2020年も依然として住宅ローンの変動金利は過去に無いほどの低い水準で推移しています。
一方、フラット35などの長期固定金利には上昇する可能性も見え始めていますので、そろそろ将来の住宅ローン返済を考え直してみても良い時期と言えます。
こういった環境下、住宅ローンの借り換えを検討されている方は増加しています。
今回は2020年に検討したい借り換えにおすすめの住宅ローン商品のご紹介と住宅ローン借り換え時の注意点を解説します。
借り換えの効果
「住宅ローンの借り換えって本当に必要？」、「相談するのが面倒くさい」なんて思っている方はいませんか？
住宅ローンの借り換えを適切に行えば、住宅ローンの支払総額を大幅に減少させることができます。
住宅ローンは大きな金額を長期間に渡って借入するものですので、借り換えで生まれる少しの金利差が大きな支払額の差につながることがあります。
そのため、住宅ローンを借り換えすることで返済総額が数百万円減少するということもあります。
具体例で借り換えの効果を確認してみましょう。借り換え前の状態として以下の住宅ローンを借入していると仮定しています。
上記のような状況にある方が、住宅ローンを借り換えして、金利が0.5％になること（金利▲1.0％）を考えてみます（その他の借入金額、借入期間は変更なし）。
この前提において、住宅ローン借り換えによる利息の減少額は、おおよそ200万円（≒2,000万円×（1.5％－0.5％）×20年間÷2）となります。
住宅ローンを借り換えすることで、支払総額が200万円も減少するとなればその効果は無視できません。
もちろん、住宅ローンの借入残高が大きくなったり、借入期間が長い方はさらに大きな効果が期待できます。
なお、住宅ローンの借り換えを検討した方が良い方の目安として、一般的によく言われるのが「借入残高が1,000万円以上・残期間10年以上・借入金利が借り換えで1.0％下がる方（目安1.5％程度以上の方）」です。
もちろん、借入残高が大きい方、借入期間の長い方などは、金利の低下幅が少なくてもさらに大きな効果がでることもあります。
借り換えで注意したいこと！
住宅ローンの借り換えを検討される際、すぐに各銀行のホームページに掲載されている金利だけを見て飛びついてはいけません。
住宅ローンの借り換えを検討する前に最初に考えておくべきことがあります。
それは、住宅ローンの金利タイプをどうするのかということです。
住宅ローンには、大きく分けて以下のように2つの金利タイプがあります。
<住宅ローンの金利タイプ>
- 変動金利
- 長期固定金利
最初に、住宅ローンの借り換えで重要となる金利タイプを簡単に説明しておきましょう。
すぐに住宅ローン商品を確認したいという方は「おすすめの住宅ローン商品」をクリックして先にお進みください。
変動金利
変動金利とは、各銀行が毎月、景気変動や金利情勢を見ながら見直している金利のことです。
そのため、今現在は低くても、将来的に金利が上昇する可能性があります。
しかし、住宅ローン借入時点では、一般的に変動金利が最も低い金利で借り換えができる住宅ローンであるため、将来的に金利が上昇しなければ、最も支払い額が少なくて済む可能性の高い金利タイプになります。
一方、将来的に金利が大幅に上昇すると、長期固定金利で借入するよりも金利が高くなってしまう可能性もあります。
そういった意味で、変動金利は借入時の金利負担は少ないけれど、将来的な資金計画が難しい金利タイプであるとも言えます。
長期固定金利
長期固定金利の代表的な住宅ローン商品はフラット35です。
フラット35では、住宅ローン借入時に、借入期間全体の金利を固定しますので、将来的な金利上昇リスクがありません。
また、民間銀行でも20年や30年といった長期固定金利を用意していますので、フラット35と同様に、長期的な借入金利を確定させることができます。
しかしながら、長期固定金利は金利上昇リスクが少ない反面、住宅ローン借入時の金利水準は変動金利よりも高くなってしまうデメリットがあります。
そのため、長期固定金利の住宅ローンは将来的に金利が上昇しなければ、変動金利で借入する場合に比べて、支払総額が多くなってしまうことになります。
せっかく、金利が低い住宅ローンで借り換えしたと喜んでいても、実は金利上昇によって返済総額が増えてしまうという可能性もあり得ます。
一方、長期固定金利は住宅ローン借入時に支払い総額を確定できるメリットがあります。
住宅ローン借入後の金利変動に左右されませんので、将来の返済額は変動しません。
そのため、将来の資金計画が立てやすく、安心して借入しやすいのが特徴です。
金利タイプの選び方
