これだけで大丈夫！住宅ローンを借り換えする際の6つの注意点

住宅情報誌やWebサイト、金融機関のチラシ広告などで「住宅ローンの借り換えは今がチャンス！」などと書かれているものを見たことはありませんか？

近年、住宅ローン金利は過去に無い程の低金利水準で推移しています。

住宅ローンは非常に金額が大きいため、ほんの少しの金利差が、数百万円といった大きな支払い額の差につながることもあります。

そのため、住宅ローンは少しでも効率よく返済をしたいわけですが、「借り換えのメリットばかり強調するけど、リスクや注意点はないのか？」と疑問に思い、借り換えを躊躇してしまう方もいます。

そこで今回は、住宅ローンを借り換えする際の注意点について知っておくべき6つのポイントを紹介します。

この記事を読むことで、借り替えの注意点が把握でき、上手に借り換えを利用できるようになります。

また、陥りがち住宅ローン借り替えの失敗を回避することもできますので、借り換えに興味がある人は、ぜひご覧ください。

同じ銀行で借り換えできない

住宅ローンを借り換えする際の注意点の1つが、現在利用している銀行などの金融機関で借り換えはできないということです。

利用中の銀行で魅力的な住宅ローン商品が出たり、固定金利を利用中に、さらに低い金利が適用されていたとしても、借り換えの利用はできません。

そのため、住宅ローンの借り換えは、別の金融機関の商品を探さなければなりません。

また、金融機関が変わると審査基準も変わるため、審査に通りやすい金融機関を選ぶ必要があります。

▼借り替え時の金利が業界トップクラスの低金利

審査に落ちることもある

「既に一度審査に通って、住宅ローンを利用しているから無条件で借り換えできるだろう」と考えがちですが、借り換えの際も、あらたに住宅ローンの審査を受けなければなりません。

