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住宅ローン4,000万円を借入した時の返済額と無理なく返済できる年収はいくら?

日本の世帯ごとの平均的な住宅ローン借入額は4,000万円前後と言われています。

 住宅ローンの平均的な借入金額はいくらか?

 

それでは、4,000万円の住宅ローンを借入した場合の月々の返済額や、総返済額はいくらでしょうか。さらに、住宅ローンで4000万円を借入できる年収の金額はいくらでしょうか?実際に4,000万円のローンを借入する時に知っておきたい情報をご紹介します。

 

本記事では、4,000万円の住宅ローンを借入する場合に知っておきたい以下の点を説明します。

4000万円借入するために知っておきたいこと

  • 4,000万円借入できる年収はいくらか?
  • 4,000万円の住宅ローン審査に通る方法
  • 4,000万円を借りた場合の返済額
  • 4,000万円の住宅ローンを借りる費用
  • 4,000万円を無事に返済する方法
  • 住宅ローン借入後に返済できなくなる失敗例

 

住宅ローンで4,000万円借入するということを、返済、審査、費用などの様々な観点からご説明します。

 

住宅ローンを借りる時の注意点

住宅ローンを借入するのに気を付けたい注意点です。

一般的に、これから住宅ローンを借りようとする方が注意されるのは審査に通って借入できるかどうかです。

しかし、住宅ローンは審査に通って終わりというわけではありません。

 

住宅ローンは「審査に通って借入する」だけでなく、借入後に「問題なく返済できる」ことや、借入するのにいくらの費用がかかるのかも大切です。

借入後の返済や、借入にかかる費用を無視していると、返済できずに悲惨なことになる可能性もあります。

 

住宅ローンで4,000万円を借入することを前提とすると以下のような点に注意すべきでしょう。

 

4000万円の住宅ローンで知っておきたいポイント

  • 4,000万円借入後の月々/年間の返済額
  • 4,000万円借入時の完済までの総返済額
  • 4,000万円借入する諸費用
  • 4,000万円の住宅ローン審査に通過できる年収
  • 4,000万円の審査難易度
  • 住宅ローンを無事に完済する注意点

 

今回は、住宅ローンで4,000万円を借入する場合を対象として、以上のような点を説明します。

 

4000万円借入した時の返済額

最初に4000万円の住宅ローンを組んだ時の月々返済額、年間返済額や、借入期間全体を通した総返済額がどれくらいになるのかを計算してみましょう。

「4000万円の住宅ローン審査」は、毎月・年間の返済額を借入人の年収で支払うことができるのかという観点で行われます。

そのため、4,000万円の住宅ローンで必要となる返済額から確認しておけば、審査の難易度も判明します。

 

住宅ローンを借入すると借入した元金に加えて利息の支払いも必要になります。

利息は借入した額と金利によって決まります。

また、借入期間が長くなれば、それだけ利息は長く、多く発生することになります。

これから4000万円の住宅ローンを借入する方は、毎月、年間、それに借入期間全体での総支払額がどれだけになるのかを知っておくことは大切です。

 

35年間で4,000万円を借入するケース

最初に、住宅ローンで4,000万円、35年間で借入する時の返済額から確認します。

なお、35年間とは一般的な住宅ローンで利用できる「最長期間」になります。

最も長く住宅ローンを借りることになりますので、その分、月々や年間での返済額は低く抑えることができます。

 

<借入の前提条件>

  • 4000万円を元利均等返済方式
  • 借入期間35年
  • 借入金利1.0%
  • ボーナス返済を利用せず

以上の条件で住宅ローンの返済額を計算します。金利は借入期間(35年間)を通じて、1.0%のまま変動しない前提で計算します。

 

■ 借入条件/ 返済金額

借入金額4,000万円
借入期間35年間
金利1.0%/35年間変動なし
返済方式元利均等返済
ボーナス返済利用せず
毎月返済額11.3万円/月
年間返済額135.6万円/月
総返済額4,743万円

 

以上の条件を前提として計算すると、4000万円の住宅ローンへの返済額は月額11.3万円/年間135.6万円になります。

そして、借入期間全体を通した総返済額は4,743万円です。

つまり、4000万円を35年間借入したことで、利息が743万円発生したことになります。

 

  • 住宅ローン4,000万円借入時の返済額は月々11.3万円/年間135.6万円
  • 住宅ローン4,000万円借入時の総返済額4,743万円

 

住宅ローンで4,000万円を借入した時の返済額・利息

 

金利上昇による返済額の変化

次に住宅ローンの適用金利が変動するケースを考えてみましょう。

住宅ローンは長期間に渡って借入するものです。そのため、変動金利で借入すれば、途中で金利が変動する可能性もあります。

 

先程の計算では、金利1.0%が35年間継続する前提でした。

2020年3月現在、フラット35の長期固定金利であれば、1.0%前後の金利水準は妥当な範囲です。

しかし、近年人気の金利方式は変動金利です。現在の変動金利なら0.5%前後で借入可能ですが、変動金利は借入後に金利が上昇するリスクもあります。

 

住宅ローン金利が変動する影響を考慮して、住宅ローン4000万円を借入した後に金利が平均1.5%に上昇するケースと、その後に0.5%に減少するケースを試算してみましょう。

 

<借入の前提条件>

  • 4000万円を元利均等返済方式
  • 借入期間35年
  • 借入金利1.0%→1.5%に上昇
  • ボーナス返済なし(毎月返済のみ)

 

以上の前提で計算した結果は以下です。

  • 住宅ローン4,000万円を35年間借入・金利1.5%
  • 毎月の返済額は12.3万円、年間返済額147.6万円、総返済額は5,144万円

 

4000万円の住宅ローンを、金利1.5%で借入する場合の月々の返済額は12.3万円、年間で147.6万円の返済が必要になります。

さらに、35年間の総返済額は5,144万円となります。

 