それでは、住宅ローンの借り換え時には変動金利と長期固定金利とどちらの金利タイプを選ぶのが良いのでしょうか。
残念ながら全ての人にあてはまる金利タイプの選び方というのは存在しません。
金利タイプは今後の金利動向の予測と、ご自身のライフプランに沿って選ぶ必要があります。以下に、金利タイプの選び方の一例をあげてみましょう。
変動金利が適する人
- 借入当初の支払額を低く抑えたい人
- 将来的に大幅な金利上昇は無いと予測する人
- 今後の収入が増加すると予想されている人
- 近年の低金利住宅ローンを有効活用したい人
- 将来の金利上昇リスクを許容できる人
長期固定金利が適する人
- 住宅ローン借り換え時に支払総額を確定したい人
- 将来、大幅な金利上昇があると予想する人
- 金利上昇リスクを取りたくない人
変動金利と長期固定金利の大きな違いは将来的な金利上昇の可能性があるかどうかです。
将来的に金利が上昇しなければ、変動金利で借り入れしている方が支払総額は低くなり、変動金利で借入した方が得になります。
そのため、金利上昇が無いと考える方や、多少の金利上昇リスクはとっても出来るだけ支払総額を低く抑えるようにしたいと考えているなら変動金利が良いでしょう。
逆に、住宅ローン借り換え時に支払総額を確定させたいと考えている方には長期固定金利が良いでしょう。
借り換えの諸費用に注意
住宅ローンの借り換えには諸費用が必要となることにも注意が必要です。
金利低下によるメリットだけを考慮していると思ったほどの効果がなかったり、むしろ損してしまう危険性もあります。
住宅ローンの借り換えに必要となる諸費用を確認しておきましょう。
以下は、借り換え時に必要となる主な諸費用です。
借り換え時の諸費用
- 銀行の事務手数料+保証料
- 住宅ローン契約の印紙代
- 登記費用
- 繰り上げ返済手数料
銀行の事務手数料+保証料
住宅ローンを新規で借入する場合、借入する銀行に対して事務手数料+保証料（正式には銀行の保証会社）が必要となります。
事務手数料や保証料の金額は銀行によって異なりますが、目安としては借入金額の2％+5万円（税別）となります。
銀行によっては「保証料無料」などと宣伝していることもありますが、大部分の銀行はその分の費用を事務手数料として請求したりしていますので、事務手数料+保証料の額はほとんどの銀行で大差ありません。
仮に、2,000万円を借入するとした場合、45万円＋消費税（＝2,000万円×2％＋5万円）が必要となります。
住宅ローン契約の印紙代
銀行との間で金銭消費貸借契約書を締結する際に必要となる税金です。
印紙代は銀行と借入人が折半して負担します。
必要となる金額の住宅ローンの借入金額によって異なります。詳細は以下となります。
- 100万円超～500万円以下→2,000円
- 500万円超～1,000万円以下→1万円
- 1,000万円超～5,000万円以下→2万円
登記費用
住宅ローンを借り換えする場合、自宅に設定された抵当権を借り換え前の銀行から新たに借り換えする銀行に移動させる必要があります。
登記費用はそのために必要となる費用で、司法書士の手数料と登録免許税（税金）の合計になります。
必要となる登録免許税は、旧抵当権の抹消に1,000円と、新規設定する抵当権が借入額の0.4％（2,000万円借入時で8万円）となります。
さらに、司法書士の手数料として、5～10万円＋交通費などの実費が必要となります。
繰り上げ返済手数料
繰り上げ返済手数料は借り換え前の住宅ローン借入先に対して支払う費用となります。
繰り上げ返済手数料も銀行毎で異なりますが、目安としては無料から数万円程度必要となることがあります。
近年、多くの銀行では、インターネット上の会員専用ページなどで受付しているケースがあり、ホームページ上から繰り上げ返済を依頼した方が手数料も低くなる銀行が多くなっています。
借り換えに必要な手数料・諸経費
| 諸費用の項目 | 目安となる金額 | 補足 |
| 事務手数料+保証料 | 借入金額×2%+5万円 | 割安な銀行もある 一括支払以外に金利上乗せ型もある |
| 繰上返済手数料 | 無料～5万円程度 | 銀行毎で異なる |
| 印紙代 | 2,000円～2万円程度 | 借り換え額で異なる |
| 登記費用 | 15～20万円程度 | 登録免許税 司法書士手数料 |
おすすめの住宅ローン（変動金利）
それでは、2020年、実際に住宅ローンを借り換えする際におすすめしたい住宅ローン商品をご紹介していきましょう。
最初にご紹介するのは変動金利を利用する場合におすすめの住宅ローンとなります。
長期固定金利型の住宅ローンをご希望の方は、こちらを飛ばして次の項目におすすみください。
