銀行員が教える住宅ローンの選び方 (2)/住宅ローンには種類がある!?

住宅ローンには民間銀行で借入できる住宅ローン以外にも、フラット35などいくつかの種類があります。

どの住宅ローンを選べば良いのかで悩まれている方も多いと思います。

今回は、住宅ローン選びで悩まれている方のために、住宅ローン毎の種類や、特徴、選び方のポイントを解説します。

 

「金利タイプ」・「金利の高低」で比較されることの多い住宅ローンですが、それ以外にも知っておいた方が良い住宅ローンの知識があります。

住宅ローンの種類と、選び方のポイント、知っておきたい知識を整理します。

 

長期固定金利のフラット35

最初にご紹介する住宅ローンの種類はフラット35です。

フラット35が有名なのは、「全期間固定金利型」という金利の特徴があるためです。

最長35年間までの借入に対して、借入期間全期間を固定金利にすることができます。

 

楽天銀行はフラット35のなかで金利最低水準

 

フラット35は、民間銀行の変動金利に比べ、借入時期の適用金利は高くなる可能性が高いのですが、その後の金利変動が無いため、借入時点で将来の支払い総額を確定することができます。

そのため、資金計画が立てやすく、さらに返済途中で金利が上昇し、返済額が増加するというリスクから解放されます。

 

住宅ローンの借入期間は長期に渡るため、変動金利では、借入期間中に金利が上昇する危険性は無視できません。

変動金利の住宅ローンでは、金利が上がってしまうと、毎月の返済額が最大で125%まで増加してしまうこともあります。

毎月の返済額を、収支のギリギリで行っていると、返済額が増加したせいで、その後の住宅ローン返済が支払えなくなってしまうこともあります。

 

将来的に金利が上昇すると予想している人や、金利上昇のリスクを嫌う方に、フラット35は人気の高い住宅ローンとなっています。

 

住宅金融支援機構

フラット35を借りるためには、民間銀行で相談・申込することになるため、フラット35は「銀行が貸してくれる住宅ローン」と誤解されている方がいます。

しかし、フラット35は銀行が融資してくれるわけではありません。

 

フラット35を融資してくれるのは、住宅金融支援機構という公的機関です。

住宅金融支援機構は、銀行のように相談窓口や、営業員がいませんので、民間銀行に案内、申込受付を委託しています。

民間銀行は、店頭窓口でフラット35の「代理受付」をしているのです。

フラット35は民間銀行で申込を受付していますが、実際の貸出人は住宅金融支援機構になります。

 

フラット35は住宅金融支援機構が実施する住宅ローン

 

手数料・金利は同じでは無い

フラット35で多い誤解の2つ目は、金利・手数料が、「どの銀行で申込しても一律で同じ」という誤解です。

実際にフラット35を貸してくれるのが住宅金融支援機構で、同じフラット35だから、手数料や金利は一律だと勘違いしてしまいがちです。

 

しかし、フラット35の金利・手数料は、銀行毎で異なります。

 

実は、フラット35の金利や、手数料は銀行毎に個別に決めて設定しています。

そのため、一般的な民間銀行の住宅ローンを比較するように、フラット35を借りるとしても、どこの銀行で申込するのが得かを選ぶ必要があります。

 

全期間固定金利で借入出来る「フラット35の特徴」は同じですが、金利・手数料は銀行毎に違いますので、ご注意下さい。

 

フラット35を借入するなら?

フラット35の借入をご希望なら、楽天銀行のフラット35がおすすめです。

フラット35の金利や手数料は銀行毎で、意外と大きく異なります。

 

そういったなか、2021年3月時点で、もっとも金利が低いフラット35と言われるのは、住信SBIネット銀行のフラット35です。

同じフラット35なら、金利の低い銀行で申込するのがお得です。

 

▼フラット35の相談・申込

住信SBI フラット35
4.8

☆フラット35なら金利がお得な住信SBIネット銀行
☆長期固定金利で安心して借入できる
☆団信加入は任意で選択可能
☆審査規準が解りやすく利用しやすいのも特徴

借入可能額(最大)

8,000万円

適用金利・手数料など

35年間固定金利 0.98%(2021年4月現在・保証型利用時)

その他優遇など

借入期間を通して固定金利

 

借入期間でも金利が異なる

フラット35は、借入全期間を固定金利にできる住宅ローン商品です。

但し、同じ銀行でフラット35を借入する場合でも、「借入期間」、「融資率(物件価格に対する借入額の割合)」で金利が異なります。

 

借入期間は20年以内か、20年超かで金利が異なります。

また、融資率は、物件価格のうちの90%以内で借入する部分と、90%超となる部分で、フラット35の借入金利が異なりますので、注意が必要です。

 

つまり、自己資金が1割程度あった方が、フラット35の借入金利は低くなるということです。

但し、あくまでも金利が高くなるのは、物件価格90%を超える部分であって、90%以内までの借入金利まで高くなるわけではありません。

 

一般的な民間銀行の住宅ローンの場合、変動金利や、一定期間の固定金利商品では、借入期間の長短や、融資率で金利が変わらないものも多く、誤解しがちな点となりますので注意が必要です。

 

フラット35は借入期間でも金利が異なる

 

ダブルフラットって何?

