住宅ローンの本審査とは？本審査通過後、融資実行前に絶対にやってはいけないこと

住宅ローンを借りるためには銀行の審査に通過する必要がありますが、この時、最終的に重要となるのは本審査です。

本審査に通過できなければ住宅ローンは借りられません。

さらに、せっかく本審査に通過しても、その後にNGな行為をすると審査通過が取り消しされて借入できなくなることもあります。

今回は住宅ローンの本審査の目的や、審査通過のポイント、さらに、本審査通過後に絶対に行ってはいけない禁止行為を解説します。

住宅ローンの本審査とは？

最初に住宅ローンの本審査がどういったものなのかから確認しておきましょう。

住宅ローン審査において本審査がどういった位置づけなのか、さらに本審査に通過するために必要となるポイントを確認いたします。

住宅ローン審査は2段階で行われる

銀行の住宅ローンに申込すると、審査は2段階で行われます。

その2段階の審査のことを、仮審査（事前審査）と本審査と言い、この順番で段階的に審査が行われます。

住宅ローンを借りるためには、この仮審査と本審査の両方に通過する必要があります。

どちらか一方でも審査に落ちれば、住宅ローンは借入できなくなります。

それでは、最初に、この仮審査と本審査がどのように行われるのかを確認しましょう。

仮審査のポイント

住宅ローンの仮審査は「事前審査」とも呼ばれることがあり、その名前の通り、本審査の前に行われる審査になります。

住宅ローンを借りるためには、申込時にたくさんの書類を準備して銀行に提出する必要があります。

そして、銀行では受け取った書類をもとに、融資して良いかの審査を行います。書類は本人確認や年収証明、購入する住宅の資料など多岐に渡ります。

しかし、たくさんの書類を用意したにも関わらず、住宅ローン審査に通らず、借入できないとなると、申込人の書類準備の手間が無駄になり負担が大きくなってしまいます。

そういった事態を出来るだけ避けるため、書類準備の負担を軽減することを目的に行われるのが仮審査です。

住宅ローンの仮審査では、ほぼ書類提出を求められず、必要事項のみを「事前審査申込書」に記入して行われます。

ネット銀行の場合なら、インターネット上で必要事項を入力するだけです。書類は求められたとしても、本人確認書類や健康保険証、年収証明書程度で済みます。

銀行では提出された「事前申込書」の記入内容に基づいて仮審査が行われ、住宅ローンの本審査に通過する見込みがあるかどうかを確認します。

この段階でチェックされる主なポイントは以下です。

• 個人信用情報（他社借入状況や延滞の有無など）
• 就業状況（勤務先、勤続年数、雇用形態など）
• 返済負担率が基準値以内に収まるかどうか
• 資金計画が妥当か
• 購入する住宅が住宅ローンの対象になるか

