住宅ローン借入後に死亡するとどうなる？負債が無くならず家族に残してしまうリスクを回避する方法

住宅ローンは長期間に渡って借入、返済を行う商品であるため、リスクとして住宅ローンを借り入れた後で契約者本人が死亡することも考慮しておかなければなりません。

借入後に契約者本人が死亡してしまうと住宅ローンの残額はどうなるのでしょうか。

また、団信などを含めてどういった手続きを行う必要があるのでしょうか。今回は、住宅ローンの借入後に死亡した場合どうなるのかを解説していきます。

死亡時に住宅ローンはどうなる？

まず、フラット35などの公的な住宅ローンを別として、民間銀行で住宅ローンを借入した方は団体信用生命保険（団信）というものに入ったかと思います。

それこそが、債務者が万が一死亡してしまった時の救済策になります。

団信とは、債務者が死亡または高度障害状態になってしまった場合、それ以降の住宅ローンの支払いを保険会社が代わりに行ってくれる制度です。

そのため、無事に団信が支払われれば、死亡後の住宅ローン支払いは免除されますので、相続人となる遺族などに借金を残さずに済みます。

また、住宅ローン借入人としても、ご自身が死亡した後に、遺族に借金を負わせる心配がないので、安心して住宅ローンを借入することができるようになります。

そのため、相続人に借金を残さずに済み、安心して住宅ローンを借入できる制度として団信は重要な役割を担っているのです。

なお、住宅ローンの仕組みとして、借り入れの時、ほとんどの場合で団信に入らなければなりません。

大部分の民間銀行では、団信への加入を借入条件として加えています。

しかし、住宅ローン借入人の状況によっては、団信に入れないケースもあります。

それは、持病があるなどの健康面のマイナス要素があったり、過去にがんなどの治療歴があるケースです。

その場合、生命保険会社から団信への加入を断られ、団信加入を条件とする住宅ローンの借り入れができなくなることがあります。

ただし、団信に加入できなかったとしても、フラット35で住宅ローンを組むという選択肢もあります。

フラット35であれば、団信の加入は任意となっており、健康状態が悪くても借り入れは可能です。

団信なしでフラット35を借り入れする注意

フラット35では団信への加入義務はありません。

しかし、入らなかった際の注意点もあります。

団信なしでは当然ながら、債務者が死亡しても住宅ローンは免除されず、そのまま返済義務が残ります。

加入の義務がないことは喜ばしいことのように思えるかもしれませんが、万が一の死亡時のリスクが大きいことは肝に銘じておいたほうがいいでしょう。

団信に加入できない場合、団信の代わりに、住宅ローンの返済に充当できるだけの保険金が支払われる生命保険に加入していれば問題は小さくなります。

このように、代替策を設けておいたほうが万が一の死亡時にも安心できますよね。

連帯債務・連帯保証で借りて死亡した場合

収入合算といって、夫婦共働きの世帯や同居する親子の収入を基準にして、複数人で一つの住宅ローンを借り入れする方法があります。

近年は共働きの世帯が増加していることもあって、収入合算で夫婦が共同で住宅ローンを借入するケースも増えています。

こういった収入合算を利用して住宅ローンを借入する場合、連帯債務、もしくは連帯保証という契約で住宅ローンを借入することになります。

収入合算では、どちらか一方を主債務者として直接の借入人とし、他方を連帯債務、もしくは連帯保証人にするのが一般的です。

このいった連帯債務・連帯保証のケースでは、住宅ローンの契約者が死亡してしまった場合にどのようになるのか見ていきましょう。

住宅ローンの関連記事

　収入合算で住宅ローンを借入する方法

連帯債務と団信

メインの債務者が夫と仮定して説明します。

連帯債務の場合では夫が亡くなった時点で団信によって住宅ローン残高は支払われますので借金は無くなります。

しかし、連帯債務者にあたる妻は団信に加入することができません。

よって、妻が死亡したケースでは、妻が負担している住宅ローン割合いの団信支払いはありませんので、住宅ローンも免除されず残ってしまいます。

ただし、フラット35は夫婦の両方が団信に加入することができます。

したがって、夫婦の一方が死亡したら支払いは免除されます。

連帯保証と団信

メインの債務者が夫と仮定して、妻は連帯保証人のケースです。

