住宅ローンの借り換えで得する最も良いタイミングはいつ？少しでも返済額を減らすための住宅ローン活用法

住宅ローンを一度借入して住宅を購入すれば、後は決められた金額を返済していれば良いと思っていませんか？そんなことはありません。

住宅ローンは長期間に渡って借入・返済する商品です。

そのため、借入後の期間にさらに条件が良い住宅ローン商品が出ることもありますし、銀行によっては競争に勝つために金利優遇幅を拡大させることがあります。

こういった時に活用したいのが住宅ローンの借り換えですが、借り換えはいつ行うのが良いのでしょうか。

今回は借り換えを検討したい最適なタイミングや時期について解説します。

住宅ローンの借り換えとは？

住宅ローンの借り換えとは、その言葉の通り、現在借入している住宅ローンを別の銀行の住宅ローンで借り換えすることです。

住宅ローンの金利条件は銀行ごとで異なります。

また、年々各銀行とも住宅ローンのサービス内容は見直ししています。

そのため、一旦住宅ローンは借入しても、その後にもっと金利が低い住宅ローンが出てくれば、良い条件の住宅ローンに借り換えした方が金利は低くなって、返済総額を少なくすることができます。

さらに、同じ銀行の住宅ローンであっても、審査結果によって利用できる金利は異なってきます。

当初住宅ローン借入時に、勤続年数が短かったり、年齢が若いなどの理由で審査結果が良くなく、十分な優遇金利を得られないこともあります。

こんな時、住宅ローンを借り換えすることで金利を低下できる可能性があります。

住宅ローンは数千万円もの金額を最長35年間の長期間に渡って返済する借入です。

そのため、わずかな金利差が数百万円もの返済額の差につながることがあるのです。

住宅ローンを借り換えすることによって金利を下げることができるのであれば、借り換えは非常に有効な手段となります。

借り換えの最適なタイミングとは？

住宅ローンの借り換えが適するベストなタイミングはいつなのでしょうか。

こういった借り換えタイミングを考える場合に良く言われるのが、「金利が最も低下した時期」、「金利の底」が借り換えにベストというものです。

しかし、実はこの借り換えタイミングは正解ではありません。

借り換えの最適なタイミング・時期は実は「いますぐ」なのです。

もちろん、借り換えによってメリットが生まれることが大前提になりますので、既に借入している住宅ローンの金利と、現在借り換えした場合の金利を比較して、メリットがあるかどうかをシミュレーションしてみる必要はあります。

メリットがなければ借り換えする必要はありません。

一方、借り換えによってメリットがあると解った場合は、そのタイミングこそが借り換えによって最も良い時期になります。

しかし、そうは言っても、「金利が最も低下するお得なタイミング」で借り換えしたいと考えている方も多く、「いますぐ」が借り換えの最適な時期ということに納得できない方もいるでしょう。

借り換えの最適なタイミングが「メリットがあると解ったらすぐが良い」ということの理由から説明しておきましょう。

すぐに借り換えした方が良い理由

なぜ住宅ローンの借り換えが「最も金利が低くなる時期」ではなく、いますぐに行った方が良いのでしょうか。

その理由は2つあります。

借り換え時期は早い方が効果UP

住宅ローンは長期間に渡って借入する商品です。

しかし、支払利息を減らすために借り換えするのであれば、出来るだけ早い時期に行った方が効果は高くなります。

借り換え時期の前倒しによる利息減少効果を確認するためにシミュレーションを行ってみましょう。

前提として、現在、住宅ローンの借入残高が3,000万円あって、残りの借入期間が25年、現在の借入金利が1.0％である場合を前提としましょう。

この住宅ローンをすぐに0.5％の住宅ローンで借り換えする場合と、5年後に0.3％で借り換えする場合の効果を確認すると以下のようになります。

＜借り換えによる効果/25年間・3,000万円＞

2020年現在、住信SBIネット銀行や、三菱UFJ銀行など、金利水準の低い住宅ローンでは0.5％未満で借入できる住宅ローンが存在します。

そのため、すぐに住宅ローンの借入をする場合の適用金利を0.5％として仮定しています。

一方、金利が低下するのを待って、5年後に金利が0.3％に低下した時点を「最安金利」と判断するケースも計算しています。

この時、6年目以降の適用金利は0.3％となり、残りの20年間はすぐに借り換えする場合に比べて、ずっと0.2％低い状況が維持されるものと仮定しています（0.5％－0.3％）。

