められません。

住宅ローンで購入した自宅を賃貸に出すことは、契約違反になってしまうのです。

住宅ローンで購入した家を賃貸に出すには、ある程度のリスクが存在するということを理解しておきましょう。

賃貸に出すのかどうかを検討している方は、勝手に賃貸に出して銀行にばれたあげく、住宅ローンの一括返済を迫られるというリスクを取らないよう、金融機関に相談することをおすすめします。

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