マイナス金利が住宅ローンにも影響！？借り換えすれば家計はこんなに節約

近年、テレビや新聞紙上などで「マイナス金利」という言葉を見かけるようになりました。

マイナス金利ということは、お金を借入した時に利息を払うのではなく、むしろ利息がもらえるということでしょうか。

それなら住宅ローンを借入している人にとっても、マイナス金利を活かして、住宅ローンの返済額を減らすことができるのでしょうか。

今回はマイナス金利が住宅ローンに与える影響と、マイナス金利を借り換えで活かす方法を解説します。

マイナス金利とは？

そもそもマイナス金利とはどういったものでしょうか。

金利が「マイナス」ということは、お金を借入した時に、利息を払うのではなく、利息がもらえるということでしょうか。結論から言えば、その通りです。

しかし、さすがに住宅ローン利用者がお金をもらえるということはありません。

通常、マイナス金利は日銀にお金を預けている銀行や、銀行間のお金の貸し借りで適用されるものです。

景気が停滞してきた場合などで、日銀が景気の回復を狙って銀行に積極的に融資を行うように求める際に、日銀に預けている預金に対してマイナス金利を適用します。

民間銀行は日銀に大量に預金を置いていますが、お金を預けているにも関わらず、利息がとられるようになってしまうと損をしてしまいます。

損をしないためには、日銀に預けるお金を減らす必要があり、そのために融資などを増やして積極的にお金を使うようになるのです。

住宅ローンにもマイナス金利は影響する

前述の通り、マイナス金利は日銀や、銀行間のお金を貸し借りで適用されるものであり、住宅ローン金利がマイナスになるということはありません。

しかし、マイナス金利の恩恵は住宅ローンも受けています。

銀行がマイナス金利の影響を受けて、積極的に融資を増やすには、住宅ローンを借入できる人を増やす必要があります。そのためには、住宅ローンの借り手にとっても、借入しやすい金利を適用することになっていきますので金利は下がっていきます。さらに、銀行自身がお金を調達する際の金利（預金金利や市場からの調達金利など）もマイナス金利で低下していますので、その分、住宅ローン金利はさらに低下していきます。

実際、民間銀行の住宅ローンや、フラット35の金利は以下のように推移しています。

▼フラット35の金利推移

（出所：ARUHI)