フラット35は、借入期間を20年以内で借入する場合と、21年以上で借りる場合で、金利が異なります。

基本的に21年以上で、期間が長くなった方が金利は高くなります。

 

つまり、フラット35は、20年以内の借入期間で借りた方が利息の支払いは低く抑えられますので、お得に借入できることになります。

しかし、住宅ローン全額を20年以内で借入すると、返済負担が重くなってしまって、後から苦労するということもあり得ます。

 

こんな時に活用できるのがダブルフラットです。

ダブルフラットとは住宅ローンの借入を2本に分け、1本を20年、もう1本を35年で借入する方法です。

 

この方法を活用すれば、借入金利の平均を下げる効果がありますし、そのうえ、借入当初の返済額を多く、将来の返済額を下げるという効果も生まれます。

 

老後の返済額を下げて、現役世代のうちに出来るだけ返済をしたいという方にもおすすめの借入となります。

但し、フラット35を2本に分けて借入するため、手数料が2倍かかる点には注意が必要です。

 

フラット35Sとは

銀行のホームページなどでフラット35の案内を見ると、「フラット35」と、「フラット35S」の2種類のフラット35が紹介されていることがあります。

この2種類のフラット35の違いが何かをご存知でしょうか?

 

簡単に言えば、フラット35Sは、フラット35に比べて、借入当初の金利を低くしてもらえるフラット35の種類です。

その分、フラット35より、お得に借入できます。

 

但し、フラット35Sを選ぶためには条件があります。フラット35Sを選んで借入するには、購入対象となる住宅に条件が設けられています。

省エネルギー性や、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性など、「優良と評価される住宅」を購入する場合に利用できるようになります。

 

フラット35Sが利用できる住宅かどうかは、不動産業者に確認する必要があります。

対象となれば、5年、もしくは10年間の金利を低くすることができます。

 

フラット35の方が多く借入できる

住宅ローンを選ぶ際に重要なポイントは、金利や、手数料を低く抑えることと、それに加えて、必要な金額を借り入れできることです。

せっかく良い住宅ローンを選んでも、必要な金額が借入できなくては意味がありません。

 

一般的に、民間銀行の住宅ローンに比べ、フラット35の方が大きな金額を借り入れできる可能性があります。

住宅ローンの借入限度額は、「返済負担率」と呼ばれる考え方で計算されます。

返済負担率とは、年収のうち30~35%を返済に充当できるという前提で、年間返済額を計算し、年間返済額から借入可能額を計算する方法です。

 

フラット35は全借入期間を固定金利にできるため、変動金利のような「金利上昇リスク」が無く、借入できます。

そのため、借入可能額を計算する場合でも、金利上昇リスクを考えずに計算でき、借入可能額は増加する可能性が高くなります。

 

<関連記事:住宅ローンの借入可能額を計算>

住宅ローンの借入可能額を知っておきましょう!!自分でできる計算方法

 

変動金利なら民間銀行

民間銀行の場合、変動金利、もしくは固定期間選択型の住宅ローンが主力となります。

変動金利や、固定金利選択型の特徴は、借入時の金利を低く抑えられる可能性が高いことです。

住宅ローン借入時の金利を、できるだけ低く抑えたいという方は、民間銀行の住宅ローンを選ぶのが良いでしょう。

 

具体例で借入金利の違いを確認してみましょう。

2021年3月現在、最も金利の低いと思われる住宅ローン(変動金利)は、住信SBIネット銀行の住宅ローンです。

 

住信SBIネット銀行なら、変動金利/優遇金利適用後で、0.41%で借入することができます。

それに対して、最も金利が低いと言われる住信SBIネット銀行のフラット35の借入金利は、0.96%(35年間借入時/団信あり/自己資金2割用意している場合)となります。

 

住信SBIネット銀行の住宅ローンに比べ、倍以上高い水準であることが解るでしょう。

 

低金利が魅力の変動金利

2021年3月現在、住信SBIネット銀行の変動金利なら、0.41%で借入できます。

 

0.5%を下回る低金利で、住宅ローンを借り入れできるのは、非常に大きな魅力となります。

住宅ローン控除を活用すれば、実質的にマイナス金利で住宅ローンを借り入れすることもできます。

 

住信SBIネット銀行
4.98

★住信SBIネット銀行の住宅ローン
★業界トップクラスの低金利
★新規購入時の変動金利は0.41%(2021年4月現在)
★全疾病保障保険の特約を無料で利用できる

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利0.41%(借り換え時 0.398%) ※所定の条件を満たした場合の金利となります

所要時間

申込から融資実行まで1ヶ月程度

その他優遇など

全疾病保障特約を無料で付加、一部繰上げ返済手数料無料

 

固定期間選択型とは?