審査は既に住宅ローンを借りていても全く別で、新たに行われます。

そのため、借り換え時でも審査に落ちるということはあります。

住宅ローンを借入れしたときと同じように、年齢や勤続年数、雇用形態、年収、ローン返済額、債務状況、返済履歴など、さまざまな情報をもとに住宅ローンの審査があります。

もちろん、審査が通らないと住宅ローンを借り換えすることはできません。

当初住宅ローンを借入れしたときから10年以上経っている人もいます。

10年経つと、健康状態に変化があったり、転職しているというケースもあります。

勤続年数が短いと審査に落ちる原因になりますし、団体信用生命保険に加入できなければ住宅ローンは借入できません。

また、当初、配偶者と収入合算で借りたけども、その後、出産などを経て、一方が仕事を辞めているということもあるでしょう。

収入合算の一方が離職してしまうということは、単純に考えれば、それだけ世帯年収が減少することになりますので、審査に通過することも難しくなるかもしれません。

仕事状況や返済負担率には気をつける必要があります。

仕事・勤務先が原因で審査に落ちる

仕事・勤務先が原因で住宅ローンの借り換え審査に落ちる可能性もあります。

「最近、ベンチャー企業へ転職をしたばかり」

「大企業に勤めていたが脱サラして自営業」

など、住宅ローン借入れ当初から就業先が変わっている人は注意が必要です。

転職して間もないと勤続年数の条件に引っ掛かる可能性がありますし、発足したばかりのベンチャー企業だと金融機関から信用を得られないこともあります。

特に、それまで大企業や、公務員などとして働いていた方が、そうではない就業先に転職されると、信用状況は大きく変化します。

また、独立してフリーランスになっている方はさらに注意が必要です。

自営業であれば3期以上の黒字申告が必要になることもあります。

さらに、自営業で節税を行って、赤字で申告されている方は、住宅ローン審査にも通りにくくなります。

<関連：自営業でも住宅ローンは借入できる？>

＞＞個人事業主・自営業者が住宅ローン審査に落ちる理由と審査に受かるための申込方法

返済負担率が原因で審査に落ちる

当初住宅ローンを借入れたときから、教育ローンや車のローンなど、ローンの借入額が増えていませんか。

住宅ローンの借り換えの審査においても、返済負担率は重要なポイントです。

返済負担率とは、年収に対して年間のローン返済額合計がどれくらい占めるかを表したものです。

仮に返済負担率の基準が30％であるとすれば、年収が400万円だと年間のローン返済額は120万円までに抑える必要があります（＝年収400万円×30％）。

返済負担率は重要な指標ですので、基準を上回ってしまうと審査に通ることはできません。

一般的な銀行の場合、返済負担率は30～35％を上限としていることが多いようです。

公的な住宅ローンとして有名なフラット35も35％が上限です。

また、教育ローンや車のローンの返済額も含めるため、これらの借入れが多い場合は住宅ローンで借入れできる金額が少なくなります。

<関連：住宅ローンの返済負担率の計算方法を具体例でご紹介>

＞＞住宅ローンの借入可能額を知っておきましょう！！自分でできる計算方法

健康状態が理由で審査に落ちる

民間銀行の住宅ローンの場合、借入するためには団体信用生命保険への加入が義務付けられています。

団体信用生命保険とは、住宅ローンの借入人に万一のことがあって死亡した場合に、住宅ローンの残債を保険が肩代わりしてくれる制度であり、団信とも呼ばれています。

そのため、健康状態に問題がある場合は、団体信用生命保険への加入ができず、住宅ローンの審査にも通らなくなります。

「以前は健康だったけど、現在は、、、」という方はローンが通らない可能性もあるため注意が必要です。

<関連：住宅ローン借り替え時の審査ポイント>

＞＞住宅ローンを借り換えする場合の審査のポイントと借り換えの利用に適した銀行はどこ？

延滞があると審査に落ちる

住宅ローンの借り換え審査では、借り替え前の住宅ローンに対する返済履歴を確認されることがあります。

それも、既存住宅ローンに対する返済を、預金口座からの引き落とし履歴で確認されることもあります。

この時、個人信用情報に反映されないような、数日単位での入金遅れが判明すると、それだけでも審査落ちにされてしまうことがあります。

銀行の住宅ローン審査では、入金遅れを起してしまうような方を非常に敬遠するのです。

今後の住宅ローンの借り換え可能性を残しておくためにも、既存住宅ローンに対する入金遅れは起さないようにしましょう。

借り換えは諸費用もかかる

住宅ローンを借り換えする際は諸費用にも注意が必要です。

借り換えの際も、新規で住宅ローンを借りたときと同じように、銀行に支払う保証料や事務手数料、登記費用などの諸費用がかかります。

利用する銀行や借入額によって金額の大小は異なりますが、数十万円〜100万円の程度の諸費用がかかると考えておいた方がいいでしょう。

ネット銀行で住宅ローンを借入する場合だと保証料が無料になるけど、事務手数料が高いなど、利用する銀行や住宅ローン商品によって費用の名目も大きく変わってきます。

借り換え先を選ぶ際は、金利だけでなく諸費用も含めた合計金額で判断することをおすすめします。

また、借り換え前に利用している住宅ローンで支払った保証料は、ほとんど戻ってくることはありませんので期待しないようにしましょう。

<関連：借り替えの際に必要となる諸費用はいくら？>

＞＞住宅ローンの借り換えで必要となる諸費用や手数料などはいくらぐらい？

<関連：借り替えに最適な住宅ローン商品は？>

＞＞住宅ローンの借り換えに適した住宅ローンのご紹介

金利タイプの変更は慎重に！

住宅ローンを借り換える際の注意点には金利タイプの変更もあります。

たとえば、現在は長期固定金利を利用しているのに、借り換えで変動金利型や短期の固定期間選択型の金利タイプに変更する場合は、金利上昇リスクに気をつけなければなりません。

借り換え当初は一時的に金利が下がったとしても、その後の住宅ローン返済中に金利が上昇して、「借り替え前の長期固定金利のときよりも返済額が高くなる」という可能性もあります。

また、変動金利の住宅ローンは、長期固定金利のように返済額がずっと一定ではないため、将来の返済プランを立てにくいというデメリットがあります。

逆に、現在利用しているローンが、変動金利型や短期の固定期間選択型の場合は、長期固定金利に借り換えをすると、返済プランは立てやすくなりますが一時的に金利が上昇して返済額が高くなります。