しかし、前述の結果から、住宅ローンの借り換え効果がすぐに0.5％で借り換えした方が20万円も高くなるということが解ります。

住宅ローンの支払利息を減少させるために重要なのは、「元金が多く」、「残期間が長い」タイミングで行うことです。

そのため、借り換えタイミングが早ければ、早いほど利息を減少させる効果は高くなります。

仮に、5年間待ち続けて、住宅ローン金利がさらに低くなったとしても、実はすぐに借り換えした場合に比べて損になってしまうということがあるのです。

将来金利の予測は難しい

さらに重要な問題として、将来金利の予測が非常に難しいということもあげられます。

もちろん、全ての方にとって、「将来金利が下がる」、「現在の金利が最安の金利水準である」といったことが明確に分かれば、借り換えの時期を考えるのに役立つでしょう。

しかし、経済予測に経験のある方であっても、将来金利を正確に予測することは非常に難しい問題です。

銀行の住宅ローン金利には、政策や、国内景気に加えて、海外情勢なども複雑に影響を与えます。

加えて、金利予測が難しいのと同様に、どの時点の金利水準が「最安の金利」なのかを見極めるのも困難です。

実は既に現在の金利水準が「最安」である可能性もあります。

これまで、大手銀行を中心として住宅ローンの貸し出し競争を背景として、「金利優遇幅」は拡大する傾向で推移してきたため、住宅ローン金利は過去に無いほど低水準になっています。

しかし、この金利優遇幅がまだ拡大するかどうかは不透明です。

銀行業界では本来の適正な水準よりもずっと低い金利で住宅ローンを融資してしまっているとも言われており、今後、住宅ローンの金利優遇幅が縮小してしまう可能性もあります。

そのため、将来金利がまだ下がると思っていても、気が付くと逆に金利が上昇してしまっているといったケースも考えられます。

もし、金利が下がるのを待っていたことによって金利が上昇してしまい、すぐに借り換えする場合に比べて、むしろ高い金利で、遅い時期に借り換えすることになってしまうと、借り換えによる効果は大幅に低下してしまいます。

先ほどの借り換えによるシミュレーションに、5年間金利が下がるのを待った結果、金利が0.7％に上昇してしまったケースを付け加えると以下のようになります。

借り換えによる効果/25年間・3,000万円

この時、すぐに借り換えした場合に比べて、総支払額は120万円以上も増加してしまい、借り換えによる効果が大きく低下してしまっているのが解るでしょう。

そのため、住宅ローンの借り換えは、メリットがあると解ったタイミングですぐに行うのが最も良いということが言えるのです。

先延ばしにするリスク

さらに、住宅ローンの借り換えを先延ばしにすることには別のリスクも存在します。

ここでは、借り換えをすぐに行わないリスクを確認しておきましょう。

健康状態が変化するリスク

住宅ローンを借り換えするためには住宅ローン審査に通過する必要があります。

例え、一度住宅ローン審査に通過して、借入したことがあったとしても、借り換え時にはあらたな銀行の審査に通過する必要がありますので、必ず審査に通過できるかどうかは解りません。

そして、審査落ちする大きな原因に健康状態の変化があげられます。

住宅ローンの借入時には団体信用生命保険への加入が必須となりますので、保険加入の審査に落ちてしまうと借り換えはできなくなってしまいます。

一般的に年齢が増すごとに健康状態に問題が出てくる可能性は高くなります。

そのため、今すぐには健康面で問題が無かったとしても、金利が低下するのを待っている間に健康診断などで問題が見つかり、借り換えができなくなってしまうというリスクがあることに注意が必要です。

関連：住宅ローンの団体信用生命保険とは？

＞＞住宅ローン借入前に知っておくべき団体信用生命保険の基礎知識

＞＞団地信用生命保険を告知義務違反してしまった時のリスク

収入が下がるリスクもある

さらに、住宅ローンの借り換えができなくなってしまう要因には収入の低下や、別の借入の増加も考えられます。

住宅ローンの審査通過可否や借入額の判定、さらに金利優遇幅をどれだけ得られるかには年収や勤続年数、住宅ローン以外の借入状況といった要素が大きく影響します。

しかし、住宅ローン借入後に時間が経つと年収が下がってしまうこともあります。

また、リストラや転職といった機会もあり得ます。

年収が下がらなくても勤続年数が短くなれば審査には通りにくくなります。

金利が下がるタイミングで借り換えをしようと待ちすぎていると、こういった年収の低下や、勤続年数が短くなってしまうといったリスクも増加することになりますので注意が必要です。