この場合、団信に加入できるのは夫のみとなります。

夫が死亡した場合は団信が支払われますので、以降の住宅ローン支払いは全額免除となります。

そのため、連帯保証人である妻が、夫の死亡後に住宅ローン返済を継続するということはありません。

しかし、連帯保証人である妻は団信に加入していませんので、妻が死亡した場合は住宅ローンも免除されません。

収入合算では、そもそも夫婦が共同で住宅ローンを返済していくことを前提にしているため、残された夫の単独収入で返済するのは、資金的に厳しいということもありえます。

妻が死亡した時に住宅ローン支払いが継続できるよう、生命保険などを別途加入しておくなどの対策も必要となります。

その他に、複数人が共同して住宅ローンを借入するケースとして下記もあるので紹介しておきます。

それぞれ、一方が死亡した時に、団信がどのような取り扱いになるのかを解説します。

ペア住宅ローン

ペアローンとは夫婦の両方が債務者となる住宅ローンの借入方法です。

住宅ローンを2つに分け、ペアローンを借入しようとする方が、それぞれで一方の住宅ローンの借入人になり、同時に他方の借入人に対して連帯保証人になります。

よって、団信には両方が入ります。夫が死亡した場合は、夫名義の住宅ローンのみ免除となります。

妻が死亡した場合でも、妻名義の住宅ローンのみ免除です。

住宅ローンの関連記事

　住宅ローン・ペアローンを上手に活用する方法

親子リレー住宅ローン

親子リレーローンとは、比較的高齢な両親が住宅を購入する場合などに利用されることの多い住宅ローン借入方式です。

両親が高齢であるため、長期間の住宅ローンを借入出来なくなっているときに、子供が連帯債務、もしくは連帯保証人として加わり、両親が支払いをできなくなった時に子供が返済を継続する条件で長期間の借入が可能となる方式です。

親子リレー住宅ローンでは、団信に加入できるのは多くの金融機関で子のみとなっています。

したがって、親が死亡しても住宅ローンは免除されず残ります。

ちなみに、フラット35では条件はあるものの、親が団信に加入することが可能となっています。

その条件とは、加入時の年齢が70歳未満、保障期間は満80歳の誕生月の末日までとされています。

死亡時に住宅ローンが無くならないケース

上記の他にも、住宅ローンの契約者が死亡した時に住宅ローンが免除されないケースはあります。

死亡時に、残される家族に住宅ローンを残したくないと考えていても、予想外に住宅ローンの残債が残ってしまうようでは安心できません。

住宅ローンが無くならないケースを知っておきましょう。

住宅ローンを延滞している場合

例えば、住宅ローンの延滞があった時です。

この場合にも保険金が支払われず、住宅ローンが免除されないことがあります。

住宅ローンの返済で延滞をしていると、団信の契約が失効していることがあるためです。

そもそも、団信の保険料は住宅ローンの利息を原資として銀行から支払われていることがほとんどです。

そのため、住宅ローンの返済を延滞するということは保険料の延滞を招いてしまいます。

その結果、契約の失効に繋がるケースがあるのです。

住宅ローンの返済を延滞していると、団信の権利を失うことにもなりかねませんのでご注意ください。

住宅ローンの関連記事

　住宅ローンを延滞しそうな時の対処法

団信の告知で嘘を付いた場合

フラット35を除く住宅ローンでは団信加入が必須の条件となります。

つまり、団信に加入できないと住宅ローンを借入することができません。

住宅ローンに申込する際には、団体信用生命保険の告知書への記入を求められ、この告知書の内容をもとに生命保険会社が団信加入の可否を判断します。

住宅ローンの借入希望者のなかには、正直に告知すると保険に加入できないかもしれないと心配して、告知書に嘘を記入してしまうことがあります。

こういった嘘の告知は「団体信用生命保険の告知義務違反」にあたります。

嘘の告知によって団信加入が認められ、住宅ローンを借入できても安心することはできません。

告知義務違反があると、将来的に団信の契約を解除されたり、生命保険の支払いを拒否される可能性があるためです。

告知から3年経過すると、嘘であっても団信契約は有効になると言われることもありますが、実は団信の告知義務違反は詐欺として訴えられたり、3年経過後でも支払いを拒否されるリスクはあるのです。