借り換えによって金利・返済額が高くなったとしても、無理なく返済していけるかどうか、事前にしっかりと検討するようにしましょう。

金利タイプを変更すると、返済額や返済方法などが大きく変わるため、金利タイプを変更する際には、くれぐれも慎重におこなうようにしてください。

<関連：銀行員が教える金利タイプの選び方>

＞＞銀行員が教える住宅ローンを選ぶポイントと考え方/金利タイプの選び方

＞＞銀行員が教える住宅ローンの選び方 (2)/住宅ローンには種類がある！？

フラット35の借り換えに注意

フラット35から民間住宅ローンへの借り換え、または、民間銀行の住宅ローンからフラット35への借り換えをする際は注意が必要です。

相談する銀行によっては、フラット35に関する借り換えができない場合もあります。

以下は、主な金融機関のフラット35に関する借り換え情報です。

現在、フラット35を利用している人やフラット35への借り換えを考えている人は、事前に希望金融機関で借り換えが可能か確認をしておくようにしましょう。

なお、フラット35への借り換えの際は、フラット35は相談する銀行によっても金利や手数料が異なるということを知っておく必要があります。

フラット35はどこで相談しても同じと思っていると失敗するかもしれません。

2021年現在、フラット35での借り換えが可能で、さらに業界内で最も金利水準が低いひとつが住信SBIネット銀行です。

<フラット35の金利なら住信SBIネット銀行がお得>

住宅ローンの借り換えは何度でもできる

「住宅ローンの借り換え＝1回まで」と考えている人もいるかもしれませんが、住宅ローンの借り換えは何度でも可能です。

そのため、今借り換えをしたとしても、今後さらに良い住宅ローン環境になった場合は、もう1度借り換えをすることもできます。

借り換えの度に審査があり、諸費用がかかることも考慮する必要がありますが、それらを差し引いても借り換えのメリットがある場合は、どんどん検討した方がいいでしょう。

住宅ローン商品によっては、借入から数年間の金利優遇幅が大きく、その後、優遇幅が縮小するという住宅ローン商品もあります。

こういった商品では、金利優遇幅が縮小するタイミングで借り替えするというのも有効です。

上手に借り換えを活用できれば、効率よく住宅ローン返済額を減らすことができます。

自信が無いなら相談

以上の通り、住宅ローンの借り換えに関する6つの注意点をご紹介しました。

これらの6つの注意点をおさえておけば、失敗を避けて、住宅ローンの借り換えを成功させることができるでしょう。

しかし、ご自身で以上のポイントをおさえる自信が無いという方は、相談して進めていける銀行を活用することです。

現在、相談できる銀行で、さらに金利が低くておすすめなのは、SBIマネープラザ（住信SBIネット銀行です）。

住信SBIネット銀行は、ネット銀行のなかでも特に金利が低いと評判の良い銀行です。

SBIマネープラザは、対面で相談できるうえ、利用できる商品はネット銀行ならではの低金利商品というメリットがあります。

対面相談で相談しながら借り替えを行いたいという方は、SBIマネープラザにご相談されてみてはいかがでしょうか。

なお、SBIマネープラザは予約が必須ですので以下からご予約下さい。

おすすめの住宅ローン

住宅ローンの借り換えを行う場合には銀行選びが重要です。

住宅ローンの借り換えには、金利や手数料を少しでも低く抑え、少しでもお得にすることが大切です。

金利や手数料、そして手続き・審査の容易さなどから考えて、借り換えにおすすめの住宅ローンをご紹介します。

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行は住宅ローン業界全体のなかでもトップクラスに金利が低いことで有名な住宅ローンです。

特に、変動金利への借り換えなら他の銀行と比べて圧倒的に低い水準にあります。

また、住信SBIネット銀行では、全疾病保証に無料で加入できるため、怪我や病気などで就業不能となった場合には、保険が住宅ローン返済を行ってくれます。

また、住信SBIネット銀行の住宅ローンを希望される方のうち、対面相談で借入したいという方にはSBIマネープラザがおすすめです。

＞＞住信SBIネット銀行住宅ローン口コミ・評判

＞＞住信SBIネット銀行の審査基準を徹底解説

SBIマネープラザ

SBIマネープラザは住信SBIネット銀行と同条件の住宅ローンを対面相談で借入できるサービスです。

なお、SBIマネープラザは店舗数が少ないため、事前予約が必須となります（予約は以下リンクから）。

三菱UFJ銀行（ネット受付専用）

住宅ローンの取り扱い件数、人気ランキングで三菱UFJ銀行がトップに位置しています。

実際、三菱UFJ銀行の住宅ローンは13年連続で利用額が日本でNo.1になっており、文字通り、最も選ばれている住宅ローンだと言えます。

金利の低さや、信頼感、知名度の高さなどが三菱UFJ銀行の特徴です。

さらに、3年固定金利などの短期固定金利は変動金利よりもお得な水準であり、借り換えにもおすすめです。

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回は、住宅ローンを借り換える際の注意点について紹介いたしました。

住宅ローンの借り換えに成功すれば、数十万円～数百万円の支払額を減らすことも可能です。

しかし、失敗すれば、手間暇や諸費用がかかったのに、メリットが無かったという可能性もあります。

住宅ローンの借り換えで失敗しないためにも、最後にもう1度、借り換えの注意点をおさらいしてみましょう。

借り替えで知っておきたい注意点6箇条

1. 同じ金融機関では借り換えできない
2. 審査に落ちることもある
3. 借り換えは諸費用もかかる
4. 金利タイプの変更は慎重に
5. フラット35の借り換えができない金融機関もある
6. 住宅ローンの借り換えは何度でもできる

住宅ローンの借り換えを利用する際は、ここで紹介した注意点を参考にして上手に利用してください。

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