住宅ローンを借入するのに条件はある?

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これから住宅ローンの借入を考えている方に、参考になれば幸いです。住宅ローンを借入するには、ご存知の通り、銀行の審査に通らなければいけません。いくら気に入った住宅を探しても、住宅ローンを借入できなければ、購入できないという方も多いでしょう。

住宅ローンは審査に通過できなければ意味がありません。

そのためにも、住宅ローンの借入条件や審査に通るための秘訣があるなら知っておきたいですよね。住宅ローンを借入するために押さえておくべき条件を解説します。

 

 

 

借入額の条件


住宅ローンには借入可能額に条件が設定されています。

いくら年収が高くても、住宅ローンとして借入できる額には上限が設けられています。

代表的な住宅ローンとして、住宅支援機構のフラット35を例にすると、借入可能額は100万円~8,000万円までとなっています。民間銀行のなかには、上限額をもう少し高くして、1億円までとしている銀行もあります。

住宅ローンで借入できる金額の条件は、1億円が上限です。

 

 

借入期間の条件


住宅ローンを借入できる期間にも条件があります。

住宅ローンを借入する際の最短期間は、フラット35の場合は15年以上となりますが、民間銀行の場合、2年以上から借入できます。住宅ローンは高額になることが多いので、あまり利用はありませんが、民間銀行の場合、2年という短期間でも借入できるのが特徴です。

 

一方、最長期間では、フラット35や、民間銀行の大部分は35年間を条件として設定しています。そのため、住宅ローンの借入可能期間の最大は35年間と思っている方は多いでしょう。

しかし、一部の民間銀行では、50年間の超長期住宅ローンを取り扱っていることもあります。50年間の住宅ローンを取り扱っているのは、ごく稀でもありますので、かなり例外として考えておいた方が良いでしょう。

 

 

資金使途に関する条件


住宅ローンを借入するにあたって、「資金使途」にも条件があります。資金使途とは、借入したお金の使い途のことです。

 

住宅ローン審査に通過して借入するためには、住宅ローンの基準で定められた資金使途に沿う必要があります。

そうなると、住宅ローンですから、「住宅購入なら良いのでは?」、「住宅購入以外に使途なんてない」と思われる方もいますよね。実は、住宅ローン借入における資金使途条件は、少し複雑です。

 

住宅ローンの資金使途は、もちろん住宅の購入資金に限定されています。

それに加えて、もう少し条件が付いていますので、知っておいた方が良いでしょう。住宅ローンの条件は、銀行毎でも多少異なりますので、ここでは、住宅金融支援機構の「フラット35」を例として、資金使途条件を説明します。

 

<認められる資金使途>

①自己が居住する住宅

②面積が以下の条件をクリアしている住宅

・一戸建て:70㎡以上

・マンション:30㎡以上

③住宅に店舗を併用する場合、住居が50%以上を占めること

④連棟式の住宅は条件外(戸建て住居で隣の住宅と壁を一体として建設する住宅)

 

つまり、フラット35では、住宅ローンで購入して良い住宅に、条件が設けられています。

例え、住宅の購入資金であっても、本人が居住しない住宅購入には使えません。また、基準より面積の狭い住宅の購入資金としても借入できません。

住宅ローンを使って購入できる住宅には、条件があるということを知っておいたほうが良いでしょう。

 

 

住宅ローンの年齢条件


住宅ローンの借入申込できる方には、年齢にも条件があります。 

大部分の住宅ローンの年齢条件は、最低年齢を20歳以上、最高年齢を6570歳に設定しています。この年齢範囲にある方のみが、住宅ローンに借入申込できます。

 

また、住宅ローンには、申込時の年齢だけでなく、完済時年齢に関する条件も設けられています。

完済時年齢というのは、住宅ローンを借入してから、最終的に全額の返済が終わる予定時期を意味します。つまり、借入時年齢+借入期間のことです。

仮に、30歳時に35年間の住宅ローンを借入すれば、完済時年齢は65歳となります。

大部分の銀行において、完済時年齢の条件は80歳までとなっています。

 

 

住宅ローン審査では別


住宅ローンに申込するための借入時年齢に関する条件は前述の通りです。

しかし、実際に申込できる最低条件と、住宅ローンの借入審査に通過できるかどうかは別です。

 

