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住宅ローンが残っている自宅を買い替えるにはどうしたらいい?銀行の住み替えローンをご紹介!!

一旦、住宅を購入した後に、生活設計などが変わって別の住宅に買い替えしたいということがあります。例えば、子供が生まれて大きくなった、子供が増えた、両親と一緒に住む、もしくは、子供が独立したので、もう少し小さめの家に引っ越したいといったことなどです。
 
しかし、住宅ローンが残ってしまっていると、ご自宅を売却するのが難しいので、どうすれば買い替えが出来るのか解らないという方は多いと思います。住宅ローンの中でも、住み替えに使える「買い替え・住み替えローン」は、上級者向け住宅ローンなので、知らない方が多いのです。
 
不動産屋に相談しても、良く解らないことがあります。
今回は住み替えに使える住宅ローンについてご説明します。

 

 

なぜ住み替えが難しいのか?

非常にご年収が高くて、住宅ローンを2件組める位の余裕があれば良いのですが、一般的な方はそうはいきません。通常、住宅ローンを1件借入していれば、追加で、もう1件住宅ローンを借入して返済するような余裕はないでしょうし、2つ目の住宅ローン審査に通ること自体が困難です。
 

住み替えには、現在の住宅を売却して、既存の住宅ローンを全額返済して、一旦住宅ローン残高を無くす必要があります。

 

しかし、住宅ローン借入時の抵当権がついたままでは住宅を売却することができません。

 
自宅を売却するためには、住宅ローンを借入している銀行に、抵当権を抹消してもらう必要があります。抵当権を抹消してもらえるかどうかが住み替えの難易度に影響するのですが、これは自宅の売却金額や預貯金の有無が影響します。
 

自宅が住宅ローンの残高を超える金額で売れるなら問題はほとんどありません

銀行に対しては自宅の売却代金を持って、売却と同時に住宅ローンを完済すれば良いのです。そして、完済したと同時に抵当権を抹消してもらうのです。これで現在のご自宅の売却は可能です。

 

問題になるのは住宅の売却代金で住宅ローンを完済できない場合です。この場合も手持ちの預貯金で不足額を賄えれば良いのですが、手持ち資金を足しても住宅ローン残高を完済できないとなると問題が発生します

 

つまり、住み替えに行うにあたっては、

①売却代金+手持ち資金で、現在の住宅ローンを全額返済できる

②売却代金+手持ち資金では、住宅ローンを全額返済できない

のどちらのタイプになるかで、住み替えの手続きや難易度が異なります。
 
住み替えが難しい理由

 

 

住宅ローンを全額返済できるケース

自宅売却時に既存の住宅ローンを全額返済できるなら話は簡単です。
現在の住宅の売却をすすめて、買主が見つかり、売却金額が決まったところで、住宅ローンを借入している銀行に報告すれば良いのです。
 
銀行としても、住宅ローンを全額返済してもらえるなら、抵当権の抹消を拒否する理由がありませんので、問題なく対応してくれます。いつ売却して、住宅ローンを完済したいのかといった日程調整や手続きの方法を相談すれば良いでしょう。
 
なお、自宅売却には、仲介の不動産屋の手数料や、売却金額によっては税金なども必要です。そのため、売却代金=住宅ローンの残債では、不足することがありますのでご注意下さい。
 
住み替えにあたっては、新たに購入する住宅に、新規で住宅ローンを申込するだけです。新たに借入する住宅ローンは通常の住宅ローン申込で同じであり、すでに住宅ローンを利用したことのある方にとっては特に難しくないでしょう。

 

住信SBIネット銀行
4.98

★住信SBIネット銀行の住宅ローン
★業界トップクラスの低金利
★変更金利なら0.41%で借入可能(2021年1月現在)
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★全疾病保障保険の特約を無料で利用できる

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利0.41%(借り換え時 0.398%) ※所定の条件を満たした場合の金利となります

所要時間

申込から融資実行まで1ヶ月程度

その他優遇など

全疾病保障特約を無料で付加、一部繰上げ返済手数料無料

 