関連：勤続年数が短い時に住宅ローンを借入する方法

＞＞勤続年数が短くても住宅ローンは借入できる！！審査に通過するポイントとおすすめの住宅ローン

変動金利の方も借り換えが必要

住宅ローンの借り換えを考える時に、ご自身は変動金利で借入をしているので借り換えを考える必要がないと思っている方がいるようです。

変動金利であれば、一般的な住宅ローンの金利水準が低下すれば、自動的にご自身の適用金利も低くなっているだろうということです。

しかし、変動金利なら借り換えは不要という考えには誤りがあります。

変動金利であっても借り換えが得になることがあります。

住宅ローンの適用金利は銀行ごとの標準金利 ―（マイナス） 金利優遇幅で決められます。

例えば、大手都市銀行である三菱UFJ銀行の場合、変動金利の標準金利は2.475％であり、金利優遇幅の最大が1.85％（店頭申込の場合）となっています。

結果的に、変動金利の適用金利は0.625％（＝2.475％－1.85％、最大幅の金利優遇が受けられた場合）となります。

この結果から見て解る通り、住宅ローンの金利がどういった水準になるかは金利優遇幅が大きく影響しています。

そして、近年の住宅ローン金利が大きく低下している要因は、金利優遇幅が拡大していることにあります。

住宅ローン業界は競争が激しくなっているため、各銀行ともに金利優遇幅を拡大させているのです。

しかし、金利優遇幅は住宅ローンの借入時に決定されるため、その後の環境が変わったとしても借入時の契約内容から優遇幅が変わるということはありません。

そのため、数年前に住宅ローンを借入した方の場合、直近で借入した方に比べて、金利優遇幅が少ないために、適用金利が高いというケースが多く見られます。

つまり、変動金利で借入しているから大丈夫ということはありません。

変動金利でも業界の金利水準が低下しているのなら、借り換えに効果が期待できる可能性は十分にあります。

住宅ローンの借り換えの方法

住宅ローンの借り換えを検討される場合、最初に取り組みたいのは、住宅ローンの借り換えによる効果、メリットを確認することです。

借り換えによって金利が下がらないのなら、借り換えする意味もないことになります。

借り換えする効果は銀行などの専門家に相談してシミュレーションしてもらうのが簡単で確実です。

その場合、主だった方法として、以下の2つがあります。

銀行の窓口で相談

例えば、金利が低いことで有名なネット銀行に住信SBIネット銀行があげられます。

住宅ローンの借り換え時には金利が低いことが重要ですので、こういったネット銀行を最大限活用するのが良いでしょう。

さらに、住信SBIネット銀行では、対面相談で借り換えのシミュレーションなどを行ってくれる店舗が用意されています。

もちろん、対面相談しながら住宅ローンを借入しても、ネット申込の場合と同水準の金利で住宅ローンの借り換えが可能です。

住信SBIネット銀行の対面相談専門の店舗は「SBIマネープラザ」と呼ばれます。

まだまだ店舗数は少ないため、以下から事前予約が必須となります。

住宅ローンのプロに相談

住宅ローンの借り換えの際には様々な銀行の商品のなかから最適なものを選択して提案してくれたり、銀行との交渉などの手続きを代行してくれるコンサルティングサービスを提供している会社があります。