住宅ローンの審査では、定年退職後の返済を行えるかどうかがポイントとなります。日本の大部分の企業では、定年退職は60歳~65歳に設定されています。そのため、仮に40歳の方が、35年間の住宅ローンを借入する場合、完済時年齢は75歳(=40+35年)であり、住宅ローンの申込条件内にあります。 

しかし、定年退職年齢を65歳としても、定年退職後に10年間の弁済が必要となります。給与所得者の場合、定年退職後の収入は、大幅に減少してしまう可能性が高くなります。住宅ローンの借入時の審査基準では、定年退職後の返済をどうするのかと言う点がポイントとなります。

 

こういった審査のポイントを満たす例としては、以下のようなものがあります。

定年退職後でも支払が可能な返済金額である(返済額が低い)

退職金で住宅ローンの残債を大幅に減少できる

住宅ローンを返済できる方法があるか(副業、親族からの支援、預貯金など)

 

以上のようなポイントにおいて、いずれかが満たされないと、定年退職後の返済は困難となってしまう可能性が高くなります。

  

 

年収条件は?


住宅ローンを借入申込できる方の条件には、年収に関するものもあります。

住宅ローンは借入ですので、やはり年収が重要なポイントとなります。

 

住宅ローンを借入するための年収条件の考え方には、以下の2つがあります。

①借入申込できる最低年収の条件

②年収のうち返済に充当できる割合

 

 

①住宅ローンに借入申込できる条件


借入申込できる最低年収を公表している銀行と、していない銀行があります。

しかし、実際に住宅ローン審査に通るためには、最低基準として年収200万円以上を条件としている銀行が多くなります。

つまり、年収200万円未満の方は、住宅ローンの借入申込しても、審査に通る見込みは低くなります。

 

 

 

②返済に充当できる条件


住宅ローンの審査に関わる条件となります。

住宅ローンの審査では、住宅ローンをいくら借入できるかは、年収から計算します。年収のうち、一定割合を返済に充てることができるものと考え、その返済額から逆算して借入できる金額を計算します。

 

その一定割合は、銀行毎に異なりますが、フラット35を例とすると、年収400万円未満の方で30%、400万円以上で35%となります。つまり、年収500万円の方が住宅ローンを借入申込すると、年間175万円(500万円×35%)が返済に充てられるものとして計算されるのです。

この年間175万円を前提に借入可能額を計算すると、おおよそ3,300万円となります(借入期間35年、金利4.0%、元利均等返済)。

 

なお、この30%~35%という比率のことを返済負担率と呼びます。

 

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就業に関する条件


住宅ローンを借入するためには、就業条件も押さえておく必要があります。

住宅ローンの審査では、以下の2点の条件について確認されます。

 

雇用形態の条件

就業期間(勤続年数)の条件

 

では、それぞれの条件について詳しく解説していきましょう。 

 

 

雇用形態に関する条件


雇用形態とは、就業に関する勤務先との契約内容です。

具体的に言えば、正社員や、契約社員、派遣社員、パート・アルバイトなどが該当します。

住宅ローンの条件となる雇用形態は、各銀行で異なりますし、明確に定められていない(公表されていない)ことも多いですが、住宅ローンは正社員が主な対象となります。

 

契約社員、派遣社員も、住宅ローンの借入申込は可能ですが、正社員に比べると、審査には通過しにくい傾向があります。

パート・アルバイトでは、年収にもよりますが、住宅ローン審査に通過するのは難しくなります。個人事業主や、中小企業の経営者(オーナー)なども、住宅ローン審査に通りにくくなっていると言えます。

 

 

勤続年数の条件


住宅ローンを借入できる勤続年数は銀行毎に様々です。

明確に勤続年数を限定している銀行もあれば、公表していない銀行もあります。

商品案内や、ホームページ上では、「勤続年数に関わらず申込可能」としている銀行でも、実際に申込すると、「〇年未満の方の借入は非常に難しい」と断られることもあります。

 

例えば、新生銀行の住宅ローンでは、借入申込できる方は、原則、勤続2年以上とされています。この期間内の場合、申込しても借入することは非常に難しいでしょう

なお、勤続年数とは、現在の勤務先に対する就業年数です。転職すると、0になりますので注意が必要です。

 