住宅ローンの借入申込を受けた銀行は、これらの「事前審査申込書」に記載された内容から審査します。

こういった確認項目のなかで特に重要となるのは、個人信用情報や返済負担率です。

返済負担率というのは、年収に対して、借入の返済額が占める割合を示す指標です。

年収500万円の方が、毎年150万円の返済を行うとすれば、返済負担率は30％（＝150万円÷500万円）になります。

返済負担率は銀行によっても基準が異なりますが、通常、30％～35％程度に収まっている必要があります。

なお、返済負担率の計算方法や、返済負担率を使った借入可能額の計算方法は以下でも解説しています。

<関連：返済負担率とは？>

＞＞住宅ローンの借入可能額を知っておきましょう！！自分でできる計算方法

また、個人信用情報とは、信用調査機関と呼ばれる会社を通して得られる情報であり、個人の金融機関からの借入情報や、返済に関する情報を取得できるものです。

個人信用情報を取得することで、住宅ローン申込人が、既に利用している借入の件数や、残高などを知ることができます。

加えて、個人信用情報には、延滞歴や、債務整理の履歴（こういった情報を事故情報などと呼びます）を確認できます。

銀行は事故情報を見つけると、そういった情報の登録されている個人への融資を行いません。

<関連：知っておきたい住宅ローンの審査基準は？>

＞＞申込前に知っておきたい住宅ローンの審査基準！審査に落ちないための事前準備

本審査とは？

住宅ローンの仮審査に通過すると行われるのが本審査です。

本審査が正式な審査になりますので、ここを通過しない限り、住宅ローンを借入することはできません。

本審査では主に仮審査で「事前審査申込書」に記載された内容に誤りがないかという観点から審査が行われます。

仮審査では書類提出は求められず、申込人の自己申告の内容をもとに審査が行われています。

就業先や、年収、家族構成など、重要な情報も自己申告をもとに仮審査が行われます。

本審査は仮審査通過後、住宅ローン申込に必要となる書類提出後に行われます。

本審査では、提出を受けた様々な書類をもとに、仮審査時の自己申告内容自体が正しいかどうかが確認されます。

そのため、仮審査時の自己申告内容が正しく、誤りがなければ、本審査にも通る可能性が高くなります。

しかし、住宅ローンの本審査通過を最終的に決定するのは保証会社です。

仮審査は銀行内で住宅ローンの基準にあうかどうかを確認して審査通過可否を決めておき、本審査になってから保証会社の審査を受けるという銀行が多いようです。

基本的には少ないケースですが、保証会社の審査において、銀行が住宅ローンの融資を可能と考えていた案件に対して、保証会社が審査で否決することもあります。

そのため、仮審査に通過して、自己申告内容に間違いがなかった方でも、本審査で落ちてしまうこともあります。

本審査通過後にやってはいけない禁止行為

本審査に通過すれば、晴れて住宅ローンの借入は可能となります。

しかし、本審査に通過したからと言って、「もう大丈夫」と思ってはいけません。

住宅ローンは実際に銀行からお金が入金されるまで安心できません。

本審査通過後でも、ケースによっては審査通過を取り消しされて、住宅ローンを借入できなくなることがあります。

特に、新築マンションや、戸建て住宅建築など、住宅ローン審査から融資実行まで時間が空く時には要注意です。

ここでは、住宅ローンの本審査通過後に、借入できなくなる可能性があるNGな行為（禁止行為）をご紹介します。

就業先からの退職・転職

住宅ローンの審査では、年収はもちろん、勤務先、雇用形態、勤続年数などの情報も重要です。

就業に関する情報は審査通過可否を決定づけるポイントです。

そのため、一旦本審査に通過したからと言って、借入前に就業先から退職したとなると、審査通過自体を取り消しされる可能性があります。

就業先から退職して無職になるケースだけでなく、転職も同様です。

仮に、転職先が現在の勤務先よりも大企業だったり、転職先の雇用条件の方が、年収が増加する可能性が高いといった場合でも同じです。

住宅ローン審査では「勤続年数」も重要であり、転職間もない方への住宅ローン審査は厳しくなります。

銀行は転職間もない方への融資に消極的です。

一般的な銀行なら勤続年数は2～3年以上を求めますし、勤続年数の短い方への融資を行う銀行でも、最低でも3ヶ月以上は求められるでしょう。

さらに、年収に対する判断も銀行は実績を重視します。

そのため、所得証明書として確認できない、転職後の予定年収は銀行で評価してもらえない可能性があります。

なお、一旦審査に通過した後なら、退職・転職しても銀行にばれないと思われるかも知れませんが、ばれるケースは存在します。

銀行によっては、審査通過後の住宅ローン契約時（金銭消費貸借契約）や、融資実行時に健康保険証の提示を求めるケースがあります。

退職すれば健康保険証も無くなってしまったり、新会社で発行されたものになりますので、転職がばれてしまう可能性があるのです。

住宅ローンの審査通過後、実際の借入が行われてお金が入金されるまでは退職・転職を行ってはいけません。

退職・転職は審査通過後の禁止行為であると考えておきましょう。

住宅ローン以外の借入

また、銀行に申告していない新規借入も行ってはいけません。

稀に見られるケースとして、住宅購入の諸費用や自己資金が不足してしまい、新規借入を行って不足を補ったり、新たにカードローンを申込して利用することがあります。

しかし、審査通過後の新規借入は、住宅ローン審査の承認取り消し理由になります。

住宅ローンの審査では住宅ローン以外の借入も含めた返済負担を計算して借入可能額を決定しています。

そのため、他の借入が増加すれば、住宅ローンの借入可能額が減少したり、そもそも審査に落ちることもあります。

もちろん、住宅ローン申込時に、資金計画に含めていた借入は禁止される借入の対象外です。

事前に申告していた借入は審査取り消し理由になりませんので、借入しても問題ありません。

申告していなかった借入が禁止行為になります。

なお、借入の増加はばれない可能性もあります。本審査通過から、契約・融資の実行までが数週間～2ヶ月程度であれば銀行もその後の借入状況を調査しないことが多いでしょう。

