住宅ローンに残債があっても自宅は売却できる!!銀行との交渉方法と債務整理のノウハウを教えます

  • 住宅ローンの返済が苦しくて続けられない
  • 会社で転勤になった!?
  • 離婚することに・・・
  • 家族が増えたので、広い家に買い替えたい

といった理由で、既に購入して「住宅ローン」が残っている自宅を売却したいと考えることがあります。

でも、住宅ローンの残債がある自宅を売却することってできるのでしょうか?

また、住宅売却後に住宅ローンが残ってしまったら、その残債はどう扱われるのでしょうか。

結論から言えば、自宅を売却することはできます!!今回は、住宅ローンの残債がある自宅を売却す方法と、何をすれば良いのかを解説いたします。

家を売る時に最低必要なこと

住宅ローンに残債がある時に、自宅を売却するうえで、ネックになる理由は、自宅に「抵当権」が付いていることです。

抵当権とは、もし、住宅ローンの返済が出来なくなってしまった時に、銀行が代わりに、自宅を売却して返済に充てるための法律上の権利です。

そして、通常、抵当権が付いたままでは、自宅を売却できません。

正確に言えば、法律上、抵当権がついたままでも自宅を売却することは可能なのですが、抵当権が付いたままでは、自宅を購入した方が、いつ自宅を売却されてしまうか解らないので、そんな状態で購入しようとする買い手が見つからないのです。

そのため、住宅ローンが残っている自宅を売却するためには、この抵当権を、銀行に外してもらう(抹消)必要があります。

住宅ローンがあるご自宅を売却するためには、抵当権の抹消が必要ということを覚えておいてください。

 

抵当権を抹消する売却方法

前述しました自宅に付けられた抵当権を抹消し、自宅を売却するには、主に3つの方法があります。その3つの方法は以下となります。

<自宅を売却する3つの方法>

  1. 一般売却
  2. 任意売却
  3. 不動産競売

以下では、それぞれの売却方法について、詳しく解説していきましょう。

一般売却というのは自宅の売却代金が、現在の住宅ローンの残債よりも大きくなる、もしくは、住宅ローンの残債を下回っても、その不足分を手元の現預金から拠出して、「住宅ローンを全額返済できる」場合の売却方法です。

 

当然、銀行としては、住宅ローンを全額返済してもらえるなら、何の問題もありませんので抵当権を抹消してくれます。

断る理由は何一つありません。

 

一般売却で、自宅を売却する場合、売却の予定(買主、売買金額など)が決まった段階で、住宅ローンを借入している銀行に報告し、全額返済するので抵当権を抹消して欲しいことを伝えます。
そして、実際に自宅を売却する当日に、「取引」と呼ばれる場が設けられ、関係者が集まって以下のような手続きを行います。
自宅を売却するために知っておきたい3つの方法

 

<不動産売却時の流れ>
  1. 不動産売買に必要な書類が揃っていることを司法書士が最終確認
  2. 買主からお金をもらう(通常、住宅ローンを借りている銀行に振り込みしてもらい、直ぐに銀行で入金を確認する)
  3. 住宅ローンを返済する(売却代金で不足するなら、その分を事前に口座に入金しておく)
  4. 住宅ローンを借入していた銀行から抵当権を抹消するための書類を受け取る
  5. 司法書士が抹消書類を受け取り、抵当権の抹消手続きと所有権の移転を行う

これで、無事、自宅を売却するための手続きは完了です。

一般売却を行う場合、大切なのは、ご自宅を出来るだけ高い金額で売却して、売却代金で少しでも住宅ローンを返済することです。

 

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自宅を高く売るためには?

金融機関など、不動産を頻繁に扱う方も行っていることですが、高く売るために必要なことは良い不動産屋を見つけ、複数の不動産屋を比較することです。

自宅売却を不動産屋に相談すると、「査定」を行ってくれます。

査定とは、もし、自宅を売却すると、どれ位の金額で売れそうかという予想金額の算出です。

この予想金額(査定)を決定する要因は、

  1. 近隣の類似の売買事例
  2. 依頼する不動産屋の販売力

となります。

以下の「ノムコム」の無料査定のリンクから無料査定が簡単で早いです!

 

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住宅の場合、近隣の相場にかなり大きく依存しますので、近隣の相場から大きく乖離するということはあまりありません。

しかし、不動産屋によっては、「手っ取り早く売り先を見つけて、手数料を貰いたい」ので低めの金額で売却するように誘導することがあります。

 

また、営業力が弱い不動産屋は、割安な不動産しか買主を見つけられないので低めの金額を提案します。
そのため、売り主としては、販売力のある有力な不動産屋を見つけることが非常に重要となります。

 

営業力のある不動産屋を探す!

