住宅ローンを借入する時の重要なポイントとして連帯保証人があげられます。
借入するために、家族や、友人に連帯保証人を頼むのは大変ですし、連帯保証人が必須だと、住宅ローンを借入するのも簡単ではありません。
結論を言えば、通常の住宅ローンは借入人が連帯保証人を探してくる必要はなく、連帯保証人を用意しなくても借入することができます。
しかし、住宅ローンでも連帯保証人が必要となるケースがありますので、知っておいた方が良いでしょう。
連帯保証人ってなに？
最初に連帯保証人がどういったものか、銀行が連帯保証人を求める理由から説明しておきましょう。
連帯保証人とは、銀行が住宅ローンの返済を受けられることを連帯して保証する人のことを意味します。
文字の通りですが、これだけでは正直解りにくいですね。
そもそも「連帯」というのも何を指すのかが明確ではありません。もう少し詳しく説明しましょう。
そもそも、住宅ローンの借入を返済する責任や義務は、本来、借入人が負います。
お金を借りた本人が返済責任を負うのは当然のことです。
しかし、借入人の返済能力が高くない場合、本人が責任を負うというだけではリスクが高いと銀行が判断することもあります。
そういった時に連帯保証人の存在が重要です。
借入人が返済出来なくなった時には、借入人の代わりに支払うのが連帯保証人です。
簡単に言えば、連帯保証人とは、借入人が支払えなくなった時に、代わりに支払う義務を負う人となります。
銀行が保証人を求める理由
銀行が連帯保証人を求める理由は簡単です。
連帯保証人がいれば、債務者が住宅ローンなどの借入の返済ができなくなっても、連帯保証人が代わりに支払ってくれるからです。
そのため、銀行は住宅ローンを回収できる可能性が高まります。
それに、債務者としても、「連帯保証人に迷惑を掛けたくない」と考えれば、自分で何とかしようと努力しますよね。
連帯保証人を取っておくことで、銀行は債務者の最大限の返済のための努力を引き出すことができるのです。
こういった理由から、銀行にとって連帯保証人は、貸付した住宅ローンを確実に回収するための保全になるのです。
連帯保証人と保証人は違う！？
知っておくと役立つ知識です。連帯保証人には、「保証人」と「連帯保証人」の2種類があるのをご存知でしょうか。
保証人と連帯保証人は言葉も良く似ているので、そんなに違わないし、どっちでも良いなんて思ってしまう方が多いのですが、実は責任が全く違うので要注意です。
結論を言えば、連帯保証人は保証人に比べて、責任が遥かに重くなります。
借入人が返済できない時に、保証人が責任を負うのは共通ですが、その前提が異なります。
例えば、「保証人」であれば、銀行から保証履行を求められた時に、「先に債務者に請求しろ（催告の抗弁権）」とか、「先に債務者の財産に差し押さえしろ（検索の抗弁権）」と言って、保証履行を拒否できます。
「保証人」は、借入人が返済できないことが明確になるまで、支払わなくて良いのです。
それに対し、連帯保証人は、こういった返済に対する拒否権がありません。
連帯保証人は、簡単に言えば、債務者と同じ責任を負っています。
そのため、銀行から保証履行を求められると、借入人に財産があってもなくても、保証履行する責任を負います。
保証人のように、借入人に支払い能力があることを前提に、拒否することはできません。
連帯保証人の責任は非常に重いのです。
そして、銀行の住宅ローンを借り入れする際に、求められるのは「連帯保証人」となります。
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通常は連帯保証人不要
通常の住宅ローンを借入する場合、ご家族や、友人を連帯保証人にする必要はありません。
必ず連帯保証人が必要となると、住宅ローンを利用できる人は限定されてしまいます。
一般的な銀行住宅ローンの場合、銀行が指定する「保証会社」の連帯保証を受けて借入することになります。
銀行が紹介してくれる連帯保証人（会社）に、一定の信用保証料を支払って、連帯保証人になってもらうという仕組みです。
保証会社の連帯保証を受ければ、それ以外の連帯保証人は不要というのが銀行住宅ローンの原則です。
しかし、そんな住宅ローンですが、保証会社に加えて、連帯保証人が必要となるケースもあります。
その代表的なケースに「収入合算」という制度がありますので、知っておくと良いでしょう。
収入合算とは？
銀行の住宅ローンを借入する時に、「収入合算」という制度があります。
例えば、「住宅ローンでいくら借入できるか」を銀行で相談した時に、ご主人の年収から計算した額が、希望額に足りない時に収入合算を利用することがあります。
ご主人だけで住宅ローンを借り入れ出来ない時、配偶者も就業されていて、収入があると、配偶者の収入も含めた「世帯年収」で借入可能額を計算できます。
1人で借入できない住宅ローン借入額でも、2人なら借入できるという制度であり、これを「収入合算」と呼びます。
そして、収入合算で住宅ローンを借入する場合、借入人でない配偶者は、「連帯保証人」になる必要があります。
逆に言えば、連帯保証人にならなければ、収入合算は使えません。
また、連帯保証人となって、収入合算が認められるのは、「同居の親族」が原則です。対象となる住宅に住まない方は対象になりません。
親子リレーローンとは？
