住宅ローン審査に通らないと困っている方必見!正攻法で審査を通す方法

家を購入しようと決断しても、住宅ローンが借入できなければ買えないという方は多いでしょう。住宅購入は大きな金額になることが多く、現金だけで買えるという方は極めて限定的です。

 

そのため、住宅ローン審査に通らなければいけませんが、審査に落ちてしまったうえ、その理由さえも解らないと困っている方は多くいます。審査落ちの理由が解らなければ対処もできません。今回は住宅ローンの審査落ちの原因と通過するための準備方法をご紹介します。

 

今回ご紹介する内容

  • 住宅ローン審査で銀行が見るポイント
  • 審査に通るための準備
  • 絶対にやってはいけない禁止行為
  • 審査に通りやすい住宅ローンのご紹介

 

 

絶対審査に通らない最悪ケース

今回は住宅ローン審査に通すための方法を解説します。

しかし、残念ながら、絶対に審査に落ちてしまうという状況もあります。ここに該当する方は、一定期間は住宅ローンを借入できる見込みがありません

 

それは、個人信用情報に事故情報(もしくは異動情報)の登録がある方です。個人信用情報は、指定信用情報機関(CIC)などと呼ばれるもので、借入希望者の信用情報を金融機関が相互に情報共有するためのシステムです。

 

事故情報/異動情報というのは、過去に借入したお金の返済を延滞していたとか、債務整理によって元本や利息の一部を減額したなどの情報のことです。こういった履歴は個人信用情報に登録されます。そして、登録の原因となった事象が解決してから、5~10年もの期間に渡って履歴が残ります。

 

個人信用情報に事故情報が記載されている場合は原則審査で落ちます。銀行などの金融機関は事故情報のある方に融資をしません。公務員でも、勤務先が一部上場企業でもダメです。

 

個人信用情報に事故情報が記載=「ブラックリスト」と考えると良いでしょう

 

事故情報によるブラックリスト化、そして住宅ローンが借入できなくなる状況を避けるためには、日常生活においてカードローン、クレジットカードなどの延滞を避けるしかありません。数日程度の遅延なら問題ありませんが、1ヶ月前後の延滞になると事故登録が懸念されます。

 

また、事故情報などの個人信用情報は、指定信用情報機関(CIC)だけでなく、日本信用情報機構(JICC)、全国銀行協会(KSC)の各機関が記録しています。ご自身の登録状況は開示してもらうことも可能です。過去に延滞歴があって、登録されているか不安という方は、事前に信用情報を取り寄せて調べておくことをおすすめします。

 

住宅ローン審査に絶対通らない状態

個人信用情報に事故情報

(ブラックリスト)

 

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この理由以外で住宅ローンの審査に落ちた場合、果たしてどうすればよいのかを、以下の章で解説していきます。

 

銀行が審査で注目するポイント

個人信用情報に事故歴がない場合でも住宅ローン審査に落ちてしまうことはあります。銀行が審査において注目するポイントを把握しておくことは重要です。この点を意識して、改善していくことによって住宅ローンの審査に通る確率が飛躍的に高まるからです。

 

審査の注目ポイント:返済負担率

年収に対して借入額が多すぎないかどうかは、住宅ローン審査において重要な問題です。借入額が過大であれば、将来的に住宅ローン返済が出来なくなってしまう可能性が高いからです。

 

銀行の審査において、年収をもとに適正な借入額を判断するための指標が「返済負担率」です。返済負担率の基準を超える住宅ローン申込は審査にも落ちやすくなります。そのため、返済負担率が適正な範囲内になるように申込することが大切です。

 

なお、返済負担率とは、借入に対する年間返済額が年収の何割を占めるかを指標であり、以下の計算式で計算します。

 

返済負担率(%)=年間返済額÷年収

 

借入額の妥当性判断としては、年収の額だけでなく、「借入に対する年間返済額が年収に占める割合」(=返済負担率)で判断されます。審査基準は金融機関によって違いますが、概ね30%から35%以下であれば問題ないと考える銀行が多いようです。

 

例えば、年収500万円の方であれば、150万円(≒月額12.5万円)までが可能ということになります。

 