団信の告知で嘘を付くことは非常にリスクが高いので、絶対に嘘を付いてはいけません。

住宅ローンの関連記事

　団体信用生命保険の告知義務違反の基礎知識

死亡時の手続き

なお、住宅ローンの借入人が死亡した時、相続人が何もせずに放置していても住宅ローン債務は無くなりません。

団信に対する保険金支払いの手続きが必要です。

ここからは住宅ローンの債務者が亡くなった時の手続きについて見ていきましょう。

銀行に対する死亡の連絡

借入人が死亡した時、団信によって住宅ローンは完済されますので、住宅ローンという借入はなくなります。

その後には借入の返済義務がなくなった自宅だけが残ることになりますので、遺族などの相続人の負担はかなり軽くなるでしょう。

ただし、借入人の死亡時には一定の手続きが必要となります。

まず、最初に行うべきは住宅ローンを借入している銀行に連絡することです。団信の直接の契約当時者は銀行と生命保険会社です。そのため、銀行に団信の手続きを行ってもらう必要があるのです。言い換えれば、団信を引き受けている保険会社に対して、住宅ローンの借入人側で直接行う必要はありません。

借入人が死亡した場合、電話でも良いので、まずは銀行に連絡を入れましょう。

その後、医師からの死亡診断書、住民票（死亡の記載が行われたもの）の提出を求められることもあります。

死亡の届け出が終われば、住宅ローンの返済はなくなります。

加えて、抵当権の抹消登記をしなければなりません。

この抵当権の抹消登記に必要な書類を借入先の金融機関から発行してもらいましょう。

しかし、抵当権の抹消登記は通常、自宅の所有者がしなければなりません。

この場合、所有者が死亡しているので、先に相続による所有権移転登記から始めます。

これにより、自宅を相続人の名義に変更できます。そこから相続人を抵当権抹消登記の登記権利者として手続きを進めていきます。

住宅ローンが免除されなかった場合

債務者が死亡しても住宅ローンが免除にならなかった場合の手続きをみてみましょう。

住宅ローンが免除されなかった場合、相続には住宅ローンの残債がついてきます。この残債を引き継ぎたくないのであれば、”相続放棄”や”限定承認”といった手続きができます。

相続放棄

亡くなった人の財産を相続せず放棄することです。この手続きをすることで住宅ローンの残債を支払う必要がなくなります。

しかしその反面、自宅を手放さなければなりません。

手続きは相続の開始を知った時点から3カ月以内にしなければなりません。

限定承認

プラスの遺産とマイナスの遺産の両方があった場合、マイナスの遺産分がプラスの遺産分を超えない範囲内で相続ができる手続きです。

被相続人の債務の程度が不明なケースで有効な手段になります。

手続きは相続放棄と同じく、相続の開始を知った時点から3カ月以内にしなければなりません。

単純承認

借金や住宅ローンといったマイナスの遺産を含むすべての財産を相続する方法。

原則的な相続手段なので、上記2つの手続きをしないまま、相続開始を知った日から3ヶ月を経過すると単純承認となります。

住宅ローンを払わなければなりませんが、自宅は手元に残ります。

団信への頼りすぎに注意

団信は死亡・高度障害状態以外にもがん特約や3大疾病特約などのオプションをつけることも可能です。

団信への加入の際にはどのような条件で保険金が支払われるのかをしっかり確認することが必要です。

そこで注意すべきポイントは、団信のオプション・特約を付けたからといって一般の保険が必要なくなるわけではないという点です。

例えば、団信にがん保障のオプションを付けたとします。

この場合、あくまでも住宅ローンの返済が免除されるだけで、団信が治療費や就業できない期間の生活費を出してくれることはありません。

住宅ローンの返済額を治療費に当てるという考え方もできますが、それで足りるかは疑問が残ります。

一方、団信ではなく、がん保険に加入していれば、がんと診断された段階で治療などに充てられる一時金や、通院治療費代を保障してくれるものもあります。

また、団信の保障は住宅ローンの返済期間のみ有効なのでそこも注意しましょう。

住宅ローン借入期間中はご家族に対する生命保険としての効果がありますが、住宅ローンを完済したり、返済が進んで残高が少なくなると、生命保険としての効果は無くなってしまいます。

さらに団信加入時には、以前から入っている医療保険等との調整もしなければなりません。

すでに加入済みの医療保険の保障内容によっては、3大疾病のオプション等は必要なくなることもあり得るからです。

住宅ローンは大きな負債です。あらゆるリスクに備えたくもなるでしょう。

しかし、そのリスクのすべてを保険に頼れば金銭的に困窮することは目に見えています。本当に必要な保障を吟味して絞りましょう。

住宅ローンの関連記事

　住宅ローンで利用する団体信用生命保険の基礎知識

おすすめの住宅ローン

最後に2021年3月現在のおすすめ住宅ローンのご紹介です。

住宅ローンは銀行選びが非常に重要です。

団体信用生命保険の保険会社選びだけでなく、金利面なども重視して住宅ローンを選ぶ必要があります。

三菱UFJ銀行

団信の保険会社：東京海上日動火災保険

ワイド団信の取り扱い：有

三菱UFJ銀行の団信の特徴は7大疾病保障付住宅ローン（ビッグ＆セブン<Plus>)