1.0%で4000万円の住宅ローンを借入する時と比べ、月々1.0万円、年間12.0万円、総返済額で401万円が増加することになります。

住宅ローンで4,000万円借入する時に金利が0.5%変動する影響は401万円ということが解ります。

 

金利が0.5%に下降するケース

次は住宅ローン4000万円の借入で、金利が1.0%→0.5%に下降するケースで計算します。

 

<借入の前提条件>

  • 4000万円を元利均等返済方式
  • 借入期間35年
  • 借入金利1.0%→0.5%に減少
  • ボーナス返済なし

 

  • 住宅ローン4,000万円を35年間借入・金利0.5%
  • 毎月の返済額は10.4万円、年間返済額124.8万円、総返済額は4,362万円

 

金利の範囲を0.5%~1.5%とすると、住宅ローン4000万円を35年間借入した時の毎月の返済額は10.4万円~12.3万円の範囲内です。

以上、4000万円の住宅ローンを35年間で借り入れする場合の返済額をまとめると以下の通りとなります。

 

<4000万円借入時の返済額/35年間借入時で金利が変化する影響を試算>

返済\金利0.5%1.0%1.5%
毎月返済額10.4万円11.3万円12.3万円
年間返済額124.8万円135.6万円147.6万円
総返済額4,362万円4,743万円5,144万円

 

25年で4,000万円を借入するケース

住宅ローン4,000万円を35年間借入した場合の返済額の試算結果は以上の通りです。

次に、同じく住宅ローン4,000万円を10年間短縮し、25年間で借入するケースで計算します。

この時、先ほどと同様に、金利を0.5~1.5%で計算すると、返済額は以下となります。

 

<借入の前提条件>

  • 4000万円を元利均等返済方式
  • 借入期間35年→25年
  • 借入金利0.5%, 1.0%, 1.5%
  • ボーナス返済なし(毎月返済のみ)

 

<4,000万円借入時の返済額/25年間借入時>

返済\金利0.5%1.0%1.5%
毎月返済額14.2万円15.1万円16.0万円
年間返済額170.4万円181.2万円192.0万円
総返済額4,257万円4,523万円4,800万円

 

住宅ローン4,000万円を25年で借りる月々返済額

14.2万円~16万円

 

住宅ローン4,000万円を25年で借りる総返済額

4,257万円~4,800万円

 

35年間で4,000万円を借入するケースと比較すると、月々の返済額は3.8万円~3.7万円、年間返済額は45.6万円~44.4万円増加します。これは期間を短縮した分、毎月返済する元本部分が増加することによる影響です。

 

一方で、借入期間を10年間短くしたことで、総返済額は、105万円~344万円も減少する効果が期待できます。

 

住宅ローンの借入に最適な方法を考える

 

15年間で4,000万円を借入するケース

更に、住宅ローンの借入期間を10年間短縮して、15年間で4,000万円を借入するケースを試算してみましょう。

 

<借入の前提条件>

  • 4000万円を元利均等返済方式
  • 借入期間35年→15年
  • 借入金利0.5%, 1.0%, 1.5%
  • ボーナス返済なし(毎月返済のみ)

 

<4,000万円借入時の返済額/15年間借入時>

返済\金利0.5%1.0%1.5%
毎月返済額23.1万円24.0万円24.9万円
年間返済額277.2万円288.0万円298.8万円
総返済額4,153万円4,310万円4,470万円

 

住宅ローン4,000万円を15年で借りる月々返済額

23.1万円~24.9万円

 

住宅ローン4,000万円を15年で借りる総返済額

4,153万円~4,470万円

 

35年間での借入に比べ、月々の返済額は12.7万円~12.6万円、年間返済額は150万円ほども増加します

住宅ローン4,000万円を15年間で借入すると、毎月の返済額は25万円近くにもなりますので、かなり高額の返済になると言えるでしょう。

 

4,000万円の住宅ローンを借入することについて、月々返済額、年間返済額を整理すると以下の通りです。

借入期間毎・借入金利毎の月々返済額/年間返済額の違いが解ります。

 

<4,000万円借入時の月々返済額>

借入期間\金利0.5%1.0%1.5%
35年間10.4万円11.3万円12.3万円
25年間14.2万円15.1万円16.0万円
15年間23.1万円24.0万円24.9万円

 

<4,000万円借入時の年間返済額>

借入期間\金利0.5%1.0%1.5%
35年間124.8万円135.6万円147.6万円
25年間170.4万円181.2万円192.0万円
15年間277.2万円288.0万円298.8万円

 

<4,000万円借入時の総返済額>

借入期間\金利0.5%1.0%1.5%
35年間4,362万円4,743万円5,144万円
25年間4,257万円4,523万円4,800万円
15年間4,153万円4,310万円4,470万円

 

4,000万円を借入できる条件

次に、「住宅ローン4000万円を借入できる人の条件」を確認しましょう。

銀行の住宅ローン審査で4,000万円を借入できるかどうかを判定する際には、年収、購入する住宅の担保評価額、既存借入額、年齢など様々な要素によって審査を行います。

しかし、このなかでも特に重要な要素が年収です。

 

そして、年収から住宅ローンの借入可能額を計算する時に銀行が使用する指標が「返済負担率」です。

 

返済負担率による計算

銀行が住宅ローンの借入可能額を計算する場合に使用するのが「返済負担率」です。

返済負担率とは、借入に対する年間返済額(利息含む)が年収の何割を占めるかを指す指標です。

 

返済負担率とは?