一般的な勤続年数の条件は、3年以上とされています。

銀行によっては、3年未満の方は一律審査で断る銀行もありますし、ステップアップの転職なら認める(年収が上がるなど)という銀行もあります。

 

勤続年数が短くても借入申込可能な、代表的な銀行は、住信SBIネット銀行です。住信SBIネット銀行では、住宅ローンを借入申込できる方の勤続年数の最低条件は、3ヶ月以上となっています。住信SBIネット銀行は、勤続年数が短くても本当に借入できる銀行です。3ヶ月以上であれば、実質的に条件がないのと同じと言っても良いですよね。

 

大手銀行それぞれの住宅ローンに相談してきた経験から言うと、三菱東京UFJ銀行や、みずほ銀行、新生銀行は勤続年数の条件に厳しく、三井住友銀行や、住信SBIネット銀行の条件は柔軟に対応してくれる可能性が高いでしょう。

 

但し、審査に通りやすいという観点からは、やはり勤続年数が長い方が良いのは間違いありません。さらに、勤続年数が短い方は、過去の転職履歴や、転職自由を記載した職歴の提出を求められることもあります。

 

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連帯保証人の条件


大部分の銀行は「保証会社」から連帯保証を受けることを条件としています。

そうは言っても、「保証会社」は銀行の関連会社であり、実質的に、銀行の審査を請け負っているだけに過ぎません。

審査に通過して、「保証料」を支払うことで、連帯保証してもらえます。

 

通常、住宅ローンを借入するにあたっては、保証会社以外から連帯保証人を求められることはありません。しかし、例外があります。

借入希望者の年収だけで借入できないときに、配偶者の年収も計算に含めて住宅ローンを借入するような場合です。

これは「収入合算」と呼ばれる方法で、1人では借入条件を満たせない時に、2人で満たして審査に通過するための方法です。収入合算で住宅ローンを借入する際は、合算した配偶者は連帯保証人になることが条件となります。

 

 

 

既存借入の条件


住宅ローンの借入審査では、既存の借入が多すぎる方も審査に通らなくなります。明確に、申込条件として明記する銀行は、あまりありませんが、どの銀行でも少なからず審査条件として設定しています。

カードローンであれば、23件程度の利用を上限として、それを超えると、利用状況、残高に関わらず審査に通らなくなるということもあります。

また、既存借入に対して、延滞していたり、過去に破産などを行っていると、住宅ローン審査には通らなくなります。既存借入がある方は、必ず、延滞しないように、しっかりと返済を行うようにしましょう。 

 

但し、カードローンの申込時に良く言われる「総量規制」は関係ありません。

住宅ローンのように、有担保で、特定の物(住宅など)を購入する借入は、総量規制に含まれません。

そのため、法律で借入額の条件を設定されているということはありません。

 

 

 

団体信用生命保険の条件


民間銀行の住宅ローンに関しては、団体信用生命保険に加入することが、住宅ローンを借入するための条件になります。

とは言っても、保険料は銀行が負担します。そのため、住宅ローンの借入申込時に団体信用生命保険の告知書を提出して、無事に、保険の審査に通過して、加入できれば問題ありません。

告知内容に問題があり、保険に加入できない時は、住宅ローンを借入することができなくなります。

 

但し、団体信用生命保険が条件となるのは民間銀行のみです。

フラット35では、任意加入となります。

保険に加入するか否かは、フラット35を借入する方の選択となります。

 

なお、団体信用生命保険とは、住宅ローンの借入人が死亡された時に、住宅ローンの残債務を生命保険が支払ってくれる制度です。そのため、借入人が死亡した後、相続人が住宅ローンを相続する必要が無くなります。残される家族の負担を減らしたいという観点から言えば、団体信用生命保険への加入は重要です。

 

 

まとめ


住宅ローン審査に通過するためには、さまざまな条件をクリアする必要があります。

通常、住宅ローンの審査に落ちても、銀行からは審査に落ちた理由をはっきりと教えてもらえません。

そのため、借入申込した方は、理由も解らず、借入できる銀行を探し続けることになってしまいます。

 

こちらでご説明した内容をご自身にあてはめることで、住宅ローン審査でネックとなっている点や、これから申込する方の準備しておくポイントが見えてきます。

是非、参考にしていただければと思います。

 

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