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住宅ローンを全額返済できない時

次に、住宅の住み替えで問題となる全額返済できない場合について解説していきましょう。全額返済できない場合が要注意です。
 

全額返済できないと、住宅ローンを借入している銀行も抵当権を抹消してくれません

 
そのため、売却代金で返済するのに不足する金額を、貯金や借入などで別途調達してくる必要があります。売却代金で足りない返済資金を、他の資金調達によって賄うというわけです。

 

 

 

なお、お勧めできる方法として、銀行住宅ローンの1種類として存在する「住み替えローン」を活用するというものがあります。
 
しかしながら、住み替えローンは取り扱っていない銀行も多く、限られた人しか利用しないため、一般的には良く知られていないローン商品です。以降では、銀行の住み替えローンについて解説していきましょう。
 
 

住宅ローンの住み替えローンとは

 

 

住み替えローンとは?

住み替えローンと呼ばれる住宅ローンの最大の特徴は、現在の既存住宅ローンで、自宅を売却した後に残ってしまう残債の返済資金や、住み替えにかかる費用(登記費用、不動産取引にかかる仲介手数料など)を含めて借入できることです。
 
通常の住宅ローンでは、自宅の購入額が、借入の上限となってしまうのに対して、住み替えローンは残債や、諸費用を含めて借入できます。借入した資金の利用範囲が広く、住み替えを考える方に利用しやすいのが特徴です。
 
ただ、住み替えローンを取り扱っている銀行は少ないので、銀行の選択股が少ないのが、やや残念なところです。
 

住み替えローンを利用するには?

住み替えローンを利用するにあたっては、新しい自宅を購入しようとする不動産会社と良く相談する必要があります。
 

住み替えで手間や支障となるのは、住宅購入の相談と、売却活動のタイミングや手続きです。

 
自宅の住み替えするためには、新しい自宅の購入と、現在の自宅の売却を、同時進行で進めていく必要があります。どちらかだけを先行して進めることはできません。そのため、成果を急ぐ不動産業者だと、取り扱ってもらえないことがあります。
 
特に、中古販売などを行っている業者で、9月や、3月の前後で、急いで売却したいと考えている不動産業者の場合、住み替えの対応を断るケースもありますので、選べる住宅の範囲が狭くなる可能性があります。
 
一方、それ以外の比較的、閑散期と言われる時期や、新築マンションの分譲、戸建ての注文住宅購入であれば、住み替えに対応してもらいやすくなります
 
不動産業者に住み替えについて相談した後は、不動産購入と、保有している既存住宅の売却を両方同時で進めていき、既存の自宅を売却して、不足額を確定すると同時に、あらたな住宅ローンを借入するということになります。
 
この時、売却手続きが先行してしまうと、住み替え用の住宅購入が済むまでの期間、仮住まいとなる家に転居する必要がでてきます。余計な出費を最小限に抑えるためには、段取り良くすすめていくことが大切です。
 

住み替えローンを利用する方法

 

 

自宅を出来るだけ高く売る

住み替えを成功に導くために大切なことは、現在のご自宅を、少しでも高く売却することです

 

既存の住宅ローンを完済できたり、もしくは少しでも残債を減らせた方が、住み替え用の住宅ローンを借入するにあたっても審査に通りやすくなるでしょう。

 

そして、自宅を売却するために大切なのは、良い不動産屋を、複数見つけて比較検討することです。不動産屋に相談して、評価額を出してもらうだけなら手数料は不要です。

 

是非、以下のサイトを活用して、ご自宅を高く売却できる不動産屋を探してください(なお、ご自宅の査定は、自宅の売却が決まっていなくても可能です。現在のご自宅がいくらで売却できるかという参考にして頂くことも可能です)。

 

ノムコムさんの無料査定サイトのリンクを設けています。

ノムコムさんは、銀行にも非常に信用力の高い不動産屋ですので、是非、無料査定をご利用されるのがお勧めです。 

 

 

 

おすすめの銀行はこちら

住み替えローンを利用するにあたっては相談する銀行が重要です。住み替え用の住宅ローンを取り扱っていない銀行もありますし、取り扱っていても利用に消極的な銀行もあります。相談する銀行を良く選んで、いくつかの銀行に相談されてみるのがよいでしょう。

 

住信SBIネット銀行

 