住宅ローンで連帯保証人が必要となるケースに、「親子リレーローン」という方式の住宅ローンもあります。
「親子リレー」という名称から、どういった仕組みの住宅ローンかが推測できますよね。
文字通り、親と子が協力して、リレー方式で住宅ローンを借入するのが「親子リレーローン」です。
親子リレーローンは、2世帯住宅など、親と子が同居する住宅を購入する際に使用できる住宅ローンです。
こういったケースでは、親が単独で住宅ローンを借入しようとしても、かなり高齢になってしまっているケースが多く、単独では借入可能額が低く抑えられてしまうこともあります。
そんな時、同居する子が連帯保証人になることで、高齢の父親でも住宅ローンの借入が可能になることがあります。
親が支払えない時期に来ると、子が返済をする必要があるので親子リレーローンと呼ぶわけです。
住宅を共有するケース
住宅ローンの対象となる住宅が、共有名義となる場合にも、連帯保証人が必要なります。
例えば、夫婦が協力して住宅を購入する場合で、一方は預貯金で保有している金銭を支払い、もう一方が、残りを住宅ローンで借入して支払う場合が該当します。
この時、原則、それぞれが支払った額の割合で、住宅の持ち分を得ることになります。
銀行が住宅ローンを貸しだす場合には、対象となる住宅の全体に対して抵当権設定が必要です。
住宅ローンを借入した人の「持ち分」のみに抵当権を設定するだけでは、住宅ローンを借入することはできません。
住宅の持ち分が2名以上にまたがる場合には、住宅ローンの借入人で無い共有者には、担保提供者・連帯保証人になってもらう必要があります。
連帯保証人と連帯債務者の違いは？
連帯保証人に似た言葉に「連帯債務者」があります。
連帯保証人と連帯債務者は良く似た役割・責任を負うのですが、違いも知っておくと、銀行から住宅ローンを借入するときに、さらに上手に借入できる可能性があります。
連帯保証人とは、住宅ローン借入人の「返済を保証する」役割を担う人でした。
つまり、住宅ローンを借入する「債務者」と連帯保証人は別で、連帯保証人は借入ではありません。
但し、連帯保証人は借入人と同じ責任のみを負います。
それに対して、連帯債務者は、文字通り債務者になります。
住宅ローンを1名が借入するのではなく、2名以上が共同して借入するのです。
そして、それぞれが「連帯債務者」となります。
もちろん、連帯債務者それぞれは債務者ですから、住宅ローンの返済に対する直接的な責任を負います。
<参考図>
但し、連帯保証人は債務者と同様の責任を負いますので、債務者・保証人の違いはありますが、どちらになっても同様の責任を負うことは変わりません。
住宅ローン控除に影響
連帯債務者と、連帯保証人、同様の責任を負いますが、住宅ローン借入では、それぞれどういった場合に使い分けられているのかを確認しましょう。
この時、重要なポイントになるのが住宅ローン控除です。
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住宅ローン控除とは、住宅ローンの借入残高に応じて、所得税・住民税の一部を還付してもらえる制度です。
年末時点の住宅ローン残高の1％（最大40万円/長期優良住宅なら50万円）を還付してもらうことができます。
但し、住宅ローン控除は、支払った所得税・住民税の還付ですので、支払った税金の範囲内でしか還付は受けられません。
そのため、年収によっては住宅ローン控除の限度額（40～50万円）を受けられないことがあります。
そんな時、1人分の年収で使いきれない住宅ローン控除の額を、配偶者が使えるようにして、できるだけたくさんの住宅ローン控除を受けられるようにできるのが、連帯債務での住宅ローン借入となります。
連帯保証人は債務者ではありませんので、住宅ローン控除を受けることはできません。
それに対して、連帯債務者は、それぞれが債務者となりますので、住宅ローン控除を受けることができます。
連帯債務で住宅ローン控除を受けられるのは、単独で受ける場合と同様に最大40万円です。
それぞれの連帯保証人が利用できる割合は、連帯債務者毎の借入割合（住宅ローン契約時に契約で決めます）で決まります。
整理すると、住宅ローン控除を主債務者1人で利用するなら連帯保証人、夫婦それぞれで分けて利用した場合は、連帯債務者で借入した方が良いということになります。
連帯保証人のメリット・デメリット
住宅ローンを借り入れする際に、連帯保証人を加えるメリットや、デメリットについて整理しておきましょう。
最初は、連帯保証人を利用するメリットから説明していきます。
借入可能額が増加
連帯保証人を加える最大のメリットは、住宅ローンの借入可能額が増加できることです。
夫婦共働きや、2世帯住宅の場合など、収入を得ている方が複数いる場合には、収入合算を利用することで、住宅ローンの借入可能額を増加させることができます。
近年は、夫婦共働きの家庭も増加していますので、収入合算で住宅ローンを借り入れするケースも増加しています。
審査に通りやすくなる
2つ目のメリットは住宅ローン審査に通りやすくなり、借入できる可能性が高くなることです。
住宅ローン審査に大きく影響する要素として年収があげられます。収入合算で世帯年収を使用すると、その分年収は増加しますので、住宅ローン審査にも通りやすくなります。
1人より2人の方が、住宅ローンも借りやすくなります。