実は、これって簡単なのです。営業力のある不動産屋とは、対象となる自宅を最も高く売ることのできる不動産屋です。

そのためには、複数の不動産屋に、それぞれ査定を出してもらって、その内容(金額や、計算の根拠など)を比較すれば良いのです。

 

ただ、それぞれの店頭に行って、査定だけ依頼するというのは正直ちょっと骨が折れます。

そのため、以下のような売却価格の査定を行ってもらえるサイトがありますので、こちらを積極的に利用するのがおすすめです。

 

自宅の査定自体は、そのエリアで仕事をしている不動産であれば簡単に計算できますのですぐに結果を教えてもらえます。

売却を急がれていない方でも、もし、今売却したら、どれくらいの金額になるの?という関心で評価してもらったりしています。

 

なお、売却を仲介する不動産屋は通常、買主を見つけて売買が成立した時にだけ売り主から手数料がもらえます。

そのため、いくら査定してもらっても仲介を依頼しても、広告を出してもらっても、それだけでは売り主に手数料は発生しませんのでご安心ください(悪質な業者もいます。契約締結時は、内容をしっかりとご確認下さい)。

 

住宅ローンを返済できないなら任意売却

前述のように、複数の不動産屋で比較して最大限、自宅を高く売るための活動を行い、それでも売却価格が住宅ローンの残債を下回ってしまう場合があります(実際には、売却に仲介業者の手数料も必要ですので、住宅ローンの残債と同額での売却では不足してしまいます)

 

この場合、お手持ちの預金などから不足金額を拠出して住宅ローンの残債を返済する必要がありますが、それも足りないということがあります。

その場合に、考える方法が「任意売却」です。

 

任意売却とは自宅を売却して売却代金から諸費用を差し引いた残額を住宅ローンの残債に返済し、全額返済はできないけども、抵当権を抹消して欲しいと交渉することです。

任意売却は銀行との交渉事になりますので100%認めてもらえるわけではありません。

 

銀行に、売却に応じる妥当性が認めてもらえれば、抵当権を抹消してもらうことが出来ます。結果は、交渉次第となります。

住宅ローンを完済できないなら任意売却を交渉する

 

任意売却のポイント

銀行が任意売却に応じて抵当権を抹消してくれるためのポイントを解説します。

銀行と交渉するための重要なポイントには、以下があります。

  1. 任意売却の必要性を説明する
  2. 任意売却に応じる「銀行のメリット」を用意する
  3. 合理的な価格で、自宅を売却する
  4. 残債の返済方法を考えておく

以上の4点が非常に重要です。

①任意売却の必要性

任意売却の必要性とは、まさしく自宅を売却することの理由です。

銀行が納得する理由を、しっかりと説明する必要があります。

例えば、以下のようなものがあります。

  • 住宅ローンの返済が厳しく、このままでは延滞になる、もしくは、既に延滞中
  • 住宅ローンを借入時に比べ、収入が減少し、返済が厳しい
  • お勤め先で転勤になり、自宅に住めなくなった

といった理由が考えられます。

特に、銀行として任意売却に応じる可能性が高いのは、やはり住宅ローンの返済に関するご相談でしょう。

むしろ、住宅ローンの返済が厳しくなった際に、そのことで銀行に相談すると、任意売却をすすめられることもあります。

任意売却を成功させるためのポイント

銀行が納得できる内容が必要

その他、銀行を納得させるための交渉ポイントについても解説しましょう。

②銀行のメリット

銀行のメリットとしては、前述の理由にもよりますが、このままでは「延滞になる」ので、自宅の劣化が進む前に、少しでも早く売却した方が良いということなどがあげられます。

また、早く売却して住宅ローンの残債を減らすことで、金利も低下するので、その後は、残債に対して、多少でも返済ができるといったことも考えられます。

③自宅の売却価格

自宅の売却価格は、合理的なものである必要があります。銀行としては、低すぎる価格で、知りあいなどに売却して、銀行に損をさせようとしていないかということを心配します。

そのため、近隣の売買事例などと比較して、低すぎる金額で売却しようとしていると許可してもらえません。

また、そこまで極端ではなくても、価格に納得感が無いと話が進まなくなることがあります。

 

そんな事態に備えた対応策は、先ほどの一括比較サイトや、不動産会社の査定を複数取得したうえで価格の妥当性を説明することです。

それ以上の価格で自宅を売却できそうにないと銀行が納得すれば認めてもらえる可能性は高くなります。

 

住宅ローンの残債をどうするか?

銀行が任意売却に納得するためには、やはり、その後の住宅ローンの残債がどう扱われるかがポイントになります。

④残った残債をどうするのか

住宅ローンの残債がどう扱われるかについては必ず相談する必要があります。

この相談が無いまま、任意売却を認められることはありません。

 

住宅を売却した後は、借入人も、賃貸不動産に引っ越すなど、あらためて費用が発生することになりますので、そのことも含めて今後の返済について考えておく必要があります。

仮に、本当に返済が厳しくて、住宅を売却した後は、残債を返済できる目途が無いということであれば残った残額の免除をお願いする必要があります。

但し、この場合、素人が銀行に相談しても、なかなか受けあってもらえません。

銀行も安易に、債務免除を依頼されていると取られることもあります。

そのため、債務整理に精通した弁護士などに間に入ってもらうことが重要です。

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もし、任意売却後に、多少でも、返済が可能なのであれば、少額(12万円/月)の返済を続け、将来的に完済する意思を銀行に伝えることは重要です。
但し、住宅売却後に、過大な残債が残り、完済目途が立たないのであれば、同じく、債務整理を依頼するほうが良いでしょう。