住信SBIネット銀行
ネット銀行で1番人気のある住宅ローンが住信SBIネット銀行です。
住信SBIネット銀行はJCSI（日本顧客満足度指数）による銀行業種部門で7年連続の1位を獲得しているほど、とても利用者が多く、満足度の高い住宅ローンです。
★住信SBIネット銀行の住宅ローン
★業界トップクラスの低金利
★新規購入時の通期変動金利は0.32％（2023年5月現在）
★全疾病保障保険の特約を無料で利用できる
| 借入可能額(最大) | 1億円 |
|---|---|
| 適用金利・手数料など | 変動金利0.32％（借り換え時 0.299%) ※所定の条件を満たした場合の通期変動金利となります※掲載金利は最大金利引下げ幅時の適用金利です。審査結果によっては、表示金利に年0.1％上乗せとなる場合があります。 |
| 所要時間 | 申込から融資実行まで1ヶ月程度 |
| その他優遇など | 全疾病保障特約を無料で付加、一部繰上げ返済手数料無料 |
- 保証料:無料
- 事務手数料:借入額の2.2%（税込）
- 団体信用生命保険料:無料
- 全疾病保障無料
- 変動金利が住宅ローン業界トップクラスの低さ
2020年現在、住信SBIネット銀行の最大の魅力は住宅ローン業界トップクラスの低金利（変動金利）と、全疾病保障に無料で加入できることです。
住宅ローンの関連記事
住宅ローンの借り換えは、専門となる銀行員に相談しながら進めたいという方も多いでしょう。
銀行員に相談すると借り換えによる効果を測るシミュレーションを行ってもらうことも可能です。
金利低下による支払額の低下と、手数料・諸費用の比較となりますので、借り換えによるメリットが比較しやすくなります。
それにもかかわらず、金利が低くてお得なネット銀行は店舗がなく、対面相談できないのがデメリットです。
しかし、住信SBIネット銀行の場合、インターネット経由だけでなく、以下の「SBIマネープラザ」を利用して、対面で相談することも可能です。
もちろん、相談料は無料です。対面相談を利用しても、住宅ローン金利、全疾病保証料無料などのメリットは、住信SBIネット銀行にネット申込する場合と変わりません。（住信SBIネット銀行のMR住宅ローンREALが利用可能）
★SBIマネープラザの住宅ローンサービス
★完全予約制ですのでまずはご予約ください
★ネット銀行の低金利を対面相談で利用可能
住信SBIネット銀行と同水準の低金利
全疾病保障特約を無料で利用できる
| 借入可能額(最大) | 2億円 |
|---|---|
| 適用金利・手数料など | 変動金利 0.41％、10年固定金利 0.53% (2021年7月時点） |
| 所要時間 | 申込から融資実行まで1ヶ月程度 |
| その他優遇など | 団信・全疾病保障付（金利上乗せなし） |
<関連：住信SBIネット銀行なら対面相談可能>
三菱UFJ銀行(ネット専用)
三菱UFJ銀行の住宅ローンは、日本における民間金融機関住宅ローン残高で13年連続1位と借入総額が多い「人気の高い」住宅ローン商品です。
さらに、三菱UFJ銀行はネット専用の申込みにも対応していて、ネット申込すると店頭から申込するよりも低い金利が利用できるようになります。
三菱UFJ銀行は古くからの実績と、ネット専業銀行に劣らない金利で選ばれる住宅ローンとなっています。三菱UFJ銀行の特徴は以下のようになります。
金利が業界トップクラス！
三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン（借り替え専用）の場合、固定金利3年の適用金利は0.44％（優遇金利適用後・2020年7月時点）となります。
0.44％というのは、住宅ローン（借り替え利用時）のなかでも、業界トップクラスです。
もちろん、優遇金利の適用額は審査結果によっても異なりますので、必ずこの金利が適用されるというわけではありません。
まずは、三菱UFJ銀行の借り換え住宅ローン（ネット専用）と、住信SBIネット銀行で、事前相談・仮審査を行ってみるのがよいでしょう。
申込・相談はこちらから公式ホームページへ
☆三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン
☆13年連続で日本で最も利用されている住宅ローン
☆変動金利 0.475％（2022年1月現在）
☆3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.74％（2021年4月現在）
☆申込手続きなどはネットで完結