借入に対する年間返済額が年収のどの程度の割合を占めるかという指標

 

銀行の住宅ローン審査で返済負担率の基準となるのは年収の25~35%です。

年収の25%~35%を返済額の上限として、返済額から逆算で借入可能額を計算します。

 

住宅ローンの返済負担率の計算方法

 

なお、返済負担率の計算では、銀行毎に多少の条件の違いがありますが、一般的な基準をあげると以下のようになります。

  • 返済負担率 30~35%
  • 返済負担率を計算する時の審査金利は3.0~4.0%

 

住宅ローンの借入可能額を計算する際、返済負担率を使用するのは、各銀行で共通と考えて良いでしょう。

ただし、返済負担率や、審査で使用する金利は各銀行で異なります。

 

今回はフラット35の返済負担率を参考として、返済負担率35%、審査金利3.5%として、住宅ローンの借入可能額を計算します。

 

<年収別・住宅ローンの借入可能額>

年収\借入可能額

年間返済可能額

(返済負担率35%)

借入可能額

35年間

借入可能額

25年間

年収400万円140万円2,822万円2,330万円
年収500万円175万円3,532万円2,916万円
年収600万円210万円4,234万円3,495万円
年収700万円245万円4,935万円4,074万円
年収800万円280万円5,637万円4,654万円

 

年収別に返済負担率を35%、借入可能額を計算する際の審査金利を3.5%として計算した住宅ローンの借入可能額の結果は以上の通りです。

 

住宅ローンを35年間で借入する場合、4,000万円の住宅ローンを借入できるのは年収500万円~600万円(およそ570万円以上)となります。

次に、借入期間を短縮して、25年間で借入することを前提に計算すると、年収は600万円~700万円(およそ690万円)となります。

 

以上の結果から、住宅ローンで4,000万円を借入できる可能性があるのは、年収570万円以上ということになります。

住宅ローン4,000万円を借入できる年収は570万円以上

 

なお、住宅ローンの審査基準は銀行毎に違いがあります

さらに、住宅ローン審査は、購入する住宅の担保評価額や、年齢、勤続年数、勤務先、家族構成、頭金の有無なども影響します。

そのため、実際に銀行に住宅ローン申込を行った際には、多少の違いがある可能性がありますのでご了承ください。

 

<三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン>

三菱UFJ銀行住宅ローン
4.95




☆三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン
☆13年連続で日本で最も利用されている住宅ローン
☆変動金利 0.475%(2021年1月現在)
☆3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.64%(2020年11月現在)
☆申込手続きなどはネットで完結
☆7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ&セブン<Plus>も利用できます

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利 0.475%、3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.64%(2021年1月現在)

その他優遇など

7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ&セブン<Plus>

 

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 住宅ローンの借入可能額を自分で計算する方法

 

フラット35は借入しやすい

前述の通り、住宅ローンで4,000万円借入できる年収は570万円以上と計算できました。

この年収基準に達成しておらず、それでも4,000万円の住宅ローンを借入したいという方におすすめなのがフラット35です。

フラット35の方が、民間銀行の住宅ローンよりも大きな金額を借入できる可能性があります。

 

その理由は返済負担率を計算する時の審査金利にあります。

審査金利は将来的な金利の上昇リスクも反映されるため、その時点で実際に住宅ローンを借入する時の金利に比べ、かなり高めの水準に設定されます。

2020年現在で言えば、3.0%~4.0%程度が標準的な審査金利で、銀行ごとに多少違いがあります。

 

しかし、長期固定金利で有名なフラット35の場合、借入後の金利上昇リスクが存在しません。借入全期間を固定金利で借入することができます。

 

フラット35表紙(住信SBI)

 

そのため、フラット35で借入可能額を計算する時には、審査金利ではなく、実際の借入金利で審査が行われます。

仮に、フラット35の借入金利が年率1.0%だと仮定すると、4,000万円借入時の毎月返済額は11.3万円、年間で135.6万円になります。

 

なお、2021年1月現在、フラット35の適用金利は1.0%前後で推移しています。

住信SBIネット銀行のフラット35の場合、借入割合90%、保証型で適用金利は年率1.0%になりますし、さらに、フラット35Sを利用すれば、借入から当初10年間の適用金利は0.75%になり、借入割合が80%であれば、さらに金利は0.8%にまで低下します。

 

この135.6万円という年間返済額と、返済負担率の上限を35%、35年間の元利均等返済で計算すると、年収400万円の方でも4,000万円の借入ができることになります。

つまり、一般的な銀行の住宅ローンで4,000万円を借入できなかった方でも、フラット35を利用すれば借入できる可能性があるのです。

 

フラット35の方が大きな金額を借入しやすい
フラット35とは?

公的金融機関である住宅支援機構が取り扱う住宅ローン。借入全期間を固定金利で借入できるのが特徴

 

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 フラット35とは?

 

住信SBI フラット35
4.8

☆フラット35なら金利がお得な住信SBIネット銀行
☆長期固定金利で安心して借入できる
☆団信加入は任意で選択可能
☆審査規準が解りやすく利用しやすいのも特徴

借入可能額(最大)

8,000万円

適用金利・手数料など

35年間固定金利 0.88%(2021年1月現在・保証型利用時)

その他優遇など

借入期間を通して固定金利

 

収入合算を活用する

共働きの夫婦や、同居する親子がいる場合、「収入合算」で住宅ローンを借入することもできます。

4,000万円の住宅ローン借入にも効果的ですので収入合算の利用方法を確認しましょう。

 

収入合算とは?

