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転勤時の住宅ローン控除の注意点と対応策を解説!引っ越ししても税金は戻ってくる?

会社勤めをされている方にとって「転勤」を命じられる可能性を消すことはできません。特に、大手企業など、全国各地に支店・営業所のある会社であれば、転勤は会社からの命令であり、避けて通れないものです。

 

ご家族がいる方の場合、単身赴任や、家族全員での転勤などの選択肢が考えられますが、その際に、忘れてはいけないのが「住宅ローン控除(住宅ローン減税)」です。住宅ローン控除には、「居住」要件がありますので、転勤による引っ越しによっては、住宅ローン控除を受けられなくなることもあります。

 

給与所得者の転勤による引っ越しと、住宅ローン控除には重要な関係がありますので、しっかりと注意点を理解されたうえで検討される必要があります。転居が避けられない時、住宅ローン控除で注意すべき点と対応策を解説します。

 

 

 

住宅ローン控除とは?

既に住宅ローンを借入している方であれば、住宅ローン控除(住宅ローン減税)のことは知っているという方いるでしょうが、簡単に言えば、既に支払った税金の一部を還付してもらえる制度です。

 

2020年1月現在、住宅ローンを新規借入する方の場合で、最大で年間40万円の所得税減税を10年間受けられ、その分の税金を還付(返金)してもらうことができます(長期優良住宅なら50万円)。これだけ大きい税金控除ですので、住宅購入の際に、資金計画の一部として考えられた方も多いでしょう。

 

しかし、住宅ローン控除を受けるためには、いくつかの要件を充足しておく必要があります。例えば、償還期間(返済期間)10年以上の住宅ローンを利用されているといったものです。住宅ローン控除の要件の一部が給与所得者の「転勤」に深く関わってきますので注意が必要です。なお、住宅ローン控除についてもう一度詳細に確認しておきたいという方は、以下の関連記事からご確認下さい。

 

<関連:住宅ローン控除とは?>

>>住宅ローンを借入するなら必見!住宅ローン控除の活用方法を解説します!

 

 

住宅ローン控除の要件

所得税の一部を還付してもらえる大変重要な住宅ローン控除ですが、適用を受けるためには、「各年の12月31日まで引き続き住んでいること」という要件があります。つまり、住宅ローン控除は、最長10年間、毎年支払った所得税の一部を還付してもらえる制度ですが、税金還付の適用を受けるためには、その年の12月31日まで引き続き居住していることが必要になるのです。

 

対象となる住宅に住んでいない場合、住宅ローン控除は受けられなくなります。転勤は自己都合ではなく、会社の都合ではありますが、引っ越しすると、住んでいない自宅に対する住宅ローン控除は受けられなくなります。

 

元々、住宅ローン控除の制度は、「本人が定住するための住宅」を取得しやすくする支援策として生まれた法制度であり、投資目的(他人に貸す)の住宅や、セカンドハウス(別荘/第二住宅など)は住宅ローン控除による支援の対象外です。

 

「年末まで引き続き住んでいること」が条件になっているのは、上記のような賃貸・セカンドハウスといった利用をされている方が、住宅ローン控除の適用を受けられなくするための条件と言えるでしょう。

 

住宅ローン控除を受けられる条件

 

 

単身赴任なら適用可能

原則で言えば、住宅ローン控除を受けるためには、対象となる住宅に「本人」が居住している必要があります。しかし、本人が転勤となっても、引き続き、ご家族が居住し続けている場合には、住宅ローン控除を受け続けることが可能です。

 

但し、本人の転勤が「海外転勤」となる場合は、単身赴任であっても、住宅ローン控除を継続することはできません。法律上、海外転勤時は、「非居住者」の扱いとなるため、減税の対象にならなくなるためです。

 

つまり、国内転勤で、単身赴任の場合は、住宅ローン控除への影響は特に無いということになります。転勤を原因として居住を継続出来なくなった期間中の住宅ローン減税の適用可否を整理すると以下の通りとなります。

 

<本人が住んでいない間の住宅ローン控除可否>

 

国内転勤

海外赴任

単身赴任

×

家族で引越し

×

×

 

控除の再開は可能

依然は、一度転勤などの理由で引っ越しして、居住が中断されると、その後、転勤から戻ってきて、再度居住するようになったとしても、もう一度住宅ローン控除を受けるということはできませんでした。

 

10年間の住宅ローン控除が適用できる予定であった方が、5年目で転勤(4回分を受領)した場合、残りの6回分は無効になってしまっていたのです。

 

しかし、2020年6月現在、税制改正が進んでおり、転勤後の再居住に対し、住宅ローン控除も再度適用する(残期間に対して適用を再開)ように変化してきています。そのため、残期間の住宅ローン控除を無駄にしなくて良くなったのです。

 

なお、住宅ローン減税を再度適用できるのは、2003年4月1日以降に転勤となった方が対象になります。それ以上に転勤した方は、残念ながら対象になりません。さらに、2016年の税制改正では、国内転勤だけでなく、海外への転勤者も同様に再開できることに改正されました。

 

<再入居時の住宅ローン控除再開可否>

 

国内転勤

海外赴任

単身赴任

家族で引越し

*但し、「国内転勤-単身赴任」のケースを除き、住宅購入後、「一度も居住することなく、転勤となった」場合には、再開の適用も受けられなくなります。

 

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再適用を受ける方法は?