住宅ローン商品は各銀行ともに取り扱っているため数多くの商品があります。

そんなにたくさんの住宅ローン商品のなかからご自身に最適なものを選ぶことは容易ではありません。

さらに、銀行との金利交渉などを行うのも大変です。

こういった対応が苦手な場合、コンサルティングサービスに任せてしまうのも有効です。

手数料は実際に借り換えが成功した場合に、金利低下によって生まれたメリットの一部を支払うものになりますので費用だけが発生して損するということもありません。

三菱UFJ銀行（ネット受付専用）

大手都市銀行の三菱UFJ銀行ですが、店頭申込とネット申込で住宅ローンの借入条件は異なります。

特に、金利には大幅な差がありますので、ネット申込がおすすめです。

三菱UFJ銀行の住宅ローンも人気商品であり、毎年の利用実績ではトップクラスとなる住宅ローンになっています。

住信SBIネット銀行

ネット銀行の住宅ローンのなかでも特に金利が低いことで有名な住宅ローンです。

金利水準は全国の銀行のなかでもトップクラスです。

さらに、全疾病保証に無料で加入できますので、就業できなくなった場合の住宅ローン返済も免除してもらうことが可能です。

関連：住信SBIの審査基準は？

＞＞住信SBIネット銀行住宅ローン口コミ・評判

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SBIマネープラザ

SBIマネープラザとは、住信SBIネット銀行のネット専用住宅ローンと同条件の住宅ローンを対面相談で借入できる住宅ローンです。

住宅ローンは専門家と相談して借入したい方におすすめの住宅ローンサービスです。

なお、SBIマネープラザは店舗数が少ないため、以下からの事前予約が必須となります。

＞＞窓口相談ができるネット銀行！

住宅ローン借り換え時の注意点

住宅ローンの借り換えは金利を低く抑え、総返済額を減らすために有効な手段です。

借り換えによって金利が下がるのであれば、是非、積極的に検討するのが良いでしょう。

しかし、住宅ローンの借り換えには注意も必要です。

借り換え時に忘れてはいけない注意点を整理しておきます。

諸費用が掛かることも考慮

住宅ローン借り換え時には諸費用がかかることを忘れてはいけません。

住宅ローンの借り換えとは言え、実は新規借り入れ時の同内容の諸費用が必要になります。

諸費用として必要なものをあげると以下のようになります。

<借り換え時の諸費用>

*銀行によっては保証料を含めた金額を事務手数料としていることもあります

仮に、3,000万円の住宅ローンを借り換えするケースで考えてみましょう。

この時、以下のような諸費用が発生することになります。

<借り換え時の諸費用>

*銀行によっては保証料を含めた金額を事務手数料としていることもあります

借り換え時にはこれらの諸費用が掛かることを前提として、そのうえで借り換えのメリットがあることを確認しておく必要があります。

そのためには、借り換え後の返済総額をシミュレーションしておくことが大切です。

SBIマネープラザなどは、無料での借り換え相談も行っていますので活用してみるのが良いでしょう。

借り換えにも審査が必要

住宅ローンの審査に通って、現在の住宅ローンを借入しているわけですが、だからと言って借り換えに審査が不要になるわけではありません。

また、過去に審査に通ったからといって、借り換え時の審査に必ず通るわけでもありません。

住宅ローンの借り換え時には、相談する銀行ごとの基準で、借入時と同様に審査が行われます。

そのため、審査に落ちるということもあり得ます。

<借り換え時の審査とは？>

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＞＞変動金利の方も要注意！？住宅ローン借り換えで見逃しやすい5つのポイント

住宅ローン控除は原則適用される

住宅ローンを利用すると、一定の条件を満たしていれば、住宅ローン控除の適用を受けられます。

住宅ローン控除とは、年末時点の借入残高に応じて、一定の税額控除が受けられる制度で、2020年現在であれば最大40万円（長期優良住宅なら50万円）の税金が戻ってきます。

借り換え後でも住宅ローン控除が受けられるか心配という方もいますが、こちらは原則として同様に控除が受けられます。

但し、以下の点には注意が必要です。

• 借入期間を10年未満にしない
• 借り換えに使用したことを明確にする
• 控除期間は当初借入時からの通算年数

住宅ローン控除を受けられる人の条件として、「合計所得金額が3,000万円以下」、「ローン返済期間が10年以上」といったものがあります。

借り換え後であっても、この条件を満たさなくなると、住宅ローン控除は利用できなくなります。

また、住宅ローン控除を受けられる期間は当初借入時からの通算年数となります。

2021年5月の消費税増税前に住宅ローンを借入した人であれば、住宅ローン控除を受けられる期間は最長10年間です。

そのため、借り換えによって、そこからさらに10年間の控除が受けられるわけではありません。

当初借入時からの10年間となります。

まとめ

住宅ローンは大きなを金額を長期間に渡って借入する商品のため、わずかな金利差が大きな支払額の差につながります。

そのため、既に住宅ローンを借入した方でも、その後の住宅ローン金利の水準が下がっているなら借り換えを検討してみましょう。

そして、住宅ローンの借り換えにとってベストなタイミングは借り換えでメリットがあると解ったタイミングです。

まだまだ金利が下がるかもしれないと思って待っていると逆に金利があがってしまうことがあります。

また、住宅ローンの借り換えは元金残高が多く残っている時期の方が効果は高いため、早めに借り換えすることがメリットになるのです。

住宅ローンの借り換えはできるだけ早い時期に行うのが良いということを覚えておきましょう。

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