収入合算とは、住宅ローン借入人1人の年収ではなく、同居する家族の年収を合算して住宅ローンを借入する方法です。

言い換えれば、世帯年収で住宅ローンを借入する方法とも言えます。

 

近年、共働きの世帯が増加していますので、夫婦それぞれに収入がある家庭も少なくないでしょう。

 

収入合算は世帯年収で住宅ローンを借入する方法

 

収入合算を利用するメリットには以下のようなものがあります。

収入合算を利用するメリット

  • 大きな金額の住宅ローンを借入しやすい
  • 住宅ローン審査に通りやすい
  • 優遇金利を受けやすい

 

大きな金額を借入しやすい

収入合算を利用すると、住宅ローンの借入人だけでなく、夫婦2名など、複数人の年収で住宅ローンの審査を受けられます。

先ほどの返済負担率の計算から解る通り、住宅ローンの借入可能額には、年収が大きく影響します。

 

収入合算によって世帯年収で審査を受けることができれば、住宅ローンの借入可能額も増加することになります。

 

仮に、夫婦それぞれが年収450万円である世帯を例として考えてみましょう。

夫が単独で住宅ローンを借入する場合に、計算の前提となる年収は450万円です。

一方、収入合算を利用して、夫婦が協力して住宅ローンを借入するなら、世帯年収は900万円(450万円×2名)ということになります。

 

単純に考えれば、年収が2倍ですので、借入できる住宅ローンも2倍です。

 

住宅ローンで4,000万円を借入するには、民間銀行の場合を前提とすると570万円以上の年収が必要です。

決して少ない金額ではありませんので、単独で住宅ローンを4,000万円借入できないと思われる方も多いでしょう。

 

しかし、収入合算で夫婦2名の年収を合計すると900万円ということになります。年収900万円であれば、住宅ローンを4,000万円借入できる可能性も高くなります。

 

審査に通りやすい

年収は大きければ大きいほど、住宅ローンの審査にも通りやすくなります。

仮に、申込人単独でギリギリ希望額の返済負担率に届いたとしても、返済負担率がギリギリだとその他の条件次第で審査に落ちる可能性もあります。

 

一方、収入合算で住宅ローンに申込すると、返済負担率はかなり低くなると考えられますので、返済に問題が起こりにくい人と考えられ、審査にも通りやすくなります。

 

優遇金利を受けやすくなる

現在の住宅ローンでは、実際に借入する時の金利は、銀行の標準金利から優遇金利を控除して決定されます。

つまり、優遇金利をどれだけ引き出せるかが重要となります。

 

そして、住宅ローンでどれだけ優遇金利を受けられるかは審査結果が重要となります。

審査で良い評価を受ければ、最大限の優遇金利を受けられる可能性も高くなります。

そのため、収入合算で世帯年収で申込を行うことで、優遇金利も最大限得られる可能性が高くなるのです。

 

収入合算を利用するメリット

 

一方、収入合算には以下のようなデメリットもあります。

 

収入合算を利用するデメリット

  • 連帯保証人になる必要がある
  • 団体保険への加入は一方のみ
  • 離婚時の財産分与が複雑になる

 

収入合算を利用するかどうかの判断材料として参考にしておきましょう。

 

連帯保証人になる必要がある

住宅ローン申込で夫婦の収入合算を利用する場合、一方が主債務者になり、他方が連帯保証人になるのが一般的です。

 

連帯保証人とは、借入人が問題なく返済できるということを銀行に保証する責任を負う人です。

そのため、借入人が返済できなくなってしまった時には、借入人の代わりに住宅ローンの返済義務を負うことになります。

 

団体生命保険は借入人だけが加入

収入合算で一方が連帯保証人になって住宅ローンを借入する場合、団体信用生命保険に加入するのは主債務者のみです。

連帯保証人は団体信用生命保険に加入できません。

 

連帯保証人は団体信用生命保険に加入できないことのデメリットを確認してみましょう。

 

団体信用生命保険が付保された主債務者が死亡、もしくは高度障害となった時には住宅ローンの残債を保険会社が返済してくれます。

そのため、残された遺族などは、住宅ローン返済の義務は引き継がず、借金のない住宅だけを引き継ぐことができます。これが団体信用生命保険に加入することの効果です。

 

一方、連帯保証人が死亡しても、団体信用生命保険による返済は行われません。

よって、連帯保証人の死亡は住宅ローンの残債に影響を与えず、そのままの返済義務が残ります。

収入合算で2名の収入があることを前提として4,000万円を借りているということは、主債務者単独での年収で返済を続けるのは負担が重すぎるかもしれません。

そのため、連帯保証人が死亡することで、その後の返済が難しくなってしまう恐れもあります。

 

なお、連帯保証人と団体信用生命保険のデメリットを解決する方法として、ペアローンでの住宅ローン借入もあります。

ペアローンなら、住宅ローンを2つに分け、それぞれが住宅ローンを借りることになります。

 

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離婚時の財産分与が面倒

住宅購入時に考えていなくても、将来的に離婚するといったことは起こり得ます。3世帯のうち1世帯は離婚するとも言われています。

収入合算で住宅ローンを借入すると、離婚時の手続きが面倒になる問題もあります。

 

銀行で住宅ローンを借入すると、その後、離婚したからといって連帯保証人を免除してもらうことはできません。離婚は連帯保証人の解除理由にはならないのです。連帯保証人を解除してもらうためには、主債務者が単独で返済できる金額まで一部繰り上げ返済を行ったり、別の返済能力がある方を代わりに連帯保証人に加える必要があります。

 

そのため、離婚後も連帯保証人として住宅ローン契約に残ることになります。

そして、一番の問題点は、離婚後に、主債務者が返済を遅らせるようになると、既に離婚している連帯保証人に請求されることです。

 

主債務者としても、世帯年収で返済する前提の4,000万円の借入ですから、主債務者1人で返済するのは負担が重すぎるかもしれません。

そして、延滞していると離婚に関係なく、連帯保証人は請求されてしまうことに注意が必要です。

 

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住宅ローンの借入期間の考え方

 

審査に通りやすいのは35年借入

住宅ローンは、最長35年間の範囲内で、自由に借入期間を選択することができます。

借入期間を長くするか、短くするかは借入人の希望しだいですが、以下のようなメリット・デメリットがあります。

 

借入期間を長くするメリット

  • 月々の返済額を低く抑えることができる
  • 返済負担率を下げることができ、大きな金額を借入しやすい
  • 資金に余裕が出た場合は一部繰り上げ返済で調整できる

 