しかし、2ヶ月以上の時間が空いた場合などには、銀行でも個人信用情報を再取得して調査する可能性があります。

また、他社からの借入資金が住宅ローン借入先の銀行口座に入金された場合には、口座の履歴から借入がばれることもあります。

もし、予定外の出費などで追加借入が必要になるといった場合、まずは住宅ローンの相談をしている銀行にも相談しておく必要があります。

申告なしの無断借入は審査通過後の禁止行為と考えておきましょう。

既存借入への信用悪化

また、既存借入に対する信用悪化も禁止行為です。

具体例をあげれば、既存借入に対する支払遅延（延滞）や、リスケなどの任意整理、自己破産などの債務整理が対象になります。

こういった行為は個人信用情報を通して、銀行にばれることがあります。

延滞や、債務整理などは、本来審査に落ちる重要な情報です。

もちろん、一旦審査に通過したからと言って、その後に、信用悪化情報が明らかになれば、審査承認が取り消されて、住宅ローンの借入ができなくなることがあります。

借入の延滞や、債務整理などは絶対に行ってはいけないNG行為ですので注意しましょう。

銀行への虚偽申告

次は住宅ローン申込時の虚偽申告が原因で、審査の承認が取り消されるケースです。

正確に言えば、審査承認後の行為ではなく、住宅ローン申込時の禁止行為になります。

それが、審査時点だけでなく、審査通過後であっても、嘘がばれてしまえば審査承認は取り消される可能性があります。

住宅ローン申込時に見られる嘘には以下のようなものがあります。

• 資金計画（借入を自己資金として申告）
• 就業状況に関する嘘（雇用形態や勤続年数など）
• 既存借入の残高、件数
• 購入する住宅の用途（自己居住、親族居住、賃貸用など）

一旦審査に通過しても、その後に嘘がばれてしまっては審査承認が取り消されてしまうことがあります。

それだけでなく、借入後にばれてしまった時には、銀行を騙して融資させたということで詐欺になる可能性もあります。

病気や死亡が原因での融資拒否

住宅ローンを借入する際には、団体信用生命保険（通称「団信」）への加入が必須条件です。

団信に加入できなければ住宅ローンは借入できません。

そして、団信に加入できない場合としては、病気になったり、健康診断などで異常が見つかったケースなどがあげられます。

団信申込時に自己申告で告知書を記入し、病気などの該当事項があった場合に団信への加入が拒否されてしまうケースがあります。

また、団信の告知書記入後、加入が承認されても有効期限は3ヶ月程度です。

その後の住宅ローン審査や、審査通過後の借入に時間がかかると、あらためて団信の審査を受ける場合があります。

その際、病気が発覚していたり、健康診断などで異常が見つかっていれば、次も団信の加入が認められるとは言えなくなります。

また、団信への加入拒否だけでなく、審査通過後に死亡してしまうケースでも住宅ローンは借入できなくなります。

死亡してしまうと、当然、住宅ローンを契約できる方がいなくなってしまうのでやむを得ません。

残された家族が住宅ローンを借入したいと考えるならば、遺族自身が住宅ローンの借入申込を行って、審査を受ける必要があります。

NG行為が問題なくなるのはいつ？

ここまで住宅ローンの審査通過が取り消されてしまう可能性のある禁止行為（NG行為）について解説していきました。

それでは、こういったNG行為が問題なくなるのはいつでしょうか。

例えば、就業先からの退職や転職はいつから解禁になるのでしょうか。

それとも、住宅ローンの融資が実行されてお金を受け取った後でも、転職すると、住宅ローンの一括返済を求められてしまうのでしょうか。

これは禁止行為のケースによって異なります。

例えば、勤務先からの退職、転職や、病気・死亡、住宅ローン以外の新規借入などは、住宅ローンの契約を行って、実際に借入（お金が口座に入金される）が終われば問題ありません。