▼民間銀行の金利推移

（出所：住宅金融支援機構）

上記を見れば、過去から金利が下落傾向であることはもちろん、近年、さらに金利水準が低下していることが解りますよね。

フラット35は2019年現在、1.0％を下回る金利水準でも借入ができるようになっています。

つまり、マイナス金利の今こそ、住宅ローン金利も大幅に低下して、お得に借入ができるようになっているのです。

なお、マイナス金利の恩恵を受けられるのは、これから新しく住宅ローンを借りている方だけではありません。

既に借入している方も「借り換え」によって金利を下げることができます。

変動金利でも安心できない

なお、こういった金利の低下について解説していると、ご自身の住宅ローン金利は変動金利で借りているので問題ないと考えている方がいます。

しかし、変動金利であっても、実は借り換えで得するケースは少なくありません。

一般的な住宅ローンの場合、適用される金利は標準金利―金利優遇幅で決定されます。

標準金利というのは誰にとっても共通となる基準金利です。

それに対して、金利優遇幅は借入ごとに設定される金利であり、この優遇金利をどれだけ得られるかが住宅ローンでは重要になります。

数年以上前に住宅ローンを借入している方の場合、そもそもこの金利優遇幅自体が少ないというケースが多くあります。

時間の経過とともに、銀行間の住宅ローン貸し出し競争が激しくなったり、マイナス金利といった状況が発生していることで、金利の優遇幅自体が拡大しているのです。

通常、変動金利で借入している場合、標準金利は低下することがありますが金利優遇幅は変化しません。

そのため、直近の住宅ローンと比べれると、適用金利が高すぎるというケースが良く見られます。

借り換えで家計はこれだけ節約

住宅ローンの金利を下げることで、実際に支払う額にどれだけの影響があるのでしょうか。具体例で見てみましょう。

例として、住宅ローンの平均的な借入額である4,000万円を35年間、元利均等返済で借入する場合で考えてみます。

この時、住宅ローンの借入金利が1.0％であると仮定すると、毎月の返済額は11.3万円、完済時までの総返済額は4,743万円になります。

一方、この住宅ローンを借り換えで金利が0.7％になった場合（▲0.3%）、毎月の返済額は10.8万円になり、総返済額は4,512万円にまで低下します。

つまり、住宅ローンの支払い総額は231万円も少なくなることになります。

住宅ローンの借り換えで本当にこれだけ節約できるのかと思われる方もいるでしょう。

しかし、実際に住宅ローンの金利は低下します。

長期間固定金利で有名なフラット35の場合、2018年末時点では、適用金利は1.0％程度で推移していました（35年間借入時/団信あり）。

しかし、2019年現在、フラット35の金利は大幅に低下しており、0.6％台にまで低下しているものもあります（以下の住信SBIネット銀行をご参照）

住宅ローンを借り換えするだけで、これだけの金額を節約できるのであれば無視できません。

家計も楽になりますし、貯蓄も行いやすくなります。日々の買い物で節約する以上の効果が期待できます。

借り換えで効果を出す方法

マイナス金利を活かして、住宅ローンの支払額を減少させるために特に重要なポイントを整理しておきます。

住宅ローンの借り換えを成功させるためのポイントとして参考にしてみてください。

借り換えを考えるタイミング

住宅ローンを借り換えする場合、「いつが良い」のかというタイミングを検討している方もいますが、重要な点は、時期が早いほうが借り換えの効果は高くなるということです。

住宅ローンは借入している期間はずっと金利がかかります。加えて、返済が進む前、住宅ローンの借入残高が大きいほうが支払う利息も多くなってしまいます。つまり、借入残高が大きい時の方が、金利が高いことの影響を強く受けることになります。

そのため、住宅ローン残高が大きいうちに、金利をさげたほうが利息減少効果は大きくなるのです。

住宅ローンの借り換えはいつが良いかと迷う前に、借り換えを検討してみようと思われた場合は、すぐ検討する方が良いのです。

借り換え効果を確認

前述の通り、具体例で住宅ローンの借り換え効果を確認してみました。

しかし、借入人ごとに住宅ローンの状況は異なります。

住宅ローンの残高や、借入残期間、適用金利などの状況は異なってきますので、借り換えした時の実際の効果も異なります。

そのため、ご自身にどれだけの効果が期待できるのかを確認することは非常に重要です。

こういった効果を確認するのに有効な方法がシミュレーションを行うことです。

シミュレーションとは、現在の条件のまま住宅ローンを返済する場合と、借り換えした結果として住宅ローンを返済する場合の返済額を比較してみることです。シミュレーションを実施することで、ご自身にとってどれだけの効果が期待できるかを確認することができます。

こういった借り換えシミュレーションはご自身で行うこともできますが、相談しやすい銀行で行ってもらうのが良いでしょう。

住宅ローンの専門家である銀行に直接シミュレーションしてもらうことで、信頼できる結果を得ることができます。

以下は借り換えなどの相談をプロの担当者が行ってくれる代表的な銀行です。参考にしてみてください（実際に相談する場合は、以下から予約が必須です）

審査があることに注意

住宅ローンの借り換えには審査が必要になることも忘れてはいけません。

過去に住宅ローンの借り換えができたのだから、借り換えも問題なく審査に通るはずだと甘く考えてはいけません。

借り換え時の審査で落ちてしまうことは少なくないのです。

住宅ローンは借り換え時にも新たに審査が行われます。

借り換え時の審査は、既に借入している住宅ローンの銀行と別の銀行になるのが通常ですから、そちらの銀行では一から審査が行われます。

現在の銀行の審査結果を持っていくわけではありません。そのため、審査に落ちることもあるのです。

借り換え審査に落ちる要因には以下があります。

• 団体信用生命保険に入れなくなる
• 転職して収入が減少した
• 年齢があがったことで審査に通りにくくなる
• 既存借入で延滞したことがある
• 住宅ローン以外の借入が増えた（カードローンなど）
• 住宅の担保評価額が下がった

特に注意したいポイントは借入人の年齢です。

住宅ローンを最初に借入してから年数が経過していると、その分、住宅ローン審査でも問題が発生しやすくなります。

例えば、年齢があがってくると、その分、健康上の問題が起こることがあります。

健康診断などでも、年齢の上昇に伴って、注意を受けるポイントは増えてくるものです。そういった影響で、団体信用生命保険への加入が拒否されることがあります。

民間銀行の住宅ローンの場合、団体信用生命保険への加入は必須ですので、保険に加入できなければ住宅ローンの借り換えもできません。

加えて、年齢が上昇するにつれて、定年退職までの期間も短くなっていきます。

特に、40歳代、50歳代になってくると、住宅ローン審査において、定年退職以降の返済計画を求められることもあります。

退職金で一部繰り上げ返済を行うなど、具体的な返済計画がないと審査が厳しくなってしまうこともあるのです。

また、当初に住宅ローンを借入した後に、住宅ローン以外の借入（マイカーローン、教育ローン、カードローンなど）が増えた場合や、転職して年収が減少してしまうケースも考えられます。