転勤になって、引っ越しした時でも、その後、再度、住宅ローンの対象になる自宅に居住を再開すれば、住宅ローン減税の適用が再開されることが解りました。

 

しかし、必要な手続きを何もせず、放置していたり、再開を受けるための要件に該当しないと、住宅ローン控除の再開を受けて、税金の還付を受けることはできません。以下では、住宅ローン控除を再開するための要件を整理しておきましょう。

<転勤解消後、再適用を受ける条件>

・すでに住宅ローン減税の適用を受けている

・勤務先からの転勤命令に伴う転居、その他これに準ずるやむを得ない事由があること

・2003年4月1日以降の転勤

・再居住後に税還付される残存期間を有している

・転勤前に税務署へ「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」を提出する

 

上記から解る通り、事前に税務署に届け出をしておくことが必要です。何もせずに居住を中断していた場合は、住宅ローン控除による税金還付の再開を受けられなくなることに注意して下さい。

 

なお、国内転勤の場合で、単身赴任を選択して、ご家族が対象住宅に居住を継続される場合は、その間も住宅ローン減税の適用を受けることが可能ですので、こちらの届け出も不要となります。

 

住宅ローン控除の再適用を受ける条件

 

 

期間は延長されません

一旦、転勤により住宅ローン控除の適用を中断した場合、再度の税金還付の適用を受けるとしても、対象となる期間は「残存期間」となります。

 

住宅ローン控除の対象期間は、住宅を購入した年から10年(2019年3月現在)と定められています。つまり、2019年に住宅を購入した方は、2028年までの適用ですね。

 

仮に、その期間内で、転勤による中断が発生しても、適用期間が延長される訳ではありません。あくまでも、残期間内で「再開」できるのみです。転勤により、3年間の中断となった場合、再度、住宅ローン減税の適用を受けた場合には、最長で7年間の適用期間となることに注意が必要です。

 

 

留守中の賃貸利用に注意

転勤を原因として、ご家族そろって引越しする場合、自宅を「空き家」にしておくのはもったいないということで、賃貸に出される方もいるでしょう。もちろん、対象住宅に居住していない期間の住宅ローン控除は受けられませんが、一旦賃貸に出したとしても、その後、転勤が終わって、居住を再開すれば、住宅ローン控除も再開可能です。

 

但し、注意点があります。通常、居住を再開した場合、「再開開始年」から住宅ローン控除の再開を受けられます。しかし、賃貸に出されていた場合、賃貸として使用していた年は、住宅ローン控除の適用が受けられなくなります。この場合、居住を再開した年の翌年からの再適用となります。

 

例え、賃貸期間よりも、居住の期間が長かったとしても、住宅ローン控除を受けられませんので、注意が必要です。

 

 

銀行にも相談が必要

住宅ローン控除とは直接関係しませんが、転勤して、対象住宅に居住しなくなる場合には、銀行への相談も必要です。通常、住宅ローンを借入する場合、「優遇金利」などの適用を受けて、かなり低い金利で借入しているという方が多いでしょう。しかし、住宅ローンの条件にも、本人が対象となる住宅に居住していることが明記されています。

 

つまり、対象となる住宅に本人が居住していないことが判明すると、住宅ローンとしての適用を受けられず、金利をあげられてしまったり、一括返済を求められることも起こり得ます。

 

一般的には、転勤などの自己都合でない理由であれば、認められる可能性が高いですが、「転勤の辞令」の提出を求められたり、賃貸としての利用は禁じられるなどの銀行もあります。

 

ご家族で引越しされる場合、住民票の移動や、郵送物の送付先の届け出などで、居住されていないことは銀行にも解ってしまいますので、早めに相談されておくのが良いでしょう。

 

 

 

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加えて、フラット35は長期固定金利での借入が可能であり、借入全期間の金利が固定金利になるのが特徴です。借入期間中の金利が変動しませんので、資金計画が立てやすくなります。

 

なお、フラット35はどこの銀行で借入しても同じというのは誤りです。申込する金融機関によって借入条件が大きく異なります。そして、2020年現在、フラット35の金利が低く、おすすめなのが住信SBIネット銀行です。

 

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まとめ

サラリーマンなどの給与所得者にとって、起こり得る問題である「転勤」について解説しました。

住宅ローン控除によって税金を返してもらう条件には、対象となる住宅に「本人が居住している」という条件が設けられており、転勤が理由とは言え、転居して居住していなければ住宅ローン控除も受けられなくなります。

 

しかし、要件を満たして、必要な手続きを行っておけば、再度、住宅ローン控除の適用を受けることも可能です。こちらでご紹介した内容を理解して、間違いのないように対応しましょう。

 

 

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