 

銀行としても、返済能力が無い方が、ご自宅を売却した後にさらに厳しく返済を要求するということはあまりありません。
専門家を介して相談することで、ある程度免除してもらえる可能性があります。

 

銀行も競売は避けたい

住宅売却において最悪のケースは、最後の売却方法である競売に至るケースです。

これは、住宅ローンの返済がストップして、かつ自宅の売却も進まない状態で、銀行が法律的な手続きで、所有者の意思とは別で自宅を売却する手続きです。

 

通常、競売で売却する場合、任意売却で売却するよりも、自宅の売却金額は低くなります。

さらに、競売に至る時は、相応の期間、住宅ローン返済が延滞していることになりますので、多額の遅延損害金が発生している可能性が高くなります。

そのため、任意売却よりも、住宅ローンも残債が多く残ります。

 

そして、競売で売却しても、当然、売却後に残る住宅ローン残債の返済は必要です。

そのため、住宅ローンの借入人としては、さらに厳しい状況となってしまいます。

これは銀行としても同様で、競売の借入人と交渉するのは銀行としても相当に手間暇がかかります。

そのため、正直に言えば、競売はあまり行いたくありません。

 

住宅の買い替えなら別の方法も

なお、自宅の売却が返済上の厳しさが理由ではなく、住み替えを目的としていてあらたに別の自宅を購入しようとしている場合には別の方法もあります。

その場合にはこちらをご覧ください。それは、あらたに購入する際の住宅ローンで、現在の自宅を売却した後の残債もまとめて借入する方法です。

 

銀行によっては、「住み替えローン」という商品が用意されており、こちらの住宅ローンを利用することが可能です。
 

<関連記事:住宅ローンの住み替えポイント>

住宅ローンが残っている自宅を買い替えるにはどうしたらいい?銀行の住み替えローンをご紹介!!

 

おすすめの住宅ローン

住宅ローンを借入する際には、住宅ローン選びが重要です。やはりポイントは金利です。少しでも金利の低い住宅ローンを利用すれば、それだけ総返済額が少なくなります。ここでは、2020年現在で特におすすめの住宅ローンをご紹介します。

 

三菱UFJ銀行(ネット専用)

三菱UFJ銀行住宅ローン13年連続1位

 

大手銀行のなかでは三菱UFJ銀行の住宅ローンがおすすめです。

三菱UFJ銀行の住宅ローンは12年連続で最も利用されている住宅ローンです。つまり、日本で最も人気のある住宅ローンと言って良いでしょう。

 

さらに、三菱UFJ銀行の住宅ローンではネット申込時のみに利用できるネット専用住宅ローンがお得です。三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローンなら3年間の固定金利でも金利は0.39%という他の銀行に比べて圧倒的に低い金利になります(2020年12月現在)。

 

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☆三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン
☆13年連続で日本で最も利用されている住宅ローン
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☆7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ&セブン<Plus>も利用できます

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7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ&セブン<Plus>

 

 

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行のお得なネット専用住宅ローン

 

2020年現在、金利や団体信用生命保険などの総合的な観点から強くおすすめする住宅ローンは住信SBIネット銀行の住宅ローンです。

住信SBIネット銀行は変動金利が業界トップクラスに低いことでおすすめです。

さらに、銀行の費用負担で「全疾病保証」に加入することができます。

全疾病保証は、万一の病気で就業できなくなった時に、保険が住宅ローンの返済を負担してくれる制度です。

 

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SBIマネープラザ

 

SBIマネープラザとは、住信SBIネット銀行の住宅ローンを店舗の対面相談で利用できるサービスです。

通常、ネット専業銀行は店舗がないため、対面相談できないのがネックと言われます。

しかし、SBIマネープラザでは専用のコンサルタントと相談しながら住宅ローンを申込できるのが特徴です。

 

なお、SBIマネープラザでの相談は事前予約が必須です。

まだまだ相談可能な店舗数は少ないため、以下から早めに予約しましょう。

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★SBIマネープラザの住宅ローンサービス
★完全予約制ですのでまずはご予約ください
★ネット銀行の低金利を対面相談で利用可能
住信SBIネット銀行と同水準の低金利
全疾病保障特約を無料で利用できる

借入可能額(最大)

2億円

適用金利・手数料など

変動金利 0.41%、20年固定金利 1.18% (2020年12月時点)

所要時間

申込から融資実行まで1ヶ月程度

その他優遇など

団信・全疾病保障付(金利上乗せなし)

 

まとめ

住宅ローンが残っていても自宅を売却することは可能です。

但し、自宅を売却した後に、住宅ローンの残債が残るのかどうか、その残債を返済できるのかどうかで銀行への相談方法が変わってきます。

 

もし、住宅ローンの返済が困難で、悩まれているのであれば債務整理を含めて専門家にご相談することをお薦めいたします。

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