なお、この際の計算に用いられる金利は「審査金利」と言って、実際の金利よりも高め(今なら3%から4%)で計算されます。

 

返済負担率の計算に含められるの住宅ローンだけではありません。既に、マイカーローンや、奨学金、カードローンなどの利用があるなら、住宅ローン以外の借入も含めて計算されますので計算には注意が必要です。最近ではスマートフォンの端末代の分割支払いも借入として扱われます。

 

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なお、住宅ローンの申込においては「収入合算」という方法もあります。

収入合算とは、共働き夫婦や、同居する親子で、収入のある方が2名以上いる場合に、個人の年収だけでなく、世帯年収で住宅ローン審査を行ってもらう方法です。

 

収入合算を利用すると、単純に2名分の年収で評価してもらえますので、その分、大きな金額を借入できたり、審査に通りやすくなるといったメリットがあります。共働き夫婦などでは、収入合算による借入も検討してみるのが良いでしょう。

 

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審査の注目ポイント:住宅の担保価値

住宅の担保価値も住宅ローン審査において大切な要素となります。なぜなら、もし住宅ローンが返済できなくなった場合、銀行は担保となる物件を売却してお金を回収するからです。

 

担保価値というのは、簡単に言えば、購入する住宅を銀行が売却する場合の予想売却価格のことです。通常は、住宅の購入価格≒担保価値となることが多いのですが、注文住宅や、購入希望者の少ない地域、特殊な形状の物件、面積が大きすぎる、もしくは小さすぎるといった物件は価値を低く評価されることもあります。

 

銀行は原則として、担保価値以上に融資することはありません。住宅ローンの希望借入金額と担保価値を比較して、担保価値の方が低いと判断された場合、融資を断られる、または融資金額が下げられることになります。

 

特に注意しなければならないのは、中古物件、とくに築年数の古い物件は評価が低くなりがちだということです。そのため、希望する額の借入が認められないこともあります。

 

住宅の担保価値も住宅ローン審査に影響する

 

審査の注目ポイント:団体信用生命保険

民間銀行の住宅ローンを借入する場合、団体信用生命保険への加入が義務となります。団体信用生命保険に加入できないと住宅ローン借入もできません。

 

団体信用生命保険とは、住宅ローンの借入人に万一の事態(死亡など)が発生した時に、住宅ローンの借入人に代わって、保険会社がローンを返済してくれる制度です。

 

団体信用生命保険は生命保険ですから、加入に当たっては既往症や病歴の有無を告知しなくてはなりません。告知事項にもとづいて、生命保険会社が団信加入の可否を判断します。もちろん、生命保険会社の判断によって、加入を断られてしまうこともあります。

 

もし病気や、健康上の問題などが原因となって、団体信用生命保険加入できないと、住宅ローンは組めなくなります。

 

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審査の注目ポイント:年齢

住宅ローン審査には、年齢の影響も非常に大きいと言えます。

多くの銀行は、完済時年齢を80歳までとしています。完済時年齢とは、住宅ローンの借入時年齢+住宅ローンの借入期間です。

 

そのため、35年間の住宅ローンを借入するなら、住宅ローンを借入できる年齢は44歳までとなります。45歳を超えると、住宅ローンの借入可能期間は徐々に短くなっていってしまいます。住宅ローンの借入期間が短くなると、それだけ借入できる金額の上限が低くなってしまうことにもつながります。

 

さらに、会社員には定年退職があります。

住宅ローンは安定収入のある定年退職前に完済するほうが望ましいといえます。ですので、40歳代後半になってくると、審査は厳しくなっていきます。

 

住宅ローンと年齢

  • 完済時年齢は80歳まで
  • 45歳を超えると借入可能期間が短くなる
  • 定年退職までの期間が重要

 

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審査の注目ポイント:勤続年数

銀行の住宅ローン審査においては勤続年数も重視します。

勤続年数とは現在の就業先での就業期間であり、転職すれば勤続年数はリセットされます。勤続年数は長いほうが有利であり、雇用形態は正社員が有利になります。

 

従来、銀行では勤続年数の条件として、最低2年以上とするところが大部分でした。しかし、転職する方が多くなってきたこともあり、勤続年数の条件を緩和する銀行も増えてきているようです。それでも、勤続年数が1年未満だと、申込もできない銀行もまだあります。