退職、転職や新規借入などは住宅ローン契約に違反するものとは言えませんので、銀行としても融資実行が終われば文句は言えません。

銀行も既に実行された住宅ローン融資を返せとまでは言えなくなります。

但し、住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）後、融資実行までの間に行った場合は、契約を解除されてしまうことがありますので注意が必要です。

審査通過後の禁止行為は、融資実行が行われてお金を受け取るまでは絶対に行ってはいけません。

一方、銀行に対する虚偽申告は、住宅ローンの融資実行後でも、ばれてしまうと問題になる可能性があります。

虚偽申告によって銀行に住宅ローン融資を行わせた場合、「詐欺」として訴えられる可能性があるのです。

これは、融資実行が行われた後でも同様です。仮に、融資が行われた後、一度も延滞することなく返済を継続していたとしても、虚偽申告が発覚すれば、銀行から訴えられたり、一括返済を求められる可能性があります。

禁止事項に該当する時の対応方法

結論を言えば、住宅ローンの借入が終わるまでは絶対に禁止事項を行ってはいけません。

しかし、止むをえずに禁止行為を行うケースもあります。

例えば、就業先からリストラされてしまって退職・転職した場合や、住宅ローンの申込後に予想外の出費が重なり、資金計画が変わってしまうケースもあるでしょう。

こういった審査通過後の禁止行為がやむをえずに発生してしまった場合には、早めに銀行に相談する必要があります。

就業先からの転職や退職、資金計画が変わった場合などは、銀行でも再度あらたな資料提出を依頼して、審査が行われます。

状況によっては、再度の審査を経て、そのまま問題なく住宅ローン融資を行ってもらえることもあります。

おすすめ住宅ローン

住宅ローンを利用する時は相談する銀行・住宅ローン選びも重要です。

三菱UFJ銀行（ネット受付専用）

大手都市銀行の三菱UFJ銀行ですが、店頭申込とネット申込で住宅ローンの借入条件は異なります。

金利には大幅な差があり、金利が低くなるネット申込がおすすめです。

三菱UFJ銀行の住宅ローンは12年連続で取扱い金額が1位となる日本で最も人気の住宅ローン商品であり、業界トップクラスとなる住宅ローンになっています。

住信SBIネット銀行

ネット銀行の住宅ローンでも特に金利が低いと有名な住宅ローンです。

金利水準は全国の銀行のなかでもトップクラスです。さらに、全疾病保証に無料で加入できますので、就業できなくなった場合の住宅ローン返済も免除してもらうことが可能です。

<関連：住信SBIの審査基準は？>

＞＞住信SBIネット銀行の審査基準は厳しいの？

＞＞住信SBIネット銀行の口コミ・評判は？

SBIマネープラザ

SBIマネープラザとは、住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローンと同条件の住宅ローンを対面相談で借入できる住宅ローンです。

住宅ローンは専門家と相談して借入したい方におすすめの住宅ローンサービスです。

なお、SBIマネープラザは店舗数が少ないため、以下からの事前予約が必須となります。

＞＞住信SBIネット銀行は対面で相談して借入できる？

まとめ

住宅ローンは審査に通過しても、大丈夫と安心するのは早いです。

住宅ローンは契約を行って、実際の借入が終わるまで安心できません。

特に、審査に通過してから、お金を借入完了するまでに絶対行ってはいけない禁止行為がありますので注意が必要です。

禁止行為を行ってしまうと、せっかくの審査通過が取り消しになって、最悪借入できなくなる可能性があります。

<住宅ローンの関連記事>

＞＞年収500万円の平均的な給与所得者の住宅ローン借入可能額はいくら？

＞＞住宅ローンの平均的な借り入れ額はいくら？これから借りる人の参考情報

＞＞住宅ローンで5,000万円借入できる年収と返済金額・注意点

＞＞住宅ローンを借入するのに頭金はどれだけ必要？家を買う前に知っておきたい基礎知識