非常に幅広い病気をカバーしていますので、万一の借入人の死亡時にも住宅ローン返済を団信が行ってくれる安心感があります。

なお、日本国内で最も人気がる「選ばれている住宅ローン」が三菱UFJ銀行です。

三菱UFJ銀行の場合、店舗で対面による住宅ローン申込も可能ですが、インターネット経由で相談・申込すると借入金利が低くなる特徴があります。

同じ銀行の住宅ローンにも関わらず、窓口とインターネット経由で申込するのとでは借入金利が異なります。

住宅ローンは大きな金額を長期間で借入するため、少しの金利差が大幅な支払額の差につながりますので気を付けましょう。

信頼感のある安心の住宅ローンを希望なら、三菱UFJ銀行の住宅ローンを選択肢に含めた方が良いでしょう。

au住宅ローン（じぶん銀行）

＊2020年7月現在のau住宅ローンの金利

じぶん銀行とは三菱UFJ銀行とauを運営するKDDIが共同で設立のネット銀行

新興のネット銀行ならではの低金利とお得な団体信用生命保険の制度が魅力

au住宅ローンの団体信用生命保険には50％がん特約付き団信に無料で加入できます。

50％がん特約はがんと告知されたら、死亡していなくても住宅ローン残高の2分の1を保険が返済してくれます。

住宅ローン残高が減ることで、安心して治療に臨むこともできます。

住信SBIネット銀行

団信の保険会社：カーディフ生命保険

• 住宅ローンのなかで業界トップクラスの低金利が住信SBIネット銀行
• 変動金利なら0.5％未満での借入も可能（2020年時点/優遇幅が最大適用時）。
• 住信SBIネット銀行の住宅ローンには全疾病保障が無料で付加

そのため、住宅ローン借入後、死亡・高度障害といった状態だけでなく、その他の病気・けがであっても、12ヶ月以上の就業不能状態が継続すると、住宅ローンの残額が無くなるようになっています。

住宅ローンの関連記事

　住信ＳＢＩネット銀行の住宅ローンなら申込条件が緩く利用しやすい

　住信ＳＢＩネット銀行の住宅ローンの口コミ・評判

SBIマネープラザ

団信の保険会社：SBI生命保険

なお、住信SBIネット銀行には「SBIマネープラザ」という対面相談用の店舗もあります。

一般的に、ネット専業銀行のデメリットは対面相談ができないことだと言われます。

しかし、SBIマネープラザを活用すれば、対面相談を活用してネット銀行並みの住宅ローンを借入することができます。

もちろん、SBIマネープラザで相談して住宅ローンを申し込みして、住信SBIネット銀行のネットならではの住宅ローン金利や、全疾病保障などのサービスを活用可能です。

なお、SBIマネープラザは店舗数も少ないため、相談するには予約が必要となります。

フラット35（住信SBI)

団信への加入が認められない場合だけでなく、住宅ローンは変動金利よりも、長期固定金利で借入したいという方にはフラット35がおすすめです。

特に、近年は住宅ローン金利が非常に下がっていますので、長期固定金利とは言っても、1％未満の金利で借入できるものもあります。

フラット35なら、金利が低い住信SBIネット銀行が特におすすめです。

住宅ローンの関連記事

　フラット35とフラット35Ｓの違いと上手に活用する方法

まとめ

考えたくはないですが、住宅ローン借入後に万が一の死亡はありえます。

その万が一の時、残された家族のことを考えて団信や保険を選んでおく必要があります。

また、死亡後に残される家族のために、借金の返済負担を残さないことや、自宅を残すために大切な知識などは知っておいた方が良いでしょう。

住宅ローンの関連記事

　住宅ローンを借り換えしやすい審査の緩い銀行はどこ？

　住宅ローンを借り換えする効果はどれくらい？

 住宅ローンで5,000万円借入できる年収と返済金額・注意点

 住宅ローンの平均的な借り入れ額はいくら？これから借りる人の参考情報