☆7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ＆セブン＜Plus＞も利用できます
| 借入可能額(最大) | 1億円 |
|---|---|
| 適用金利・手数料など | 変動金利 0.475%、3年固定金利 0.39%、10年固定金利0.74％（2022年1月現在） |
| その他優遇など | 7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ＆セブン＜Plus＞ |
au住宅ローン（じぶん銀行）
＊2020年12月現在のau住宅ローンの金利
じぶん銀行とは三菱UFJ銀行とauを運営するKDDIが共同で設立したネット銀行です。
新興のネット銀行ならではの低金利とお得な団体信用生命保険の制度が魅力です。
もちろん、auユーザー以外の一般の方もau住宅ローンを利用できます。
2020年7月現在、au住宅ローンは変動金利は0.410%、10年固定金利でも0.55％で借入可能です。
☆じぶん銀行のau住宅ローン
☆業界最低水準の住宅ローン金利
☆がん50％保障団信が無料で利用可能
☆auユーザー以外の方でもお申込みできます
＊じぶん銀行は三菱UFJ銀行とauの共同設立のネット銀行
| 借入可能額(最大) | 2億円 |
|---|---|
| 適用金利・手数料など | 変動金利 0.31%、10年固定金利 0.465%(2022年1月時点・au金利優遇割適用時） |
| 所要時間 | 申込から融資実行まで1ヶ月程度 |
| その他優遇など | 一般団信・がん50%保障団信の保険料が無料、一部繰上返済手数料が無料 |
- 変動金利・10年固定金利は業界最安水準
- 50％がん保障特約付き団信が無料で利用可能
- 保証料・繰り上げ返済手数料などが無料
新生銀行住宅ローン
2017年に「ステップダウン型住宅ローン」という新商品を設けていて10年固定金利から11年目からは徐々に金利が下がる仕組みのローンを売りにしています。
それ以外にも各項目無料で行なっているので、人気の金融機関となっています。また、新生銀行の特徴として保証料無料の住宅ローンを取り扱っている点があげられます。
住信SBIネット銀行や三菱UFJ銀行に比べて金利は少し高めですが、保証料+事務手数料の金額が低いので、初期費用が用意できない方におすすめの住宅ローンとなります。
<新生銀行住宅ローンの特徴>
- 保証料:無料
- 事務手数料:108,000円
- パワースマート住宅安心パック
おすすめの住宅ローン（長期固定金利）
次に、変動金利ではなく、長期固定金利を希望する方におすすめの住宅ローンです。2020年現在でおすすめの長期固定金利型の住宅ローンをご紹介します。
フラット35（住信SBIネット銀行）
長期固定金利型住宅ローンでおすすめなのはフラット35です。
フラット35なら借入期間全体を通して住宅ローン金利を固定することができます。
借入期間全体を固定できますので、借入時点で将来の返済総額を確定することが可能です。
また、「フラット35ならどこの銀行で相談しても同じ」と考えている方がいますが、これは誤解ですので注意してください。
フラット35は利用する銀行によって金利などの借入条件が異なります。
そして、2020年現在、最も住宅ローンの借り換えにおすすめのフラット35は住信SBIネット銀行から申込するものです。
住信SBIネット銀行のフラット35は、フラット35のなかでもトップクラスに金利水準が低く設定されていると言われています。借り換えする際に重要となる金利が低い商品です。
☆フラット35なら金利がお得な住信SBIネット銀行
☆長期固定金利で安心して借入できる
☆団信加入は任意で選択可能
☆審査規準が解りやすく利用しやすいのも特徴
| 借入可能額(最大) | 8,000万円 |
|---|---|
| 適用金利・手数料など | 35年間固定金利 1.5%（2023年6月現在・保証型：自己資金10％以上) |
| その他優遇など | 借入期間を通して固定金利 |
まとめ
住宅ローンの借り換えは上手に活用すれば返済総額を数百万円以上も下げられる可能性があります。
特に、近年は過去に無いほどの低金利が継続していることから、住宅ローンを借り換えするのにも最適な環境にあると言えるでしょう。
但し、住宅ローンを借り換えする際には、金利タイプの選択と諸費用がかかるということに注意が必要です。
金利タイプの選び方を誤ったり、諸費用を無視していると借り換えが失敗につながり、後悔することになるかもしれません。
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