借入期間を短くするメリット

  • 元本を早く減らせるため利息の支払い額も少なくなる
  • 定年退職前など、目標時期までに完済できる
  • 将来的な金利変動のリスクを受けにくくなる

 

つまり、4,000万円という金額を借入できるかどうか不安であるという方は、借入期間を35年にすることで、比較的審査に通りやすくなるというメリットがあります。

 

一方、返済負担率に余裕があり、住宅ローン返済を前倒しで終わらせたい、利息を少しでも少なくしたいという方には、借入期間を短くする借入がおすすめです。

 

審査に通りやすくするコツ

それでは、4,000万円の住宅ローンを借入しやすくするための、審査のコツについて解説していきます。

4,000万円という金額は日本の平均的な住宅ローン借入額ですが、誰でも借入できるという金額ではありません。

 

準備が悪いと審査に落ちてしまう可能性のある金額です。

 

住宅ローン審査に通すためのコツ

  • 既存借入を少なくする
  • 既存借入で延滞しない
  • 勤続年数は1年以上必要
  • 頭金を10%以上用意するのが理想
  • オーダーメイドが多い注文住宅は不利
  • 不動産会社を活用する

 

既存借入を少なくする

住宅ローン審査では、既存借入額や件数も審査結果を左右します。

 

住宅ローンは既存借入があっても借りることは可能です。

しかし、これは既存借入があるからと言って、それだけで審査に落ちるわけではないというもので、審査に影響しないということではありません。

既存借入は少ない方が住宅ローン審査にも通りやすくなります。

 

既存の借入がある場合、返済負担率に影響しますので、その分、住宅ローンの借入可能額は減少します。

 

さらに、カードローンの借入件数が多い場合には、それだけで審査に落ちてしまうこともあります。

銀行の住宅ローン審査では、「多重債務者」は信用できない相手と判断する傾向にあり、カードローン件数が3件以上ある場合は要注意です。

 

住宅ローンを借入する場合には、事前におまとめローンなどを活用して、借入件数を減らしておくのも良いでしょう。

 

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 おまとめローンの活用方法

 

既存借入を少なくする効果

  • 返済負担率を下げて住宅ローンの借入可能額が増加する
  • カードローンの借入件数が多いことで審査落ちするのを防ぐ

 

既存借入で延滞しない

既にカードローンやマイカーローンなどの借入がある方は、延滞や、債務整理(自己破産など)を行ってはいけません。

延滞や債務整理を行うと、個人信用情報に「事故情報」として登録されてしまいます。

 

一旦、個人信用情報に事故情報が掲載されると、少なくとも5~7年間は履歴が残り続けます。

そして、事故情報がある状態では、住宅ローン審査に通る見込みはほぼ無いと言って良いでしょう。

 

住宅ローンで4,000万円を借りたいと考えているのであれば、既存借入で延滞してはいけません。

 

事故情報があると住宅ローン審査に通らない

 事故情報があっても住宅ローンは借入できる?

 

勤続年数は1年以上

住宅ローン審査で勤続年数は重要な項目になります。

民間銀行に対する意識調査では、全銀行の97%が勤続年数を審査項目としており、重要度としては年収の規模よりも大切とするアンケート結果もあります。

 

一般的な銀行の勤続年数に対する基準は、2~3年以上が理想であり、少なくとも1年以上無いと借入は難しくなってしまいます。

住宅ローンの借入を希望しているのであれば、実際の借入が終わるまで転職や退職は避けた方が良いでしょう。

 

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 勤続年数が短くても住宅ローン審査に通過する方法

 

自己資金が多い方が住宅ローンは借入しやすい

 

頭金を10%以上用意するのが理想

近年は頭金、自己資金が無くても住宅ローンの借入は可能です。

住宅ローンの借入金利も非常に低い水準で推移していますので、頭金がないと返済負担が重すぎるということも無いでしょう。

 

しかし、銀行の住宅ローン審査に通りやすくするには、頭金があった方が有利になります。

銀行は頭金が多いほうが、担保評価額に対する住宅ローン融資の比率が低くなり、いざという時のリスクが減少します。

 

そのため、頭金が多い方がリスクが低く、融資しやすくなるのです。

  • 頭金が無くても住宅ローン借入は可能
  • 10%以上の頭金があると審査に有利

 

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 住宅ローンをフルローンで借入する場合の注意点

 家を買うのに頭金・自己資金はどれ位必要?

 

なお、頭金・自己資金が多いことは、住宅ローンの借入人にとっても、メリット・デメリットがあります。それぞれを整理すると以下のようになります。

 

<頭金を用意するメリット>

  • 住宅ローン審査に通りやすくなる
  • 支払い利息の額が減少する
  • 金利優遇などを受けやすくなる

 

<頭金を用意するデメリット>

  • 必要額を用意するまでに時間がかかる
  • 自己資金の貯蓄中は賃料などの負担が発生

 

オーダーメイドの多い注文住宅は不利

住宅ローンを借入する場合、オーダーメイドの要素が強い注文住宅は不利になりがちです。

 

銀行が住宅ローンの審査を行う場合、購入する住宅の担保評価を行います。

そして、原則として、「担保評価額 > 住宅ローン融資額」となります。

 

銀行が担保となる自宅の評価を行う場合、「デザイン性」や「オリジナリティー」といったものは評価できませんし、特殊な住宅はむしろ流動性が下がるものとして評価を下げることもあります。

 

銀行の評価では、地域性を考慮して、地域ごとの平均的な相場や、築年数、構造などで評価するのが一般的です。

そのため、建築費が高くなりがちな「注文住宅」は住宅ローンにとって不利な物件になりがちです。

 

建築価格>担保評価となれば、建築価格の全部を住宅ローンで借入できないということもあり得ます。

住宅ローンの借入しやすさで言えば、近隣相場から乖離することの少ない「マンション」や「中古住宅」などの方が有利になる傾向があります。

 

注文住宅は住宅ローン審査に不利

 