住信SBIネット銀行は住宅ローン金利が低くてお得と言われるネット専用銀行のなかでも、トップクラスに金利が低いことで有名な銀行です。そのため、住宅ローンの相談にあたっては、最初に相談しておきたい住宅ローンとなります。

 

また、住信SBIネット銀行では、「全疾病保障」のサービスが無料で付加されますので、一般的な団体信用生命保険のような死亡時だけでなく、就業不能となった場合にも住宅ローンの返済を免除してもらえます。

 

住信SBIネット銀行
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★住信SBIネット銀行の住宅ローン
★業界トップクラスの低金利
★変更金利なら0.41%で借入可能(2021年1月現在)
(借り換え利用時は0.398%)
★全疾病保障保険の特約を無料で利用できる

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利0.41%(借り換え時 0.398%) ※所定の条件を満たした場合の金利となります

所要時間

申込から融資実行まで1ヶ月程度

その他優遇など

全疾病保障特約を無料で付加、一部繰上げ返済手数料無料

 

 

三井住友銀行「住み替え用」住宅ローン

住み替えローンとして特化した専用商品を持っているということで、三井住友銀行の住宅ローン商品もおすすめです。三井住友銀行の住み替えローンには以下のような特徴があります。

<三井住友銀行の特徴>

①新住宅の購入資金と、住み替え前住宅ローンの返済に利用可能

②住み替えに必要な諸費用にも使用可能

という点です、但し、既存の住宅を購入してから、4年以上経過していないと利用できないという条件があります。

 

2020年6月現在の、三井住友銀行の住宅ローンの適用金利は、変動金利で0.625%~0.775%(店頭金利から1.7%~1.85%の金利優遇)となっています。

 

三井住友銀行の適用金利は、かなり低めの水準であることと、この優遇幅が、完済までずっと継続されるところがお勧めポイントといえます。

 

りそな銀行「りそな住み替えローン」

りそな銀行の住宅ローンも、住み替えに活用できます。三井住友銀行と同様に、住み替え前の住宅ローンの残債を返済する資金としても使用できるところがポイントです。

 

借入可能額は、1億円を上限として、新たに購入する自宅の担保評価額+最高2,500万円(既存住宅ローンの残債が上限)までの借入が可能です。

 

なお、実際の借入可能額は、審査結果によって変動しますので、ご注意下さい。なお、りそな銀行の住宅ローンの適用金利は、変動金利で0.595%(2020年1月適用分)となります。この金利水準は、銀行業界でもトップクラスといえる金利水準です。

 

 

住み替えローンの注意点

住み替えローンを利用する際には2つの点に注意する必要があります。住み替え・買い替えを有効に活用することは大切ですが、誤った方法で対応すると失敗してしまう可能性もあります。

<住み替えローンの注意点>

①住宅ローンの借入額が大きくなり過ぎないか

②必要額を借り入れできるか

①借入額が大きすぎないか

住み替え時には、住み替え前の住宅ローンの残債を含めて、あらたに住宅ローンを借入することになります。
既存住宅ローンの返済資金が大きいと、通常の住宅ローンで借入する「住宅の購入資金」を超える借入額となってしまいます。借入額が大きくなり過ぎ、過大となっては、その後の返済負担が苦しくなってしまい、支障がでる可能性もあります。返済に無理がないかを十分に考えておく必要があります。
 

②必要額を借り入れできるか

住み替えローンでは、既存住宅ローンの残債も借入可能ですが、住宅ローンで借入できる金額には、年収などから上限があります。上限金額というのは、銀行の住宅ローン審査で認められる額のことです。
そのため、住み替えを希望する方の年収や、家族構成、勤続年数などの条件によっては、必要な金額全額が借入できない可能性もあります。事前に不動産業者と良く相談しておくなど、注意する必要があります。

 

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まとめ

ライププランの変化に合わせて、自宅を住み替えるということは、誰にでも起こり得ることです。
 
せっかくその気になっても、住宅ローンがネックになってしまって住み替えの手続きが進まないのは面白くありませんよね。でも、住宅ローンには、住み替えに対応している商品がありますので、うまく活用すれば住み替え・買い替えを成功させることは可能です。
 
住み替えを検討されている方は、是非、参考にされてみてはいかがでしょうか。

 

 
 
 
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