また、高齢になって、定年退職が近づくと、住宅ローンの借入は難しくなっていきます。
そんな時、親子リレーローンを活用して、一方を連帯保証人にすることで、住宅ローンを借り入れできる可能性も高くなります。
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連帯保証人のデメリット
次に住宅ローン借入時に連帯保証人を加えるデメリットも確認しておきましょう。
債務者が破産しても免責されない
住宅ローンを借り入れしている債務者が返済出来なくなると、最終的に自己破産することがあります。
自己破産とは、借入人の返済能力を上回る分の債務を免除してもらうための法的な手続きです。
簡単に言えば、法的な借金を帳消しにしてもらう制度です。
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自己破産が認められると債務者の債務は免除してもらえます（これを免責と言います）。
しかし、自己破産で債務を免責してもらえるのは、自己破産を申し立てした人のみです。
決して、住宅ローンの借入が無かったことになる訳ではありません。
そのため、債務者が免責されても、連帯保証人の責任が免除されるわけではありません。
銀行は、債務者が自己破産すると、連帯保証人に支払いを求めることになります。
連帯保証人が支払えない場合には、連帯保証人自身が自己破産する必要があります。
連帯保証人が借金返済を免除してもらうためには、ご自身で債務整理する必要があるのです。
離婚しても解除できない
一旦、住宅ローンの連帯保証人になると、借入人側の事情によって連帯保証人から解除してもらうことは難しくなります。
住宅ローンの借入人のなかには、「離婚」を理由として、連帯保証人から外して欲しいと希望される方がいます。
しかし、銀行には、「離婚」だからと連帯保証人から解除する義務はありません。
その時点で、住宅ローンの残高と、主債務者の年収、自宅の評価額から審査して、回収に懸念が無いと判断すれば解除してもらえることもありますが、門前払いで解除してもらえないこともあります。
あらためて住宅ローンを借り入れするとして考えた場合に、単独で借入ができるかどうかで決まります。
銀行からすれば、住宅ローンの借入時に離婚の可能性も含めて連帯保証人になっているはずだから、そんなの理由になりませんということです。
そのため、離婚後も、連帯保証人の責任が免除されないケースは多く、主債務者が住宅ローンを支払わなかった時に、保証履行を求められる可能性が残ってしまいます。
連帯保証を解除してもらうには？
銀行は住宅ローンの回収可能性が低くならなければ、連帯保証人の解除や、変更に応じてくれる可能性があります。
銀行から連帯保証人を解除してもらうためには、以下のような方法があります。
借入残高を減らす
住宅ローンを借り入れする際に、連帯保証人になるケースとは、収入合算を利用する場合が該当します。
つまり、借入人単独の年収で借入できない額の場合に、配偶者を連帯保証人に加えて借入するケースです。
逆に言えば、借入人単独で負担できる住宅ローンの残高であれば、連帯保証人を解除してもらえる可能性もあります。
借入後、一定期間を経て、住宅ローン残高が大幅に減少していたり、連帯保証人の解除を希望する際に、一部繰り上げ返済を行って、住宅ローン残高を減少させることで、解除してもらえる可能性が高くなります。
住宅ローン残高を減らすことができれば、連帯保証人を解除してもらえなくても、別の銀行で借り換えをして、単独で借入すれば、同じ効果が得られます。
借入人が単独で負担できる住宅ローン金額は以下の関連記事で計算できます。
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別の方が連帯保証人になる
既存の連帯保証人を解除する方法として、別の方を連帯保証人に加えるという方法もあります。
例えば、離婚を理由として連帯保証人の解除を希望する際に、同居している親であったり、再婚される方を連帯保証人に加える場合などが該当します。
既存の連帯保証人の信用力（年収など）に劣らない方が連帯保証人に加われば、解除してもらえる可能性は高くなります。
連帯債務のメリット・デメリット
次に、連帯保証人に比較的似た制度である連帯債務者を利用するメリットや、デメリットも見ておきましょう。
前述した連帯保証人のメリットや、デメリットは基本的に連帯債務にも共通するものです。
それとは別のメリットや、デメリットをご紹介します。
住宅ローン控除を最大限活用
連帯債務を利用するメリットは、住宅ローン控除です。
連帯債務を利用すると、単独での借入時に使用しきれない住宅ローン控除の還付額を、2名以上で利用して、控除額を最大限活用することができます。
住宅ローン控除を最大限活用することは、住宅ローン借入時のポイントともなります。
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専業主婦化すると損？
一方、ライフプランの変化（子供ができるなど）によって、夫婦共働きの前提が崩れることがあります。
子供が出来たことをきっかけとして、夫婦共働きを辞めて、専業主婦化する方もいます。