一度住宅ローンの審査に通ったからと言って、借り換えでも必ず審査に通るわけではありません。

審査には年齢的な要因も多くありますので、借り換えを検討するのであれば早いほうが良いのです。

費用も確認する

住宅ローンを借り換えする場合、金利が下がることによるメリットだけでなく、費用も確認しておく必要があります。

借り換えのメリットだけを見ていると、実際には失敗してしまい、むしろ支払総額が高くなってしまうという失敗もあります。

借り換えによる費用の代表的なものには以下があります。

• 住宅ローンの保証料＋事務取扱手数料
• 登記費用
• 繰り上げ返済手数料

特に重要なのは住宅ローン保証料+事務取扱手数料です。

一般的な相場であれば、住宅ローンの借入額×2.0％+消費税が必要となります。

仮に4,000万円の住宅ローンを借入するとすれば、88万円の保証料が必要となります（＝4,000万円×2.0％×1.1％/消費税）。

こういった手数料が必要となることも無視してはいけません。

なお、前述の通り、銀行に相談してシミュレーションを行ってもらうと、こういった諸費用も含めたシミュレーションを行ってくれます。

失敗する危険性が低くなりますので、是非、銀行に相談しながら検討するようにしましょう。

フラット35も借り換えに使える

一般的に住宅ローンに借り換えする場合に人気なのが民間銀行の変動金利住宅ローンです。

変動金利の住宅ローンは借入時の金利が非常に低く、低金利のメリットを受けやすいためです。

しかし、近年、マイナス金利の影響を受けて、長期固定金利の代表的な商品であるフラット35の金利も低下しています。

例えば、住信ＳＢＩネット銀行のフラット35であれば、団信付き、35年間の借入であっても、適用金利は年0.67％です（2019年10月現在）。

そのうえ、フラット35は長期固定金利というのが特徴です。

つまり、一度借入すると、その後、マイナス金利の状況が変わり、金利が上昇したとしても、フラット35の金利は変わらないのです。

民間銀行の変動金利住宅ローンは金利が上昇してしまう懸念もあるため、将来的に返済額が増加してしまう心配が残ります。

一方、フラット35は金利が上昇しないのがメリットです。

そういった意味で、現在のマイナス金利を最大限に活かせるのはフラット35だとも言えます。

なお、フラット35は公的な住宅ローンですが、どこで借入しても同じという商品ではありません。

適用金利や諸費用などの条件が、利用する銀行によって異なります。そのため、条件の良い銀行で相談する必要があります。

2020年現在、金利、諸費用などの条件から最もおすすめのフラット35は住信ＳＢＩネット銀行です。是非、検討対象に加えてみましょう。

おすすめの民間住宅ローン

住宅購入には住宅ローンがかかせません。金利や手数料など、住宅ローン選びで費用は大きく異なります。

住宅ローン選びを間違えると、支払額が増加して、大きな損をしてしまうこともあります。以下に、現在利用がおすすめな住宅ローンをご紹介します。

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行はネット専業銀行であり、住宅ローンの借入金利が業界トップクラスに低いことで有名な銀行です。

さらに、全疾病保証に無料で加入できますので、死亡・高度障害だけでなく、その他の理由で就業不能になった場合も、住宅ローンの返済義務を免除してもらえます。

なお、住信SBIネット銀行では、親子ペアローンや、夫婦ペアローン、収入合算などにも積極的に取り組んでいますので、親子でも借入しやすい住宅ローンと言えます。

　住信SBIネット銀行の審査基準は厳しいの？

　住信SBIネット銀行の口コミ・評判は？

なお、住信SBIネット銀行はネット銀行のため、対面で相談しながら借入できないのがデメリットだと言われています。

特に、親子で住宅ローンを借入する場合など、良く相談して借入したい方も多いでしょう。

こういった方には、SBIマネープラザがおすすめです。

SBIマネープラザは対面相談しながら、住信SBIネット銀行と同条件の住宅ローンを借入できるサービスです。

なお、SBIマネープラザは店舗数が少ないため、以下から予約することが必須となります。

三菱UFJ銀行（ネット受付専用）

三菱UFJ銀行は大手都市銀行です。さらに、三菱UFJ銀行は住宅ローンの取り扱い件数も13年連続で全国で1番多いと言われている銀行です。

つまり、日本で最も人気がある住宅ローンだと言ってもおかしくありません。

三菱UFJ銀行はネット申込であれば、店頭申込よりもかなり低金利で利用できるという特徴があります。

　No1人気の住宅ローン！三菱UFJ銀行のメリット・特徴

au住宅ローン（じぶん銀行）

＊2020年6月現在のau住宅ローンの金利

じぶん銀行とは三菱UFJ銀行とauを運営するKDDIが共同で設立したネット銀行です。

新興のネット銀行ならではの低金利とお得な団体信用生命保険の制度が魅力です。

もちろん、auユーザー以外の一般の方もau住宅ローンを利用できます。

2020年6月現在、変動金利は0.410%、10年固定金利でも0.55％で借入可能です。

▼ご相談はこちら

まとめ

2020年現在、マイナス金利といった言葉がテレビや新聞で頻繁にみられるようになっています。

マイナス金利の影響は住宅ローンなどの個人借入にも出てきており、住宅ローンの借入金利は非常に低い水準となっています。

現在のマイナス金利を活用すれば住宅ローン返済の総額を減らして家計に余裕を持つことも可能です。

金利が低水準である今こそ住宅ローンの借り換えには良いタイミングです。

是非とも、現在のマイナス金利の恩恵を最大限に活用して、住宅ローンを上手に返済しましょう。

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