不動産会社を活用する

住宅ローン審査を通すという観点で言えば、不動産会社を上手に活用することも大切です。

住宅を購入する場合、大抵は相談相手が不動産業者になるでしょう。

 

新築マンションなら販売代理の不動産会社や売主がいますし、中古マンションなら仲介、新築住宅なら建設会社や工務店などがいるでしょう。

 

こういった不動産会社は銀行との交渉経験が豊富です。

いくら住宅を購入したいという希望があっても、銀行が住宅ローンを融資しないと、購入できない方が増加してしまい、不動産会社の売上は下がってしまいます。そのため、不動産会社は、銀行から住宅ローン融資を引き出すための交渉に慣れています。

 

一方、銀行としても、住宅ローンの見込顧客を紹介してくれる不動産会社は重要な取引先です。

そのため、簡単に断ることはできず、可能な限り、住宅ローン融資ができるように努力してもらえます。

 

住宅ローンの融資審査に通過するためには、不動産会社を活用し、銀行との交渉を代理してもらうことも有効です。

 

不動産会社は住宅ローン交渉に慣れている

 

フラット35で借入する

民間銀行の住宅ローンに通りにくい雇用形態があります。

例えば、パート、アルバイト、派遣社員の方や、自営業の方も民間銀行の住宅ローンには不利になりがちです。

 

しかし、こういった方もフラット35は審査上の不利が無く、申込しやすいのが特徴です。

フラット35は公的な住宅ローンということもあり、雇用形態や、職種による制限はありません。

 

返済負担率による借入可能額の制限はありますが、返済負担率や担保物件が基準にあてはまれば比較的審査に通りやすく、利用しやすいというのが特徴です。

 

さらに、フラット35は長期固定金利商品のため、一般的な住宅ローンよりも大きな金額を借入しやすいのもメリットです。

住宅ローン4,000万円を借入するうえで、フラット35を利用するのも良いでしょう。

 

4000万円借入する費用

住宅ローンを借入するには、諸費用がどれくらいかかるかを確認しておくのも大切です。

 

住宅ローンに関する諸費用は原則、借入当初に現金で支払う必要があります。

住宅購入にかかる費用は不動産業者からの説明も行われますが、意外と住宅ローンの費用は見落とされがちです。

資金計画に誤りがないように、住宅ローンに必要な諸費用も確認しておく必要があります。

 

<住宅ローン諸費用の一覧>

合計102万円~107万円(税別)+保険料 
費用の項目金額目安(税別)補足説明
銀行事務手数料・保証料80万円~85万円借入金額×2.0%+3~5万円(税別)
印紙代2万円5,000万円超は6万円
登記費用20万円前後借入額の0.4%+司法書士手数料
火災保険料契約次第火災保険は契約期間/補償内容で変動します

 

住宅ローン借入時に大きな金額が必要なのは、銀行の事務手数料+保証料です。

4,000万円の住宅ローンにたいする事務手数料+保証料となれば、80万円~85万円(税別)にもなり、諸費用総額は100万円以上になります。

 

資金計画として見積もっていないと、急に請求されて、現金が足りないという事態にもなります。

諸費用もしっかりと準備しておきましょう。

 

4,000万円の住宅ローンを借入する費用は100万円以上

 

住宅購入にも費用は必要

なお、こちらでご紹介したのは、「住宅ローンを借入するための費用」です。住宅購入自体に必要となる費用は含めていませんので、別途必要です。

例えば、不動産業者の仲介手数料や、不動産取得税なども発生します。

 

住宅購入にかかる費用は住宅の種類や、依頼する不動産業者(仲介か売主かなど)でも大きく異なります。

住宅購入にかかる費用も不動産業者にしっかりと確認するようにしましょう。

 

 住宅購入でかかる費用の一覧

 

諸費用が借入できる住宅ローンもある

以上の通り、住宅購入時には、「住宅ローンの諸費用」や、不動産購入にかかる諸費用など、諸費用も意外と多くかかります。

 

保険料なども含めると200万円以上の費用がかかることもあるでしょう。

こういった諸費用を自己資金として用意するのは簡単ではないでしょう。

 

しかし、住宅ローンのなかには、諸費用も含めて借入できるものもあります。

住宅ローンで諸費用を借入できれば、カードローンなどを利用するのに比べて、金利もはるかに低くて済みますので、その後の返済も楽になります。

 

▼住信SBIネット銀行は諸費用も含めて借入できる

住信SBIネット銀行
4.98

★住信SBIネット銀行の住宅ローン
★業界トップクラスの低金利
★1/4~3/31にて期間限定の借換キャンペーン金を実施(変動金利0.380%)
★新規購入時の変動金利は0.41%(2021年1月現在)
★全疾病保障保険の特約を無料で利用できる

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利0.41%(借り換え時 0.398%) ※所定の条件を満たした場合の金利となります

所要時間

申込から融資実行まで1ヶ月程度

その他優遇など

全疾病保障特約を無料で付加、一部繰上げ返済手数料無料

 

住宅ローンをお得に利用する方法

 

無理なく返済するポイント

せっかく4,000万円の住宅ローンを借入しても、最後まで返済ができなければ意味がありません。

 

返済負担が重くなって、住宅ローンを返せなくなってしまっては、せっかくの自宅を売却せざるを得ないこともあります。

ここでは、住宅ローン返済を間違いなく行っていくための注意点について説明しておきましょう。

 

 住宅ローンの返済が困難になった時の対処方法

 

住宅ローンを無理なく返済するポイント

  • 返済できる金額を借入する
  • ライフプランを検討する
  • ボーナス払いに頼りすぎない
  • 一部繰り上げ返済を極力行う

 

それでは、各項目について詳しく解説していきましょう。

 

返済できる金額を借入する

住宅購入時には、ついつい住宅を購入するということを優先するあまり、住宅ローンの審査に通過することだけを考えてしまいがちです。

しかし、住宅ローン借入時には「借入できる金額」だけでなく、「返済できる金額」を考えておく必要があります。

 

住宅ローンで借入できる金額とは、銀行が考える返済可能額です。

しかし、同じ世帯年収を受け取る全ての家庭が、同じ金額の住宅ローンを返済できるわけではありません。

 

居住する地域や、家族構成、理想とする預貯金の額などによっても、住宅ローンに返済できる金額は異なってきます。

そのため、ご自身が本当に返済できる金額かどうかを考えることは非常に大切です。

住宅ローン借入前には、以下のような点も確認しておきましょう。

  • 現在の住居費(賃料など)から費用は増加するのか?
  • 固定資産税など費用は考慮しているか?
  • マンション管理費、修繕積立金、火災保険などは考慮しているか?
  • 住宅ローン控除などで戻ってくる税金はいくらぐらいか?