こういった時には、離職された方の住宅ローン控除部分は利用できなくなってしまいますので、単独で借入、もしくは連帯保証を利用された場合に比べて、損になってしまうこともあります。
連帯保証人と、連帯債務者のどちらを利用した方が得になるかは、その後のライフプランに応じて変わってきます。
おすすめの住宅ローン
これから住宅ローンの借入を検討されている方には以下の住宅ローンがおすすめです。
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★住信SBIネット銀行の住宅ローン
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| 借入可能額(最大) | 1億円 |
|---|---|
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| 所要時間 | 申込から融資実行まで1ヶ月程度 |
| その他優遇など | 全疾病保障特約を無料で付加、一部繰上げ返済手数料無料 |
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SBIマネープラザ
SBIマネープラザは住信SBIネット銀行と同条件の住宅ローンを対面相談によって申込するサービスです。
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対象となる店舗数は少ないので、以下から予約することが必須となります。
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住信SBIネット銀行と同水準の低金利
全疾病保障特約を無料で利用できる
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|---|---|
| 適用金利・手数料など | 変動金利 0.41％、10年固定金利 0.53% (2021年7月時点） |
| 所要時間 | 申込から融資実行まで1ヶ月程度 |
| その他優遇など | 団信・全疾病保障付（金利上乗せなし） |
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もちろん、銀行にとって費用がかからないネット申込の方が低い金利となります。
三菱UFJ銀行の住宅ローンでおすすめとなるのは「3年固定金利」です。
固定金利でありながら、ネット専業銀行の変動金利にも劣らない金利設定となっており、安心して住宅ローンを借り入れしやすくなります。
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☆変動金利 0.475％（2022年1月現在）
☆3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.74％（2021年4月現在）
☆申込手続きなどはネットで完結
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| 借入可能額(最大) | 1億円 |
|---|---|
| 適用金利・手数料など | 変動金利 0.475%、3年固定金利 0.39%、10年固定金利0.74％（2022年1月現在） |
| その他優遇など | 7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ＆セブン＜Plus＞ |
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じぶん銀行とは三菱UFJ銀行とauを運営するKDDIが共同で設立したネット銀行です。
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もちろん、auユーザー以外の一般の方もau住宅ローンを利用できます。
2021年3月現在、変動金利は0.410%、10年固定金利でも0.525％で借入可能です。
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＊じぶん銀行は三菱UFJ銀行とauの共同設立のネット銀行
| 借入可能額(最大) | 2億円 |
|---|---|
| 適用金利・手数料など | 変動金利 0.31%、10年固定金利 0.465%(2022年1月時点・au金利優遇割適用時） |
| 所要時間 | 申込から融資実行まで1ヶ月程度 |
| その他優遇など | 一般団信・がん50%保障団信の保険料が無料、一部繰上返済手数料が無料 |
まとめ
銀行の住宅ローンを借り入れする場合、家族や、友人を連帯保証人しなくても借入することができます。
しかし、収入合算や、自宅に対する共有持ち分があるなど、状況によって連帯保証人が必要となることもあります。
一旦、連帯保証人になって住宅ローンを借り入れすると、その後、借入人側の事情で連帯保証を解除してもらうことは困難ですので、リスクを良く考慮したうえで利用することが必要です。
また、連帯保証人より、連帯債務者が有利となることもありますので、どちらが得になるかを、良く考えて利用するようにしましょう。
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