民間銀行の住宅ローンには、固定期間選択型と呼ばれるタイプの商品があります。

固定期間選択型とは、住宅ローンを借り入れする場合に、借入時点から一定期間の住宅ローン金利を固定する金利タイプです。

最初の2年、3年、5年、10年、20年など、借入全期間ではなく、一定期間のみを固定金利にすることができます。

 

通常、住宅ローンの借入金利を低い順に並べると以下のようになります。

 

変動金利 > 固定期間選択型 > 全期間固定金利

 

金利上昇リスクは心配だけど、せっかくの低金利なので変動金利を利用しないのは、もったいないという方におすすめの方法が固定期間選択型となります。

変動金利と、全期間固定金利の中間に位置するのが、固定期間選択型の金利となります。

 

どちらの金利タイプのメリットも併せ持っていますので、両方の特徴を利用したい方におすすめです。

 

変動金利か長期固定金利のどちらが良いかを選ぶ

 

ネット銀行とどちらが良い?

民間銀行から住宅ローンを借り入れする場合、店頭型の銀行(支店などの店舗がある一般的な銀行)と、ネット専業銀行のどちらで相談、申込するかを選ぶ必要があります。

ネット専業銀行が良いか、店頭型銀行が良いかは、住宅ローンを借りる方にとって、非常に大きな問題となります。

 

金利はネット銀行

住宅ローンを借り入れする際に重要となる「金利」はネット専業銀行の方が得と言って良いでしょう。

ネット専業銀行と、店頭型銀行の代表的な銀行で比較してみましょう。

 

<2021年3月時点金利>

 住信SBIネット銀行三菱UFJ銀行(窓口申込時)金利差
変動金利0.41%0.625%+0.215%

 

▼最新の住宅ローン金利はこちらから

2020年2月最新住宅ローン金利

2020年2月変動金利ランキング

2020年2月10年固定/20年固定ランキング

 

上記の通り、住信SBIネット銀行と、三菱UFJ銀行で比較した場合、0.21%の金利差があります。

それぞれ、ネット専業銀行と、店頭型銀行のなかで、金利がトップクラスに低い銀行を選んで比較しましたが、これだけ大きな金利差があることが解ります。

 

仮に、3,000万円の住宅ローンを借り入れする場合、0.21%の金利差から、年間で約5万円(3,000万円×0.21%)の支払利息の差が生まれます。

1年で見てもかなり大きな金額ですが、住宅ローンでは、35年間という長期間に影響してきますので、この金利差が非常に重要となります。

 

<住信SBIネット銀行の相談>

住信SBIネット銀行
4.98

★住信SBIネット銀行の住宅ローン
★業界トップクラスの低金利
★新規購入時の変動金利は0.41%(2021年4月現在)
★全疾病保障保険の特約を無料で利用できる

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利0.41%(借り換え時 0.398%) ※所定の条件を満たした場合の金利となります

所要時間

申込から融資実行まで1ヶ月程度

その他優遇など

全疾病保障特約を無料で付加、一部繰上げ返済手数料無料

 

なお、三菱UFJ銀行には、店頭窓口相談では利用できないネット受付専用住宅ローンも用意されています。

こちらのネット専用住宅ローンであれば、3年固定金利で0.39%(2021年3月時点)という低金利の住宅ローンが利用できます。

 

三菱UFJ銀行住宅ローン
4.95




☆三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン
☆13年連続で日本で最も利用されている住宅ローン
☆変動金利 0.475%(2021年4月現在)
☆3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.74%(2021年4月現在)
☆申込手続きなどはネットで完結
☆7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ&セブン<Plus>も利用できます

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利 0.475%、3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.74%(2021年4月現在)

その他優遇など

7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ&セブン<Plus>

 

相談して決めるなら店頭型

店頭型銀行の住宅ローンでは、相談して借入できるのが意外と大きなメリットともなります。

住宅ローンを借り入れする場合、店頭に行く時間が無く、ネットで済ませたいと思う方と、対面で相談したいと考える方がいます。

 