 

以上のような生活費の変化を事前に把握するようにしておきましょう。

 

ライフプランも検討する

住宅ローンは長期的に返済を続けていく借入です。

35年間で借入する場合、30歳で借入しても、完済時の年齢は65歳になります。

 

これだけ長期になると、借入期間中の生活スタイルの変化は何かしら発生するものです。

 

例えば、以下のような変化が予想されます。

  • (独身なら)結婚して居住人数が変わる
  • 子供が生まれて家族が増える
  • 子供の学費が必要となる
  • 共働きを辞める
  • 転職、独立して収入が変化する
  • 定年退職を迎えて給料収入が無くなる

 

住宅ローン借入時には、生活スタイルの変化をライフプランを立てることによって予想しておくべきです。

 

子供がいる、もしくは子供を持つなら、将来的に学費や、養育費が追加でかかってくることも念頭においておく必要があります。

収入合算で住宅ローンを借入するのなら、将来的に共働きが維持できない、もしくは、働ける時間が減少するといったことも考えておく必要があります。

 

ボーナス払い(賞与払い)に頼らない

住宅ローンの返済は、月々の返済額と、賞与時の追加払いで分けて返済することができます。

 

4,000万円を35年間で借入(金利1.0%、元利均等返済方式)する時の月々返済額は11.3万円でした。

しかし、この毎月の返済額が過大であり、もっと返済額を低くしたいと希望する時には、一部をボーナス払いに回すこともできます。

 

例えば、返済総額の20%をボーナス払いに回すと、月々の返済額は9.1万円、ボーナス時の加算額(年2回)は13.6万円になります。

これは、毎月の返済額だけを見れば、2.2万円減少することになりますので、生活費のやりくりもかなり楽になると考えられます。

 

■4,000万円借入時/ボーナス利用時の比較

①ボーナス払いなし②賞与割合(20%)利用差額(①-②)
住宅ローン借入額4,000万円4,000万円
月々返済額11.3万円9.1万円▲2.2万円
ボーナス時加算額13.6万円+13.6万円

 

賞与払いを上手に活用することは、毎月の返済額をコントロールするうえで有効です。

 

しかし、賞与というのは、毎月の給料と比較して不安定であることを忘れてはいけません。

景気の変動や、会社の業績、さらには借入人が所属する部署の業績や、個人の評価によっても金額は変動してしまいます。

変動する可能性が高い収入を、確実に返済しなければいけない返済計画に含めてしまうのはリスクが高いと言わざるを得ません。

 

住宅ローンの返済計画では、極力、ボーナス払いを前提とせずに考えておくのが良いでしょう。

 

一部繰り上げ返済を極力行う

住宅ローンの借入年齢が30歳以上となる場合、定年退職時までにできるだけ元本を減らす、もしくは退職金のある方は、退職金で一部繰り上げ返済を行うのが理想です。

 

定年退職後、就業予定が無く、年金収入だけになる場合、毎月の収入が大幅に減少してしまうことも予想されます。

また、定年退職年齢が60歳など早い場合、年金を受け取れるまでに時間があることも予想されます。

 

定年退職後に過大な返済額が残ってしまうのはリスクが高いと考えた方が良いでしょう。

そのため、ご自身の定年退職年齢を考え、それまでに借入元本をできるだけ減らすように意識しておくようにしましょう。

 

一部繰り上げ返済を積極的に行う

 

おすすめの銀行

以下では、4,000万円借りるのにおすすめできる銀行・住宅ローンをご紹介します。

4,000万円は大きな金額ですので、少しの金利差が大きな支払額の差につながります。以下を参考に、お得な銀行を活用しましょう。

 

三菱UFJ銀行(ネット受付専用)

三菱UFJ銀行住宅ローン13年連続1位

 

  • 「三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン」がおすすめです。
  • 三菱UFJ銀行の住宅は13年連続で国内No1
  • 7大疾病特約付きの団信でいざという時も安心
  • 3年固定金利0.39%で業界トップクラスの低金利
  • WEBからの申込で特別金利優遇が受けられる

 

▼三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン

三菱UFJ銀行住宅ローン
4.95




☆三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローン
☆13年連続で日本で最も利用されている住宅ローン
☆変動金利 0.475%(2021年1月現在)
☆3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.64%(2020年11月現在)
☆申込手続きなどはネットで完結
☆7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ&セブン<Plus>も利用できます

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利 0.475%、3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.64%(2021年1月現在)

その他優遇など

7大疾病保障付き住宅ローン ビッグ&セブン<Plus>

 

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行のお得なネット専用住宅ローン

 

  • 変動金利で借りるなら住信SBIネット銀行が最もおすすめ
  • 変動金利が住宅ローン業界トップクラスに低い
  • 全疾病保障に無料で加入できる
  • WEB申込で手続き完結。一度も来店不要で借入可能
  • 勤続年数3ヶ月以上、年齢制限なく申込できる

 