 

雇用形態も、契約社員やパートは絶対ダメというわけでは無くなってきています。しかし、どうしても安定した収入が期待でき、雇用自体も守られることの多い正社員が有利になる傾向があります。

 

なお、パート・アルバイト・契約社員とは異なりますが、自営業者も住宅ローン審査では不利になります。それは、自営業者の収入は業績に左右されるため、正社員に比べて収入が不安定とみられためです。

 

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審査に落ちても諦める必要なし

ここまで住宅ローン審査に落ちた場合の対処方法について説明してきました。しかし、そもそもとして、住宅ローン審査に一度落ちたからといって諦める必要がないということを覚えておきましょう。

銀行の住宅ローン審査の基準は、金融機関によって異なります。また銀行の窓口で住宅ローンを相談する場合、対応する銀行員によっても、審査結果に影響することがあります。A銀行の基準では審査落ちしたが、B銀行では審査に通るということも少なくありません。

 

例えば、銀行の住宅ローン申込で団体信用生命保険への加入が断られたとします。確かに団体信用生命保険への加入を条件とする銀行は多いのですが、「フラット35」のように加入は任意としている住宅ローンも存在します。

 

「自分は健康状態が悪いから無理」などと住宅ローンを組むことを諦める必要ありません。ご自身の状況にあったローン・銀行を探せば借入できる銀行が見つかることはあります。

 

つまり、住宅ローン申込では1行だけに相談するのでは、複数の銀行で申込してみることが重要なのです。

 

住宅ローン審査の事前準備

購入したいと思う気に入った住宅が見つかっても、審査に通らず、住宅ローンを組めなければ購入は難しいでしょう。銀行の住宅ローン審査に通らなければ、購入時期を逃してしまうこともありえます。

 

住宅ローン審査に通過する可能性を高めるには、審査項目を理解したうえで、事前準備をしておくことが効果的です。例えば、次のようなポイントに気を付けておくと良いでしょう

 

事前審査では正しく申告する

まず、住宅ローン審査では事前審査に通過する必要があります。住宅ローンには、事前審査と本審査があります。住宅ローン審査は、「事前審査」と「本審査」の2段階で実施されます。

 

事前審査は、住宅ローンの借り入れができるかどうかのチェックを書類提出前に銀行が確認することを目的としています。購入予定の物件、契約者の年収や職業から、住宅ローンの貸し出しが可能かどうかを、申込人の自己申告に基づいて審査します。銀行ごとで多少異なりますが、事前審査は数日から1週間で結果が出ます。

 

住宅ローン審査の結果は、事前審査でほとんどが決まります。

 

なぜなら、本審査では、住宅ローンの事前審査で基とした自己申告内容を、申込人の提出書類にもとづいて確認することがメインとなります。事前審査と本審査の提出書類で内容に違いがあると、審査に通らない、または融資額が減額される恐れがあります。

 

つまり、本審査とは申告内容の正しさを確認することが目的であり、新たな項目をもって審査する部分は少ないのです。そのため、事前審査に通過して、さらに、申告内容に間違いがなければ、そのまま審査に通過する可能性は高いのです。一方、申告内容に誤りがあると、審査はやり直しです。悪質な嘘という印象を銀行にもたれれば、審査官の印象が悪くなってしまうこともあります。

 

間違っても、事前審査の際に年収を多めに記載したり、逆に既存借入額を偽って少なく申告するようなことは辞めておくべきです。

 

借入申込時に嘘をつかないことも大切

 

その他借入を整理しておく

マイカーローンや携帯電話の分割払いなど、今現在の「借入」の額によって、住宅ローンの借入額が変わります。可能なら繰り上げ返済をしておくのも良いでしょう。

 

通常、住宅ローンの方が他の借入に比べて金利は低く、返済期間も長く設定できます。そのため、他の借入を返済してでも、住宅ローンを多く借入できた方が返済負担は楽になります。

 

間違っても、一部の借入を忘れているというのは避けましょう。例えば、カードローンを利用しているけど、1件だけだと思っていたが、2件あったというような状況です。カードローンは既に返済して借入残高がなくても、解約していなければ、借入契約があるものと判定されます。

 