対面で相談するメリットは、気になる疑問を、必要なだけ質問したり、相談できることです。

ネット専業銀行も質問を受付していますが、電話や、メールでのやりとりとなるため、不自由な部分も多くなってしまいます。

 

但し、ネット専業銀行のなかには、店頭相談用の窓口を用意しつつ、ネット専業銀行と同条件の住宅ローンを融資してくれる銀行もあります。

 

<対面相談できるネット銀行>

SBIマネープラザ
4.9

SBIマネープラザ

★SBIマネープラザの住宅ローンサービス
★完全予約制ですのでまずはご予約ください
★ネット銀行の低金利を対面相談で利用可能
住信SBIネット銀行と同水準の低金利
全疾病保障特約を無料で利用できる

借入可能額(最大)

2億円

適用金利・手数料など

変動金利 0.41%、10年固定金利 0.63% (2021年4月時点)

所要時間

申込から融資実行まで1ヶ月程度

その他優遇など

団信・全疾病保障付(金利上乗せなし)

 

住信SBIネット銀行なら相談して住宅ローンが借入できる!?ネット銀行の不安を解消できるか?

 

不動産会社の提携ローン

大手不動産会社から住宅を購入する場合、銀行と不動産会社の提携ローンがある場合があります。

主に、都市銀行や、大手信託銀行などが提携先の銀行となり、ネット専業銀行と提携していることはほぼありません。

 

不動産会社との提携住宅ローンでは、銀行の窓口で申込している住宅ローンの「最優遇後」の借入金利か、もしくは、そこからさらに金利が低くなるということもあります。

そのため、同じ銀行で住宅ローンを申込みするなら、提携ローンを選んだ方が得になる可能性が高くなります。

 

但し、金利で比較すると、住信SBIネット銀行などのネット専業銀行の方が、大手銀行よりも金利は低く、例え提携ローンであっても、この順番は変わらないでしょう。

 

しかし、不動産会社との提携ローンの場合、銀行への相談や、申込手続きを不動産会社が代理でおこなってくれるため、借入申込人は、不動産業者との相談のみで良いというメリットがあります。

住宅は不動産業者と、住宅ローンは銀行ということで、それぞれと相談する必要がないのがメリットです。

 

財形融資もある

住宅ローンを借り入れする場合、民間銀行とフラット35のどちらかというのが多いのですが、それとは別に、「財形融資」という選択肢もあります。

 

「財形融資」とは、財形持家転貸融資、財形住宅融資などとも呼ばれ、5年間固定型で住宅ローンを借り入れすることができます。

但し、財形融資はどなたでも借入できるわけではありません。財形融資を利用できるのは、以下の要件を満たす方となります。

<財形融資の申込条件>

  1. 勤務先で財形貯蓄を1年以上行っている
  2. 財形貯蓄の残高が50万円以上ある

 

この2つの条件を満たす方が、財形貯蓄額の10倍、最大4,000万円まで借入できる制度が財形融資となります。

仮に、財形貯蓄を200万円積立していれば、200万円×10倍で、2,000万円まで借入することができます。

 

財形融資の金利は?

財形融資の住宅ローン借入は、5年固定金利であり、当初借入時の金利は1.0%未満となります。

借入から5年が経過すると、その時点の基準金利をもとに金利が見直され、また、5年間の固定金利となります。

 

つまり、財形融資というのは、5年毎に見直しとなる期間選択型の固定金利住宅ローンとなります。

 

「自治体」の利子補給制度

住宅購入や新築、持ち家の修繕、リフォームを行う場合、都道府県や市区町村によっては、一定要件を満たすことを条件に、利子補給制度があることがあります。

利子補給制度を活用できれば、支払費用のうちの一部を賄ってもらうことができます。

 

例えば、一部自治体では、住宅金融支援機構を利用する方に、フラット35の金利を、当初5年間、0.25%引き下げる制度があります(子育て支援型/地域活性型など)。

 

住宅を購入する場合、相談する不動産業者に相談、確認したり、購入する住宅の自治体に対して、確認してみるのが良いでしょう。

もちろん、利子補給制度などを行っていない自治体も多いので、必ずあるというものではありません。

 

まとめ

住宅ローンを借り入れする際に利用できる、フラット35、民間銀行の住宅ローン、財形融資という3つの住宅ローンをご紹介しました。

どの住宅ローンを利用すれば良いかは、それぞれの方によって異なります。そのため、住宅ローン毎の特徴を良く理解しておくことが大切です。

 

それぞれ、金利タイプや、借入可能額、相談方法など、様々な違いがあります。

特徴をしっかりと押さえて、ご自身にあった住宅ローン商品を見つける参考になれば幸です。

 

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