▼住信SBIネット銀行への申込

住信SBIネット銀行
4.98

★住信SBIネット銀行の住宅ローン
★業界トップクラスの低金利
★1/4~3/31にて期間限定の借換キャンペーン金を実施(変動金利0.380%)
★新規購入時の変動金利は0.41%(2021年1月現在)
★全疾病保障保険の特約を無料で利用できる

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利0.41%(借り換え時 0.398%) ※所定の条件を満たした場合の金利となります

所要時間

申込から融資実行まで1ヶ月程度

その他優遇など

全疾病保障特約を無料で付加、一部繰上げ返済手数料無料

 

また、住信SBIネット銀行には、「SBIマネープラザ」も用意されています。

SBIマネープラザとは、住信SBIネット銀行の住宅ローン商品を「対面での相談」を通して、借入できる相談専門の店舗です。

 

住信SBIネット銀行の対面で相談できる住宅ローン

 

  • 住信SBIネット銀行と同条件の住宅ローン
  • 対面相談で借入できる住宅ローン

 

*SBIマネープラザは店舗数が少ないため、事前予約が必須です。対面相談をご希望なら、以下リンクから早めの予約がおすすめです。

SBIマネープラザ
4.9



★SBIマネープラザの住宅ローンサービス
★完全予約制ですのでまずはご予約ください
★ネット銀行の低金利を対面相談で利用可能
住信SBIネット銀行と同水準の低金利
全疾病保障特約を無料で利用できる

借入可能額(最大)

2億円

適用金利・手数料など

変動金利 0.41%、20年固定金利 1.18% (2020年12月時点)

所要時間

申込から融資実行まで1ヶ月程度

その他優遇など

団信・全疾病保障付(金利上乗せなし)

 

フラット35(住信SBIネット銀行)

フラット35表紙(住信SBI)

 

  • 公的金融機関の住宅ローン
  • 借入全期間を固定金利で利用できる住宅ローン
  • 長期固定金利でも1.0%前後で利用可能
  • 審査に通りやすく、大きな金額を借入しやすい

 

2020年現在、フラット35の金利が低く、おすすめなのは住信SBIネット銀行です。

住信SBIネット銀行のフラット35S(保証型)であれば、借入時の適用金利は年率0.87%になります(2020年2月現在)。

 

住信SBI フラット35
4.8

☆フラット35なら金利がお得な住信SBIネット銀行
☆長期固定金利で安心して借入できる
☆団信加入は任意で選択可能
☆審査規準が解りやすく利用しやすいのも特徴

借入可能額(最大)

8,000万円

適用金利・手数料など

35年間固定金利 0.88%(2021年1月現在・保証型利用時)

その他優遇など

借入期間を通して固定金利

 

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 金利が低くなるフラット35Sの利用条件は?

 

4,000万円を借入する失敗例

ここまで住宅ローンで4,000万円を借入するための条件や、審査に通過する方法、返済時の注意点などを説明してきました。

 

しかし、住宅ローンは借入して終わりではありません。

借入後には問題なく返済を続けていくことが大切です。

ここでは、住宅ローン返済で良く見られる失敗例をご紹介します。

 

他人の住宅ローン返済の失敗を参考にして、4,000万円を無事に完済できるようにこころがけましょう。

 

住宅ローン返済で良く見られる失敗例

  • 収入合算の利用ミスによる失敗例
  • 高齢で住宅ローンを借りる失敗例

 

住宅ローン返済で良く見られる失敗例

 

収入合算の利用方法の失敗

近年、共働き世帯が増加することによって、収入合算で住宅ローンを借入する家庭が増加しています。

収入合算を利用すると、2名分の年収で住宅ローン審査を受けられますので、比較的高額な住宅ローンを簡単に借入できることもあります。

 

しかし、収入合算で住宅ローンを借入するうえでは、ライフプランを検討しておくことが大切です。

住宅ローン借入時点で共働き夫婦であっても、家族構成の変化や、年齢が上昇することによって、夫婦の一方が家事に専念するということも少なくありません。

 

住宅ローンの返済額を共働きの収入があることを前提にしていると、一方が離職した時に、返済金額が過大になってしまって返済を続けられないという危険性もあります。

収入合算が原因で住宅ローンを払えなくなってしまう家計は少なくありません。

 

収入合算で住宅購入を行って問題ないのかはよく考えておきましょう。

 

高齢で住宅購入する失敗

住宅ローンは年収が大きい方が大きな金額を借入しやすくなります。

そのため、まだまだ年功序列の文化がある日本では、ある程度高齢になってからの方が住宅ローンを借入しやすくなります。

 

しかし、45歳以上など、高齢になってから住宅ローンを借入するのにはリスクもあります。

 

それは、定年退職や、健康上の問題によって返済が難しくなってしまうリスクです。

45歳の時に、35年間の住宅ローンを借入する場合、65歳でも住宅ローンの返済期間が10年間残ってしまいます。

 

通常、定年退職年齢の前後で、個人の収入は大きく変動します。

まだ、就業を続けられる方や、副収入があるなら良いですが、そうでなければ返済が困難になってしまうことも予想されます。

 

 住宅ローンを借りるのに最適な年齢はいくつ?

 

まとめ

4000万円の住宅ローンを借り入れする場合の返済額や、住宅ローン審査に通過するための年収基準などをご説明しました。

 

住宅ローン4000万円を借り入れする場合、最長の35年間で借り入れしても、月々10.4~12.3万円(年間124.8~147.6万円)の返済が必要になります。

さらに、借入期間を短くすれば、返済額が増加することになります。

 

住宅ローン4,000万円を借入できる最低年収は、民間銀行なら570万円、フラット35でも年収500万円程度が必要になります。

住宅ローン4,000万円は、住宅ローン利用額の平均的な金額ということもあり、しっかり準備すれば、借入できる可能性は十分にある金額だと考えられます。

 

しかし、返済計画や、ライフプランが不十分だと、借入後の返済額難しくなることもありますのでご注意ください。

 

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