残高が無いから申告しなくて良いという誤解も多いので注意が必要です。必要ないカードローン契約なら解約しておく方が良いでしょう。

 

また、住宅ローンを申込、もしくは審査に通過した後、住宅ローンの借入前に、新たに他の借入をしたり、キャッシングや消費者金融を利用すると、住宅ローンの借入額が減額されたり、せっかく審査に通過していても結果が変わることもあるので避けた方が良いでしょう。

 

クレジットカードの延滞も、審査の合否に多大な影響を与えるので、複数のカードを持っている方は要注意です。使っていないクレジットカードなら解約してしまった方が良いでしょう。カードローンやクレジットカードは整理して、必要なものだけに絞っておくことが大切です。

 

 

おすすめの民間住宅ローン

2020年現在、おすすめの住宅ローンをご紹介します。他の銀行で審査に落ちてしまったという方も、こちらの銀行で再挑戦してみてはいかがでしょうか。

 

住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行のお得なネット専用住宅ローン

 

住信SBIネット銀行はネット専業銀行であり、住宅ローンの借入金利が業界トップクラスに低いことで有名な銀行です。さらに、全疾病保証に無料で加入できますので、死亡・高度障害だけでなく、その他の理由で就業不能になった場合も、住宅ローンの返済義務を免除してもらえます。

 

なお、住信SBIネット銀行では、親子ペアローンや、夫婦ペアローン、収入合算などにも積極的に取り組んでいますので、親子でも借入しやすい住宅ローンと言えます。

 

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住信SBIネット銀行
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★住信SBIネット銀行の住宅ローン
★業界トップクラスの低金利
★1/4~3/31にて期間限定の借換キャンペーン金を実施(変動金利0.380%)
★新規購入時の変動金利は0.41%(2021年1月現在)
★全疾病保障保険の特約を無料で利用できる

借入可能額(最大)

1億円

適用金利・手数料など

変動金利0.41%(借り換え時 0.398%) ※所定の条件を満たした場合の金利となります

所要時間

申込から融資実行まで1ヶ月程度

その他優遇など

全疾病保障特約を無料で付加、一部繰上げ返済手数料無料

 

なお、住信SBIネット銀行はネット銀行のため、対面で相談しながら借入できないのがデメリットだと言われています。特に、親子で住宅ローンを借入する場合など、良く相談して借入したい方も多いでしょう。こういった方には、SBIマネープラザがおすすめです。SBIマネープラザは対面相談しながら、住信SBIネット銀行と同条件の住宅ローンを借入できるサービスです。

 

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住信SBIネット銀行の対面で相談できる住宅ローン

 

なお、SBIマネープラザは店舗数が少ないため、以下から予約することが必須となります。

 

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三菱UFJ銀行は大手都市銀行です。さらに、三菱UFJ銀行は住宅ローンの取り扱い件数も12年連続で全国で1番多いと言われている銀行です。つまり、日本で最も人気がある住宅ローンだと言ってもおかしくありません。

 

三菱UFJ銀行はネット申込であれば、店頭申込よりもかなり低金利で利用できるという特徴があります。

 

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変動金利 0.475%、3年固定金利 0.34%、10年固定金利0.64%(2021年1月現在)

その他優遇など

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35年間固定金利 0.88%(2021年1月現在・保証型利用時)

その他優遇など

借入期間を通して固定金利

 

まとめ

住宅ローンが通らなかった場合、「これからどうしよう!?」と困ってしまうでしょう。一度審査に落ちれば、自分は住宅ローンを借入できないのだと気落ちすることもあるでしょう。

 

しかし、すぐに諦める必要はありません。住宅ローン審査は一度落ちたからと言って終わりではなく、準備を整えておくことで借入できる可能性は十分に出てくるのです。

 

住宅ローンを取り扱っている金融機関は山のようにあり、その基準は一定程度異なります。ですから、一つの金融機関に断られたら、別の金融機関にトライすればよいのです。

 

しかし、上記でご説明したように、銀行は基本的に似たり寄ったりの機関ですから、注目するポイントは同じです。その判断の幅が広いか狭いか、というだけです。上記の注意点を守って、希望の住宅ローンを借りられるように対策を練っていきましょう!

 

 

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